Сообщений в теме: 12

[Alex King]

Уважаемые коллеги!

 

Прошу помочь в поиске оптимального решения следующей проблемы.

 

Земельный участок и расположенный на нем жилой дом (далее вместе - недвижка) принадлежат четырем собственникам-физикам на праве общей долевой собственности. Данные физики договорились с потенциальным покупателем о продаже недвижки на следующих условиях:

1. Заключается один договор, подписываемый покупателем и всеми собственниками единовременно.
2. Собственник 1 получает оплату стоимости своих долей в праве собственности на недвижку в момент подписания договора к-п. Передает принадлежащие ему доли по акту после регистрации перехода права собственности на его доли (предлагаю сразу опустить вопрос адекватности передачи невыделенной доли в недвижимом имуществе).
3. Собственники 2-4 получают оплату после регистрации перехода права собственности на принадлежащие им доли к покупателю. Свои доли они передают покупателю по акту в момент подписания договора.
4. ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА долей, принадлежащих Собственникам 2-4.

 

Мои соображения по последнему пункту:

 

1. Нотариус откажется включать условие о залоге в силу закона отдельных долей в договор к-п.
2. ФРС откажет в регистрации ипотеки отдельных долей.  

 

Обоснование:                                                                                     

 

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

 

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

 

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

 

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

 

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

 

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

 

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

 

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

….

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

 

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

 

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

 

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

 

Вопрос:

Каким образом можно изменить схему взаимоотношений сторон с целью регистрации ипотеки в отношении долей, подлежащих оплате после перехода права собственности?

 

Насколько мне известно, ФРС (СПб) регистрирует ипотеку при наличии договора с множественностью лиц на стороне продавца (100% долей в праве собственности на объект) в отношении всего объекта. Кто сталкивался с подобной практикой?

 

[кум Тыква]

пан Alex King, а вы уверены, что правильно определили предмет возникающей в силу закона ипотеки как

Alex King сказал(а) 22 Авг 2016 - 14:28:

долей, принадлежащих Собственникам 2-4

?

 

и, до кучи, про нотариуса: зачем вам в дкп условие о возникновении залога в силу закона?

[Alex King]

Предмет ипотеки так определили продавцы. Они хотят заложить именно доли.

Условие об ипотеке в силу закона в дкп - требование продавцов.

[кум Тыква]

видите ли, пан Alex King, приведенные вами нормы в действительности не ограничивают собственника строения, находящегося на принадлежащем этому собственнику совместно с кем-то земельном участке, в праве заложить свое недвижимое имущество )) у вас, пмсм, трудность в другом - при продаже одновременно всех 100% долей имущества потенциальный залогодатель сразу станет собственником закладываемого имущество сам, один, без никаких долей. следовательно, "схему" под вашу задачу надо изменять таким образом, чтобы эту "одномоментность" порушить. хотя - стоит ли делать это в угоду не вполне разумным хотелкам продавцов?)))

[Ludmila]

кум Тыква, не совсем с Вами согласна.

[Alex King]

кум Тыква сказал(а) 22 Авг 2016 - 16:38:

видите ли, пан Alex King, приведенные вами нормы в действительности не ограничивают собственника строения, находящегося на принадлежащем этому собственнику совместно с кем-то земельном участке, в праве заложить свое недвижимое имущество ))

 

Многоуважаемый кум Тыква, а можно поподробнее? ИМХО, залог дома без земельного участка запрещен законом. Но залог доли в праве на земельный участок также запрещен законом. Таким образом, залог дома в рассматриваемой ситуации не осуществить. Или я что-то неправильно понял?

кум Тыква сказал(а) 22 Авг 2016 - 16:38:

 хотя - стоит ли делать это в угоду не вполне разумным хотелкам продавцов?)))

 

 

К сожалению, придется под них подстраиваться =( Там публика специфичная. Один из собственников руководствуется в своей деловой активности фазами луны, бизнес-гороскопом и прочей астральной хренью. Приходится даже даты подписания документов назначать на наиболее благоприятные с точки зрения Ктулху (или как это у них рассчитывается =)) часы. И самое страшное, что это не шутка =(((

[Ludmila]

Alex King сказал(а) 23 Авг 2016 - 11:48:

Или я что-то неправильно понял?

Вы неправильно поняли, ибо не ознакомились с судебной практикой.

 

Alex King сказал(а) 23 Авг 2016 - 11:48:

К сожалению, придется под них подстраиваться =( Там публика специфичная.

Не вижу никакой проблемы сделать так, как они хотят. Всё легко и просто.

[Alex King]

Ludmila сказал(а) 23 Авг 2016 - 11:54:

 

Alex King сказал(а) 23 Авг 2016 - 11:48:

 

Alex King сказал(а) 23 Авг 2016 - 11:48:

 

Не вижу никакой проблемы сделать так, как они хотят. Всё легко и просто.

 

Людмила, есть такой анекдот =)

 

- Знаешь как заинтриговать идиота на целый день?

- Как?

- Завтра скажу

Нотариус отказала собственникам включать в договор условие о залоге долей. Намекните, пожалуйста, как сделать все "легко и просто".

Собственники консультировались в ФРС, им сказали, что залог части долей на землю не зарегистрируют.

[Ludmila]

ФРС не существует. Если Вы про Росреестр, ткните их носом в практику.

[Alex King]

Пардон, Росреестр. Тыкать можно сколько угодно, но не в моих интересах бегать по судам.

Практику смотрю. Но есть желание минимизировать риски неадеквата со стороны Росреестра + надо как-то убедить нотариуса.

[Alex King]

Обычно ссылаются на пункт 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 (П. 2 ст. 62 закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

 

А ВС по этому поводу высказывался?
 

[Alex King]

По результатам консультаций собственников с Росреестром было предложено следующее решение. Изменить порядок оплаты таким образом, чтобы покупатель окончательно расплачивался со всеми собственниками после регистрации перехода права собственности. Согласовать в договоре условие об ипотеке ДОМА и ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (без указания долей) в обеспечение обязательств перед всеми собственниками. Покупатели настаивают на данном варианте, уверяют, что регистрирующий орган такую ипотеку зарегистрирует.

Кто-нибудь сталкивался с подобной практикой?

[Ludmila]

Alex King сказал(а) 24 Авг 2016 - 09:23:

Обычно ссылаются на пункт 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 (П. 2 ст. 62 закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Воооот, нашли, что надо.

 

Alex King сказал(а) 24 Авг 2016 - 09:23:

А ВС по этому поводу высказывался?

Нет. По крайней мере, на уровне Обзоров и Пленумов.

 

Alex King сказал(а) 24 Авг 2016 - 08:35:

Тыкать можно сколько угодно, но не в моих интересах бегать по судам.

Я это понимаю и всецело разделяю. Но иногда сотрудникам Росреестра можно объяснить, что они неправы. Есть, конечно, и совершенно невменяемые, которые ничего слушать не будут, но есть и те, кого удаётся убедить. Тут как повезёт.

 

Alex King сказал(а) 24 Авг 2016 - 09:44:

Покупатели настаивают на данном варианте, уверяют, что регистрирующий орган такую ипотеку зарегистрирует. Кто-нибудь сталкивался с подобной практикой?

Ну регистрация ипотеки в силу закона на дом и земельный участок, приобретённые в рассрочку, - дело совершенно обычное, регистрируемое без проблем и до суда не доходящее.

Но, как я понимаю, это не соответствует условиям Вашей сделки.