Здравствуйте коллеги!
Проблема шире, чем я привел в примере. Поэтому, к конкретному примеру "привязываться" не стоит.
Ситуация следующая:
1. Один гражданин подал заявление на вступление в наследство. Предположим, что мы точно знаем о том, что наследников больше нет.
2. Наследственная масса состоит из квартиры.
3. Мы желаем купить у него данную квартиру, но волнуемся, что после вступления в наследство он реализует ее третьему лицу. И наследник и мы готовы заключить некий договор, согласно которому, ПОСЛЕ ТОГО, КАК НАСЛЕДНИК ВСТУПИТ В НАСЛЕДСТВО ОН ОБЯЗУЕТСЯ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ НАМ, НА ОПРЕДЕЛЕННЫХ УСЛОВИЯХ (интерпритация условия может быть разная. Главное - что бы у нас, после его вступления в наследство, возникло право требовать исполнения. Идеальный вариант - требовать перехода права собственности).
Вопрос - возможно ли распоряжение имуществом, которое тебе не принадлежит, но которе находится в процессе оформления прав на него?
На первый взгляд, распоряжаться имуществом может только лицо являющееся собственником.
С другой стороны, лицо, даже не являясь собственником, имеет волю распорядиться тем, чем он будет, с высокой долей вероятности, обладать через определенное время. Порок воли?
Какие мысли?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 99
#2
Отправлено 23 July 2007 - 19:06
Extreme
[..2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.]
ответ в ст.455 ГК:На первый взгляд, распоряжаться имуществом может только лицо являющееся собственником.
С другой стороны, лицо, даже не являясь собственником, имеет волю распорядиться тем, чем он будет, с высокой долей вероятности, обладать через определенное время. Порок воли?
Какие мысли?
[..2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.]
#3
Izverg
-
- Ушел навсегда
- 4014 сообщений
Изгнан из Ада с формулировкою:"Под@бывал чертей!"
Отправлено 23 July 2007 - 19:08
"Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной
для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен,
основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный
договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются
положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из
сторон не направит другой стороне предложение заключить этот
договор. "
_____________________________- "
Прошу извинения за длинную цитату:-((
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной
для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен,
основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный
договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются
положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из
сторон не направит другой стороне предложение заключить этот
договор. "
_____________________________- "
Прошу извинения за длинную цитату:-((
#4
Отправлено 23 July 2007 - 19:17
Ира Бызова
Izverg
все это хорошо... а если наследник не примет наследство?
если говорить не о предварительном договоре (в котором, кстати, следует сразу прописать все существенные условия будущего основного договора), то возникает масса нюансов...
например, право собственности на недвижку подлежит госрегистрации, + требуется нотариальное удостоверение договора.
как эти вещи вы предполагаете проделать с "будущим" имуществом???
ну и соответственно, расчет стоимости, получение справки в БТИ и тыпы....
так что, ИМХО, нужен предварительный договор с максимальной конкретикой... но перехода прав при этом еще не будет ни полностью, нив части
Izverg
все это хорошо... а если наследник не примет наследство?
если говорить не о предварительном договоре (в котором, кстати, следует сразу прописать все существенные условия будущего основного договора), то возникает масса нюансов...
например, право собственности на недвижку подлежит госрегистрации, + требуется нотариальное удостоверение договора.
как эти вещи вы предполагаете проделать с "будущим" имуществом???
ну и соответственно, расчет стоимости, получение справки в БТИ и тыпы....
так что, ИМХО, нужен предварительный договор с максимальной конкретикой... но перехода прав при этом еще не будет ни полностью, нив части
#5
Отправлено 23 July 2007 - 19:33
Подсолнух
и т.д. и т.п.
а если примет и тут же умретвсе это хорошо... а если наследник не примет наследство?
и т.д. и т.п.
