Сообщений в теме: 16

[Markus]

Имеем договор долгосрочной аренды, подлежащий гос.регистрации. По некоторым причинам он не был зарегистрирован. В силу п.1 ст. 165 ГК это влечет его ничтожность. Теперь стороны передумали и решили заключить договор аренды на срок менее 1 года, не подлежащий гос. регистрации. Оформить это предполагается доп. соглашением к первоначальному договору, в котором планируется изменить пункт, касающийся срока аренды.
Но меня терзают смутные сомнения, что к незаключенному договору никакие дополнительные согашения подписывать нельзя, поскольку они также будут незаключенными/ничтожными. Вариант с переподписанием договора не рассматривается. Из интрументов имеется только доп. соглашение.

Вопрос один: можно ли подписывать доп. соглашение к такому договору и будет ли оно в купе с первоначальным договором действительно.

Сообщение отредактировал Markus: 25 January 2007 - 15:42

[Mera]

Markus
Простите, а чем вам не нравится подписание договора с протоколом разногласий, который подписывается в любом случае обеими сторонами?

Сообщение отредактировал Mera: 24 January 2007 - 16:17

[Le vin]

можно ли подписывать доп. соглашение к такому договору и будет ли оно в купе с первоначальным договором действительно.

КМК, можно и будет.
Потому что:
1. п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 2 ст. 651 соотносятся как общая и специальная норма.
хотя бы потому, что не может быть ничтожным незаключенный договор.
2. соглашение об изменении срока договора аренды, нивелирующее требование о гос. регистрации договора аренды, можно распространить на отношения, возникшие до даты подписания "основного договора".

[Капкан для дураков]

Markus
Конечно можно. Ведь в дополнительном соглашении будет указано, что оно является неотъемлимой частью основного договора. Следовательно, два документа в совокупности и будут составлять совокупость обязательств сторон.
И, кстати, обратите внимание - незаключённый договор и ничтожная сделка - две большие разницы....

[Markus]

Mera
Отличная идея! Спасибо!

[greeny12]

Имеем договор долгосрочной аренды, подлежащий гос.регистрации. По некоторым причинам он не был зарегистрирован. В силу п.1 ст. 165 ГК это влечет его ничтожность. Теперь стороны передумали и решили заключить договор аренды на срок менее 1 года, не подлежащий гос. регистрации. Оформить это предполагается доп. соглашением к первоначальному договору, в котором планируется изменить пункт, касающийся срока аренды.
Но меня терзают смутные сомнения, что к незаключенному (ничтожному?) договору никакие дополнительные согашения подписывать нельзя, поскольку они также будут незаключенными/ничтожными. Вариант с переподписанием договора не рассматривается. Из интрументов имеется только доп. соглашение.

Вопрос один: можно ли подписывать доп. соглашение к такому договору и будет ли оно в купе с первоначальным договором действительно.

Вот тут была тема:
http://forum.yurclub...opic=147654&hl=
Подписан договор и передан на регистрацию. Регистрация приостановлена до устранения. Устранение выразилось в подписании доп.соглашения. Отказ со ссылкой п. 1 статьи 651 ГК РФ.
Один = единый

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 14.03.2003 N А29-4519/02-2Э
В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания заключается лишь в простой письменной форме (160, 161 Кодекса) путем составления о дного (единого) документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора здания влечет его недействительность. Следовательно, ссылка ответчика на оформление договорных отношений путем обмена документами: заявлением ответчика от 01.10.01 и письмом истца от 03.10.01 - неправомерна, как противоречащая закону.


Соглашение об изменении договора само по себе является единым документом, но по отношению к договору это другой документ.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор.

[АД_viser]

Markus

Вопрос один: можно ли подписывать доп. соглашение к такому договору и будет ли оно в купе с первоначальным договором действительно.

Между незаключенным договором и договором недействительным (ничтожная сделка) есть разница… Вам следует исходить из того, что в Вашем случае договор был НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.



Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 3 октября 2006 г. N Ф08-4978/06
"Установив, что договор аренды помещения не прошел государственную
регистрацию, суд апелляционной инстанции правомерно признал его
незаключенным. Незаключенный договор не может быть признан
недействительным, поэтому суд обоснованно отказал в удовлетворении
требования прокурора о применении последствий недействительности сделки
в виде возврата имущества"
(извлечение)



Считая, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды влечет его ничтожность, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя возвратить больнице арендованное имущество.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Установив, что договор аренды от 22.02.05 N 04 не прошел государственную регистрацию, суд апелляционной инстанции правомерно признал его незаключенным. Незаключенный договор не может быть признан недействительным. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора носит устранимый характер. Договор подписан с согласия представителя собственника помещения, который в отзыве на жалобу ссылается на устранение обстоятельств, повлекших незаключенность договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Довод заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не учел данную статью при рассмотрении дела, отклоняется, так как закон не устанавливает, что договора аренды недвижимости недействителен в случае отсутствия его государственной регистрации.


