Сообщений в теме: 48

[еще_не_волшебник]

Уважаемые юрклубовцы! вопрос для вас наверное простой, а вот мне важно знать Ваше мнение, права я или ошибаюсь...

Здание, где арендует помещение компания, продали по договору к-п, и подписали акт передачи 20 ноября, а право собственности на него зарегистрировали 20 декабря (свидетельство от 20.12).

Новый собственник настаивает, что арендную плату за 20.11-20.12 нужно переводить ему, старый вообще ничего не просит.

Я так полагаю, что в силу ГК ст. 223, п.2 ст 551 и ст. 608, новый собственник не имеет право получать арендную плату от арендаторов за период с 20.11 по 20.12.

Новых договоров аренды заключено не было, считается что действует старый договор с прежним собственником. Его срок истек в феврале, но автоматически продлилися еще на год, так как никто не изъявил желание его прекратить. Новый собственник уже сейчас предлагает заключить новый договор.

Но я опять же считаю, что в силу п. 1 ст. 617 арендаторы не обязаны подписывать новый договор на новых условиях (с повышением арендной платы) пока не истечет старый.

Вот права я? или нет?

Сразу оговорюсь ФАК читала, но прямого ответа не было.

Сообщение отредактировал еще_не_волшебник: 11 June 2008 - 09:33

[kuropatka]

еще_не_волшебник

Я так полагаю, что в силу ГК ст. 223, п.2 ст 551 и ст. 608, новый собственник не имеет право получать арендную плату от арендаторов.

А нельзя ли более пространно изложить собственные умозаключения, приведшие вас к такому интересному выводу?

А заодно и основания, по которым прежний собственник будет получать арендную плату...

[Estallido]

еще_не_волшебник

в силу ГК ст. 223, п.2 ст 551 и ст. 608, новый собственник не имеет право получать арендную плату от арендаторов

Некое чувство справедливости подсказывает, что уже с момента передачи имущества по акту (хотя ввиду нахождения объекта во владении арендатора передаточный акт вообще представляется сомнительным) правом на получение арендной платы должен обладать приобретатель. А по смыслу указанных норм права до момента перехода права собственности к приобретателю формальных оснований уплаты ему арендной платы вроде как и нет. Но уж с момента регистрации - основания железные.

[Rik78]

А почему он "автоматически" продлился еще на год? Может быть он сейчас заключен на неопределенный срок? п.2ст.621ГК

[grin095]

А нельзя ли более пространно изложить собственные умозаключения, приведшие вас к такому интересному выводу?

А заодно и основания, по которым прежний собственник будет получать арендную плату...

сори что влезаю
видимо
223ГК - имеется ввиду момент возникновения права собственности нового арендодателя
608ГК - о том что пока есть старый собственник, он собственно и является арендодателем
ну и
551 о том что надо регистрировать переход
все это в комплексе приводит к выводу
что новый арендодатель будет иметь основания получать арендную плату с момента гос регистрации прав собственности на сданное в аренду помещение (если его вообще можно сдавать в аренду ну это другая тема)

если же Вы уважаемый kuropatka подскажите на каком основании арендную плату до гос регистрации будет получать новый собственник буду признателен

да,
еще_не_волшебник, имеет значение не дата выдачи свидетельства а дата внесения записи в реестр, ну это на всякий случай, они редко но отличаются

Сообщение отредактировал grin095: 10 June 2008 - 15:50

[Qwedfall]

С момента регистрации права собственности уже платить необходимо будет новому собственнику, так как передавать в аренду, распоряжаться имуществом имеет только собственник. В то же время перемена собственника необязательно ведет к внесению изменений в договор аренды, т.к. он по прежнему действует. И в соответствии с договором как написано там так и следует делать. Т.е. если истек срок но вы продолжаете пользоваться (если иное нет в договоре) то он автоматически продлевается на неопределенный срок. С другой стороны в договоре может быть предусмотрено до какого момента вы должны дать прошение чтоб иметь преимущественное право на закк. договора.

