Сообщений в теме: 64

[Uncle_Sam]

Обсуждение темы в "Недвижимости" подтолкнуло меня к формулировке вопроса: а действительна ли сделка по распоряжению недвижимым имуществом, заключенная между невладеющим собственником (право собственности за ним зарегистрировано) и третьим лицом (недвижимость находится во владении лица, в удовлетворении виндикационного иска к которому отказано в связи с пропуском срока исковой давности).
Перечитал еще одну статью К.И. Скловского (О праве на отчуждение имущества без передачи владения // Хозяйство и право. 2003. № 8), в ней актор считает, что передача собственности другому лицу после потери виндикации невозможна. Однако о действительности сделки прямо не высказывается.
Между тем право собственности по таким сделкам возникает у покупателя с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), а не передачи. Безусловно, объем такого права собственности (если мы признаем возможность его перехода) будет очень узким - владеть им нельзя. Однако тот же К.И.С. отмечает, что есть возможность компенсировать бремя содержания такого имущества путем предъявления к владельцу недвижимости кондикционого иска.
Предлагаю высказываться.

Сообщение отредактировал Uncle_Sam: 12 February 2008 - 14:20

[Smertch]

мое неодновратно выраженное ИМХО

а действительна ли сделка по распоряжению недвижимым имуществом, заключенная между невладеющим собственником (право собственности за ним зарегистрировано) и третьим лицом (недвижимость находится во владении лица, в удовлетворении виндикационного иска к которому отказано в связи с пропуском срока исковой давности)

все действительно

[Uncle_Sam]

ФАС УО в постановлении от 22.10.2007 N Ф09-6444/07-С6 по делу N А07-4540/07 считает иначе:

"Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что у предприятия на момент совершения оспариваемой сделки отсутствовали полномочия на ее совершение, поскольку указанное предприятие, не владея спорным имуществом, соответственно не имело права им распорядиться путем заключения договора купли-продажи.
Судом первой инстанции также обоснованно не принят в качестве доказательства надлежащего исполнения продавцом своих обязательств акт приема-передачи спорного имущества как не соответствующий обстоятельствам дела и оформленный без совершения фактических действий по передаче указанного в договоре купли-продажи имущества".

ВАС РФ высказывался по этому поводу хотя бы косвенно?

[vicktor]

(недвижимость находится во владении лица, в удовлетворении виндикационного иска к которому отказано в связи с пропуском срока исковой давности).

Почему то колбасит меня от "виндикации недвижимости"? Недвижка же оборачивается по записям в реестре, а не передачей владения. Запись в ЕГРП = всегда владение, я так думаю. Во всяком случае, мне кажется, что так должно быть исходя из логики вещей.

[Uncle_Sam]

vicktor

так должно быть исходя из логики вещей

Процитирую К.И. Скловского (та же самая статья)

Поскольку гражданский оборот спонтанно разлучает собственность и владение, приходится признать, что собственность без владения столь же неизбежна, сколь неизбежно владение без титула. Сама эта ситуация - плод не столько права естественного, которое, конечно, не может воспринимать собственность без владения вещью как норму, сколько права позитивного, которое признает ситуации владения без титула и собственности без владения во многих случаях. Иначе право могло бы разрушиться вследствие системных противоречий.

[vicktor]

Со статьей КИС я знаком. Но я не согласен с тем, что многие (совершенно верные) положения для движимостей механически переносят на недвижку. Кроме путаницы из этого ничего не выходит.

[Smertch]

vicktor

Запись в ЕГРП = всегда владение, я так думаю.

можно пояснить?

[vicktor]

мысли эрделевского почти созвучны моим:
 _______________________________________.doc   53.5К   755 скачиваний

[Uncle_Sam]

vicktor
Весьма спорно.
А как тогда с Вашей позиции квалифицировать незаконную смену записи о собственнике в ЕГРП на новое лицо?

[vicktor]

Uncle_Sam

как

квалифицировать незаконную смену записи о собственнике в ЕГРП

А что конкретно Вы понимаете под "незаконной сменой записи"?

