Сообщений в теме: 48

[sivl]

По договору ДУ два гражданина приобретают большое помещение (1п), состоящее из других помещений.
В ДДУ не отражено, какое помещение, к какому из граждан относится - доля первого столько-то, доля второго - столько-то.
Сделали техпаспорт, 1п включает теперь в себя несколько самостоятельных помещений - 2-п, 3-п, 4-п и т.д. 1п никуда не делось.
Сейчас на основе техпаспорта думаем менять ДДУ, прописав, что "доля участника1 составляет 50/100 (50кв.м) и представляет собой помещения 2п (площадью 20кв.м), 3п (площадью 30кв.м), доля участника2...(аналогично). Возможно ли такое уточнение ДДУ, если дом введен в эксплуатацию? Это не новый ДДУ, существующий.
Нам это нужно для того, чтобы участник мог уступить право требования на одно из помещений другому лицу, чтобы тот впоследствии подписал с застройщиком акт п/п на помещение 2п и зарегистрировал единоличное право собственности на него.
Если не вносить изменения в ДДУ, то уступать право требования на любое помещение должны будут оба участника сразу.
Как видно, акт п/п еще не подписывали.

Долевая собственность не возникла еще. Идея имеет право на жизнь? Как юстиция посмотрит? Не захочет регистрировать уступку? Мне кажется, она скажет, что раз начинается нарезка на помещения, пусть дольщики сначала зарегистрируют общую долевую, потом- соглашение о разделе, а потом пусть делаю что хотят...

Сообщение отредактировал sivl: 07 July 2011 - 16:58

[sivl]

У самого сомнения сразу возникли...
Уступка права требования - это право требования на некую долю, некое количество квадратных метров и т.п.
Возможна ли смена кредитора в пределах своей доли (если она к тому же будет прописана в виде помещений в ДДУ)без привлечения другого дольщика.
То есть хочу я уступить 20 из 50кв.м в своей доле, составляю соглашение об уступке другому лицу. Обязан ли я в такое соглашение вписывать второго дольщика? Далее - захотел уступить еще 20кв.м - снова всех вписывать + того нового дольщика, которому в прошлый раз 20кв.м уступил????

[ОльгаВикт]

Дом сдан в эксплуатацию. Что-то ме подсказывает, что никакие уступки теперь нельзя делать. Вы же их регить будет в Росреестре. Или ваш ДДУ не подпадает под ФЗ-214?

[Sania]

ОльгаВикт

Цитата

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

А у ТС, на мой взгляд, проблема с определением объекта долевого строительства:
В заключенном ДДУ в качестве ОбДолСтр - помещение 1п
А теперь Содольщики хотят претендовать на другие ОбДолСтр - 2п, 3п ... ("нарубив" их из 1п)
Это может быть оформлено, по-моему, Допсоглашением (оба Содольщика + Застройщик).
Вторым этапом - уступка от Содольщика - новому Дольщику по конкретному "малому" помещению

[sivl]

'Sania' сказал(а) 07 Июл 2011 - 12:18:

ОльгаВикт

Цитата

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

А у ТС, на мой взгляд, проблема с определением объекта долевого строительства:
В заключенном ДДУ в качестве ОбДолСтр - помещение 1п
А теперь Содольщики хотят претендовать на другие ОбДолСтр - 2п, 3п ... ("нарубив" их из 1п)
Это может быть оформлено, по-моему, Допсоглашением (оба Содольщика + Застройщик).
Вторым этапом - уступка от Содольщика - новому Дольщику по конкретному "малому" помещению

доп соглашение к ДДУ? что в нем будет? что половина 1 дольщика представляет собой 2п, 3п и тд, а половина 2 дольщика - 4п, 5п и тд?
после уступки малого помещения его новый владелец ничем не ограничен? например тем, что ДДУ общий для всех. юстиция не скажет - ждите пока все подпишут акты п/п с хастройщиком, потом зарегистрируем. общую долевую собственность с миллионом дольщиков.