[RLV79]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

[еще_не_волшебник]

grin095, Большое спасибо, что влезли, это именно то, что я имела ввиду. И правда, очень бы хотелось узнать, если оснвоания у нового собственника получать арендные платежи, до гос регистрации права собственности. Ну, допустим, по условиям договора к-п здания, т.е. по договоренности с прежним собственником они решили, что после передачи здания по акту, у нового собственника возникают права и обязанности в отношении арендаторов...
Хотя такое положение круто противоречило бы ст. 551, где говорится, что исполнение договора купли-продажи недвижимости до регистрации права собственности не меняет их отношений с третьими лицами, (то есть арендаторами - в нашем случае).

Добавлено в [mergetime]1213142072[/mergetime]

А почему он "автоматически" продлился еще на год? Может быть он сейчас заключен на неопределенный срок? п.2ст.621ГК

потому что в договоре есть условие, что если ни одна из сторо за стоко-то дней докончания срока не изъясит желания расторгнуть договор, то он продлевается автоматически еще на 1 год.

А юристы нового собственника делают вид, что "не видят" этого положения, хотя и выставляют счета за этот год на основании старого договора, а сейчас предлагают новый договор на новых условиях.

[Изяслав]

еще_не_волшебник

новый собственник не имеет право получать арендную плату от арендаторов за период с 20.11 по 20.12.

полагаю, при смене собственника на основании закона (617 ГК) происходит перемена лиц в ДА.
а поскольку иного не предусмотрено, права переходят на тех же условиях и в том же объеме что существовали на момент перехода права (384 ГК).
т.е., право на получение задолженности по арендной плате перешло к покупателю.

[maxim007]

str555

полагаю, при смене собственника на основании закона (617 ГК) происходит перемена лиц в ДА.

Возник такой вопрос
Если изначально договор аренды заключен агентом собственника недвижки (агент действует от своего имени) будет ли такой же переход прав к новому собственнику по 617 ГК в случае отчуждения объекта?

[еще_не_волшебник]

str555, Все таки преположу, что такой переход возможен только при наличии какого-либо официального документа от прежнего собственника на, что он передает свои права на получение арендной платы за период с момента передачи здания по акту до регистрации права собственности новым владельцем.

Сообщение отредактировал еще_не_волшебник: 16 June 2008 - 12:10

[Денежка]

еще_не_волшебник

потому что в договоре есть условие, что если ни одна из сторо за стоко-то дней докончания срока не изъясит желания расторгнуть договор, то он продлевается автоматически еще на 1 год.

Это, кстати, довольно спорное условие, хотя и повсеместно применяемое. В нашем офисном центре, кстати, тоже)))

ВАС неоднократно указывал в обзорах (и ГК это соответствует), что продление срока действия договора означает заключение нового договора на прежних условиях, но на новый срок.
В ГК есть императивное требование, в п. 1 ст. 621:

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Т.е. арендатор не может промолчать для заключения нового договора, он должен это явно заявить. "ИНОЕ" в договоре (или законе, как, например, в аренде транспортного средства) может быть предусмотрено то, что арендатор НЕ имеет преимущественного права на заключение нового договора, а не что он может помолчать для заключения договора. Молчание арендатора и арендодателя, т.е. когда "согласие есть продукт при полном непротивлении сторон" (с) - влечёт заключение договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК)...
Поэтому юристы нового собственника, возможно, не просто так "не видят" условие договора, ага...

По поводу платежей - имущество в аренду может сдавать собственник или лицо, им уполномоченное. Плату за аренду могут получать те же лица. Новый собственник стал собственником только 20.12, значит, до этого времени ар.плату вправе получать прежний собственник, а если прежний и новый собственник договорились, что ар.плату будет получать новый собственник сразу после передачи имущества по акту, то прежний собственник обязан уведомить арендатора о том, что плату теперь нужно платить не прежнему, а новому собственнику), если прежний собственник молчит - арендатор продолжает платить прежнему собственнику.