#6
Отправлено 23 July 2007 - 19:56
Ира Бызова
Так ведь "если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара", а в отношении недвижимости иное установлено законом. Кроме того, такая ситуация, когда сторона заключает договор на то, что она приобретет в будущем "тянет" на незаконное предпринимательство, т.к. целью сделки является получение выгоды, иначе для продавца сделка не имеет экономического смысла.
Мой пример больше относится к вопросу правоспособности продавца на распоряжение вещью, которая находится в стадии оформления. Ну...например, между мною и Вами заключен договор купли-продажи завода и все движется к регистрации, и противная сторона по соглашению расторгнуть его не желает. А Вы уже, по каким-то причинам, утратили к сделке интерес. Но есть кто-то третий готовый купить у Вас, как будущего собственника, документы которого на регистрации, этот завод. и предварительный договор его смущает, т.к. суд может усмотреть порок воли - не собственник? значит не имеешь права РАСПОРЯЖАТЬСЯ.
ответ в ст.455 ГК:
[..2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.]
Так ведь "если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара", а в отношении недвижимости иное установлено законом. Кроме того, такая ситуация, когда сторона заключает договор на то, что она приобретет в будущем "тянет" на незаконное предпринимательство, т.к. целью сделки является получение выгоды, иначе для продавца сделка не имеет экономического смысла.
Мой пример больше относится к вопросу правоспособности продавца на распоряжение вещью, которая находится в стадии оформления. Ну...например, между мною и Вами заключен договор купли-продажи завода и все движется к регистрации, и противная сторона по соглашению расторгнуть его не желает. А Вы уже, по каким-то причинам, утратили к сделке интерес. Но есть кто-то третий готовый купить у Вас, как будущего собственника, документы которого на регистрации, этот завод. и предварительный договор его смущает, т.к. суд может усмотреть порок воли - не собственник? значит не имеешь права РАСПОРЯЖАТЬСЯ.
#7
Отправлено 23 July 2007 - 19:59
Ира Бызова ну да, ну да )) смех смехом, но всякое бывает. а тут недвижка - дело такое....
#8
Отправлено 23 July 2007 - 20:00
Extreme
давайте цитату из законаа в отношении недвижимости иное установлено законом.
#9
Отправлено 23 July 2007 - 20:01
Extreme
смысл: "когда я буду собственником, то я распоряжусь имуществом так-то и так-то".
а не: "я сейчас распоряжаюсь имуществом, которое у меня будет в совбственности"
дык, предварительный договор на то и предварительный ))))предварительный договор его смущает, т.к. суд может усмотреть порок воли - не собственник? значит не имеешь права РАСПОРЯЖАТЬСЯ.
смысл: "когда я буду собственником, то я распоряжусь имуществом так-то и так-то".
а не: "я сейчас распоряжаюсь имуществом, которое у меня будет в совбственности"
#10
Отправлено 23 July 2007 - 20:43
Ира Бызова
Ч.1. ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Следовательно, если ты не зарегистровал права, то и его составляющей (распоряжение) воспользоваться не можешь. И я, как покупатель, вряд ли смогу требовать от продавца то, чем он распорядился не имея на это прав.
Подсолнух
давайте цитату из закона
Ч.1. ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Следовательно, если ты не зарегистровал права, то и его составляющей (распоряжение) воспользоваться не можешь. И я, как покупатель, вряд ли смогу требовать от продавца то, чем он распорядился не имея на это прав.
Подсолнух
Может подскажете, каким образом предварительный договор распространяется на нашу ситуацию? В этой статье речь только о том, что имеешь...дык, предварительный договор на то и предварительный ))))
#11
Отправлено 23 July 2007 - 20:46
Extreme
спасибо. вот, теперь достаточная фактура для начала обсуждения)Следовательно, если ты не зарегистровал права, то и его составляющей (распоряжение) воспользоваться не можешь. И я, как покупатель, вряд ли смогу требовать от продавца то, чем он распорядился не имея на это прав.
#12
Отправлено 23 July 2007 - 21:20
Не очень понятно в чем глобальность темы.
По моему ГК не оставляет сомнений.
