Сообщений в теме: 29

[Тема]

Здравствуйте, дорогие коллеги!
В поиске был, похожего ничего не увидел.
Прошу совета у многоуважаемого сообщества.
Заключается предварительный договор о заключении в будущем основного договора о долевом строительстве жилья. Стороны: Дольщик и Субдольщик. Субдольщик вносит по предварительному договору, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, часть суммы. Другую часть суммы в установленный срок не вносит. Ни одна из сторон в установленный предварительным договором основной договор не подписала, уведомление о намерении подписать такой договор не направляла. Соглашения о продлении действия предварительного договора нет.
Субдольщик в ноябре 2008 года вносит еще часть средств.
Таким образом, сложилась ситуация при которой:
- есть заключенный предварительный договор с истекшим сроком (п. 6 ст. 429 ГК РФ - обязательства прекратились)
- есть сумма, внесенных средств, которая составляет только часть суммы по обязательству Субдольщика по предварительному договору. При этом, Дольщик эту сумму возвращать без штрафников (-10%) не желает. Да и за минусом 10% не возвращает - видимо такой способ кредитования.
Требование о возврате денег было направлено Дольщику - ответа нет.
Есть мнение, что по предварительному договору средства вносится и приходоваться не могут.
- До кучи - Дольщик нарушает сроки строительства.

Вопросы:
Какие основания указать при взыскании переданной Дольщику суммы?
Каков размер суммы при взыскании? (к вопросу о задатке и двойном его размере)
Проценты по 395 ГК ФР?
Госпошлина как по материальному требованию?
Заранее благодарен, за дельный совет.

Сообщение отредактировал Тема: 03 June 2009 - 17:36

[Pastic]

Есть мнение, что по предварительному договору средства вносится и приходоваться не могут.

Это не мнение, это аксиома.

Какие основания указать при взыскании переданной Дольщику суммы?

НО

Каков размер суммы при взыскании? (к вопросу о задатке и двойном его размере)

Где у Вас слово задаток?

Проценты по 395 ГК ФР?

Обязательно

Госпошлина как по материальному требованию?

Естественно

[Jazzanova]

Когда заключен предварительный договор?

[Тема]

Цитата
Каков размер суммы при взыскании? (к вопросу о задатке и двойном его размере)


Где у Вас слово задаток?

в предварительном договоре

Добавлено немного позже:
Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств
1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).
3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал Тема: 04 June 2009 - 01:25

[dmitry13]

Pastic

Цитата
Есть мнение, что по предварительному договору средства вносится и приходоваться не могут.


Это не мнение, это аксиома.

Только ВС не считает это аксиомой:

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

(Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5)

[Pastic]

Где у Вас слово задаток?

в предварительном договоре

В том, что Вы разместили - нет там такого слова.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

[Jazzanova]

dmitry13
при всем уважении к ВС
все таки уточню
обязательство заключить основной договор задатком обеспечиваться не может
так как денежность - характерный признак, обеспечиваемого задатком обязательства, в данном случае отсутствует
денежное обязательство по основному договору не возникло и задаток не мог его обеспечивать
если же вести спич об обеспечении задатком
обязательств по платежам, вытекающим из предварительного договора -
это другое дело

Сообщение отредактировал Jazzanova: 04 June 2009 - 13:49

[Lawyerus]

Тема

Стороны: Дольщик и Субдольщик.

Что это за звери то такие?
С момента прекращения ПД, у "дольщика" НО в размере внесенных сумм

[dmitry13]

Jazzanova

обязательство заключить основной договор задатков обеспечиваться не может

Я сам придерживаюсь такого мнения. Обязательство из предварительного договора не является денежным (даже если и по Основному договору предусмотрены какие-либо платежи) и платежной функции задаток не несет.
Но после появления вышецитируемого "шедевра" от ВС РФ мои оппоненты-коллеги потирают руки и тычут в него пальцем. Но ничего, подождем. Не единым Определением практика складывается.

[Lawyerus]

dmitry13
ВС РФ в этом суд.акте сказал, что задаток может выдаваться счет причитающихся другой стороне платежей, в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечения исполнения предварительного договора. Если прочитать эту норму не вдумываясь, то не сведущему может так показаться

[Pastic]

Почему-то никто не видит, что слова "задаток" в процитированном Тема не-ту!

[Saas]

Lawyerus

dmitry13
ВС РФ в этом суд.акте сказал, что задаток может выдаваться счет причитающихся другой стороне платежей, в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечения исполнения предварительного договора. Если прочитать эту норму не вдумываясь, то не сведущему может так показаться 

а вам КАК показалось?

[Iv+]

Заключается предварительный договор о заключении в будущем основного договора о долевом строительстве жилья. Стороны: Дольщик и Субдольщик. Субдольщик вносит по предварительному договору, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, часть суммы

Вообще все это очень мало относится к долевому строительству, т.к. нарушает действующее законодательство.
Застройщику - от 400 000 до 500 000 рублей административного штрафа.

С уважением

[Тема]

Почему-то никто не видит, что слова "задаток" в процитированном Тема не-ту! umnik.gif umnik.gif umnik.gif

В нашем предварительном договоре нет слова задаток есть ссылка на обеспечение "в качестве обеспечения исполнения договора" как вы совершенно правильно процитировали ст. 329 ГК РФ в пункте первом которой говориться, что "Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором." То есть, в данном случае обеспечение можно с определенной степенью уверенности назвать именно задатком, так как все остальные понятия обеспечения в данном случае не подходят. И потому я предложил обсудить на сколько живуча такая позиция в данной ситуации. Возможно удивлю Вас, но такого же мнения придерживается мой знакомый старший юрисконсульт работающий много лет в крупной строительной компании. При этом, они то же используют эту схему при работе с Дольщиками.

