Сообщений в теме: 28

[Piranha]

Вводные данные:

 

1. Имеется большой земельный участок, на котором планируется построить несколько многоквартирных домов, частично объединенных так называемым стилобатом.
2. Имеются определенные ТЭПы, которые будут исполнены в проектной документации.
3. Градостроительные нормы муниципального образования содержат ряд положений, затрудняющих строительство с заданными ТЭПами. В частности установлены: максимально допустимый процент застройки земельного участка, отступы от границ (определенного размера), жесткие требования по благоустройству и количеству парковок, плотности населения.
4. Строительство зданий с отступом от границ «ноль» возможен, если есть согласие собственников соседних участков.
5. Наличие стилобата (это такая штука выше уровня земли, на которой растет трава, есть газон и ходят люди, фактически перенос участка на крышу неподземных парковок) - может создать проблему превышения процента застройки земельного участка и отсутствия отступов от границ -  при межевании участка.
6. Реализация заданных ТЭПы в проектной документации при межевании по принципу один дом один участок или даже два-три дома может создать проблему несоответствия проектной документации градостроительным нормам и предельно допустимым параметрам разрешенного строительства.
7. Проектная документация на многоквартирные дома будет получаться последовательно, разрешения на строительство тоже – последовательно. То есть к началу строительства проектной документации и разрешений на строительство на все дома не будет.
8. Строительство планируется с привлечением кредитных средств банков/банка.

 

Серия «стилобат выкинуть, поменять ТЭПы, строить за свой счет» и пр. – не рассматривается. Это уже предлагалось мною самою.... Как всегда, исполняем невыполнимые задачи.

 

 

Прошу поругать схему, которая может:

- снизить риски отказа в выдаче разрешения на строительство;

- снизить риски возникновения необходимости получения разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров строительства (это вообще публичные слушания и без практической возможности обжаловать отказ в суде).

 

Итак, собственно что предлагается исполнить:

 

1.Получить ГПЗУ на один большой участок.

2. Получить  разрешение на строительство первого дома  на весь большой участок.

3. Получить кредит на строительство под залог большого земельного участка.

4. До подписания  договоров долевого участия в строительстве по первому дому, а также уступок (в случае необходимости) от банка, кредитующего строительство и граждан получается согласие на последующее межевание большого участка.

5. Получается акт ввода в эксплуатацию. Итог: Проектная документация соответствует ГПЗУ (на большой участок), дом соответствует разрешению на строительство и выданному ГПЗУ.

6. ПОСЛЕ ввода первого дома в эксплуатацию, НО до передачи квартир в собственность дольщиков производится выделение ЗУ (маленького) для этого первого дома.

7. Залог снимается с большого участка и переводится на оставшуюся от первоначального участка  часть  + в залог отдаются оставшиеся у застройщика непроданные квартиры первого дома.

8. По последующим домам – аналогичные операции.

 

Межевание проводится последовательно, с постепенным увеличением земельных участков под домами (то есть сначала должны вымежевывать маленькие участки, потом – побольше, потом побольше и т.п.).

 

То есть: для первого дома участок должен быть выделен самый маленький участок (то есть, если бы такое межевание велось ДО получения разрешения на строительство при той же проектной документации - точно было бы нарушение  градостроительным норм по парковкам, благоустройству, проценту застройки), а для последнего  дома оставляется самый большой участок  и возможно, предусмотреть вообще отсутствие стилобата, чтобы соблюсти градостроительные нормы, т.к. межевать будет больше не из чего.

 

Вижу вероятные проблемы такой схемы (может еще чего накопаете, коллеги):

 

-  не помежуют/не поставят новый участок под домом на кадастровый учет (пока не искала основания, может есть);

 

-  возможные сложности с регистрацией прав собственности дольщиков на квартиры, т.к. ГПЗУ, проектная документация, разрешение на строительство  и акт ввода будут выполнены   и получены на старый ЗУ, а потом (после получения акта ввода дома в эксплуатацию) проведен раздел и получен новый ГПЗУ и новое св-во на ДРУГОЙ, вымежеванный участок. Возможно, потребуются ДС по договорам ДДУ на изменение кадастрового номера участка, а не только согласие дольщиков на раздел участка.