Статья 1152. (4). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, полагаю, что с наследником можно подписать договор кпли-продажи (кстати, таким образом он фактически примет наследство - распорядившись имуществом по ч. 2 ст. 1153)
После государственной регистрации перехода права к наследнику договор несут на регистрацию. Вариант с предварительным договором тоже не плох, но проблемы могут возникнуть конкретные
см.
http://forum.yurclub...howtopic=169879
По моему ГК не оставляет сомнений.
Статья 1152. (4). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, полагаю, что с наследником можно подписать договор кпли-продажи (кстати, таким образом он фактически примет наследство - распорядившись имуществом по ч. 2 ст. 1153)
После государственной регистрации перехода права к наследнику договор несут на регистрацию. Вариант с предварительным договором тоже не плох, но проблемы могут возникнуть конкретные
см.
http://forum.yurclub...howtopic=169879
#13
Отправлено 23 July 2007 - 21:35
пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8, «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания, недействительным договора продажи недвижимости».
В соответствии со ст. 13 закона о регистрации «Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП…
т.е. регистрация договора к-п и перехода права по нему будет осуществляться одновременно с регистрацией права наследника.
Сложнее было бы как у меня.
Право на квартиру зарегистрировано за наследодателем. Выпускают решение о сносе жилья и договариваются о заключении договора мены (с местной адм-ей) на новое жилье, в которое наследодатель факт. вселился, но договор мены не заключил. Насл-ль завещает новую квартиру 3 лицу и умирает.
Мой клиент - наследник по закону. Позиция - право на новую квартиру у насл-ля не возникло, наследоваться должна снесенная квартира, т.к. право на нее зарегистрировано.
Никто не хочет абсуждаттттььь.
http://forum.yurclub...howtopic=169710
В соответствии со ст. 13 закона о регистрации «Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП…
т.е. регистрация договора к-п и перехода права по нему будет осуществляться одновременно с регистрацией права наследника.
Сложнее было бы как у меня.
Право на квартиру зарегистрировано за наследодателем. Выпускают решение о сносе жилья и договариваются о заключении договора мены (с местной адм-ей) на новое жилье, в которое наследодатель факт. вселился, но договор мены не заключил. Насл-ль завещает новую квартиру 3 лицу и умирает.
Мой клиент - наследник по закону. Позиция - право на новую квартиру у насл-ля не возникло, наследоваться должна снесенная квартира, т.к. право на нее зарегистрировано.
Никто не хочет абсуждаттттььь.
http://forum.yurclub...howtopic=169710
#14
Отправлено 23 July 2007 - 21:38
Extreme
что вас смущает в предварительном договоре?
Кстати, продать то, чего у тебя нет, очень даже возможно. Вот исполнить такой договор может быть проблематично. Продажа - еще не распоряжение. Впрочем, к нашему случаю это не относится - тут квартира, договор продажи которой нужно будет регить.
P.S.: у меня дежа-вю. Недавно видел очень похожую тему.
P.P.S.: вопрос ни разу не глобальный.
что вас смущает в предварительном договоре?
Кстати, продать то, чего у тебя нет, очень даже возможно. Вот исполнить такой договор может быть проблематично. Продажа - еще не распоряжение. Впрочем, к нашему случаю это не относится - тут квартира, договор продажи которой нужно будет регить.
P.S.: у меня дежа-вю. Недавно видел очень похожую тему.
P.P.S.: вопрос ни разу не глобальный.
#15
Отправлено 23 July 2007 - 21:53
А Вы уже, по каким-то причинам, утратили к сделке интерес. Но есть кто-то третий готовый купить у Вас, как будущего собственника, документы которого на регистрации, этот завод. и предварительный договор его смущает, т.к. суд может усмотреть порок воли - не собственник? значит не имеешь права РАСПОРЯЖАТЬСЯ.
Сделка под условием вполне годится, по-моему.
Добавлено в [mergetime]1185205652[/mergetime]
что вас смущает в предварительном договоре?