[Smertch]

vicktor
я все-таки прошу уточнить, что вы имели в виду фразой

Запись в ЕГРП = всегда владение, я так думаю.

ибо у меня есть как минимум два варианта того, как ее понимать, с одним из которых я почти полностью согласен, а со вторым - категорически нет

[vicktor]

Smertch

прошу уточнить, что вы имели в виду фразой

А Вы думаете легко изложить некие интуитивные представления-гипотезы в виде аргументированных, коротких и ясных суждений?  ____________2.doc   80К   690 скачиваний
пока я думаю, еще одна статья эрделевского по теме.

Сообщение отредактировал vicktor: 19 February 2008 - 18:01

[Chiko]

vicktor

Запись в ЕГРП = всегда владение, я так думаю

не согласен. Тут, имхо, подмена понятий. Для движимости владение = легитимация в качестве собственника, для недвижимости - запись = легитимации в качестве собственника, однако утверждение владение = запись является логической ошибкой

[Uncle_Sam]

vicktor

А что конкретно Вы понимаете под "незаконной сменой записи"?

Я-то понимаю утрату владения и собственности в результате предъявления неким лицом в ФРС подложных документов о якобы имевшем место переходе права (мошенничество).
Точнее - незаконное изменение записи в ЕГРП о собственнике недвижимого имущества.

Сообщение отредактировал Uncle_Sam: 19 February 2008 - 19:24

[Гурбатов]

Скоро выложу мнение судьи Пресненского суда г.Москвы. Объявили резулятивку. Мне отказано в иске о выселении в обсуждаемой ситуации. ответчик ссылался на недействительность сделки об отчуждении невладеющим собственником имущества в нашу пользу и (как следствие) п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 8.

[vicktor]

Гурбатов вы не могли бы чуть подробнее описать Ваше дело? Что в Вашей сделке было "ничтожного"? Кто в Пресне решение выносил? Вообще сдается мне, что мы с Вами по жизни занимаемся чем-то похожим? Можно и в личку...

Напомню для удобства содержание п.21 пленума ВАС №8

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
21. При разрешении исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, заявленных лицами, титул собственника которых основан на ничтожной сделке или акте государственного органа либо органа муниципального самоуправления, противоречащем законодательству, арбитражный суд вправе дать оценку такой сделке или соответственно не применять акт указанного органа (абзац 12 статьи 12 ГК РФ) независимо от того, предъявлялись ли требования о признании сделки или акта недействительными. Если истец приобрел право собственности на основании ничтожной сделки или акта органа, не соответствующих требованиям законодательства, у него не имеется правовых оснований для истребования имущества.
В случаях, когда при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения выясняется, что право собственности истца основано на оспоримой сделке, арбитражный суд не вправе в том же процессе при отсутствии встречного иска ответчика давать правовую оценку сделке и признавать ее недействительной, поскольку оспоримая сделка может быть признана недействительной только по иску ограниченного круга лиц, указанных в главе 9 ГК РФ.

Теперь почитаем ФЗ о госрегистрации...

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как понимать последнее предложение ч.1 ФЗ? Надо ли предъявлять иск об оспаривании зарегистрированного права или можно ограничиться возражением о ничтожности сделки-основания - как в п.21 Пленума №8 ВАС?

Сообщение отредактировал vicktor: 20 February 2008 - 05:59

[Uncle_Sam]

Гурбатов
Интересно будет почитать мотивировку.

О. Ломидзе и Э. Ломидзе предлагают передавать собственность на манер цессии в тех случаях, когда невозможно забрать вещь у покупателя.

Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хоз-во и право. 2002. N 1. С. 104

У кого-нибудь есть эта статья?

