Сообщений в теме: 12

[de_one]

Народ,

Помогите, пож-та, разобраться. Предположим, в состав земельного ЗПИФа входят земли сельхозназначения, и иностранные инвесторы заинтересованы в приобретении в нем паев. Насколько это возможно с точки зрения действующего земельного законодательства?

По моему мнению, это не возможно, исходя из следующих аргументов. Согласно ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельхозназначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В соответствии с ч. 2 ст. 11 ФЗ "Об инвестиционных фондах" имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Таким образом в случае, если паи в ЗПИФе, в состав имущества которого входят земли сельхозназначения, будут принадлежать иностранным гражданам или юридическим лицам, они будут иметь земли сельхозназначения на праве общей долевой собственности, что прямо нарушит запрет, установленный ФЗ "Об обороте земель сельхозначения".

С нетерпением жду Ваших комментариев.
Спасибо

[de_one]

Да... Судя по соотношению просмотров темы и ответов, вопрос этот сломал мозг не только мне. Самое забавное, что, как выясняется и комментариев на страницах некоторых управляющих компаний, иностранцы могут участвовать в земельных ЗПИФн, в состав которого входят земли сельскохозяйственного назначения, и активно это делают. Только вот юридического обоснования этого "феномена" я не могу найти нигде.

Как это возможно, если имущество фонда принадлежит владельцам паев на праве общей долевой собственности (ст. 11 ФЗ "Об инвестиционных фондах") при условии, что иностранцы "могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды" (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения")?

Какие идеи?

[Jazzanova]

de_one
приобретая инвестиционный пай иностранный инвестор приобрел право на долю в общем имуществе
а доля в общем имуществе и земельный участок сх суть разные объекты гражданского права
если так то коллизии нет
тем более что раздел общего имущества и выдел доли из имущества ЗПИФ недопустим
но что будет когда договор ду будет прекращен?
хм..

[de_one]

de_one
приобретая инвестиционный пай иностранный инвестор приобрел право на долю в общем имуществе
а доля в общем имуществе и земельный участок сх суть разные объекты гражданского права
если так то коллизии нет
тем более что раздел общего имущества и выдел доли из имущества ЗПИФ недопустим
но что будет когда договор ду будет прекращен?
хм..

Приобретая право на долю в общем имуществе, в состав которого входит участок сх, пайщик становится долевым собственником сх без правомочий пользования, распоряжения, а также права на выделение собственной доли из состава общей долевой собственности.
Как могут участок, являющийся объектом гражданских прав (ст. 128 и 130 ГК), и общая собственность, являющаяся вещным правом, быть разными объектами гражданских прав? Или я Вас неправильно понял?
Так участок находится в долевой собственности у владельцев паев или нет?
Мозг щас сгорит! =))

Блин, вот где заметна во всей красе корявость российского законодательства. В ЕГРП пишется, что участок в общей долевой собственности владельцев паев ПИФа согласно реестру владельцев паев (ст. 15 Закона об инвестиционных фондах):

"При государственной регистрации прав на недвижимое имущество для включения такого имущества в состав паевого инвестиционного фонда в подразделе II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается название паевого инвестиционного фонда, в состав которого включается данное имущество, и делается следующая запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на"

Так значит они собственники?

Заранее огромное спасибо за участие в дискуссии.

[Jazzanova]

да, иностранный инвестор собственник в числе прочих пайщиков
коллизия есть в этом случае

покупая пай они приобретают не земельный участок, а долю в праве собственности которая оборотоспособна с точки зрения гражданского права
и оборотоспособность которой в данном случае привязана к конкретному паю

[de_one]

да, иностранный инвестор собственник в числе прочих пайщиков
коллизия есть в этом случае

покупая пай они приобретают не земельный участок, а долю в праве собственности которая оборотоспособна с точки зрения гражданского права
и оборотоспособность которой в данном случае привязана к конкретному паю

Спасибо за участие. Ход размышления такой.

1) Для обоснования обхода запрета ФЗ об обороте земель сельхозназначения можно по аналогии закона признать "имущественный комплекс" земельного ЗПИфа самостоятельным объектом гражданских прав (ст. 132 ГК - предприятие). Таким образом в общей собственности владельцев долей будет не сам земельный участок сх назначения, а некий абстрактный "имущественный комплекс", долю в котором будет удостоверять ценная бумага - пай. Но все это будет звучать жутко притянутым за уши.

