Объясняю.
Самых вероятных вариантов реализации сценария "мы направили в банк просьбу разрешить совместную деятельность на участке" два: банк либо вовсе отказывает в выдаче согласия (о причинах такого отказа скажу чуть ниже), либо выдаёт-таки согласие, указывая, какие условия могут быть указаны в договоре, а какие не могут.
В случае отказа банка в выдаче согласия договор вообще не сможет быть заключён, причём независимо от того, предполагал ли ДПТ распоряжение предметом ипотеки и требовал ли согласования с залогодержателем, или не предполагал, и никакого согласия вовсе не требовалось. Во втором варианте, т.е. сделка сорвалась из-за того, что залогодатель запросил согласие, когда оно вовсе не было нужно, вся вина за срыв сделки будет на юристе. Да, безусловно, можно будет заключить ДПТ и доказывать в суде, что хотя залогодержатель и запретил заключение договора, его согласие не требовалось, интересы не нарушены и т.д. и т.п. Но если залогодатель сам же это согласие и запросил, доказывание будет крайне затруднено.
В случае выдачи согласия на определённых условиях придётся переструктурировать сделку. При этом нет никаких гарантий, что на этих условиях достигнуть желаемого экономического эффекта и что сделка вообще будет нужна товарищам.
Почему банк может отказать? Да по самым разным причинам. Если не брать во внимание вероятность "юристы банка вообще не поняли, о чём просит клиент, и решили запретить" (а и такое бывает), то причины могут быть самые разные, и все вполне вменяемые. Более того, как раз-таки с формальным обеспечением нааамного вероятнее получить отказ. В каких случаях может браться формальное обеспечение, я расписывать не буду, приведу только один, самый частый случай.
Банк финансирует строительство МКЖД, источник погашения кредита - привлекаемые по ДДУ и иным договорам средства физлиц и юрлиц. Плюс тот же банк кредитует физиков на приобретение квартир в этом доме. В таком случае право аренды берётся в залог исключительно для того, чтобы не вышло, что заёмщик передал право аренды третьему лицу, утратил право привлекать средства третьих лиц, а с ним и источник погашения кредита. В этом случае риск отказа в выдаче согласия на отчуждение права аренды составляет 99,99%. Незначительно ниже риск отказа в выдаче согласия на заключение ДПТ, явственно не предусматривающего отчуждение права.
Что делать залогодателю, спросите вы? Ни в коем случае не запрашивать у банка согласие на заключение ДПТ.
Если ДПТ предусматривает распоряжение заложенным правом, требующее согласия залогодержателя, запрашивать согласие только и исключительно на те действия, которые требуют такого согласия, а не на заключение договора в целом. В таком случае, если тот же экономический эффект может быть достигнут без распоряжения заложенным правом, можно будет хотя бы переструктурировать сделку.
Если согласие залогодержателя на конкретные действия, которые предполагается осуществить, не требуется, не запрашивать вообще ничего.
