landlawyer

Уважаемые коллеги, прошу высказаться.

Ситуация следующая:
Между двумя физическими лицами заключен договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме.
Расчет между сторонами осуществлен в полном размере в момент подписания договора, что отражено в договоре.
В день подписания договора, сторонами подписан также акт приема-передачи земельного участка.
Государственная регистрация перехода права в настоящее время не произведена, заявления о проведении государственной регистрации сторонами не подавались.
Через некоторое время после совершения сделки продавец был признан судом недееспособным вследствие психического расстройства и над ним установлена опека.
Сейчас встал вопрос о проведении государственной регистрации перехода права.
Согласно ч.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав..." заявление о проведении государственной регистрации должно быть подано сторонами сделки.

Вопрос: Как теперь регистрировать сделку в условиях, когда недееспособный продавец с точки зрения закона не может понимать значения своих действий или руководить ими?


Доводы: Сам лично склоняюсь к тому, что регистрировать теперь возможно только по суду. Однако покупатель крайне заинтересован обойтись без суда из-за ограничений по срокам.
Продавец, конечно, может явиться и сам подать заявление, поскольку регпалата не знает о его недееспособности, а сам он не выглядит явным психом, но этот вариант плохо попахивает.

Другой вариант, если от имени продавца заявление о проведении гос. регистрации подать опекуну. Ведь согласно закону опекун имеет ограничения по заключению сделок от имени подопечного, а в данном случае сделка уже совершена ранее самим продавцом, и опекун по-сути будет осуществлять обычное представительство от имени опекаемого.

Однако этой логике можно противопоставить то, что, при совершении сделки в простой письменной форме, подачу заявления об осуществлении гос. регистрации нельзя признать чисто техническим действием. В данном случае подача заявления скорее является элементом самой сделки по отчуждению недвижимости, поскольку, при отсутствии заявления от самого продавца, невозможно выявить действительную направленность его воли на совершение сделки, а также, например, подлинность самого договора.


Правда, при подаче заявления о регистрации опекуном, думаю, что все мои сентенции будут сведены на нет поскольку регпалата, скорее всего, не будет вдаваться в столь сложные рассуждения и сразу отправит в суд "от греха подальше", но нужно все же рассмотреть все варианты.

Может у кого-то есть соответствующая судебная практика?

Итак, решение Арбитражного суда Московской области от 21.05.2012, дело № А41-21894/11


Истец одним из требований заявил
- установить границы земельного участка, ... по координатам (координаты характерных точек границ ЗУ приведены в иске), определенным в Заключении кадастрового инженера.

Однако суд, отказав в удовлетворении требований истца, отказал также и в этом требовании, мотивировав свое решение следующим:

В соответствии с п. 7 ст. 38 Закона о государственном кадастре местоположение
границ земельного участка устанавливается посредством определения координат
характерных точек таких границ. Порядок установления характерных точек границ
земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности
определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового
регулирования в сфере кадастровых отношений.
Таким образом, требование истца об установлении границ земельного участка
площадью 9692 кв. м, образуемого под строениями, находящимися в собственности истца
по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, пос. Ватутинки,
категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для
размещения объектов производственного и общественного назначения по координатам, 7 53_1191404
определенным в Заключении ООО «Земля – Консалт плюс» от 18.05.2011 (система
координат МСК-50), также не подлежит удовлетворению.

Справедливости ради, нужно отметить, что иные требования истец заявил криво, и с отказом суда в части остальных требований можно согласиться. Поэтому суду было бы сложно отдельно удовлетворить требование об установлении границ, при условии, что границы земельных участков ответчиков остались в кадастре и при установлении границ земельного участка истца подобным образом они были бы наложены на участки ответчиков.

Однако вызывает опасение, что подобная формулировка может стать предметом копирования и по иным искам.

Суд не потрудился дать более подробные разъяснения, но, если я правильно понимаю (и именно о такой логике суда мне рассказал один из участников процесса), то позиция суда заключается в том, что поскольку "порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений", то суд самостоятельно не может определить соответствие предлагаемых истцом координат характерных точек границ ЗУ требованиям закона к их определению. Поэтому это вопрос не суда, а органа кадастрового учета, который компетентен в этих вопросах и уполномочен на проверку на соответствие требованиям законодательства сведений о границах.

Может вариантом решения проблемы будет привлечение эксперта, который подтвердит соответствие местоположения границ ЗУ указанным требованиям закона. Хотя в рассматриваемом деле границы итак были определены уполномоченным квалифицированным лицом - кадастровым инженером.
Но все равно, если следовать подобной логике суда, то кадастровый инженер может и ошибиться, поэтому правомерность сведений о границах может быть подтверждена только органом кадастрового учета.

Какие будут соображения?

Открыл для себя законопроет № 167057-5 несколько дней назад и ужаснулся. Кстате внесен в Гос. Думу он ещё в начале 2009 года! Кто знал? Признавайтесь!
Если этот законопроект превратят в ФЗ начнется весёлое.

Вот раньше все мучались и меняли вид разрешенноего использования (в рамках сельхозки) на садоводничество и огородничество, дабы превратить это в садовое товарищество эконом класса, коих в ЦФО значительно больше половины.

Теперь же всё будет четко:
- строить индивидуальные жилищьные дома можно только на дачных участках;
- на садовых - строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан (что это за строения?).
- на огородных - хозяйственные (вспомогательные) сооружения, не предназначенные для проживания граждан (чем отличаются от предыдущих?)

Дачные земельные участки могут находиться только в границах населенных пунктов!

В качестве переходного положения ст. 8 законопроекта предусатривает:
"До 1 января 2015 года выдача разрешения на строительство не требуется в отношении индивидуальных жилых домов, строительство которых началось до вступления в силу настоящего Федерального закона".
Ст. 9:
"Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2011 года."

Занавес!


Ссылки по теме:
http://www.minregion...uments/479.html

http://www.duma.gov.....jsp?c=167057-5

11 ноября, во вторник, в 11-00 состоится пленарное заседание КС РФ по делу о проверке конституционности положений пункта 2 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки Погодиной Л.Г.
Судья-докладчик – Г.А.Гаджиев.

Взято здесь: http://www.ksrf.ru/n...asp?id=172&pg=1


Коллеги, если кто-то узнает результат - сообщите, не терпится узнать.