Аналогия с МКД здесь, конечно, способствует пониманию. Но следует помнить, что по ст.36 ЖК, собственникам помещений принадлежит общее имущество в МКД, но не сам МКД. Позиция Росреестра - после регистрации права на первое помещение, МКД, как объект недвижимости с ГКН снимается в архив.
С ГКН МКД не снимается.
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
5. При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются.
Эту тему про то, что происходит с правами на здание, если все помещения в нём в собственности одного лица, и может ли оставаться в собственности здание, если помещение в здании отчуждено, мы обсуждали лет двенадцать назад. Законом не было урегулировано, приходилось создавать практику.
Сейчас закон о регистрации недвижимости всё почти урегулировал.
ст. 41
6. В случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.
7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Про МКД статья 40 так пишет:
5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
Суды же, как обычно, немного подкорректировали закон:
Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
26 апреля 2017 г.
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 2 (2017)
20. При приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме оно становится единственным собственном земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение. Последующая гибель многоквартирного дома не прекращает право собственности этого лица на земельный участок.
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2017 г. N 13АП-23638/2017
Дело N А56-28851/2017
Таким образом, государственная регистрация прав на здание, являющегося многоквартирным домом, не предусмотрена.
Позиция находит подтверждение в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 (абзац 12), в Определении Верховного суда Российской Федерации от 24.01.2017 по делу N 305-КГ16-10570.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
Во-первых, закон о регистрации в п. 5 ст. 40 не запрещает регистрировать право собственности на МКД, если все квартиры в нём принадлежат одному лицу. Наоборот, п. 6 ст. 41 общий, разрешает это делать. Но суды почему-то это не понимают.
Во-вторых, суды лихо применяют аналогию ЖК к нежилым зданиям. Это тоже неверно. Потому что для квартир специальные нормы в ГК и целый ЖК есть, а для нежилых помещений нет, и это не случайно. Они на то и нежилые, что и подвалы, и чердаки могут использоваться как самостоятельные помещения, в отличие от МКД, в котором можно только жить, ведь в подвале и на чердаке жить нельзя.
Поэтому существует объективное "в-третьих" - в нежилом здании самый главный объект права собственности это, по сути, фундамент. И, в отличие от МКД, в котором содержание общего имущества урегулировано ЖК, в нежилых зданиях должен оставаться собственник "фундамента" и прочих лестниц, собственник здания.
Сообщение отредактировал Денежка: 01 March 2021 - 01:08
