Сообщений в теме: 41

[Outlaw]

Приветствую уважаемых коллег!
Покорнейше прошу Вашего совета в разрешении непростой и неоднозначной ситуации, описанной ниже.
______________________________________________________

Организация – Арендодатель заключила договор с организацией - Арендатором на сдачу помещения под ювелирный магазин. Арендодатель является собственником здания, в котором находится помещение.
Срок договора истек, за Арендатором числится крупная задолженность по аренде.

Арендодатель заблаговременно направил письмо, содержащее требование о погашении задолженности по аренде и вывозе принадлежащего Арендатору имущества. Кроме того, Арендатору было предложено прибыть в здание и открыть помещение для оценки его состояния и последующей передачи Арендодателю. Однако, к настоящему моменту какой-либо реакции на письмо получено не было.

По имеющейся информации, Арендатор исчез в неизвестном направлении, на связь с деловыми партнерами и кредиторами не выходит.

Так как ранее Арендатор заменил входную дверь в магазин, поставил собственный замок, а дубликат ключа Арендатору не передал, Арендодатель не имеет возможности в обычном порядке освободить занимаемое Арендатором помещение и сдать в аренду другой организации, в силу чего, вынуждено нести финансовые убытки.
Учитывая специфику бизнеса Арендатора, существует высокая вероятность нахождения арендованном помещении весьма ценного имущества

Арендодатель принял решение об одностороннем освобождении помещения путем вскрытия замка дверей, документальной фиксации в соответствующих актах состояния помещения и описи находящегося в помещении имущества.
После этого планировалось демонтировать (в случае необходимости) и перенести в другое охраняемое помещение все находящееся в помещении имущество, которое, в силу статей 359, 360 ГК РФ, служит обеспечением исполнения обязательств Арендатора перед Арендодателем.

К процессу вскрытия решено было привлечь представителя правоохранительных органов (участкового), о чем начальнику соответствующего ОВД было направлено письмо с подробным изложением ситуации, с приложением копий всех документов, относящихся к делу.
ОВД, в лице участкового, выразило согласие на участие во вскрытии, однако уведомило о том, что прежде оно обязано поискать Арендатора в течение 1 недели. Так же, участковый попросил написать заявление по форме, что и было сделано.
Однако, спустя неделю участковый заявил, что он не имеет полномочий участвовать во вскрытии и посылает нас, за разрешением ситуации, в суд.

Учитывая вероятность нахождения в помещении особо ценного имущества, Арендодатель не решается вскрывать помещение в одностороннем порядке, без участия официальных лиц, опасаясь предъявления имущественных претензий со стороны Арендатора и 3-их лиц, кому может принадлежать данное имущество.

В сложившейся ситуации я вижу 2 выхода:

Выход 1-ый, судебный.

1. Арендодатель подает иск о взыскании арендной платы, помещение оставляет не тронутым.

2. Требования Арендодателя судом удовлетворяются, исполнительный лист передается судебным приставам.

3. Судебный пристав, в порядке исполнительного производства, вскрывает помещение, описывает имущество, опечатывает, передает на временное ответственное хранение Арендодателю, либо, в силу Постановления Правительства РФ от 7 июля 1998 г. N 723 "Об утверждении Положения о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества" - изымает и передают на хранение в Государственное учреждение по формированию Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней РФ.

4. Судебный пристав организовывает аукцион, согласно ГК и Закону об исполнительном производстве, на котором продает имущество. Из вырученных денег покрываются обязательства Арендатора.

Несомненным плюсом данного выхода является его абсолютная законность, практически нулевой риск предъявления к Арендодателю имущественных претензий.
Однако, по моим расчетам весь процесс с момента подачи искового заявления и до освобождения помещения может занять 10-12 месяцев, а значит, Арендодателя ждет колоссальная упущенная выгода.

Выход второй, односторонний:

1. Арендодатель, параллельно с подачей искового заявления вскрывает помещение, документально фиксирует в соответствующих актах состояния помещения описывает находящегося в помещении имущество. К процессу вскрытия, кроме сотрудников Арендодателя привлекаются незаинтересованные лица, в т.ч. другие арендаторы здания. Все они ставят подписи в соответствующих актах. Весь процесс фиксируется на видеокамеру.

2. После вскрытия и описи, имущество переносится в другое охраняемое помещение, что так же фиксируется в акте.

3. Помещение сдается другому Арендатору.

Очевидный плюс данного варианта – скорость освобождения помещения, и следовательно, избежание убытков в виде недополученной прибыли.
Минус – вероятность предъявления имущественных претензий со стороны Арендатора и/или 3-их лиц о возмещении стоимости «пропавшего» имущества и денежных средств. Кроме того, вызывает сомнения законность подобного рода действия с нашей стороны.