А вы посмотрите мою ссылку, тогда и Вас смутит.
Добавлено в [mergetime]1185205713[/mergetime]
http://forum.yurclub...howtopic=169879
Добавлено в [mergetime]1185206018[/mergetime]
Идеальный вариант - требовать перехода права собственности).
по предвар-му перехорда права уж точно не потребуешь
#16
Отправлено 24 July 2007 - 11:04
Extreme
прошу меня извинить, но их приведенного Вами куска закона никак не следует невозможность заключить договор купли-продажи недвижимости (кроме квартиры и предприятия)
по Вашей логике следует: нет регистрации права - нет правомочия распоряжения....логично, наверное ....однако, сравните: у меня нет утюга, но я заключил с Вами договор купли-продажи этого утюга - следовательно, у меня также нет правомочия распоряжения, однако упомянутая ст. 455 дает мне такую возможность
имхо, в отношении недвижимости 455 должна применяться, поскольку законом ограничений продажи чужой недвижимости не установлено, а особого характера товара, имхо, здесь нет.
прошу меня извинить, но их приведенного Вами куска закона никак не следует невозможность заключить договор купли-продажи недвижимости (кроме квартиры и предприятия)
Следовательно, если ты не зарегистровал права, то и его составляющей (распоряжение) воспользоваться не можешь. И я, как покупатель, вряд ли смогу требовать от продавца то, чем он распорядился не имея на это прав.
по Вашей логике следует: нет регистрации права - нет правомочия распоряжения....логично, наверное ....однако, сравните: у меня нет утюга, но я заключил с Вами договор купли-продажи этого утюга - следовательно, у меня также нет правомочия распоряжения, однако упомянутая ст. 455 дает мне такую возможность
имхо, в отношении недвижимости 455 должна применяться, поскольку законом ограничений продажи чужой недвижимости не установлено, а особого характера товара, имхо, здесь нет.
#17
Отправлено 24 July 2007 - 19:38
Гурбатов
Я ведь предупредил, что не нужно привязываться к конкретному примеру - наследники, наследодатели и т.д. вообще не причем.
Понял, что видимо недостаточно раскрыл проблему.
Итак.
Право собственности имеет под собой основополагающий принцип: одна вещь - один собственник (либо долевое право), что исключает, по своей природе, попытки осуществления правомочий собственника другими лицами..
По смыслу п. 1 ст. 209 ГК РФ имущество, в отношении которого собственник вправе осуществлять принадлежащие ему права, должно иметься в наличии и должно быть индивидуализировано, что предполагает запрет на распоряжение этой вещью лицами не являющимися собственниками.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Из данной нормы следует, что правового результата в сделке можно достигнуть, только если у лиц, совершающих сделку, имелись для этого соответствующие юридические предпосылки, под коими следует понимать наличие права собственности на предмет сделки.
Осталось повторить свой вопрос:
Не очень понятно в чем глобальность темы.
Я ведь предупредил, что не нужно привязываться к конкретному примеру - наследники, наследодатели и т.д. вообще не причем.
Понял, что видимо недостаточно раскрыл проблему.
Итак.
Право собственности имеет под собой основополагающий принцип: одна вещь - один собственник (либо долевое право), что исключает, по своей природе, попытки осуществления правомочий собственника другими лицами..
По смыслу п. 1 ст. 209 ГК РФ имущество, в отношении которого собственник вправе осуществлять принадлежащие ему права, должно иметься в наличии и должно быть индивидуализировано, что предполагает запрет на распоряжение этой вещью лицами не являющимися собственниками.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Из данной нормы следует, что правового результата в сделке можно достигнуть, только если у лиц, совершающих сделку, имелись для этого соответствующие юридические предпосылки, под коими следует понимать наличие права собственности на предмет сделки.
Осталось повторить свой вопрос:
Вопрос - возможно ли распоряжение имуществом, которое тебе не принадлежит, но которе находится в процессе оформления прав на него?