Сообщение отредактировал Тема: 05 June 2009 - 22:10

[Pastic]

То есть, в данном случае обеспечение можно с определенной степенью уверенности назвать именно задатком

Задаток должен быть назван в договоре задатком - иначе это аванс.

Возможно удивлю Вас, но такого же мнения придерживается мой знакомый старший юрисконсульт работающий много лет в крупной строительной компании. При этом, они то же используют эту схему при работе с Дольщиками.

Вот с этих строительных компаний в массовом порядке и взыскиваем эти "задатки" как НО. Ибо не вправе строительная компания ни копейки с дольщика брать иначе как по ДДУ - ст. 3 ФЗ-214.

[veny]

Ибо не вправе строительная компания ни копейки с дольщика брать иначе как по ДДУ - ст. 3 ФЗ-214.

чтож и займ ей беднай взять нельзя?

Добавлено немного позже:
Тема

"в качестве обеспечения исполнения договора"

это неправильная формулировка ...обеспечение денежное там действительно может быть но только не исполнения договора...

Сообщение отредактировал veny: 05 June 2009 - 22:57

[Piranha]

Заключается предварительный договор о заключении в будущем основного договора о долевом строительстве жилья. Стороны: Дольщик и Субдольщик. Субдольщик вносит по предварительному договору, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, часть суммы

Вообще все это очень мало относится к долевому строительству, т.к. нарушает действующее законодательство.
Застройщику - от 400 000 до 500 000 рублей административного штрафа.

С уважением

Чем нарушает? Можно со ссылками?
Вот кстати тема - Сбер не выдает кредит дольщикам, если те не принесут предвариловку:-(( Нормуль? Пришлось дрянь состряпать похожую на описанную выше. Тьфу.
причем еще и в предвариловку по требованию сбера запихали как существенное условие осн.договора следующее:
Одновременно с государственной регистрацией права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства Сторона-2 обязана передать его в залог Банка...
О как! А вы говорите - купаться:-(

to veny написали так:
"В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению Основного договора Сторона-2 перечисляет ден.ср-ва." если не заключим к ___ - возврат.

Сообщение отредактировал Piranha: 05 June 2009 - 23:39

[Piranha]

Ибо не вправе строительная компания ни копейки с дольщика брать иначе как по ДДУ - ст. 3 ФЗ-214.
С veny согласна - жутко интересное прочтение третьей статьи.
Всегда так буду читать.

[Pastic]

чтож и займ ей беднай взять нельзя? biggrin.gif

Займ - можно. Денежные средства не должны привлекаться для строительства,

Вот в этой теме - http://forum.yurclub...howtopic=219653
взыскали все в качестве НО, сколько об обеспечении ПД и определении ВС РФ ответчик не говорил...

[veny]

Piranha

"В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению Основного договора Сторона-2 перечисляет ден.ср-ва." если не заключим к ___ - возврат.

и это неправильно
обеспечить можно только обязательство по возмещению убытков от неисполнения ПД

Добавлено немного позже:
Pastic

Денежные средства не должны привлекаться для строительства,

ну..займ он может быть и целевой....другое деле что нельзя привлекать деньги от гражданина для строительсва квартиры именна ему

[Iv+]

Ибо не вправе строительная компания ни копейки с дольщика брать иначе как по ДДУ - ст. 3 ФЗ-214.

Акцепт.
Со Сбербанком нашли выход, необходимую сумму Дольщик помещает на депозит банка, а не перечисляет Застройщику.
В таком случае не происходит нарушение закона и Дольщик получает свой кредит.

С увжением

[Jazzanova]

При этом, они то же используют эту схему при работе с Дольщиками.

выдержит ли их схема проверку судебным конфликтом

насчет сбербанка нормальная схема с точки зрения обхода фз 214-фз
но не всякому застройщику интересна по экономическим причинам

Добавлено немного позже:

Займ - можно.

вексель по сути займ

Сообщение отредактировал Jazzanova: 06 June 2009 - 16:02

[Lawyerus]

saas

а вам КАК показалось?

А мне вообще ничего не показалось Я с позицией ВС не согласен. А последние измышления про расторжение договоров мне вообще неприятны

Добавлено немного позже:
Pastic

е вправе строительная компания ни копейки с дольщика брать иначе как по ДДУ - ст. 3 ФЗ-214.

Зачем же тогда щас изменения вносят в 214-ФЗ, касающейся конкретно ПД и других сделок?

[veny]

Зачем же тогда щас изменения вносят в 214-ФЗ, касающейся конкретно ПД и других сделок?

ну патаму чта гражданско правовые последствия есть а административных пока нет

Сообщение отредактировал veny: 10 June 2009 - 08:56

[Jazzanova]

административный штраф за ненадлежащую форму гражданских правоотношений - имхо бред
цивилистикe тем самым ставят в неприглядную позу
как будто дольщиков силком гонят заключать предварительные договоры и платить под них деньги

Сообщение отредактировал Jazzanova: 10 June 2009 - 15:23