 

- необходимость последовательного кредитования, причем, скорее всего только в одном банке (Предполагаю, что может быть кредитная линия с траншами под определенные ковенанты (получение экспертизы ПД, разрешения на строительство) и последовательная замена предмета залога).

Если бы межевание проводилось сразу, то можно было бы проводить кредитование сразу в нескольких банках, что безусловно плюс.

 

- возможные проблемы с отступами от границ «ноль», так как у каких-то из отмежеванных участков собственниками соседних участков после строительства первых домов будут являться собственники квартир в этих построенных многоквартирных домах (следовательно, у собственников квартир до межевания участков потребуется получать согласие на отступ «ноль», который получается от стыковки стилобатной части домов на границах образуемых участков).

 

- "что-то пахнет все таки самовольным строительством"- да,понимаю, но вопрос насколько сильно:-)

 

Вообще немежевать участок – по-моему не вариант. Считаю невозможным при вышеуказанных вводных и отсутствии иных обеспечений получить кредит на строительство всех домов на одном участке. 

Поскольку: с момента регистрации права собственности на первую квартиру в доме у собственника квартиры на основании закона  возникает право собственности  и на долю в участке (при немежевании – соответственно на долю в большом участке), что влечет необходимость получения застройщиком согласия собственников квартир  на  залог в банк участка  для кредитования строительства последующих домов. Последующая передача в залог без согласия допускается только в том случае, пока эти лица – дольщики, а не собственники (п.7. ст.13 214-ФЗ).

В принципе, то, что банк выдаст кредит на строительство последующего дома под залог участка, находящегося фактически в долевой собственности застройщика и собственников квартир в первом доме (а затем и последующих домов) – считаю невозможно.

 

Можт я где че попутала, буду рада, если напишете.

Спсб и тем, кто осилил прочитать мой опус.

[Ludmila]

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

- необходимость последовательного кредитования, причем, скорее всего только в одном банке (Предполагаю, что может быть кредитная линия с траншами под определенные ковенанты (получение экспертизы ПД, разрешения на строительство) и последовательная замена предмета залога). Если бы межевание проводилось сразу, то можно было бы проводить кредитование сразу в нескольких банках, что безусловно плюс.

С межеванием заложенного участка мы тут очень интересную схему придумали, которая и интересы застройщика защищает, и интересы банка. Завтра в личку кину, если интересно. Здесь выкладывать не буду.

 

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

Вообще немежевать участок – по-моему не вариант. Считаю невозможным при вышеуказанных вводных и отсутствии иных обеспечений получить кредит на строительство всех домов на одном участке.

Мы кредитуем. Связанные с этим риски осознаём.

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

В принципе, то, что банк выдаст кредит на строительство последующего дома под залог участка, находящегося фактически в долевой собственности застройщика и собственников квартир в первом доме (а затем и последующих домов) – считаю невозможно.

Именно так.

[fli-buster]

Piranha,

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

Вижу вероятные проблемы такой схемы (может еще чего накопаете, коллеги):

ваших проблем не увидел, кроме кредитной и залоговой.

по-моему, с каждым последующим выделением зу, после постройки дома, у вас встает вопрос с новым ГПЗУ, проектом, разрешением на строительство, в плане их получений/согласований.

И чем дальше, тем меньше они будут соответствовать градплану и проекту планировки, а шансы получить отказ - расти.

вот у вас же все это написано:

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

Реализация заданных ТЭПы в проектной документации при межевании по принципу один дом один участок или даже два-три дома может создать проблему несоответствия проектной документации градостроительным нормам и предельно допустимым параметрам разрешенного строительства.

[Sania]

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

7. Залог снимается с большого участка и переводится на оставшуюся от первоначального участка  часть 

это, надо полагать, залог банка, а в отношении залога дольщиков - как думаете, что произойдет?

[Piranha]

Ludmila сказал(а) 24 Апр 2014 - 17:26:

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

- необходимость последовательного кредитования, причем, скорее всего только в одном банке (Предполагаю, что может быть кредитная линия с траншами под определенные ковенанты (получение экспертизы ПД, разрешения на строительство) и последовательная замена предмета залога). Если бы межевание проводилось сразу, то можно было бы проводить кредитование сразу в нескольких банках, что безусловно плюс.

