Сообщений в теме: 62

[Изяслав]

во я трудный! ничо не понимаю!

1 клиент страстно желает некое здание, для чего хочет получить его в лизинг с выкупом, здание это продается, вместе с землей

экономист придумал следующую схему: купить одновременно двумя договорами здание и землю, на регистрацию подавать одновременно 4 договора:
- купли-продажи здания (с указанием что приобретается для передачи в лизинг с последующим выкупом);
- купли-продажи земли;
- лизинга с выкупом здания;
- аренды земли с выкупом.

А я сомневаюсь:
1.отчуждение земли без здания не допускается, значит, должен быть одни договор купли-продажи, и на землю и на здание.
2. заключая договор аренды земельного участка, мы распоряжаемся недвижимостью, на которое у нас еще нет права собственности.
3. по своей сути, договор аренды земли с выкупом, который заключается одновременно с договором купли-продажи и лизинга - мнимая сделка, скрывающая лизинг земельного участка > в регистрации может быть отказано

может, купить землю и здание одной сделкой, указав что здание приобретается для лизинга с выкупом, на регистрацию подавать одновременно договор КП и лизинга здания
а после получения свидетельства подавать договор аренды зем. участка с выкупом?
в конце концов, из указания в договоре купли-продажи лизинга с выкупом здания не следует, что он будет отчуждаться отдельно от зем. участка, стало быть, нет и основания для отказа в регистрации.
вот если придем потом придем с договором купли-продажи (выкупа) только здания - тады да, отказывайте

блин, как обойти запрет на лизинг зем. участка и принцип единой судьбы здания и земли?
кто с этим встречался?

[Zimina]

ireniona

Цитата

я встречала юристов в лизинговых компаниях, которые расчеты делают...

ака и схемы продумывают, и договоры пишут и в суды ходют

[Stone]

а я чего-то не догоняю.....момент регистрации договора лизинга????
возможно такая тема и была - не нашел, поэтому поясните...
1. сначала заключается договор лизинга здания, который необходимо регистрировать независимо от срока........Вот тут у меня и ступор....
Поясните
ИМХО, сейчас, в принципе, здание может быть объектом лизинга только при возвратном лизинге.....ИМХО
Сильно не бить

Спасибо

[Изяслав]

Stone

Цитата

ИМХО, сейчас, в принципе, здание может быть объектом лизинга только при возвратном лизинге.....ИМХО
Сильно не бить

а собственно, почему?

[Изяслав]

Цитата

Скорее наоборот, заключив договор лизинга здания, вы оформляете земельные отношения, но не на праве собственности, а на праве аренды - все законно более чем.

акцент - "заключив"

договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
то есть, лишь с момента регистрации купли-продажи (практически - через месяц с момента подачи документов регистратору), покупатель получает свидетельство о праве собственности и может распоряжаться собственностью - например, подавать на регистрацию договор аренды земельного участка

а пока нет записи в ЕГРП - право собственности не зарегистрировано, его еще нет, а значит, покупатель и не вправе распоряжаться недвижимостью

я так понимаю, именно поэтому не банки дают кредит на покупку нежилой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости
если жилье, приобретенное в кредит, находится в ипотеке в силу закона, то на нежилую недвижимость это правило не распространяется и кредит не обеспечен пока через месяц не получено свидетельство о праве собственности и не поданы документы на регистрацию ипотеки

так что, не примет регистратор договор аренды зем. участка пока не заключен (читай не зарегистрирован) договор купли-продажи

жду пинков

[Stone]

str555

Цитата

а собственно, почему?

попробую пояснить...
договора ФА, имхо, подлежит регистрации, причем, независимо от срока...
Итак, хронологически:
сначала заключается договор лизинга здания (который требует регистрации), а только потом договор К-П этого здания.....Вот собственно здесь и вопрос, а как ФРС будет регистрировать этот договор?????? Собственник этого здания - знать может ничего не знает и т.д.......
Поэтому, имхо, только возвратный лизинг, который позволяет зарегить договор лизинга и переход права собственности на лизингодателя одновременно, сейчас можно использовать

[Изяслав]

Stone

Цитата

попробую пояснить...
договора ФА, имхо, подлежит регистрации, причем, независимо от срока...
Итак, хронологически:
сначала заключается договор лизинга здания (который требует регистрации), а только потом договор К-П этого здания.....Вот собственно здесь и вопрос, а как ФРС будет регистрировать этот договор?????? Собственник этого здания - знать может ничего не знает и т.д.......
Поэтому, имхо, только возвратный лизинг, который позволяет зарегить договор лизинга и переход права собственности на лизингодателя одновременно, сейчас можно использовать

по непорядку:

1. чичас вообще нет возвратного лизинга
2. подписываются и подаются на регистрацию одновременно и договор КП и договор лизинга.
один договор лизинга регистраторы не принимают, один договор купли-продажи - бывало что регистрировали, но не хочу чтобы отказали именно в моем случае, а основания для отказа, ИМНО, на поверхности.
так что не ломайте голову и подавайте вместе
3.а почему независимо от срока? это ведь подвид аренды, и, стало быть если на срок менее год - не регистрируется?