Мое мнение: делайте доп с изменением срока аренды (менее года) + распространяйте действие договора на отношения возникшие до его заключения (при необходимости, конечно.)

[greeny12]

[quote name='АД_viser' date='24.01.2007 - 14:53']
Markus
[quote]Мое мнение: делайте доп с изменением срока аренды (менее года) + распространяйте действие договора на отношения возникшие до его заключения (при необходимости, конечно.)
[/quote]
Другое мнение:
Если в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации, то в соответствии со статьей 452 ГК РФ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ соглашение об изменении этого договора будет считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке после или одновременно с регистрацией основного договора.

[kuropatka]

Markus

можно ли подписывать доп. соглашение к такому договору и будет ли оно в купе с первоначальным договором действительно.

Можно. От того, что в названии документа будет значиться "Допсоглашение", суть его не изменится. Лишь бы предмет был прописан.

[greeny12]

С практической точки лучший вариант – «новый» договор на прежних условиях, но с новым сроком (а экземпляры старого похерить)....

Это правильно. Практику см. из ссылки в сообщении №6

[АД_viser]

greeny12
Пост № 10 мой был. Чёт не без имени запостил... За ссылку спасибо...

[Vesnyshk@]

Коллеги,
скажите, возникла похожая ситуация..
а вот если договор аренды, подлежащий регистрации, уже год прошел, а он не зарегистрирован...
но в договоре предусмотрено, что в соответствии со ст. 425 ГК условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора.
Изменение условий допускаются по соглашению сторон, вносимые изменения оформляются допниками..
также предусмотрено, что арендная плата может измениться с целью компенсации инфляционных процессов, но не чаще 1 раза в год..

год прошел, дог не зарегистрирован, арендодатель прислал письмо об увеличении АПлаты на 10 тыс.руб.
имеет ли право он изменять Арендную плату в незарегистрированном договоре или в данном случае, при существовании в договоре ссылки на ст. 425 ГК - может?

если может изменять АП, оформлять в любом случае же надо будет ДС, как предусмотрено Договором и оно тоже будет подлежать госрегистрации, так?

Сообщение отредактировал Vesnyshk@: 16 August 2010 - 17:48

[Aganov]

в данном случае, при существовании в договоре ссылки на ст. 425 ГК - может?

в договоре предусмотрено, что в соответствии со ст. 425 ГК условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора.

Все круто. Только сперва бы не помешало договор заключить.

[ViRUS]

Vesnyshk@
В этой теме еще посмотрите...

[Vesnyshk@]

ViRUS , спасибо за ссылку!

дочитала не до конца, но из всего предложенного, что пока удалось прочитать, мне понравился вариант: изменение срока на неопределенный..

случай с ДС и указанием условия о распространении отношений на ранее возникшие отношения (в случае изменения арендной платы) не совсем подходит.. т.к. если мы сделаем таким образом, то получится, что мы будем должны доплатить к уже перечисленной АП (в старом размере) разницу между старой и новой суммой АП... этот вариант совсем не подходит.. (хотя.. если руководство пойдет на это, все может быть..)

И вообще, сложно все с внесением изменений..в компании есть система согласования (оч длительная), а это ДС заключило филиал компании, не соблюдая предусмотренную систему согласования, поэтому компания и расхлебывает сейчас то, что заварил филиал(((.. а если сейчас вносить изменения задним числом, то получится, что филиал останется чистеньким и будет дальше нарушать установленную систему согласования документов.. надо каким-то образом обойтись без внесения изменений задним числом или распространения на предыдущие отношения..
На данный момент ДС уже подписано сторонами (с одной стороны филиал компании, с другой стороны ИП), но в нем не указано, что в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК условия распространяют свое действие на ранее возникшие (до момента заключения)...
По сути Договор аренды на 3 года - подлежит регистрации, нет регистрации - договор не заключен.
если договор не заключен - никаких ДС к нему быть не может.. даже если в договоре есть ссылка на п. 3 ст 425 ГК..???
кошмаррр...

Сообщение отредактировал Vesnyshk@: 18 August 2010 - 17:56

[Vesnyshk@]

Еще, как вариант, на срок до того, как зарегистрируют долгосрочный договор аренды, можно заключить краткосрочный договор, с включением новых условий по арендной плате...