Сообщений в теме: 14

[Baks]

Добрый день,господа.Нужен ваш компетентный совет.
У нашей организации в бессрочном пользовании назходится земельный участок с расположенным на ней нулевым циклом.использовать мы его не используем,а зем.налог по году платим ощутимый.посему было решено его продать.Отсюда пара вопросов:
1)какова процедура оформления зем.участка с расположенным на нем объектом незавершенного стороительствав собственность?(Если в данном случае это имеет смысл).
2)Как сделать так,что бы выкупною стоимость зем.участка(если смысл выкупать все -таки есть)платили не мы,как продавец,а оплачивал покупатель?
3)И,может,стоит оформить незавершенку,продать ее,а покупатель взял бы землицу под ним в аренду....
Заранее извиняюсь за делитантскую постановку вопросов,просто опыта по таким вопросам-0.Надеюсь на вашу помощь!

[landlawyerllll]

участок продать нельзя, посему продавайте фундамент и право на часть земли (!) неолбходимую для использования перейдет покупателю

[Chiko]

лучше 3 вариант. Правда, есть заморочки с возможностью перехода права пост. пользования.

[Baks]

Т.е. пойти по пути оформления незавершенки?Подскажите,какова процедура.
Добавлено @ [mergetime]1091604000[/mergetime]
а какие заморочки имелись в виду?

[Makca]

Baks
Вопрос по незавершенке поднимался не так давно, воспользуйтесь Поиском

[register]

согласна, что лучше третий вариант.
Вы регистрируете право на незавершенку, в т.ч на основании документа, подтверждающего право ПБП. Потом продаете ее, отказываетесь от ПБП, а покупатель обращается в ОМС за предоставлением ему как собственнику объекта недвижимости земельного участка в собственность или аренду.

[register]

Цитата

ни чего подобного, не учите людей законы нарушать

а какой закон нарушается тем, что покупатель незавершенки оформит сразу землю на себя? Можно ссылку на нормативный правовой акт?

Может быть вот это?
Вводный закон к ЗК РФ

Цитата

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

Знаете, что вопрос очень спорный из-за ужасной формулировки данной статьи? Есть весьма распространенное мнение, что поскольку в статьей не указано, кто должен переоформлять право ПБП и на каком этапе, а зато указано, что выбор вида права (собственность / аренда) осуществляет покупатель, то такое "переоформление" производится именно покупателем после получения объекта недвижимости в собственность.
Просто если в Вашем регионе другая практика, это не значит, что все остальные (а их много) делают неправильно.
Кстати, Вы, случайно, не из Саратовской или Самарской области? Я слышала, что там заставляют продавцов (не только юрлиц, но и граждан) оформлять право собственности или аренды на земельный участок перед продажей находящегося на этом земельном участке объекта недвижимого имущества. У них УЮ очень жёстко это проверяет. ИМХО, это неправильно. Да и просто нелогично. Заставлять продавца проходить всю эту процедуру (а бюрократия у нас процветает, поверьте - люди права на землю в муниципалитетах годами оформляют! - вот и попробуй продать домик), чтобы потом покупатель опять на себя все переооформлял (если продавец оформит аренду, например).

Т.е.Вы считаете, что продавец незавершенки обязан оформить собственность или аренду на себя до продажи объекта недвижимости?
Но ведь ст.35 ЗК РФ запрещает отчуждение объекта недвижимости без земельного участка только в случае, если земельный участок уже находится в собственности продавца. А если нет - пожалуйста, продавай здание, строение и т.п. и потом уже покупатель как новый собственник объекта недвижимости будет оформлять собственность или аренду земельного участка в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ (а может быть и ПБП - если покупателем является, например, федеральное казенное предприятие).

А для того, чтобы зарегистрировать право продавца на незавершенку документа, подтверждающего право ПБП, будет достаточно.

