Сообщений в теме: 148

[feofan]

дело в том, что сейчас стоимость квартиры упала на 30 проц и судя по всему это не предел. на полученную сумму можно будет купить квартиру побольше.
И тут я с клиентом согласна скорее чем с Вами.

Вопрос у меня не в том, что лучше - требовать ОДКП или взыскивать НО - а в том может ли факт получения квартиры по акту (незарегистрированной, не существующей как объект договора купли - продажи недвижимости) быть признано судом частичным исполнением. Пока все на уровне интуиции, и никаких решений я не видела, поэтому и пытаюсь обсудить.

[местный]

уважаемая feofan,

не может быть исполнения у незаключенного договора Соответственно (отвечая на еще не заданный Вами, но напрашивающийся следующий вопрос) и п.3 ст.438 как способ заключения договора конклюдентными действиями здесь "не катит" - нет предложения заключить ОДКП на определенных условиях (не сделано предложение его заключить, видимо, по причине отсутствия предмета ДКП) да и порядок заключения ДКП жилого помещения предполагает госрегистрацию.
До заключения договора (госрегистрации) нельзя и требовать его исполнения, только лишь его заключения, если условия ПДКП (включая срок заключения ОДКП) это позволяют.
Поэтому у Вашего клиента нет оснований считать, что он, как бывший "будущий покупатель", приняв квартиру как-то связал себя с точки зрения условий/исполнения бывшего ОДКП. Просто получил без правовых оснований чужое - соответственно обязан будет по требованию вернуть. Может быть, в чем я не уверен, оплатить пользование (НО), хотя это еще и обосновать надо.

Сообщение отредактировал местный: 18 June 2009 - 19:39

[feofan]

Про риск признания договора частично исполненным и конклюдентные, не мне одной пришло на ум - мы обсуждали это с судьей, очень опытным. Он обещал поподробнее, как напишет - выложу тут.


"не может быть исполнения у незаключенного договора..."

по предварительному продавец обязан передать (и передал уже по акту) квартиру до собственности (я про исполнение пдкп).

"Поэтому у Вашего клиента нет оснований считать, что он, как бывший "будущий покупатель", приняв квартиру как-то связал себя с точки зрения условий/исполнения бывшего ОДКП. "

И я в этом почти на все сто уверена, но ... гложит "смутное" подсознательное сомнение.


"Может быть, в чем я не уверен, оплатить пользование (НО), хотя это еще и обосновать надо."
если с точки зрения продавца копать, то на интуитивном уровне , вы правильно "копаете". Нормативно пока не знаю - чем можно подкрепить, но правильно.

спасибо, что откликнулись

[местный]

уважаемая feofan,

Вы же наверняка прочли хотя бы часть этой темы? Неужто не увидели в ней тезиса, основанного на ст.429 ГК, о том, что единственной обязанностью, которая может следовать из ПДКП - заключить основной договор?
поэтому, Вы оченно рискуете, утверждая:

по предварительному продавец обязан передать (и передал уже по акту) квартиру до собственности (я про исполнение пдкп).

прекратите пытаться интуитивно оценить доводы Ваших собеседников - посмотрите хотя бы ГК
но даже "интуитивно" - неужто непонятно, что ведь не зря стороны заключили именно предварительный договор - не было у них того, что можно было бы указать предметом К-П ? соответственно не было возможности и установить обязанность это "ничто" передать - то, что было передано, передавалось без правовых оснований. Основания для требований о возврате неосновательно переданного ищите в гл.60 ГК.

[feofan]

местный!
Ваша мысль про возможность взыскать с истца НО за пользование помещением равно из той же области, что и моя про частичное исполнение. Взыскать НО можно будет,если только доказать, что истец пользовался квартирой на законных основания, т.е. что акт приемки - частичное исполнение ответчиком своих обязательств и признания этого исполнения со стороны истца.
И не горячитесь вы так. easy.

мы не в суде же.

[Lawyerus]

feofan

акт приемки - частичное исполнение ответчиком своих обязательств и признания этого исполнения со стороны истца.