___________________________________________________________________

Итак, уважаемые коллеги, какие будут мысли, соображения?
Стоит ли рискнуть и воспользоваться вторым выходом?
Правомерно ли будет в исковом заявлении заявить требование о наделении Арендодателя полномочием по одностороннему освобождению помещений (Выход второй)?
Существует ли правовой механизм самостоятельной продажи арендодателем имущества арендатора через аукцион, по решению суда
Есть ли собственные варианты решения проблемы?

Буду безмерно благодарен всем за соображения и советы. Уверен, описанная ситуация является типичной для арендодателей а следовательно, обнаружение оптимального способа её решения окажется полезным многим.

Заранее благодарю.

[Крокодил]

Пока с таким не сталкивался (арендатор не убегал), но решить проблему очень интересно.
Думаю, что судебный приказ - самый быстрый и законный способ решить проблему.
Можно "устроить" аварию (разбить витрину) и освободить помещение.
Надеюсь в договоре аренды теперь появится пункт затрагивающий данную ситуацию, вот только я думаю, что у вас пункт с "ключём" содержался, так что эта ситуация - урок на будущее.

[Кондор]

Outlaw
Действуйте по второму варианту.
Максимум, что сможет предъявить впоследствии арендатор - истребовать имущество из чужого незаконного владения. Наличие которого - ему еще придется доказать.

[Arc]

А с нотариусом нельзя вскрыть помещение? Чтоб он зафиксировал то, что в нем было? Т.е. 2-й вариант + нотариус.

[katai]

Arc

А с нотариусом нельзя вскрыть помещение?

Вы первый.
С нотариусом самый лучший вариат, но...
1. Есть большие сомнения по поводу того что в помещении что-то "особо ценное" есть. Не пропадают арендаторы в данном случае.
2.

Наличие которого - ему еще придется доказать.

. Пусть попробует доказать что у него что-то было. Учитывая общую тенденцию - по бухгалтерии проходит не все, а лишь малая часть, да и к томуж как правило бухгалтерия ведется через...

У меня похожие ситуации были. Яркий пример неделю назад. Комиссионно вскрыли, составили акт, имущество описали и забрали. Через пару часов прибежал арендатор с адвокатом - мол отдайте имущество или хотя бы акт. Послал лесом - типа тащите документы на имущество, потом поговорим. Уже неделю как донести не могут и учитывая опыт предыдущих мероприятий не донесут никогда.

Если в помещении есть бухгалтерская документация, первича или еще чего, изучите на предмет соблюдения законодательства - если есть косяки, то есть повод и поторговаться.

А риски есть, но они есть в любом случае, Вам решать чем и где рисковать.

[Romario]

katai

Послал лесом - типа тащите документы на имущество, потом поговорим.

А ну как принесут доки, что корону Российской империи им на хранение передавали? Как Вы потом будете доказывать, что комиссионно ее не загнали? Чем подпись трех Ваших (пусть даже и с участковым) под тем, что не было Короны, превалирует над подписями троих (пятерых, семерых...) с другой стороны, что они ее коллективно в коробку от ксерокса запихали, а коробку оставили в помещении? Или будете доказывать, что она по определению у них быть не могла?

Сообщение отредактировал Romario: 06 December 2006 - 11:49

[Outlaw]

Думаю, что судебный приказ - самый быстрый и законный способ решить проблему.

Поправьте меня, если я ошибаюсь, но, насколько мне известно, судебный приказ выдается на основании заявления о взыскании денежных сумм или истребовании движимого имущества от должника, и то, в порядке ГПК, но никак не АПК.

Тут у меня возникает другой, несколько глуповатый вопрос: имеет ли смысл включить в исковое заявление требование о наделение судом права арендатора об одностороннем вскрытии помещении в случае неявки ответчика? Требование о возврате помещения по акту приема-передачи в иске имеется.

Надеюсь в договоре аренды теперь появится пункт затрагивающий данную ситуацию, вот только я думаю, что у вас пункт с "ключём" содержался, так что эта ситуация - урок на будущее.

Пункта о дубликате ключей нет, во избежание возможных претензий, связанных с «пропажей» тех или иных ценностей, камушков драгоценных.

Что касается механизма одностороннего вскрытия помещения в случае уклонения от передачи помещения, включающего право требования фиксированной платы за хранение имущества, то его планируется разработать и прописать в новой редакции договора.

Действуйте по второму варианту.
Максимум, что сможет предъявить впоследствии арендатор - истребовать имущество из чужого незаконного владения. Наличие которого - ему еще придется доказать.

С нотариусом самый лучший вариат, но...
1. Есть большие сомнения по поводу того что в помещении что-то "особо ценное" есть. Не пропадают арендаторы в данном случае.