2) Интересно, что в прошлой редакции ст. 3 ФЗ об обороте земель сельхозназначения была формулировка:

"Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды" (редакция 2003 года)

вместо текущей

"иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды" (редакция 2005 года)

Т.е. законодатель разделил "обладание долей в праве общей собственности" и "обладание земельным участком на праве собственности".

Все это похоже на корявые попытки приспособить ФЗ об обороте земель сельхозначения к современным реалиям.

Кстати, в 2005 же году был создан первый земельный ЗПИФ "Русский помещик".

3) Совершенно не понятно, как владелец доли в ЗПИФе - иностранец, удостоверяющей право на долю в общей долевой собственности, т.е. фактически "СОБСТВЕННИК", может владеть земельным участком или долей в общей долевой собственности на него?

Огромное спасибо заранее.

Сообщение отредактировал de_one: 14 March 2008 - 23:22

[Jazzanova]

покупая пай в пифе иностранец не совершает ничего незаконного
законом он не ограничен в покупке паев пифоф, имуществом которых являются земли сх
более того имуществом пифа могут быть помимо земель сх и недвижимые вещи, которые иностранец приобретать в собственность вправе
поэтому его право на покупку паев неоспоримо
кривую кобылу (имущественный комплекс) думаю не стоит изобретать
если есть колизия ее надо разрешать в пользу одной из норм
по общим правилам при равной юридической силе норм
приоритет отдается в пользу более поздней нормы

[Buutch]

de_one
Я думаю, что такая тема прокатит, так как ФРС не знает, кто именно покупает паи ЗПИФ

[Ulpian Anibumbum]

Да, интересно. Просто рассуждения.

de_one
Я думаю, что такая тема прокатит, так как ФРС не знает, кто именно покупает паи ЗПИФ

Разве? Им же свежую выписку из реестра ЗПИФа дают (ст.24п.4 о регистрации прав). Однако регистрируют. Но сам факт существования такой практики ФРС, в общем-то, ничего не доказывает.

Добавлено в [mergetime]1209333941[/mergetime]
Не понимаю только, почему практики нет.
Это же чрезвычайно выгодно: взять пай на стадии размещения, продать его иностранцу и к закрытию ПИФа, когда цена вырастет раза в два, подать на реституцию.

Сообщение отредактировал Ulpian Anibumbum: 28 April 2008 - 05:28

[Ulpian Anibumbum]

да, иностранный инвестор собственник в числе прочих пайщиков
коллизия есть в этом случае

покупая пай они приобретают не земельный участок, а долю в праве собственности которая оборотоспособна с точки зрения гражданского права
и оборотоспособность которой в данном случае привязана к конкретному паю

А если с/х угодья - единственное имущество, а иностранец - единственный пайщик?

-------------------------------------------------------------------

Я обратил внимание, что по старой редакции ст. 21 закона об инвестфондах, которая действовала до 1.01.2008, УК имела право отказать в принятии заявки только в трех установленных законом об инветфондах случаях. Т.е. раньше УК не имела возможности отказать иностранцу в приобретении пая ЗПИФа, на том основании, что инвестиционная декларация данного ЗПИФа допускает приобретение с/х земель. С первого января такая возможность у УК появилась.

Может, с этим связано?

Буду благодарен за критику.

Сообщение отредактировал Ulpian Anibumbum: 28 April 2008 - 05:29

[Scipio]

Вопрос не совсем по теме, если позволите.

Тут упоминался закон об обороте земель с/х назначения, в котором прописаны ограничения для иностранных граждан. Но между РФ и РБ заключен договор о равных правах граждан, в котором имеется такая статья:

Статья 6

Договаривающиеся Стороны обеспечивают равное право их граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях.

Безвозмездное получение гражданами государственного и муниципального имущества или приобретение его в соответствии с действующими в процессе приватизации льготами регулируется национальным законодательством в области приватизации.

Договаривающиеся Стороны обеспечивают гарантированную защиту права собственности их граждан.

Можно ли из первого абзаца заключить, что граждане РБ вправе приобретать в собственность земельные участки с/х назначения? Зарегистрируют ли соответствующие органы право собственности на такой участок при покупке (это тыкскать вопрос теоретическо-практического характера)?