[Stone]

str555
я Вас понял.....

Цитата

это ведь подвид аренды, и, стало быть если на срок менее год - не регистрируется?

что расположен в главе аренды - согласен
вот только имхо ст. 609 написана так, что любой лизинг недвижки -
регистрация......

и что получается????? Договор лизинга недвижимости - считается заключенным с момента регистрации....Так????? А договор купли-продажи например нежилого помещения в соответ-вии с 432 ГК???? Так????
И вот мы приносим в ФРС два договора - лизинга и купли-продажи, причем первый из них незаключен.........И что получается - а то, что у нас договор купли-продажи был заключен ранее договора лизинга.....
ИМХО......Может у кого практика есть???

[Изяслав]

Stone

Цитата

что расположен в главе аренды - согласен
вот только имхо ст. 609 написана так, что любой лизинг недвижки -
регистрация......

лизинг недвижки - финансовая _аренда_ недвижки
а значит - п.2 ст.651 ГК

Цитата

и что получается????? Договор лизинга недвижимости - считается заключенным с момента регистрации....Так????? А договор купли-продажи например нежилого помещения в соответ-вии с 432 ГК???? Так????
И вот мы приносим в ФРС два договора - лизинга и купли-продажи, причем первый из них незаключен.........И что получается - а то, что у нас договор купли-продажи был заключен ранее договора лизинга.....

а они оба не заключены (п.3 ст.433 ГК)

Цитата

Может у кого практика есть???

ничего страшного - ФАС Московского округа от 18.01.2005, 13.04.2004г.
сначала регистрировали КП, и только потом лизинг

но оптимальный вариант, IMHO - подавать на регистрацию договоры КП и лизинга одновременно

[Stone]

str555

Цитата

лизинг недвижки - финансовая _аренда_ недвижки
а значит - п.2 ст.651 ГК

может быть-может быть....имхо, очень спорно......а практики не встречали????

Цитата

а они оба не заключены (п.3 ст.433 ГК)

почему оба????77 Договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит госрегистрации

Цитата

ничего страшного - ФАС Московского округа от 18.01.2005, 13.04.2004г.
сначала регистрировали КП, и только потом лизинг

стоп.....это там, где ФРС отказали в регистрации??????

Цитата

но оптимальный вариант, IMHO - подавать на регистрацию договоры КП и лизинга одновременно

все также спорно...

[Изяслав]

Stone
[quote]лизинг недвижки - финансовая _аренда_ недвижки
а значит - п.2 ст.651 ГК

может быть-может быть....имхо, очень спорно......
quote]

а обосновать? я вот обосную: зачем нам вообще регистрировать -"В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации" (ст.20 закона о лизинге)

в данном случае, мы регистрируем лизинг недвижимости, поскольку он является арендой недвижимости. если бы лизинг недвижимости не являлся подвидом аренды недвижимости, то он бы и не подлежал регистрации

в тех случаях, когда аренда недвижимости не подлежит регистрации (п.2 ст.651 ГК), соответственно, не нужно регистрировать и лизинг

[quote]а они оба не заключены (п.3 ст.433 ГК)

почему оба????77 Договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит госрегистрации[/quote]

абсолютно верно. но переход права собственности подлежит регистрации, и согласно п.2 ст.233 ГК право собственности у покупателя возникнет с момента регистрации

так в чем разница в данных обстоятельствах (регистрация права собственности и договора лизинга)?

[quote]ничего страшного - ФАС Московского округа от 18.01.2005, 13.04.2004г.
сначала регистрировали КП, и только потом лизинг

стоп.....это там, где ФРС отказали в регистрации??????[/quote]

там договоры лизинга заключали после заключения соответствующих договоров КП, и суды отказали в признании недействительными договоров лизинга

[Stone]

str555

Цитата

в данном случае, мы регистрируем лизинг недвижимости, поскольку он является арендой недвижимости. если бы лизинг недвижимости не являлся подвидом аренды недвижимости, то он бы и не подлежал регистрации

ну нет нигде в параграфе об аренде недвижимости или лизинге упоминания о том, что на лизинг распространяются правила об аренде зданий и сооружений, как например в отношении аренды предприятий......