Полностью согласен с местный . У вас feofan в голове какая-то каша, смешение понятий. Все же написано в ГК. Какое может быть исполнение ПДКП путем передачи квартиры то ли в пользование, то ли непонятно как, еще и лицом, видимо не имеющим п/с на квартиру. Какие конклюдентные действия? О чем вы? Это недвижимость, тем более жилая.

[RLV79]

feofan

Взыскать НО можно будет,если только доказать, что истец пользовался квартирой на законных основаниях

Это уж совсем слишком. НО как раз предполагает пользование при отсутствии законных оснований.

[Wzhik]

"Отрицательное" решение одного из судов СПб по предварительному договору купли-продажи квартиры

http://s49.radikal.r...959c2b5bc7e.jpg

http://s47.radikal.r...a0cca883c73.jpg

Истец конечно выбрал не самый правильный способ защиты, но в СОЮ похоже не знают практику ФАСов по вопросу трактовки срока заключения основного договора.

Сообщение отредактировал Wzhik: 19 June 2009 - 18:09

[МФТБ]

товарищи, посмотрите следующие документы -
Определение высшего арбитражного суда РФ от 11 апреля 2007 года № 3595/07, и Постановление ФАС СЗО от 14 июня 2007 годла по делу № А05-18888/2005.
это одно и тоже дело как раз по предварительному договору. решения очень интересные, и в моем случае для меня выгодные, но СОЮ как правило на предоставление практики фАС отвечает однозначно - "это практика Арбитражных судов, я даже смотреть ее не буду" О.О а принцип единства судебной системы в РФ - пошел лесом... прямо счас еду на спор по ПДДУ, присоединяюсь к ветке)

[Jazzanova]

МФТБ
как у вас спор разрешился
или еще не разрешился?

[Pastic]

Решение по делу, о котором шла речь, я выложил тут - http://forum.yurclub...howtopic=230827

[Jazzanova]

по моему делу кратко инфо напомню требовал признать недействительным пд
взыскать по реституции несколько лямов плюс десятки тысяч НО
первое решение суда отказать
обжаловал в кассацию
решение в кассации в нашу пользу - первую инстанцию отменили, направили на новое рассмотрение
до рассмотрения по существу не дошло
решили дело мировым путем
к нашему удовольствию

[Pastic]

первую инстанцию отменили, направили на новое рассмотрение

Почитать бы касс.определение...

[Снeжoк]

У меня сейчас похожее дело.
Предварительный договор купли-продажи квартиры.
Расторгаем ПД, взыскиваем уплаченные суммы, проценты по 395-й... и это в порядке защиты прав потребителей со всеми вытекающими из этого прелестями)
Пока дело не слушалось, ответчик скрывается от правосудия)

[Agent Harold]

Iv+
вот все таки вопрос
к спорам о предварительных договорах купли-продажи или дду применяется законодательство о защите прав потребителей или нет
может кто практику приведет интересную
буду признателен

Пракитика есть. Закон о Защите прав потребителей к данным отношениям применяется. Люди заключают Договора с целью приобретения квартир для удовлетворения личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

[Снeжoк]

Есть ли у кого-нибудь практика по признанию ПДКП недействительным (не соответствующим законодательству) и взыскании процентов по 395-й?
Судакты первой инстанции и кассы.
Кратко суть дела.
Покупатель-лох заключил ПДКП с неким ООО (подставной фирмой), который связан с застройщиком инвестиционным договором, имеется имущественное право требования ООО к застройщику... всё. По ПДКП - в будущем заключается основной ДКП при условии внесения предварительной оплаты 100% покупателем и возникновения у застройщика права собственности на недвижимое имущество.
Объект строительства определен, ссылаться на ФЗ-214 не понятно каким боком. РНС, право на землю, опубликованная декларация - есть ли? большой вопрос... ООО не представляет, суд говорит о том, что это не имеет значения.
Также идет отсыл на то, что деньги покупателя не инвестируются... инвестирует само ООО на деньги неважно чьи))
Как тут лучше действовать?
Советы, практика, решения, постановления.
плз

[Lawyerus]

Снeжoк

Советы, практика, решения, постановления.

А эта тема по вашему тут зачем?

подставной фирмой

почему подставная то?

