Balbes

Позиция ВС РФ, ВАС РФ: К незаключенному договору правила об основаниях недействительности сделок не применяются
Пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Такой договор не может быть признан недействительным: он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
Аналогичная позиция ВС РФ получила свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 11.02.2014 N 18-КГ13-155
С существенными условиями все ясно. 
Однако, возникает вопрос, который не получил свое отражение в указанных судебных актах относительно договора купли-продажи жилого помещения и применении ст. 166 ГК РФ к договорам не прошедшим государственную регистрацию, которые в соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ считаются заключенными с момента такой регистрации. Вопрос важный, так как у стороны договора купли-продажи жилого помещения, которая считает договор недействительным, до его госрегистрации фактически отсутствует право на судебную защиту. Тогда как у другой стороны есть право заявить иск о государственной регистрации договора.