[Sania]

sivl, у Вас сейчас в ДДУ:
"Застройщик обязуется передать в общую долевую собственность Дольщикам помещение 1п (с такими-то параметрами). Доли дольщиков - равные" Правильно?

А хотите сделать
"Застройщик обязуется передать Дольщику 1 помещение 2п и 3п (с такими-то параметрами), а Дольщику 2 - помещения 4п и 5п (с такими-то параметрами)"?
Об этом ИМХО и допник

Помещения 2п...5п должны стать по проекту обособленными - то есть самостоятельными объектами долевого строительства (на них понадобятся свои кадпаспорта). С Застройщиком Вы свои пожелания уже согласовывали?

[sivl]

'Sania' сказал(а) 07 Июл 2011 - 12:45:

sivl, у Вас сейчас в ДДУ:
"Застройщик обязуется передать в общую долевую собственность Дольщикам помещение 1п (с такими-то параметрами). Доли дольщиков - равные" Правильно?

А хотите сделать
"Застройщик обязуется передать Дольщику 1 помещение 2п и 3п (с такими-то параметрами), а Дольщику 2 - помещения 4п и 5п (с такими-то параметрами)"?
Об этом ИМХО и допник

Помещения 2п...5п должны стать по проекту обособленными - то есть самостоятельными объектами долевого строительства (на них понадобятся свои кадпаспорта). С Застройщиком Вы свои пожелания уже согласовывали?

доли равные, да.
допник именно такой хотим.
застройщик против таких дел не возражает.

юстиция не спросит - нафига вам на самостоятельные объекты один ДДУ? объединяли в общую собственность чтоб потом все равно разбежаться?))

[Sania]

'sivl' сказал(а)

юстиция не спросит - нафига вам на самостоятельные объекты один ДДУ? объединяли в общую собственность чтоб потом все равно разбежаться?))

На такие вопросы "юстиции" можно, я думаю, не отвечать , ну или ухмыляться так многозначительно...
А серьезно - я нарушений не вижу.

[sivl]

'Sania' сказал(а) 07 Июл 2011 - 13:31:

'sivl' сказал(а)

юстиция не спросит - нафига вам на самостоятельные объекты один ДДУ? объединяли в общую собственность чтоб потом все равно разбежаться?))

На такие вопросы "юстиции" можно, я думаю, не отвечать , ну или ухмыляться так многозначительно...
А серьезно - я нарушений не вижу.

то есть долевая собственность возникать не будет??? точно?

[Sania]

sivl,Минутку, Вы заключаете дополнительное соглашение к ДДУ, которым Вы меняете фразу:

Цитата

"Застройщик обязуется передать в общую долевую собственность Дольщикам помещение 1п (с такими-то параметрами). Доли дольщиков - равные"

на фразу типа

Цитата

"Застройщик обязуется передать Дольщику 1 помещение 2п и 3п (с такими-то параметрами), а Дольщику 2 - помещения 4п и 5п (с такими-то параметрами)"

Если росреестр "пропустит" такое соглашение - то о какой общей собственности может идти речь?

Другой вопрос, что
1. я так и не понял у Вас малые помещения - обособлены или нет? Другими словами, может ли функционировать самостоятельно 2п, 3п и т.д., либо 1п - был магазин, а 2п,3п... - это кладовка, торговый зал, туалет ит.д.? Будет ли потом отдельный кадпаспорт на 2п... или нет?
2. Росреестр вообще не любит регистрировать дополнительные соглашения к ДДУ после получения РнаВЭ.

[sivl]

в одном ДДУ значит могут быть несколько приобретателей?
1п внутри себя подразделится на 2п 3п и тд, на каждый будет рисоваться кад паспорт. кто решает, могут они быть самостоятельными или нет?
про юстицию и изменения в ДДУ, я так понял, что они не то что не любят, они не приемлют, если после ввода пытаются зарегистрировать новый ДДУ. какое может быть основание для отказа?

Сообщение отредактировал sivl: 07 July 2011 - 23:18

[Sania]

'sivl' сказал(а)

в одном ДДУ значит могут быть несколько приобретателей?