Цитата

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 25. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества
2. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

[Baks]

Я немного конкретизирую вопрос...Ценность не столько в незавершенке сколько в земельном участке,который находится в центре города(таких свободных мест у нас в городе раз-два и обчелся).Поэтому покупателю незавершенки(если мы пойдем по этому пути)нужны 100% гарантии что он получит землю в собственность(ну или в аренду),а ведь это еще не факт.если мы будем все таки оформлять сначала землю в собственность и платить 5кратный размер годового земельного налога), то покупатель может сильно удивиться обнаружив что цена на 650тыс. увеличилась...
как быть?

[Baks]

И еще добавлю..дело в том,что у нас в городе были такие прецеденты,что муниципалитет просто напросто ложил "в стол" все доки и организации годами не могли оформить свою землю.Поэтому нам никак не уклониться от регистрации права собственности на себя..поэтому для потенциального покупателя важно что бы земля была уже оформлена и не иметь с нашим муниципалитетом никаких дел.
Есть еще такое предложение:оформлять землю через территориальное управление МИНИМУЩЕСТВА РФ-там с радостью идут таким как мы навстречу.Кто-что думает по этому поводу?
1)Мы можем оформить на себя право собственности(это займет определенное вряемя и мы вынуждены будем заплатить свои деньги).
2)МОЖЕМ ЛИ МЫ продать незавершенку а потом помочь документально покупателю оформить в собственность земельный участок через МинИмущество(право то постоянного пользования землей за нами остается пока)???

[register]

Цитата

должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

из этой фразы я не вижу, что приобретение должно быть осуществлено до продажи (и, кстати, слова "при продаже" также не означают "до продажи"). И если принять Вашу позицию, то почему какой-то потенциальный покупатель имееет право навязывать продавцу (пока еще собственнику здания) вид права на землю. Кстати, он потом вообще может отказаться покупать объект или ему откажет УЮ по тем или иным причинам, а несостоявшийся продавец оформит ненужное ему право на землю (хотел аренду, а оформил ПО ВЫБОРУ ПОКУПАТЕЛЯ собственность).
Повторюсь, что формулировка рассматриваемой статьи крайне неудачна, что позволяет трактовать ее по-разному. Замечу лишь, что опыт Саратова, например, не столь уж и распространен. Хотя есть (я слышала на семинаре) и другие крайности: некоторые УЮ не регистрируют даже ранее возникшее право на жилой дом (здание и т.п.), пока не будет оформлено право на земельный участок. Бред, не так ли?
Baks
Минимущество тут не причем. Объект -то Вы строили сами, а не приватизировали из гос. собственности. И если в силу какого-нибудь закона земельный участок не является федеральной собственностью, то продавать з/у Вам будет орган местного самоуправления.

[Jazzanova]

register
Гэст

прежде чем применять 3 ст. вводного закона к указанной выше ситуации может стоит определиться для начала может ли незавершенка рассматриваться как здание строение или сооружение...?
на мой взгляд это различные объекты недвижимости...

[Baks]

Цитата

Минимущество тут не причем. Объект -то Вы строили сами, а не приватизировали из гос. собственности. И если в силу какого-нибудь закона земельный участок не является федеральной собственностью, то продавать з/у Вам будет орган местного самоуправления.

дело не в незавершенке,а в зем.участке.почему это территориальный комитет МИНИМУЩЕСТВА не имеет к ней отношение?Объясните?у нас уже одна арганизация пошла по этому пути,потеряв 2 года с муниципалитетом (доки просто положили под скуно и попробуй повлияй на власть,пусть и местную).поэтому действовать им пришлось через область!

Добавлено @ [mergetime]1091693768[/mergetime]
И не акцентируйте вы внимание на незавершенке,про нее и правда много понаписано.Ближе к теме:ценность представляет земельный участок,а сложность-бюрократия местных властей.

[Jazzanova]

Baks

Цитата

сложность-бюрократия местных властей.

это наверное больше вопрос бытовой чем правовой..имхо..