С межеванием заложенного участка мы тут очень интересную схему придумали, которая и интересы застройщика защищает, и интересы банка. Завтра в личку кину, если интересно. Здесь выкладывать не буду.

 

 

 

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

Вообще немежевать участок – по-моему не вариант. Считаю невозможным при вышеуказанных вводных и отсутствии иных обеспечений получить кредит на строительство всех домов на одном участке.

Мы кредитуем. Связанные с этим риски осознаём.

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

В принципе, то, что банк выдаст кредит на строительство последующего дома под залог участка, находящегося фактически в долевой собственности застройщика и собственников квартир в первом доме (а затем и последующих домов) – считаю невозможно.

Именно так.

 

 To Ludmila:

Да, отправьте, пожалуйста, если можете, очень интересно.

Относительно кредитуете и риски принимаете: не совсем поняла, с учетом Вашего ответа по следующему пункту "именно так".

 

То есть кредитуете, но только в том случае, если сроки ввода по всем домам такие, что собственность у физических лиц на большой немежеванный участок до полного окончания строительства всех домов не возникает? Или я что-то не уловила?

To Sania:

Sania сказал(а) 24 Апр 2014 - 19:33:

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

7. Залог снимается с большого участка и переводится на оставшуюся от первоначального участка  часть 

это, надо полагать, залог банка, а в отношении залога дольщиков - как думаете, что произойдет?

 

 

 Спсб, в копилку вопросов. Имхо, надо договариваться на берегу при аккредитации в банке для дольщиков, а по хорошему и до того.

С точки зрения риска банка (а соответственно и возможности предоставления ипотеки физлицам) - какая банку уже разница. Этот вопрос тоже можно решить, работа считаю муторная, техническая (ДС к кредитному договору... и прочие тех.детали). Но - дом построен, разрешение на ввод есть, квартира есть. На которую будет залог. Да, надо будет договариваться заблаговременно, чтобы в связи с этим например ставка не выросла и вообще это допускалось. Но радикальных препятствий тут не вижу пока. Или Вы имели ввиду что-то еще? 

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

Вижу вероятные проблемы такой схемы (может еще чего накопаете, коллеги):

ваших проблем не увидел, кроме кредитной и залоговой.

по-моему, с каждым последующим выделением зу, после постройки дома, у вас встает вопрос с новым ГПЗУ, проектом, разрешением на строительство, в плане их получений/согласований.

И чем дальше, тем меньше они будут соответствовать градплану и проекту планировки, а шансы получить отказ - расти.

вот у вас же все это написано:

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

Реализация заданных ТЭПы в проектной документации при межевании по принципу один дом один участок или даже два-три дома может создать проблему несоответствия проектной документации градостроительным нормам и предельно допустимым параметрам разрешенного строительства.

 To fli-buster: Или Вы меня невнимательно прочитали т.к. я писала также вот это:

"для первого дома участок должен быть выделен самый маленький участок (то есть, если бы такое межевание велось ДО получения разрешения на строительство при той же проектной документации - точно было бы нарушение градостроительным норм по парковкам, благоустройству, проценту застройки), а для последнего дома оставляется самый большой участок и возможно, предусмотреть вообще отсутствие стилобата, чтобы соблюсти градостроительные нормы, т.к. межевать будет больше не из чего.".

 

Или что-то Вы имели ввиду еще.

 

Конечно, требуются тех расчеты, но с учетом  подхода "от маленького участка к большему и большему" и того, что особенностью град.норм данного муниципального образования является возможность "растяжки" , "смягчения" части градострроительных норм на квартал или за счет прилегающих участков (в частности - плотность и количество парковочных мест), думаю что можно попробовать мой вариант.

[Ludmila]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 06:46:

Относительно кредитуете и риски принимаете: не совсем поняла, с учетом Вашего ответа по следующему пункту "именно так".