Цитата

абсолютно верно. но переход права собственности подлежит регистрации, и согласно п.2 ст.233 ГК право собственности у покупателя возникнет с момента регистрации

так в чем разница в данных обстоятельствах (регистрация права собственности и договора лизинга)?

разница как раз в том, что договор лизинга должен быть заключен ранее.......поскольку именно из этого договора возникает обязанность купить и отдать лизингополучателю, а не наоборот

Цитата

там договоры лизинга заключали после заключения соответствующих договоров КП, и суды отказали в признании недействительными договоров лизинга

вот собственно

Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 31.01.2005
по делу N КГ-А41/13465-04

35. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

ООО "Зеон" обратилось в суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора финансовой аренды и обязании ответчика провести государственную регистрацию договора.
Решением суда от 28.06.2004 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 06.10.2004 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
По договору от 20.10.2003 ООО "Титан-лизинг" (лизингодатель) обязалось передать ООО "Зеон" (лизингополучатель) во временное владение и пользование для размещения офиса нежилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.10.2003 у М. Согласно условиям договора от 20.10.2003 ООО "Зеон" обязалось по окончании срока лизинга приобрести помещение в собственность на основании договора купли-продажи.
Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации договора от 20.10.2003 в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст. ст. 4, 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодатель приобретает "в ходе реализации договора лизинга" в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
Поскольку ООО "Титан-лизинг" передало в пользование ООО "Зеон" с правом выкупа недвижимое имущество, уже приобретенное им ранее по договору купли-продажи от 15.10.2003, то при таких условиях спорный договор не является договором лизинга.
Учреждение юстиции, установив несоответствие содержания представленных на регистрацию документов требованиям законодательства о лизинге, правомерно отказало в регистрации указанного договора.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

[Stone]

str555
Что касается гос.регистрации договора, то в литературе нет единого мнения........вчера посмотрел - почти все доступные мне комментарии ГК говорят о регистрации договора лизинга при условии заключения его на срок год и более.....
Вот, есть несколько авторов, которые заявляют о регистрации независимо от срока.....например, Брагинский и Витрянский......

Поэтому, я и думал - мож у кого практика есть

[Изяслав]

Stone

Цитата

разница как раз в том, что договор лизинга должен быть заключен ранее.......поскольку именно из этого договора возникает обязанность купить и отдать лизингополучателю, а не наоборот

согласен. но регистраторы отказывают (и обосновано) в приеме только договора лизинга, у одного ч-ка 4 раза возвращали документы
налицо противоречие между законом о ГРПНИСН и законом о лизинге

а вот если подавать сначала договор КП - не отказывают.
только зачем 2 раза мотаться в регпалату, если можно подать одновременно (самый оптимальный вариант). так и делают.

а ваше постановление показывает, что нужно иметь доказательства о выполнении ст.667 ГК, лучше всего, включить это в договор.
вся практика, которую я видел, акцент делает на этом.

Stone

Цитата

Что касается гос.регистрации договора, то в литературе нет единого мнения........вчера посмотрел - почти все доступные мне комментарии ГК говорят о регистрации договора лизинга при условии заключения его на срок год и более.....
Вот, есть несколько авторов, которые заявляют о регистрации независимо от срока.....например, Брагинский и Витрянский......

вот именно, если предмет лизинга - недвижимость, то почему к нему не применяются соответствующие положения об аренде недвижимости?
повторяюсь, лизинг подлежит регистрации постольку, поскольку это предусмотрено законом.

если вы не считаете что на финансовую аренду недвижки распространяются положения ГК об аренде недвижимости, и в то же время уверены, что лизинг недвижки подлежит обязательной регистрации, то думаю, вам не составит труда указать норм. акт, которым предусмотрена регистрация лизина недвижки

а господа Брагинский и Витрянский видимо воспринимают лизинг недвижимости как обременение, типа ипотеки, с соответствующей регистрацией. не представляю обоснование :/

Добавлено в [mergetime]1133870454[/mergetime]

придумал.

1. подаем вместе договор КП, уведомление продавца о том что здание приобретается для передачи в лизинг, договор лизинга (без выкупа).

2. получив свидетельства о регистрации, подаем допник к договору лизинга, согласно которому лизинг уже с выкупом, и договор аренды зем. участка (с выкупом). срок выкупа по лизингу и аренде - один. в договорах делаются ссылки.