Покупатель-лох

заключается основной ДКП при условии внесения предварительной оплаты 100% покупателем

говорите о недействительности условия об оплате квартиры по ПД, взыскивайте как НО

Объект строительства определен

каким образом?

[Снeжoк]

А эта тема по вашему тут зачем?

Я о конкретном случае говорю. Что есть, то прочитано.

почему подставная то?

Потому что гладиолус.

Объект строительства определен
каким образом?

улица, номер дома, квартира, площадь и т.д.
на основании проекта.

[Uridika]

Прочла всю ветку и все же не определилась до конца.

Есть полноценный ДДУ на строительство нежилого помещения, заключенный с ООО "Стройка", не имеющим права на привлечение денежных средств (разрешение на строительство выдано другому лицу,земля также принадлежит ему). Кроме того, "Стройка" затянуло сдачу дома на год и дальше затягивает.

Хотелось бы, конечно взыскать неустойку законную или договорную плюс убытки. Здесь шансы, я так понимаю, не очень велики, ибо дом не сдан, помещение не передано, плюс уменьшение судами размера неустойки.
Также при обращении с такими требованиями, вероятнее всего выяснится, что по документам "Стройка" не является застройщиком.

Тогда остается подать иск о возврате суммы и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами по п. 3. ст 3 214-ФЗ. Но опять же: 1. не хотелось бы остаться без помещения и получать по 1000 рублей в месяц,
2. остаться с урезанной неустойкой
Каков более оптимальный путь на ваш взгляд?

[Jazzanova]

Uridika
начнем с того, что важнее понять какой путь оптимален не на наш, а на ваш взгляд, и кто вы собственно в этой ситуации?
если вы пострадавший инвестор
спор такого рода обычно сводится к тому что вы хотите получить в обмен на свои инвестиции помещение или деньги
допустим речь идет о деньгах
тогда поручите дело юристам и не забивайте себе голову
поиском оптимальных путей
если же вы сами юрист
и вам перепало это дело, но у вас недостаточно квалификации для успешного решения вопроса в суде, может быть тогда лучше отказаться от дела, чтобы не учиться за счет клиента своему ремеслу

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 February 2010 - 21:08

[Uridika]

но у вас недостаточно квалификации для успешного решения вопроса в суде, может быть тогда лучше отказаться от дела,

я хочу утвердиться в выбранной позиции и не вижу криминала в этом, как и повода для подобных высказываний.

[Jazzanova]

Uridika

Прочла всю ветку и все же не определилась до конца.
Есть полноценный ДДУ на строительство нежилого помещения, заключенный с ООО "Стройка", не имеющим права на привлечение денежных средств (разрешение на строительство выдано другому лицу,земля также принадлежит ему). Кроме того, "Стройка" затянуло сдачу дома на год и дальше затягивает.
Хотелось бы, конечно взыскать неустойку законную или договорную плюс убытки. Здесь шансы, я так понимаю, не очень велики, ибо дом не сдан, помещение не передано, плюс уменьшение судами размера неустойки.
Также при обращении с такими требованиями, вероятнее всего выяснится, что по документам "Стройка" не является застройщиком.
Тогда остается подать иск о возврате суммы и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами по п. 3. ст 3 214-ФЗ. Но опять же: 1. не хотелось бы остаться без помещения и получать по 1000 рублей в месяц, 
2. остаться с урезанной неустойкой
Каков более оптимальный путь на ваш взгляд?

вот ваш пост, содержание которого позволяет усомниться в вашей квалификации, поясню
если ваш контрагент не является застройщиком
не ясно что это такое "полноценный дду" в вашем понимании
полноценно недействительный дду может быть?
но тогда причем здесь договорная неустойка?
если же речь идет о сделке заключенной до 29.12.2004 г. то при чем здесь права на землю и статус застройщика?
Вы пишите про законную неустойку, но таковая взыскивается только при дейстивительном дду. У вас же договор подписан не с застройщиком, а непонятно с кем. Если он подписан после 29.12.2004 года, то каким образом в этой ситуации вы планируете взыскать законную неустойку? Похоже вы не совсем ориентируетесь в том вопросе за который беретесь.
Когда же вы решили наконец возвращать выплаченную сумму + проценты по неосновательности обогощения, у вас опять выплыла откудато неустойка, причем "урезанная".
Плюс к этому, вы расчитываете не только вернуть деньги и проценты получить но и помещение отхватить для себя
Здесь становиться окончательно ясно, что у вас в голове, что называется полная каша из обильных хотелок и наспех вырванных из законов юридических терминов.
по поводу повода
повод к подобным высказываниям - есть ваш путанный пост
обратите внимание, что причина вам не интересна
а зря