P.S. Если мне не изменяет память, то Конституционный Суд РБ в одном из решений признал, что граждане РФ вправе приобретать земельные участки в собственность в РБ, хоть закон это и запрещает - в силу упомянутого положения международного договора (в РБ КС может проверять нормативные акты не только на соответствие Конституции РБ, но и на соответствие международным договорам с участием РБ).

Сообщение отредактировал Scipio: 30 May 2008 - 04:34

[Ulpian Anibumbum]

Ответ на основной вопрос треда я для себя решил, прочитав вот такое разъяснение:

Федеральная служба по финансовым рынкам рассмотрела обращения ЗАО ... 2005 и от ....2005 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Согласно Федеральному закону от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее - Федеральный закон) и Положению о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденному приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.03.2005 № 05-8/пз-н, в состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории фондов недвижимости (далее - Фонд), могут входить имущественные права на недвижимое имущество.
Вопрос о регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения и земельных долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий и являющихся долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - земельные доли), не относится к компетенции ФСФР России.
Вместе с тем, при определении правомерности внесения земельных долей в Фонд при его формировании необходимо учитывать особенности, связанные с доверительным управление паевыми инвестиционными фондами.
Так согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона, лицо, которое внесло земельную долю в Фонд, становится собственником инвестиционных паев, удостоверяющих, помимо прочего, долю в праве общей собственности на имущество, составляющее Фонд. В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002        № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при возмездном отчуждении земельной доли остальные сособственники земельного участка имеют преимущественное право покупки отчуждаемой земельной доли. Однако пунктом 5 статьи 14 Федерального закона устанавливается свободное обращение инвестиционных паев после завершения формирования Фонда, при этом с передачей инвестиционных паев их приобретатель становится обладателем земельной доли, составляющей Фонд. Таким образом, в случае включения земельной доли в Фонд вызывает сомнение возможность обеспечить соблюдение требования Федерального закона о свободном обращении инвестиционных паев, с учетом требований Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона, в случае внесения в Фонд земельной доли собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения, долю в праве общей собственности на который она собой представляет, определяются на основании данных реестра владельцев инвестиционных паев Фонда и счетов депо, на которых осуществляется учет прав на инвестиционные паи. При этом если владельцами инвестиционных паев становятся нерезиденты, то они могут попасть в список сособственников вышеупомянутого земельного участка, что не соответствует статье 3 Федерального закона от 24.07.2002              № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Правда, разъяснение это, кажется, нигде, в том числе ни в одной СПС, не опубликовано. Никаких реквизитов письма у меня нет. "Передано надежными людьми". Сомневающимся могу только предложить инициировать повторный запрос.

+++++++++
Что касается белорусов, то, думаю, попытка зарегистрировать на них с/х землю не лишена шансов на успех.

Сообщение отредактировал Ulpian Anibumbum: 30 May 2008 - 09:17

[Scipio]

Вопрос не совсем по теме, если позволите.

Тут упоминался закон об обороте земель с/х назначения, в котором прописаны ограничения для иностранных граждан. Но между РФ и РБ заключен договор о равных правах граждан, в котором имеется такая статья:
Цитата
Статья 6

Договаривающиеся Стороны обеспечивают равное право их граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях.

Безвозмездное получение гражданами государственного и муниципального имущества или приобретение его в соответствии с действующими в процессе приватизации льготами регулируется национальным законодательством в области приватизации.

Договаривающиеся Стороны обеспечивают гарантированную защиту права собственности их граждан.

Можно ли из первого абзаца заключить, что граждане РБ вправе приобретать в собственность земельные участки с/х назначения? Зарегистрируют ли соответствующие органы право собственности на такой участок при покупке (это тыкскать вопрос теоретическо-практического характера)?

P.S. Если мне не изменяет память, то Конституционный Суд РБ в одном из решений признал, что граждане РФ вправе приобретать земельные участки в собственность в РБ, хоть закон это и запрещает - в силу упомянутого положения международного договора (в РБ КС может проверять нормативные акты не только на соответствие Конституции РБ, но и на соответствие международным договорам с участием РБ).

Извиняюсь за то, что поднимаю повторно тот же вопрос. Хочется знать, как это на практике (есть ли конкретные случаи успешного приобретения гражданами РБ земель с/х назначения на территории РФ в собственность). Два раза отправлял соответствующие письменные запросы в Минюст - с полгода назад, до сих пор ничего не ответили.