У Вас их и было двое

'sivl' сказал(а)

кто решает, могут они быть самостоятельными или нет?

Я бы начал с проектировщика (мб надо изменения в проект внести)

'sivl' сказал(а)

про юстицию и изменения в ДДУ, я так понял, что они не то что не любят, они не приемлют, если после ввода пытаются зарегистрировать новый ДДУ. какое может быть основание для отказа?

Так то НОВЫЙ ДДУ, а Вас - допник, по вопросам, не связанным с финансированием. Поэтому - просто "не любят".

[sivl]

'Sania' сказал(а) 08 Июл 2011 - 04:02:

Я бы начал с проектировщика (мб надо изменения в проект внести)

кроме бти этот проект ведь никому не нужен больше?

Сообщение отредактировал sivl: 08 July 2011 - 11:18

[Sania]

'sivl' сказал(а)

кроме бти этот проект ведь никому не нужен больше?

по меньшей мере странное, на мой взгляд, утверждение. Кроме того, именно бти будут выдавать (либо не выдавать ) кадпаспорт.
Могу ошибаться, но считаю, что отдельный кадпаспорт - необходимый и достаточный признак обособленности (самостоятельности) помещения

[GellaX]

'sivl' сказал(а)

в одном ДДУ значит могут быть несколько приобретателей?

йес

'sivl' сказал(а)

кто решает, могут они быть самостоятельными или нет?

Застройщик и БТИ. То есть застройщик на основании проекта построил помещения, а БТИ потом это отразил в кадастровом паспорте. У меня есть кадастровые паспорта даже на парковочные места в подземном паркинге. Ну и ДДУ с таким предметом. Более того, в свое время БТИ давал Росреестру ответ, что парковочные места являются объектом недвижимости (к сожалению, не сфотографировала).
Для усиления понимания почитайте Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Там дается понятие помещения.

[sivl]

'GellaX' сказал(а) 08 Июл 2011 - 07:24:

Застройщик и БТИ. То есть застройщик на основании проекта построил помещения, а БТИ потом это отразил в кадастровом паспорте. У меня есть кадастровые паспорта даже на парковочные места в подземном паркинге. Ну и ДДУ с таким предметом. Более того, в свое время БТИ давал Росреестру ответ, что парковочные места являются объектом недвижимости (к сожалению, не сфотографировала).
Для усиления понимания почитайте Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Там дается понятие помещения.

БТИ имеется ввиду Ростехинвентаризация? Я слышал про метод рекомендации их по парковкам, в интернете фигурируцет одно название... где б почитать этот секретный документ?

Вот есть такое раскрасивое начало:
В целях оказания практической помощи обособленным подразделениям ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» предприятием были приняты и введены в действие в 2008 году Методические рекомендации о порядке включения сведений о машиноместах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений, помещений паркингов. Указанные Методические рекомендации (сокращенно – МР) разработаны и направлены на упорядочивание процесса определения параметров машиномест и установление единых принципов оформления технической и кадастровой документации для регистрации прав на машиноместа.
http://www.rosinv.ru..._quest/1018371/


Тех регламент почитал, ничего нового на самом деле... Может мы разный смысл вкладываем в понятие парвочного места?
Мне не понято, как оно может быть огорожено строительными конструкциями... максимум - горизонтальными конструкциями пола и потолка

[GellaX]

'sivl' сказал(а)

БТИ имеется ввиду Ростехинвентаризация?

как только их не именуют

'sivl' сказал(а)

Тех регламент почитал, ничего нового на самом деле...

тех. регламент просто для уяснения понятия помещения. У Вас же, вроде, не парковки.

'sivl' сказал(а)

Мне не понято, как оно может быть огорожено строительными конструкциями... максимум - горизонтальными конструкциями пола и потолка

в нашем случае есть невысокие перегородки из сетки-рабицы, ЕМНИП.

[sivl]

Нашел у Ростеха еще интереснее сюжет: http://www.rosinv.ru...archive/1028676

Вопрос:

Мне необходимо зарегистрировать переход права собственности на машиноместо. Собственник предоставил мне план ТБТИ г.Москвы на всю парковку, на котором машиноместа не обособлены друг от друга линиями. Каким образом должно быть выделено на плане мое машиноместо для целей регистрации? Спасибо.