Пусть попробует доказать что у него что-то было. Учитывая общую тенденцию - по бухгалтерии проходит не все, а лишь малая часть, да и к томуж как правило бухгалтерия ведется через...

Да, я тоже об этом думал. Ведь никакого акта заноса в помещения тех или иных ценностей нет. Однако, все же, есть вероятность того, что нерадивые ювелиры взяли на реализацию товар у третьих лиц, а последние предъявят требования об изъятии совершенно конкретных ценностей из нашего незаконного владения. Таким образом, имеются опасения что:

А ну как принесут доки, что корону Российской империи им на хранение передавали? Как Вы потом будете доказывать, что комиссионно ее не загнали? Чем подпись трех Ваших (пусть даже и с участковым) под тем, что не было Короны, превалирует над подписями троих (пятерых, семерых...) с другой стороны, что они ее коллективно в коробку от ксерокса запихали, а коробку оставили в помещении? Или будете доказывать, что она по определению у них быть не могла?

Господа, я весьма благодарен вам за идею с нотариусом. Пока вырисовывается вариант действий второй, с нотариусом и видеосъемкой.

[BRD]

Думаю, что судебный приказ - самый быстрый и законный способ решить проблему.

Поправьте меня, если я ошибаюсь, но, насколько мне известно, судебный приказ выдается на основании заявления о взыскании денежных сумм или истребовании движимого имущества от должника, и то, в порядке ГПК, но никак не АПК.

Тут у меня возникает другой, несколько глуповатый вопрос: имеет ли смысл включить в исковое заявление требование о наделение судом права арендатора об одностороннем вскрытии помещении в случае неявки ответчика?

Вопрос действительно глуповат. Причем настолько же, насколько и предложение о судебном приказе. Вскрытие помещения в случае неявки ответчика - это принудительные действия, которые вправе совершить только судебный пристав на основании исполнительного документа. Суд ни когда такие требования не удовлетворит.

В связи с изложенным меня терзают смутные сомнения: а не будет ли во 2-м варианте состава 330 УК?

Требование о возврате помещения по акту приема-передачи в иске имеется

Требование о выселении следует в иске заявлять. Представте, если требование о возврате по акту суд удовлетворит. СПИ не обнаружит арендатора и составит вам актик о невозможности исполнения...

[Outlaw]

В связи с изложенным меня терзают смутные сомнения: а не будет ли во 2-м варианте состава 330 УК?

Согласно приведенной Вами статье УК (самоуправство), необходимыми условиями привлечения к уголовной ответственности являются:
1. Наличие вреда;
2. Существенность вреда.
Как отмечалось ранее, наличие вреда, а тем более, его существенность, требуется еще доказать, что, как мне представляется, будет очень проблематично сделать, учитывая отсутсвие документа о вносе в арендуемое помещение какого-либо имущества.

Требование о выселении следует в иске заявлять. Представте, если требование о возврате по акту суд удовлетворит. СПИ не обнаружит арендатора и составит вам актик о невозможности исполнения...

Пожалуйста, продолжите свою мысль. Чем нам грозит акт о невозможности исполнения? Арендатор может заявить о своих правах на арендуемое помещение? Подаст иск о хищении имущества, находящегося в незаконно освобожденном помещении?

[Романыч]

Я думаю, нужно вскрывать, описать да еще потом за хранение деньги содрать
Мне нравится Ваш подход в продумывании всех вариантов, но я Вас уверяю, никаких последствий при любом варианте не будет

[Корс]

Я слышал, что существуют на свете люди, умеющие открывать двери без ключей

[Outlaw]

Я благодарю всех высказавшихся в данной теме. Планирую написать служебку с изложением обоих вариантов решения проблемы. Буду рекомендовать идти по второму варианту.

[Limon]

Господа Юристы подскажите пож-ста! !!
Ситуация почти тупиковая. Бывший начальник фирмы отказался передать дела и товар находящийся на складе.Ключи от склада находяться у него, в связи с чем производство не имеет возможности нормально функционировать. Могу ли я создать внутризаводскую комиссию и вскрыть склад или обязательно нужно присутствие представителя органов милиции ?? ? ? Если мы вскроем помещения самостоятельно и составим акт вскрытия не будут ли потом последствий по статье 330 УК?

[sergeyviktorovich]

[B]По моему второй вариант охватывается одним из способов защиты гражданских прав (восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения) и поэтому, думаю, он наиболее оптимален, и не обязательное присутствие сотрудника именно указанного, почему бы не вопспользоваться связями и не пригласить для этого мероприятия сотрудника правоохранительных органов, который не будет ссылаться на суд и искать другие причины неприсутствовать при вскрытии.

и еще что смутило, вы говорите о колосальных убытках при первом варианте развития событий, а что скажете на счет:
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю


При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

[Полиграфыч]

создатель темы, откликнись!!!
Расскажи хоть, брюлики-то были в помещении?
интересно же )))

[dwdw]

Полиграфыч

и правда бы откликнулся!