Мы кредитуем строительство нескольких домов на одном земельном участке, не требуя при этом межевания участка под каждый корпус отдельно. Если банк-кредитор ещё не выбран, могу поинтересоваться у наших, будет ли им интересно финансирование такого проекта.

При этом залог участка, на котором осуществляется строительство многоквартиных домов, да ещё  и по ДДУ,- это обеспечение по своей сути формальное, нужное больше для  формирования резервов и контроля за стройкой. В случае невозврата кредита на средства от обращения взыскания на участок рассчитывать практически не приходится. Мы не строим иллюзий на этот счёт.

Другое дело, что если строительство идёт на одном участке, а в залог предлагается участок под уже построенным домом, то да, такой залог банку не нужен, ибо такой залог не только экономически бесполезен, но и не выполняет других функций, о которых я говорила выше.

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 06:46:

С точки зрения риска банка (а соответственно и возможности предоставления ипотеки физлицам)

Вы (или мы на ты были?) путаете 2 из 3 банковских продуктов, которые могут предоставляться в рамках одного объекта.

1) Финансирование банком строительства. Кредит по такому продукту выдаётся застройщику, цель кредита - финансирование строительства объекта, обеспечение - ипотека земельного участка в пользу банка + "права застройщика" (гы-гы-ыг), источник погашения - реализация площадей. И для этого продукта порядок вывода участков из залога принцпиально важен.

2) Ипотечное кредитование третьих лиц на приобретение квартир и иных помещений в стоящихся домах. Заёмщики - физлца, целевое назначение кредита - оплата по ДДУ, обеспечение - права физиков по ДДУ, после регистрации ПС - ипотека квартир и иных помещений.

[Piranha]

To Ludmila и  Sania:

Ludmila сказал(а) 25 Апр 2014 - 07:09:

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 06:46:

С точки зрения риска банка (а соответственно и возможности предоставления ипотеки физлицам)

Вы (или мы на ты были?) путаете 2 из 3 банковских продуктов, которые могут предоставляться в рамках одного объекта.

1) Финансирование банком строительства. Кредит по такому продукту выдаётся застройщику, цель кредита - финансирование строительства объекта, обеспечение - ипотека земельного участка в пользу банка + "права застройщика" (гы-гы-ыг), источник погашения - реализация площадей. И для этого продукта порядок вывода участков из залога принцпиально важен.

2) Ипотечное кредитование третьих лиц на приобретение квартир и иных помещений в стоящихся домах. Заёмщики - физлца, целевое назначение кредита - оплата по ДДУ, обеспечение - права физиков по ДДУ, после регистрации ПС - ипотека квартир и иных помещений.

 

 

Нет, не путаю. Просто скорее упустила из вида или не поняла, что Sania имел(а) ввиду.

 

Согласна, что это еще один вопрос в копилку вопросов, которые надо решить - залогу дольщиков на большой прежде участок, а значит и на выделяемый (не только под дом, а свободный) участок. Надо подумать можно ли его прекратить и технически снять с выделяемого участка... особенно учитывая встряску по залогу  вступающую в силу в июле и то, что этот -то залог в силу закона.

 Ушла думать и  читать.

[Saas]

Имхо идея, с подобным обходом местных нормативов (когда 1-й МКД строится, исходя из параметров целого участка, а после ввода его в эксплуатацию, застроенный участок под ним выделяется в натуре в минимальных размерах, и далее в таком же духе) имеет мало шансов на успех.

Соглашусь с

fli-buster сказал(а) 24 Апр 2014 - 19:06:

по-моему, с каждым последующим выделением зу, после постройки дома, у вас встает вопрос с новым ГПЗУ, проектом, разрешением на строительство, в плане их получений/согласований. И чем дальше, тем меньше они будут соответствовать градплану и проекту планировки, а шансы получить отказ - расти.

 

Плюс, насколько понимаю, нормативы град. проектирования для МКД (по крайней мере в МО) предусмотрены в расчете на квартал/район, а не на участок. Таким образом, у вас расчетный % застройки все равно будет определяться с учетом уже построенных вами же домов.

Может всё же размежеваться сначала и при проектировании рассчитывать на прилегающие территории квартала для соблюдения нормативов?