Дата ответа 12.02.2009
Структурное подразделение ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"
Ответ:

Рассматривая машиноместа, предназначенные для хранения отдельных единиц автотранспорта, размещаемые в зданиях, сооружениях, как функционально выделенные части помещений паркингов, признаваемых в соответствии с законодательством Российской Федерации объектами недвижимости, необходимо отметить, что права собственности на такие машиноместа преимущественно оформляются в виде долей в праве собственности на помещения паркингов. С учетом норм права о долевой собственности вопрос закрепления за владельцем машиноместа вполне конкретной, строго определенной площади в помещениях паркинга, занимаемой машиноместом, должен решаться путем заключения многостороннего (с подписью всех участников долевой собственности) договора о пользовании общим имуществом (помещениями паркинга). Заключение такого договора, а также внесение в него изменений, в том числе в случаях продажи какого-либо машиноместа, является крайне затруднительным.
В целях обеспечения регистрации прав на машиноместа как на самостоятельные объекты недвижимости и оказания практической помощи филиалам ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Приказом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 20.10.2008 г. № 244 были утверждены Методические рекомендации о порядке включения сведений о машиноместах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений. Использование Методических рекомендаций позволяет филиалам ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» рассматривать в настоящее время отдельные машиноместа, находящиеся в помещениях паркингов зданий, как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений). Методические рекомендации направлены на упорядочивание процесса определения параметров машиномест и установление единых принципов оформления технической и кадастровой документации для регистрации прав на машиноместа.
Согласно утвержденным Методическим рекомендациям сведения о машиноместах включаются в документы технического учета на основании проведения первичной или текущей технической инвентаризации здания, сооружения или помещений паркинга, в которых организованы данные машиноместа, осуществляемой по заявке заинтересованных лиц. Включение сведений о машиноместах в документы технического учета (технические паспорта зданий, сооружений, помещений) сопровождается составлением отдельных поэтажных планов и экспликации площадей помещений паркинга с нумерацией машиномест. При проведении технической инвентаризации помещений паркинга, определяются местоположение, точные границы, размеры и площадь всех машиномест и мест общего пользования в помещениях паркинга. Местоположение машиномест и мест общего пользования в помещениях паркинга фиксируется относительно физических границ помещения, в котором они расположены, таким образом, чтобы имелась возможность безошибочно восстановить границы машиноместа в последующем.
В целях регистрации прав на машиноместа (помещения и части помещений) правообладателям машиномест выдаются кадастровые паспорта, составляемые по установленной Форме (Приложение № 2 к приказу Минюста РФ от 18.02.2008 г. № 32). Заполнение кадастровых паспортов на помещения с внесением в них сведений о машиноместах (местах общего пользования) в помещениях паркингов осуществляется после включения сведений об этих машиноместах (местах общего пользования) в документы технического учета.

у меня - парковка под землей, словно чистое поле с колоннами и стенами по периметру. м-места кроме линий ничем не огорожены, но каждое м-место расположено так, что одна или несколько сторон м-места примыкает к капитальным конструкциям - стене или колонне.

Сообщение отредактировал sivl: 08 July 2011 - 20:47

[GellaX]

sivl, жгут Понятно, почему у нас был такой резвый положительный ответ.
Я поняла, что они выдают кадастровый паспорт на объект - помещение для размещения и хранения транспортных средств (машиноместо) независимо от наличия перегородок между машиноместами. Ну а Росреестр уже не может не зарегить право, когда к нему с кадастровым паспортом объекта недвижимости приходят.

[sivl]

меня гложет вопрос о том, что на стороне покупателя в ДДУ несколько человек, которым будут отходить помещения без долевой собственности.

Сообщение отредактировал sivl: 08 July 2011 - 21:40

[GellaX]

sivl, нет запрета на договоры с множественностью лиц на какой-либо стороне.
У нас сейчас есть ДДУ на 70 с лишним квартир, в который через уступки "входят" дольщики. В результате каждому дольщику принадлежит право требования конкретной квартиры.