пока читала тему сначала, подумалось - может быть вожделенное вскрытие стоило заявить как обеспечительную меру? типа во имя обеспечения сохранности имущества арендатора, т.к. если Арендатор объявится и вывезет имущество - есть вероятность что решение суда может быть не исполнено, а так хоть какие-то гарантии...

[Outlaw]

По просьбе трудящихся – откликаюсь.
Сразу предупреждаю -пишу по памяти, при том что: вскоре после завершения эпопеи я перешел в другую компанию совершенно иного профиля и времени прошло – более 2-х лет. Так что, могу что-то забыть.
Последовательность действий была такова:
1. В ответ на мою служебку о 2-х вариантах решения проблемы, руководство решено пойти по второму пути.
2. Направлено письмо арендатору с предложением освободить помещение и передать его по акту в опр. срок. В противном случае – вскрытие и односторонний возврат, который состоится такого-то числа. Письмо – заказным с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре аренды.
3. Создана комиссия, состоящая из коменданта здания (доверенность), юрисконсульта (доверенность) и представителей других арендаторов помещений в здании (4 шт.). Представители гос или нотар. органов – не присутствовали.
4. Вскрытие помещения спецсредствами.
5. Опись помещения (фактически - инвентаризация).
6. Оформление акта описи помещения с подписью членов комиссии.
7. Оформление одностороннего акта приемки помещения со ссылкой на акт описи, с фразой о «восстановлении законного права пользования и распоряжения собственным имуществом», за подписью коменданта здания и Генерального директора.
8. Освобождение помещения от остатков интерьера и сдача другому арендатору.
Все. В период моей деятельности в компании, никаких претензий/осложнений не возникало.

Сообщение отредактировал Outlaw: 18 February 2010 - 04:20

[Bang]

А брюлики то, брюлики были?!?!?
Народ истомился с этим вопросом.

Limon
Склад же не начальника, а фирмы.
Если предполагаете недостачу - создавайте комиссию которая и будет актировать и вскрывайте.
К ней до кучи ЧОП и эксплуатирующую организацию в качестве независимых представителей, чтобы со стороны людей не тащить, которые потом в суд не пойдут.
ЗЫ:
Это вопрос не недвижимости а сугубо трудовых отношений.

Сообщение отредактировал Bang: 18 February 2010 - 12:26

[Outlaw]

А брюлики то, брюлики были?!?!?
Народ истомился с этим вопросом.

От лица комиссии (впрочем, не без сожаления) ответственно заявляю: брюликов и иных ценностей НЕ БЫЛО. Но до вскрытия имелась информация о вероятности нахождении оных и определенной денежной суммы.

В случае обнаружения ценностей планировалось перенести их в охраняемое помещение на хранение и подать в суд о возмещении расходов на вынужденное хранение.

[Мусорок]

http://forum.yurclub...howtopic=196890
вот тут тема была, после которой я круто изменил (просто - на 360 градусов) свою точку зрения на то, как надо относиться к вещам арендатора после окончания договора аренды

Сообщение отредактировал Мусорок: 19 February 2010 - 17:02

[Outlaw]

http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=196890
вот тут тема была, после которой я круто изменил (просто - на 360 градусов) свою точку зрения на то, как надо относиться к вещам арендатора после окончания договора аренды

Когда дело касается бриллиантов, согласитесь риск для арендодателя много больше, так что приходится действовать осмотрительнее, просчитывать все варианты

[Carolus]

Хм, предупреждаю уважемых читателей этой темы, что если договор аренды не прекращён (в т.ч. по решению суда), то арендатор остаётся легальным владельцем и пользователем помещения. А это право он может реализовать против любых лиц, в т.ч. самого арендодателя. То есть сначала нужен факт расторжения договора, и только потом можно совобождать помещение. Да и то не факт, что без решения суда какое-то освобождение возможно. Хотя, конечно, в отличие от жилищного права, нормативное регулирование при использовании нежилых помещений очень скудное.

[Outlaw]

Хм, предупреждаю уважемых читателей этой темы, что если договор аренды не прекращён (в т.ч. по решению суда), то арендатор остаётся легальным владельцем и пользователем помещения.

Для этого стоит в договор включить пункт об одностороннем досрочном прекращении действия договора в случае просрочки выплаты аренды и возможность принять помещение односторонним актом, если арендатор уклоняется от двустороннего акта.

[Полиграфыч]

я круто изменил (просто - на 360 градусов)

))) ну и как оборот вокруг своей оси? точка зрения сильно поменялась?

[Mi_lana]

Кто-нибудь знает как это можно подтвердить законом или где можно посмотреть?