[Изяслав]

еще_не_волшебник

Все таки преположу, что такой переход возможен только при наличии какого-либо официального документа от прежнего собственника на, что он передает свои права на получение арендной платы за период с момента передачи здания по акту до регистрации права собственности новым владельцем.

на чем строятся Ваши предположения?
Вы говорите про цессию, и в таком случае с Вами согласен.
но в данном случае у нас иная ситуация - переход прав на основании закона, и мои предположения строятся на ст.384 ГК - право переходит в том же объеме и на тех же условиях, если иное не предусмотрено договором или законом.

получается, что напротив, чтобы право на "старую" арендную плату осталось за продавцом, нужно сделать в договоре соответствющую оговорку.

[IAY]

еще_не_волшебник ,

Рекомендую:

http://www.zakon.ru/...bc_tovar_id=578

С уважением,

Игорь

[Денежка]

Аренда и новый собственник, старая интересная тема))
str555
Прежний собственник, если иное в договоре купли-продажи не указано, конечно, теряет право на арендную плату. Но арендатор не телепат, и на каждый платёж не должен у арендодателя спрашивать подтверждение права на получение арендной платы.
Кроме того, прежний собственник-арендодатель может и наврать.

Т.е. арендатор, конечно, должен платить истинному собственнику-арендодателю, но до тех пор, пока арендатору о смене собственника не сообщили, арендатор должен платить тому, кого знает как собственника и как арендодателя, т.е. прежнему собственнику, а если прежний собственник деньги берет, то он неосновательно обогощается, но не за счет арендатора, а за счёт нового собственника, т.к. по умолчанию доходы от использования вещи получает её собственник.

Т.е. если арендатор платит старому собственнику, новый собственник может лишь потребовать от прежнего собственника возврата неосновательного обогащения, а не требовать с арендатора повторной оплаты.

В противном случае арендатору недвижки придётся перед каждым платежом выписку из ЕГРП заказывать, чтобы удостовериться, что собственник не изменился, а в случае с движкой вообще швах.

Добавлено в [mergetime]1213605687[/mergetime]
IAY

Рекомендую:

http://www.zakon.ru/...bc_tovar_id=578

А Вы не могли бы текстом поделиться, пожалуйста
Наглость, конечно, с моей стороны, но вдруг повезёт))

[IAY]

Нева Хаус ,

Voila:

Игорь

Прикрепленные файлы

•  _________.pdf   161.44К   2754 скачиваний

Сообщение отредактировал IAY: 14 April 2010 - 13:43

[Денежка]

IAY
Благодарю))

[Stas26]

имхо тут до момента регистрации платят старому собственнику, после уже новому... при условии отсутствия соглашения между ними об ином.

Добавлено в [mergetime]1213609296[/mergetime]
IAY

тоже скачал статейку, буду зырить, фенкс

[Изяслав]

Нева Хаус

Но арендатор не телепат, и на каждый платёж не должен у арендодателя спрашивать подтверждение права на получение арендной платы.

целиком и полностью согласен.
если должник не предупрежден о состоявшемся переходе права, и исполняет первоначальному кредитору - исполнение признается исполнением надлежащему кредитору - п.3. ст.382 ГК.
и сильно подозреваю, что покупатель может стрясти с него продавца НО.

вопрос - какому суду подведомствено дело о взыскании арендной платы юрика к юрику, прежний собственник - физик?
ИМХО - СОЮ.

[Денежка]

IAY
Со всем согласен, кроме обеспечений.
Про поручительство не согласный, не должен поручитель перед новым собственником отвечать просто в силу перехода права собственности, между старым и новым арендодателем должно быть заключено соглашение об уступке права требования к поручителю.