[Гурбатов]

Ситуация моя такова. собтвенник недвижки обратился в суд с иском о выселении ответчиков (люди непростые). Ответчики организовали иск прокуратуры о ничтожности приватизационной сделки собственника (отчуждалась незавершенка). Применить последствия не просили - их не применишь. Мы объект достроили и ввели в эксплуатацию.
Собственник быстренько имущество перекинул и отказался от иска о выселении.
Ответчики обратились с иском о недействительности сделки между бывшим и нынешним собственником - им было отказано со ссылкой на отсутствие интереса (пресня, судья Печенина), где указала, что мы покупая имущество .... бла, бла, являемся добросовестными приобретателями.

Мы с иском о выселении, вселении в Пресню. Они - опять в прокуратуру. В арбитраже ничтожат нашу сделку (последствия не применяют, говорят добросовестность ваша юрбезразлична для иска о недействительности сделки).

Ответчики в Пресне (судья Михайлов) ссылаются на 21 пункт ППВАС №8. Я возражаю - со ссылкой на ст. 2 закона 122-ФЗ, а также на то, что пленум в 98 году принимался, тоды не было еще новой редакции 223 ГК РФ, а теперь - мы собственники.
Тем не менее, в иске нам отказано. Это было 15.02, решение еще не готово, потом выложу.

Добавлено в [mergetime]1203487732[/mergetime]
Да, вот еще ответчики мне возразили, что мы не являемся добросовестными, поскольку не получали имущество во владение.

[vicktor]

Гурбатов, спасибо, но как-то сумбурно и не очень понятно.
Давайте разберемся. Я понял следующее:
1. "Ответчики" о которых Вы говорите во всех случаях одни и те же и они физлица?
2. Эти физлица как-то (вероятно на "законных" основаниях) попали в Ваш объект. Уж не город ли им квартиру в наем предоставил?
3. 1-й и 2-й соб-ки - это (условно) Вы?
4. Всего пока было две сделки: 1-я (приватизационная) между государством(Москва?) и вашей фирмой-1, 2-я сделка - наверное к\п между Вашей Фирмой -1 и Вашей же фирмой-2?
5. До рассмотрения иска Фирмы-2 о выселении ответчиков вступили в зак. силу 2 решения АС, которыми по иску прокурора были признаны недействительными последовательно обе сделки. Регистрация в реестре, я так понимаю, оставалась.
6. Объектом, судя по всему, является квартира, а Ваша фирма что-нибудь там инвестировала/соинвестировала. И м.б. не вполне корректно.
7. Что это за таинственная "приватизационная" сделка? Как могло быть п/с на фирму -1 на квартиру в МКД зарегено на "недострой"?
8. Ну и не по делу. Здесь обязательно д.б. житейско-понятийный аспект. А в Вашем описании его не видно В чем там по жизни фишка реально?



Добавлено в [mergetime]1203501709[/mergetime]
Uncle_Sam

У кого-нибудь есть эта статья?

У меня есть. Выложу как-нибудь.

Добавлено в [mergetime]1203501893[/mergetime]
Гурбатов

Мне отказано в иске о выселении в обсуждаемой ситуации.

Сдается мне, что Ваша ситуация не вполне тождественна обсуждаемой...

[Uncle_Sam]

Ситуация Гурбатов действительно нетождественна.
У меня конкретный вопрос: может ли собственник распоряжаться недвижимостью, если она стала "задавненным" имуществом?

[vicktor]

может ли собственник распоряжаться недвижимостью, если она стала "задавненным" имуществом?

Как это "задавненным имуществом"? Не о приобретательской же давности Вы говорите? И потом. Мне кажется, что Вы, обсуждая тему, все время некий "мошеннический" аспект имеете ввиду. Если так, то это может существенно повлиять на выводы.

Добавлено в [mergetime]1203502971[/mergetime]
Кстати, Ломидзе у КИС не в почете.

Сообщение отредактировал vicktor: 20 February 2008 - 16:22

[Гурбатов]

"Ответчики" о которых Вы говорите во всех случаях одни и те же и они физлица?

да

Эти физлица как-то (вероятно на "законных" основаниях) попали в Ваш объект. Уж не город ли им квартиру в наем предоставил?