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 February 2010 - 21:57

[Uridika]

не ясно что это такое "полноценный дду" в вашем понимании

поскольку речь в ветке шла о предварительном договоре, позволила себе слово "полноценный"

каким образом в этой ситуации вы планируете взыскать законную неустойку

уже не планирую

Когда же вы решили наконец возвращать выплаченную сумму + проценты по неосновательности обогощения, у вас опять выплыла откудато неустойка, причем "урезанная".

соглашусь, сумбурность присутствует, эту неустойку по замыслу я относила к перому варианту требований...

Плюс к этому, вы расчитываете не только вернуть деньги и проценты получить но и помещение отхватить для себя

вернее, не потерять помещение до того момента, пока не будет возвращена сумма договора и проценты

Здесь становиться окончательно ясно, что у вас в голове, что называется полная каша из обильных хотелок и наспех вырванных из законов юридических терминов.

[Markus]

У меня следующая ситуация:

Заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между физиком и застройщиком. По условиям ПДКП квартиры основной ДКП должен был быть заключен не позднее 3 квартала 2009 г. Основной ДКП не заключен до сих пор, хотя квартира еще в октябре 2009 года передана физику застройщиком под ремонт (без оформления каких-либо актов), а в декабре 2009 года дом сдан в эксплуатацию.
Поскольку срок для заключения основного ДКП уже истек и ни одна из сторон не обращалась к другой с предложением заключить его, ПДКП в силу п.6 ст. 429 ГК прекратился и у физика есть все основания требовать возврата НО и процентов на него по ст. 395 ГК.
Но проблема в том, что физик не хочет возврата денег, а хочет оставить себе эту квартиру и оформить на нее как можно быстрее п/с. Причем застройщик готов оформить п/с на физика, но просит за это символическую сумму в размере 30 тыс. рублей (компенсация расходов на госпошлину за регистрацию п/с на квартиру на застройщика, расходов на получение паспорта бти и прочие мелочи). По ПДКП все эти расходы должен был нести застройщик, а покупатель должен был оплатить только расходы на оплату госпошлины за регистрацию п/с на себя. Физик уперся и не хочет платить эту символическую сумму.

Вопросы:
1. В связи с прекращением ПДКП требовать в судебном порядке заключения основного ДКП нельзя (у меня вообще большие сомнения по поводу возможности реализации решения суда о понуждении к заключению каких-либо договоров). Не подскажут ли коллеги каких-либо иных (внесудебных) средств воздействия на застройщика с целью понудить его заключить основной ДКП без уплаты этих 30 тысяч? Насколько могут быть эффективны жалобы (в том числе коллективные) в прокуратуру, милицию, строительное СРО, членом которого является застройщик, на незаконность привлечения застройщиком денежных средств на строительство многоквартирного дома по ПДКП, а не по ДДУ? ИМХО все это неэффективно.
2. Если принять условия застройщика, доплатить ему эти 30 тысяч и зарегить п/с, то можно ли будет потом взыскать с застройщика неустойку, предусмотренную прекратившимся ПДКП за нарушение срока заключения основного ДКП? Встречал практику, где говорится о том, что прекращение действия договора не влечет прекращение ответственности сторон за его нарушение.

[Markus]

Коллеги, как считаете, позволит ли письмо, содержащееся ниже, "реанимировать" предварительный договор купли-продажи? Будет ли считать что, сторонами заключен новый договор купли-продажи на аналогичных условиях, но с новым сроком заключения основного ДКП? Будет ли покупателю какая-нибудь польза от данного письма в последующем, в частности в суде при взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока заключения основного договора?

ГАРАНТИЙНОЕ ПИСЬМО
...

Сообщение отредактировал Markus: 01 April 2010 - 23:51