И про "депозиты" тоже. С момента поступления денег на счет они не становятся собственностью арендодателя, у него права требования к банку увеличиваются, если совсем точным быть.
И арендодатель, получая эту сумму обеспечения, не обязуется её возвращать, т.е. не заключает договор займа. Арендодатель хочет получить именно иной вид обеспечения, похожий на залог денег, без уплаты процентов и без безусловного обязательства вернуть эти деньги.
Т.е. в случае, когда договор займа не заключался, а соглашение об ином виде обеспечения заключить не удалось (не удалось прописать все условия такого вида обеспечения), то получение денег арендодателем получится по незаключенному соглашению, т.е. неосновательным обогащением. И тогда проценты можно будет арендатору начислить, но по правилам п. 2 ст. 1107 ГК РФ: На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Уж точно этот момент не является моментом получения денег, т.к. вот даже до сих пор нет ни у судов, ни у пользователей ГК единого мнения, чем же является сумма возвратного депозита по договорам аренды, и у большинства даже подозрений нет того, что это не залог, а заём или неосновательное обогащение)))

МинФин, кстати, считает (ПИСЬМО от 12 мая 2008 г. N 03-07-11/182) эти депозитные денюжки денежными средствами, связанными с расчётами за аренду, и предлагает исчислять с них НДС))

П.С. В наши договоры аренды всё-таки вставлю заметку про то, что арендатор никаких процентов за эту сумму обеспечения не получит. У меня не раз возникали сомнения по поводу этих сумм, всё порывался подумать, но останавливало то, что за 15 лет существования офисного центра и собирания с арендаторов этих сумм обеспечения ни разу вопрос про проценты не вставал)) Вы вот написали статью, теперь арендаторы могут задуматься, они у нас тоже иногда почитывают статейки, придётся подстраховаться)))

[IAY]

Нева Хаус ,

И арендодатель, получая эту сумму обеспечения, не обязуется её возвращать

Это как? Себе может оставить?

Игорь

[Денежка]

IAY

Это как? Себе может оставить?

Ну вот у нас в договоре вообще про это не написано)) Просто указано:

В обеспечение вытекающих из Договора обязательств по уплате сумм арендной платы и других платежей Арендатор обязуется до ... 2008 года перечислить на расчетный счет Арендодателя сумму обеспечения в размере...

Предусмотренная Договором сумма обеспечения погашает в соответствующей части денежные требования Арендодателя к Арендатору, обусловленные ненадлежащим исполнением или неисполнением Договора последним.
Сумма обеспечения может быть зачтена в счет последнего платежа по Договору в соответствующей части...

Т.е. арендатор обязуется перечислить, а арендодатель не обязуется возвращать, как минимум всю целиком не обязуется)))
А я так полагал, что существенным условием договора займа является обязательство получателя денег их возвратить, при отсутствии такого обязательства в соглашении получатель должен деньги возвратить по правилам возвращения неосновательного обогащения.

Теперь я собираюсь вставить, по мотивам статьи, следующие строки:

Арендатор не имеет права на получение с Арендодателя процентов за пользование суммой обеспечения.
Сумма обеспечения должна быть возвращена Арендатору после окончания срока аренды, при условии исполнения Арендатором обязательства по возврату Помещения и всех своих денежных обязательств.

Типа, срок возврата оговариваю и беспроцентность, на будущее.

Но о прошлом тоже хочется подумать, мало ли за прошлую аренду арендаторы иски на проценты выкатят, вот хочется заранее подготовиться. Как полагаете, моя ТЗ может быть судом принята? Что это не заём и никаких процентов арендаторам не положено?

[IAY]

Нева Хаус ,

Если Арендодатель вовсе и не собирался возвращать обеспечение, и если Вы считаете, что это чистое НО, то получается, что Арендатор сразу после уплаты обеспепечения может потребовать его вернуть. Но каким образом платеж, предусмотренный договором, может быть НО, я не вполне понимаю. Как-то это не здорово...

Вряд ли суд воспримет такую логику...

Игорь

Сообщение отредактировал IAY: 19 June 2008 - 23:19

[еще_не_волшебник]

[quote name='Нева Хаус' date='16.06.2008 - 11:15']

ВАС неоднократно указывал в обзорах (и ГК это соответствует), что продление срока действия договора означает заключение нового договора на прежних условиях, но на новый срок.

А можно что-нибудь из ВАС об этом? Консультанта нет под рукой...

[IAY]

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.