без оснований - заняли и все по договоренности с бывшим директором. Это не квартира - нежилое.

1-й и 2-й соб-ки - это (условно) Вы?

да

4. Всего пока было две сделки: 1-я (приватизационная) между государством(Москва?) и вашей фирмой-1, 2-я сделка - наверное к\п между Вашей Фирмой -1 и Вашей же фирмой-2?

да

5. До рассмотрения иска Фирмы-2 о выселении ответчиков вступили в зак. силу 2 решения АС, которыми по иску прокурора были признаны недействительными последовательно обе сделки. Регистрация в реестре, я так понимаю, оставалась.

да (приватизация 97 года, отчуждение 2004, решение суда по ничтожности приватизиционной в начале 2005, второй - только что)

. Объектом, судя по всему, является квартира, а Ваша фирма что-нибудь там инвестировала/соинвестировала. И м.б. не вполне корректно.

нет

7. Что это за таинственная "приватизационная" сделка? Как могло быть п/с на фирму -1 на квартиру в МКД зарегено на "недострой"?

конкурс с инвет условиями.

8. Ну и не по делу. Здесь обязательно д.б. житейско-понятийный аспект. А в Вашем описании его не видно ranting2.gif В чем там по жизни фишка реально?

фишка в том, что помещение нежилое в 9 квартирном 5 этажном доме для членов правительства (близ Арбата). Ну и соответственно ответчики - ребята непростые и могут вопросы решать. Че им коммерческую структуру задавить в судах.

дается мне, что Ваша ситуация не вполне тождественна обсуждаемой..

Ситуация Гурбатов действительно нетождественна.
У меня конкретный вопрос: может ли собственник распоряжаться недвижимостью, если она стала "задавненным" имуществом?

Как нетождественна? ОТветчики сидят почти 10 лет в помещениях первого собственника, срок давности по виндикации пропущен (мало того первый собственник раньне обращался с таким иском и отказался от него) и имущество продается.


Добавлено в [mergetime]1203505746[/mergetime]
Ваш и мой вопрос - действительна ли такая сделка ? А от ничтожности договора приватизации можно отвлечься.

[Гурбатов]

Однако о действительности сделки прямо не высказывается.
Однако тот же К.И.С. отмечает, что есть возможность компенсировать бремя содержания такого имущества путем предъявления к владельцу недвижимости кондикционого иска.
Предлагаю высказываться.

КИС в другом месте прямо высказывался о недействительности сделки без фактической передачи. Об этом же написано например в рекомендациях научно-консульт совета ФАС ВВО.
Касаемо кондикции - вы о чем ? о 1105 ч. 2 ?

Добавлено в [mergetime]1203506594[/mergetime]
http://forum.yurclub...howtopic=169979
вот тут рядышком тема про это.

[Uncle_Sam]

vicktor

Мне кажется, что Вы, обсуждая тему, все время некий "мошеннический" аспект имеете ввиду. Если так, то это может существенно повлиять на выводы.

Да нет в моем случае никакого мошенничества! А речь о нем я завел в ответ на Вашу реплику о тождестве владения и записи в ЕГРП.

Как это "задавненным имуществом"?  Не о приобретательской же давности Вы говорите?

Я говорю о ситуации, когда собственник, которому отказано в виндикационном иске, решил распорядиться недвижимостью в пользу иного лица.
Лицом, владеющим имуществом, оспаривается эта сделка по распоряжению, и суд (ФАС УО в постановлении от 22.10.2007 N Ф09-6444/07-С6 по делу N А07-4540/07) считает ее недействительной.
В аргументации суда я не вижу конкретного основания недействительности сделки.
Smertch тоже так считает.
Мне интересны другие точки зрения или аргументация.

[vicktor]

А от ничтожности договора приватизации можно отвлечься.

И рад бы, но не могу! Судя по Вашему описанию, ответчики сидят давно в государственном помещении, а не в Вашем. А запись в реестрах - так, фигня.