вроде как так должно пройти.

пинайте

[Stone]

str555

Цитата

пинайте 

ну что Вы......как можно....да и не за что

Цитата

если вы не считаете что на финансовую аренду недвижки распространяются положения ГК об аренде недвижимости, и в то же время уверены, что лизинг недвижки подлежит обязательной регистрации, то думаю, вам не составит труда указать норм. акт, которым предусмотрена регистрация лизина недвижки

попробую.....во-первых, п.2 609 ГК....и, во-вторых, 625 ГК......собственно, все

Добавлено в [mergetime]1133875562[/mergetime]
добавлю...

по 625 ГК лизинг - аренда????? ДА
аренда недвижимости по 609 подлежит регистрации, независимо от срока?????? ДА
Значит лизинг недвижки требует регистрации

[Изяслав]

Stone

Цитата

аренда недвижимости по 609 подлежит регистрации, независимо от срока?????? ДА
Значит лизинг недвижки требует регистрации

в п.2 609 оговорка - "если иное не установлено законом"

иное установлено - п.2 ст.651 "на срок не менее года"

=> лизинг и сублизинг недвижки на срок менее года не подлежит регистрации. чтд

[Stone]

str555

Цитата

в п.2 609 оговорка - "если иное не установлено законом"

Цитата

иное установлено - п.2 ст.651 "на срок не менее года"

в отношении аренды зданий и сооружений!!!!!!!!!! НО не лизинга зданий и сооружений

Думаю, что мы стали повторяться....Так мы можем долго спорить......
у меня аргументов больше нет.....может кто еще чего выскажет

[Serrj]

В нашей практике имели место случаи заключения смешанных договоров:

В одном документе содержались условия купли-продажи и лизинга здания + аренда земли.

Три участника договора – продавец недвижимости, лизинговая компания (покупатель недвижимости и лизингодатель в одном лице) и клиент (лизингополучатель).

раздел 1. Описание направленности договора (купля-продажа + лизинг) и объекта недвижимости;
раздел 2. условия купли-продажи;
раздел 3. условия лизинга;
раздел 4. аренда земельного участка с правом выкупа (специально для недогадливых было написано, что аренда не есть лизинг);
раздел 5. заключительные положения.

Договор подается с заявлениями на осуществление четырех регистрационных действий: 1) регистрация перехода права собственности на здание; 2) регистрация перехода собственности на землю; 3) регистрация аренды здания; 4) регистрация раенды земли.

Итог: свидетельства о праве собственности на имя лизинговой компании с отметками о наличии обременений в виде аренды + договор с отметкой о регистрации аренды (все одной датой).

Все было успешно зарегистрировано (Карелия, Калининград).

Сообщение отредактировал Serrj: 06 December 2005 - 20:17

[Изяслав]

Stone

Цитата

отношении аренды зданий и сооружений!!!!!!!!!! НО не лизинга зданий и сооружений

Думаю, что мы стали повторяться....Так мы можем долго спорить......

хорошо, я допускаю, что к лизингу недвижки положения ГК об аренде недвижки не применяются

но чем в таком случае вы аргументируете свое мнение, что:

Цитата

договора ФА, имхо, подлежит регистрации, причем, независимо от срока...

?

[Изяслав]

Serrj

Цитата

Договор подается с заявлениями на осуществление четырех регистрационных действий: 1) регистрация перехода права собственности на здание; 2) регистрация перехода собственности на землю; 3) регистрация аренды здания; 4) регистрация раенды земли.

Итог: свидетельства о праве собственности на имя лизинговой компании с отметками о наличии обременений в виде аренды + договор с отметкой о регистрации аренды (все одной датой).

хм. а как же п.2 ст.233 ГК и п. 14. постановления ВАС №8:

"Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение."
?
у вас получается что покупатель распоряжается (отдает в аренду) имущество, право собственности на которое у него еще нет.

что-то я не догоняю, буду читать...

[Stone]

str555

Цитата

хорошо, я допускаю, что к лизингу недвижки положения ГК об аренде недвижки не применяются

не правильно меня поняли.....к договору лизинга не применяются, имхо, положения ГК об аренде зданий и сооружений

Цитата

но чем в таком случае вы аргументируете свое мнение, что:


Цитата
договор ФА, имхо, подлежит регистрации, причем, независимо от срока...

?

мотивирую неоднократно упомянутой п .2 609 ГК

[Изяслав]

Stone

прошу прощения, устал...

как освобожусь от дел срочных - подумаю!