 

Есть и другие, на мой взгляд проблемы в этой схеме:

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

6. ПОСЛЕ ввода первого дома в эксплуатацию, НО до передачи квартир в собственность дольщиков производится выделение ЗУ (маленького) для этого первого дома.

7. Залог снимается с большого участка и переводится на оставшуюся от первоначального участка часть + в залог отдаются оставшиеся у застройщика непроданные квартиры первого дома.

 

Если у вас ДДУ, то придется также с оставшейся "части" участка снимать и залог, возникший в силу закона в пользу дольщиков, запись о котором вообще погашается после регистрации ПС на все ЖП.

А здесь есть своя засада - ст. 16 189-ФЗ (Закона о введении ЖК в действие), согласно которому с момента возникновения ПС на ЖП у дольщика возникает ОДС на з/у.

Это не считая, такой технической "мелочи", как подготовка и регистрация нескольких сотен допников к ДДУ о прекращении залога на оставшийся участок.

Сообщение отредактировал Saas: 25 April 2014 - 17:16

[fli-buster]

Piranha,

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 06:56:

To fli-buster: Или Вы меня невнимательно прочитали т.к. я писала также вот это: "для первого дома участок должен быть выделен самый маленький участок

из-за этого построенный дом не испарится, и в новом проекте вам придется это учитывать.

 

всё это не ново. отрезать от участка кусок, где прежним ГПЗУ запланирована детская площадка и парковка и впендюрить там ещё один корпус. уплотнительная застройка, да))

 

по-моему легче (и дешевле) сразу согласовать отклонение от допустимых пред параметров.

чем на третьем корпусе встать в тяни-толкай с дольщиками-администрацией-банками(кредиторами) и через пару лет такого интересного положения уползти в банкротство.

[Piranha]

fli-buster сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:36:

Piranha,

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 06:56:

To fli-buster: Или Вы меня невнимательно прочитали т.к. я писала также вот это: "для первого дома участок должен быть выделен самый маленький участок

из-за этого построенный дом не испарится, и в новом проекте вам придется это учитывать. НЕ ПОНЯЛА. ПРОЯСНИТЕ. ЧТО УЧИТЫВАТЬ? Инсоляцию? отступы от границ?

 

всё это не ново. отрезать от участка кусок, где прежним ГПЗУ запланирована детская площадка и парковка и впендюрить там ещё один корпус. уплотнительная застройка, да))НЕТ, ТУТ этого не планируется.

 

по-моему легче (и дешевле) сразу согласовать отклонение от допустимых пред параметров.

чем на третьем корпусе встать в тяни-толкай с дольщиками-администрацией-банками(кредиторами) и через пару лет такого интересного положения уползти в банкротство.

 Ага.. особенно будет легко запроектировать ПД аж на весь квартал на 200 млн в расчете на отклонения..  а потом получить отлуп в этом разрешении  - это ведь публичные слушания и без возможности обжалования в суде (как с обычным РНС). А особенно будет здорово когда примут фед.запрет на 10% превышение коэффициента (прошел кстати в декабре в первом чтении без замечаний).

[Saas]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:45:

НЕ ПОНЯЛА. ПРОЯСНИТЕ. ЧТО УЧИТЫВАТЬ?

ТЭПы первого дома. надо полагать...

[Piranha]

Saas, не обижайтесь, но:

 

1) Ну что сказать - я уже писала про другие ТЭПы не предлагать что означает : другую проектную документацию, полностью соответствующую мелким ГПЗУ не предлагать.

 

2) Это НЕ МО. В этом мун. образовании процент застройки установлен для участка, а не для квартала. На квартал можно "тянуть" парковки и благоустройство и плотность.

 

3) Процент застройки как раз при "нарезке" скорее всего будет невозможно никак соблюсти - в моем конкретном случае преимущественно из-за необходимости в стилобате. А от него от него отказываться не будут. Причины описывать слишком долго, я на эту тему ужо целое заключение сваяла по данному конкретному муниципальному образованию.

Коротко, если не использовать стилобат, который застраивает участок, то чтобы выдержать такие ТЭПы и кол-во парковок по град.нормам, значит надо делать чудовищно дорогие подземные парковки.