На первый взгляд, распоряжаться имуществом может только лицо являющееся собственником.
С другой стороны, лицо, даже не являясь собственником, имеет волю распорядиться тем, чем он будет, с высокой долей вероятности, обладать через определенное время. Порок воли?
Какие мысли?
#18
Отправлено 25 July 2007 - 00:02
Extreme
Как говорят в других разделах, это боян. А именно, это давно и успешно решенный вопрос о соотношении обязательства передать имущество и распоряжения этим самым имуществом. Распорядиться имуществом, до тех пор, пока у вас нет соответствующего права, вы действительно не можете, однако вступить в обязательство, по которому вы должны будете совершить распоряжение - запросто, что, кстати, подтверждает и ст.455 ГК. И не надо изобретать велосипед.
Как говорят в других разделах, это боян. А именно, это давно и успешно решенный вопрос о соотношении обязательства передать имущество и распоряжения этим самым имуществом. Распорядиться имуществом, до тех пор, пока у вас нет соответствующего права, вы действительно не можете, однако вступить в обязательство, по которому вы должны будете совершить распоряжение - запросто, что, кстати, подтверждает и ст.455 ГК. И не надо изобретать велосипед.
#19
Отправлено 26 July 2007 - 19:24
Smertch
Может я косноязычный, а может невнимательно читают что я пишу. Вопрос не в том, что бы возложить на будущего собственника обязательство, с тем, что бы потом требовать заключения договора. Вопрос в том, могу ли я заключить такой договор, что бы по нему потом требовать вещь? Почитайте внимательно мой вопрос.
Как говорят в других разделах, это боян.
Может я косноязычный, а может невнимательно читают что я пишу. Вопрос не в том, что бы возложить на будущего собственника обязательство, с тем, что бы потом требовать заключения договора. Вопрос в том, могу ли я заключить такой договор, что бы по нему потом требовать вещь? Почитайте внимательно мой вопрос.
#20
Отправлено 26 July 2007 - 20:04
можете заключить такой договор.Вопрос в том, могу ли я заключить такой договор, что бы по нему потом требовать вещь? Почитайте внимательно мой вопрос.
удастся ли потом по нему истребовать вещь - это другой вопрос.
#21
Отправлено 27 July 2007 - 10:40
Extreme
скорее последнее, ибо вам уже неоднократно ответили, чтоМожет я косноязычный, а может невнимательно читают что я пишу.
могу ли я заключить такой договор, что бы по нему потом требовать вещь?
можете заключить такой договор.
#22
Отправлено 30 July 2007 - 16:30
Действительно, никакой глобальности вопроса не вижу. Нужно просто раз и навсегда для себя разделить вещные и обязательственные права. Тогда всё станет на место. Именно тогда Вы увидите обязательственный характер предварительного договора, и более того, начнёте различать предварительный договор и договор купли-продажи будущей вещи. Далее, нужно понять, что предварительный договор носит так называемый "неимущественный", оргнанизационный характер, то есть направлен на осуществление неимущественной обязанности - заключить в будущем договор. Об этом писал Скловский К.И. и Цокур.
#23
Отправлено 30 July 2007 - 17:01
Баламут
А как связан
А как связан
иобязательственный характер предварительного договора
что возникал вопрос о вещном характере предварительного договора или возникающих из него прав? Так из ДКП тоже обязательственные права возникают.разделить вещные и обязательственные права
это к чему неясно.Далее, нужно понять, что предварительный договор носит так называемый "неимущественный", оргнанизационный характер, то есть направлен на осуществление неимущественной обязанности - заключить в будущем договор.
#24
Отправлено 30 July 2007 - 17:08
но не все это отчетливо понимаютиз ДКП тоже обязательственные права возникают.
#25
Отправлено 30 July 2007 - 17:23
а нам разок суд хотел самостоятельно признать сделку (предварительный договор) ничтожной в виду того, что на момент заключения оного недвижимость не находилась в собвтсенности... нам бы судей обучить...
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