[sivl]

а как быть с проездами в парковке? сейчас они вместе с машиноместами являются предметом ДДУ! Не хило?
Меня это смущает. И думается, что проезды не должны включаться в ДДУ, относясь к общедомому имуществу.
А если оставлть проезды в ДДУ, то в долевой собственности владельцев машиномест.
ТСЖ обслуживать парковку пока не рвется...

Шо делать? Внести изменения в ДДУ, исключив площадь проездов?

[GellaX]

'sivl' сказал(а)

а как быть с проездами в парковке? сейчас они вместе с машиноместами являются предметом ДДУ! Не хило?

кто как предмет ДДУ сформулирует. У нас предмет - машиноместо. Поэтому проезды - ОДС всех собственников помещений в доме.
Я склоняюсь к мнению, что кто бы не зарегистрировал право собственности на проезды, при наличии отдельно прав на машиноместа проезды будут относиться к ОДС.
По ОДС посмотрите еще Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"

[sivl]

как прописывать предмет дду по паркоместам с множественностью лиц на стороне покупателя? У нас парковка это нежилое помещение 1п - вся парковка, а машиноместа - помещения 1, 2, 3, 4... без "п-эшки". Это критично?

Как указывалось ранее, нужно внести изм. в дду, заменив доли в праве на парковку правами на конкретные машиноместа в парковке. Это надо как-то прописать понятно...Ранее по дду проезды были включены в его предмет. Нормально будет, если сначала в дду было 120 кв.м, поделенных между участниками на доли, в которых грубо говоря 20 кв.м были проездами, а потом при изменении дду общая площадь вдруг равняется 100 кв.м, ибо без проездов уже. Цена остается неизменной. Свобода договора и все такое?))) Нормально будет?

А что касается изменения в дду в части уточнения что кому должно достаться, мы хотели бы соорудить нечто такое...-
Застройщик обязуется...построить нежилое помещение 1п площадью 100кв.м (или в нежилом помещении 1п площадью 100 кв.м) помещения 1 площадью 10 кв.м, 2 площадью 20 кв.м, 3 площадью 30 кв.м, 4 площадью 35 кв.м..., общее имущество, и после ввода в эксплуатацию жилого дома передать нежилые помещения:
- Васе - нежилое помещение 1 площадью 10 кв.м;
- Пете - нежилое помещение 2 площадью 20 кв.м;
- Саше - нежилое помещение 3 площадью 30 кв.м;
- Маше - нежилое помещение 4 площадью 35 кв.м.
Объектом долевого строительства являются... (Что является? 1п и помещения в нем или сразу помещения 1, 2, 3, 4 с их площадями? Должно ли оно где-то фигурировать? Может про него и его общую площадь вообще не писать? Если про 1п не писать, то объектом являются):
- нежилое помещение 1 площадью 10 кв.м;
- нежилое помещение 2 площадью 20 кв.м;
- нежилое помещение 3 площадью 30 кв.м;
- нежилое помещение 4 площадью 35 кв.м.
Стоимость не меняем...Никто не возражает.
Ну и в пункте про обязанность принято по акту п-п после ввода в экспл. снова перечислить вспе помещения или сделать отсылку...

[Sania]

sivl,
ИМХО о нежилом помещении 1п упоминать не следует, тем более, что построить ПОМЕЩЕНИЕ нельзя.
2ой вариант - правильней (Застройщик обязуется построить дом и ... передать

'sivl' сказал(а)

- Васе - нежилое помещение 1 площадью 10 кв.м;
- Пете - нежилое помещение 2 площадью 20 кв.м;
- Саше - нежилое помещение 3 площадью 30 кв.м;
- Маше - нежилое помещение 4 площадью 35 кв.м.

GellaX

Цитата

Я склоняюсь к мнению, что кто бы не зарегистрировал право собственности на проезды, при наличии отдельно прав на машиноместа проезды будут относиться к ОДС.

+1