 

Маленькое лирическое отступление: Даже в МО в отдельных мунобразованиях есть ПЗЗ с доп.указаниями по проценту застройки для участков (а не кварталов) для различных зон и объектов. Не хочу вдаваться сейчас как это стыкуется с граднормативами предусмотренными на всю МО, т.к. это вне рамок данной темы.

 

Все же не оставляю такую мысль: межевать участки сначала самый маленький потом побольше - побольше - самый большой (и возможно даже без стилобата, т.к. есть одна часть участка в которой всё равно загрязненные грунты, и там все равно надо выкапывать глубокую яму, поэтому можно сделать отдельную парковку ) - может быть получится моя история (никто кстати не говорил, что она идеальная)))).

 

Про залог на большой участок и ОДС на него я писала сама, и потом писал Sania- "что с ним будете делать", тут опять же ничего нового не вижу. Ясно, что это масса бумажной работы, высокая организованность и пр. но ... как говорится - а кому сейчас легко?.

[fli-buster]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:45:

НЕ ПОНЯЛА. ПРОЯСНИТЕ. ЧТО УЧИТЫВАТЬ? Инсоляцию? отступы от границ?

и это тоже, все что предусмотрено ПЗЗ и другой нормативкой.

ув.Saas,  вам уже указывал на это.

 

Saas сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:51:

ТЭПы первого дома.

 

Saas сказал(а) 25 Апр 2014 - 10:38:

Плюс, насколько понимаю, нормативы град. проектирования для МКД (по крайней мере в МО) предусмотрены в расчете на квартал/район, а не на участок. Таким образом, у вас расчетный % застройки все равно будет определяться с учетом уже построенных вами же домов.

 

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:45:

Ага.. особенно будет легко запроектировать ПД аж на весь квартал на 200 млн в расчете на отклонения.. а потом получить отлуп в этом разрешении - это ведь публичные слушания и без возможности обжалования

ну, вам видней, конечно.

[Piranha]

Saas сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:51:

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 12:45:

НЕ ПОНЯЛА. ПРОЯСНИТЕ. ЧТО УЧИТЫВАТЬ?

ТЭПы первого дома. надо полагать...

 

Чуствую что нет понимания. Может я не совсем понятно изложила.

Если очень упростить идею с нарезкой то как-то так:

 Я на первом участке превышу % застройки, но за счет этого напихаю в этот процент парковок.  % застройки установлен для участка.

. Нормы по парковкам можно ослабить за счет соседних участков. То есть по следующим домам не буду превышать % застройки, а нормы по парковкам буду соблюдать как раз за счет первого дома.

Ну это очень условно, но идея такая.

[Saas]

теперь я уже не понимаю

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

Я на первом участке превышу % застройки

первый, это, надо полагать , первый выделенный в натуре под 1-м построенным домом?

 

а как вы превысите %, если он был установлен для материнского, так сказать участка?

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

но за счет этого напихаю в этот процент парковок.

% это отношения пятна застройки у площади участка. не? как на % парковки повлияют?

 

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

% застройки установлен для участка.

сами же пишете

 

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

Нормы по парковкам можно ослабить за счет соседних участков. То есть по следующим домам не буду превышать % застройки, а нормы по парковкам буду соблюдать как раз за счет первого дома.

вот тут вообще ничего не понял

[Piranha]

Sania сказал(а) 24 Апр 2014 - 19:33:

 

Piranha сказал(а) 24 Апр 2014 - 16:49:

7. Залог снимается с большого участка и переводится на оставшуюся от первоначального участка  часть 

это, надо полагать, залог банка, а в отношении залога дольщиков - как думаете, что произойдет?

 

 

Неприятно, технически муторно, но: межую участок. Подписываю ДС с дольщиками с внесением изменений в ДУДС. Может быть заранее беру доверенность на своих лиц на  подписание именно такого соглашения к ДУДС чтобы потом не бегать за гражданами. Технику надо продумать.

 Меняю записи в ЕГРП.

 

То есть не прекращаю залог участников долевого строительства,  а ИЗМЕНЯЮ предмет залога.

Что скажете?

Saas сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:58:

теперь я уже не понимаю

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

Я на первом участке превышу % застройки

первый, это, надо полагать , первый выделенный в натуре под 1-м построенным домом?

 

а как вы превысите %, если он был установлен для материнского, так сказать участка?

НЕ превышу для материнского, а для участка под первый дом (если б я резала сразу, ДО получения РНС и акта ввода) - превышу)

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

но за счет этого напихаю в этот процент парковок.

% это отношения пятна застройки у площади участка. не? как на % парковки повлияют?

нормы % застройки - для участка, нормы по парковкам - квартальные. условно на первом доме всё пятно застрою парковкой:-)))))))) надеюсь удалось объяснить:-)

 

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

% застройки установлен для участка.

сами же пишете

 

 

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 13:50:

Нормы по парковкам можно ослабить за счет соседних участков. То есть по следующим домам не буду превышать % застройки, а нормы по парковкам буду соблюдать как раз за счет первого дома.

вот тут вообще ничего не понял

Ох.

То есть на последующих домах не буду нарушать % застройки, а соблюдать квартальные нормы по количеству парковок для следующих домов  буду за счет первого дома, куда засуну все парковки с нарушением  по пятну.

[Ludmila]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 14:11:

Подписываю ДС с дольщиками с внесением изменений в ДУДС. Может быть заранее беру доверенность на своих лиц на подписание именно такого соглашения к ДУДС чтобы потом не бегать за гражданами. Технику надо продумать. Меняю записи в ЕГРП. То есть не прекращаю залог участников долевого строительства, а ИЗМЕНЯЮ предмет залога. Что скажете?

С большой долей вероятности регорган откажет в погашении записи об ипотеке.

[Piranha]

To Ludmila: Я тоже об этом думаю но пока не нашла основание.
Поговорим, конечно с местным Росреестром, но тогда бы вообще никто не межевался в процессе строительства. А таких много. Сами делали в МО. Ничего, пока без отказа.

[Saas]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 15:49:

Сами делали в МО. Ничего, пока без отказа.

делали что: раздел, или прекращение ипотеки с незастроенных участков?

Межеваться можно. Но Ludmila, про погашение говорит.

[Ludmila]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 15:49:

To Ludmila: Я тоже об этом думаю но пока не нашла основание.

 

Saas сказал(а) 25 Апр 2014 - 15:57:

Межеваться можно. Но Ludmila, про погашение говорит.

Именно так.

А с основанием всё понятно: ипотека в пользу дольщиков - 1 из 3 случаев, когда ипотека в силу закона не может быть исключена соглашением сторон.

[Piranha]

Раздел. Но при такой логике (что нельзя снять с отделяемого при разделе) получалось бы что у двух домов с дольщиками перекрестный залог от соседей
Росреестр оставлял залог каждому дому свой.

[Piranha]

Т.е. считать именно прекращением, а не изменением.

[Piranha]

Ну и даже, если откажутся в Росреестре снимать залог с остающейся части, ну придется ждать передачи, с некоторыми дольщиками отработать одностороннюю передачу. И в это время сидеть без кредитного транша на новый дом. Опять же это не означает невозможность схемы.
Что называется хотите выгнать такие тэпы, ок. Но тогда наверно будет так.

[Ludmila]

Piranha сказал(а) 25 Апр 2014 - 17:59:

Ну и даже, если откажутся в Росреестре снимать залог с остающейся части, ну придется ждать передачи, с некоторыми дольщиками отработать одностороннюю передачу. И в это время сидеть без кредитного транша на новый дом.

Не поняла взаимосвязи.

[Saas]

Речь видимо о прекращении залога и погашении записи о залоге.
Нюанс правда в том, что запись росрестром погасится после регистрации последнего ПС на ЖП, не с момента передачи ЖП по актам
Раздел. Но при такой логике (что нельзя снять с отделяемого при разделе) получалось бы что у двух домов с дольщиками перекрестный залог от соседей
Росреестр оставлял залог каждому дому свой.

Почему перекрестный? У всех залог на общий участок.
А что реестр каждому свой оставлял- оч креатив но , но не более