Заключен договор к-п нежилых помещений. Произведена оплата, недвижка передана по акту прима-передачи. Документы поданы в ФРС на регистрацию. ФРС отказывает. Мы обжалуем отказ (и выиграли-бы дело), за это время продавец продал ту-же недвижку третьему лицу, и это лицо уже зарегистрировало право в ФРС. Обеспечительные я, конечно-же подам, но как мне решить вопрос с возвратом недвижки на продавца (т.е. признании сделки с третьим лицом недействительной) и регистрации на себя??? Все три юр. лица. Народ помогите или советом, или дайте ссылки на практику !!!!
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 45
#2
Отправлено 08 July 2009 - 00:45
Сделка действительна, но Вы вправе требовать возмещения убытков.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
А вот практика:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2007 года Дело N А56-9375/2006
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Племенной птицеводческий завод "Большевик" Матвиенко Н.С. (доверенность от 01.03.2007), Павловой Т.Н. (доверенность от 01.03.2007), от общества с ограниченной ответственностью "ТВП инкорпорейтед" Позиной Н.А. (доверенность от 10.04.2006), от закрытого акционерного общества "Судпроминвест" Чакановой Н.В. (доверенность от 02.10.2006), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Черновой В.О. (доверенность от 09.01.2007), рассмотрев 14.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хепри" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2006 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2006 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Горшелев В.В.) по делу N А56-9375/2006,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Хепри" (далее - ООО "Хепри") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Племенной птицеводческий завод "Большевик" (далее - ООО "ППЗ "Большевик"), обществу с ограниченной ответственностью "ТВП инкорпорейтед" (далее - ООО "ТВП инкорпорейтед") и закрытому акционерному обществу "Судпроминвест" (далее - ЗАО "Судпроминвест") со следующими исковыми требованиями:
1) признать недействительной (ничтожной) сделку между ООО "ППЗ "Большевик" и ООО "ТВП инкорпорейтед" об отчуждении принадлежащего ООО "ППЗ "Большевик" на праве собственности недвижимого имущества, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Заводская волость, дер. Рабегаево, а именно:
- нежилого здания убойного цеха площадью 935,5 кв.м, условный номер объекта 47-21-11/2002-322;
- нежилого здания деревообрабатывающей мастерской площадью 286,9 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-102;
- нежилого здания акклиматизатора N 25 площадью 1099,5 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-98;
- нежилого здания акклиматизатора N 26 площадью 1099,3 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-97;
- нежилого здания акклиматизатора N 27 площадью 1099,5 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-94;
- нежилого здания акклиматизатора N 29 площадью 1097,2 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-110;
- нежилого здания акклиматизатора N 22 площадью 1100 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-109;
2) признать недействительной (ничтожной) сделку между ООО "ТВП инкорпорейтед" и ЗАО "Судпроминвест" об отчуждении упомянутых зданий акклиматизаторов N 22, 25, 26, 27, 29;
3) применить последствия недействительности названных сделок, обязав стороны вернуть друг другу все полученное по сделкам.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление Росрегистрации).
Решением от 24.07.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.11.2006, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Хепри", ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, а также на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить принятые решение и постановление и удовлетворить иск в полном объеме. Податель жалобы указывает на следующее: сделка ООО "ППЗ "Большевик" по отчуждению ООО "ТВП инкорпорейтед" семи объектов недвижимости совершена с нарушением действующего гражданского законодательства, поскольку на момент ее совершения владельцем названных объектов являлся истец; заключение ООО "Хепри" и ООО "ППЗ "Большевик" договора купли-продажи спорного имущества означало возникновение обременения отчуждаемого имущества правами покупателя; данное обременение ограничивает право продавца по распоряжению отчуждаемой недвижимостью и препятствует ее последующей продаже третьим лицам; заключая сделку по отчуждению семи зданий, ООО "ППЗ "Большевик" и ООО "ТВП инкорпорейтед" действовали недобросовестно, заранее предполагая нарушение прав и охраняемых законом интересов ООО "Хепри"; последующая сделка по продаже спорных объектов от ООО "ТВП инкорпорейтед" к ЗАО "Судпроминвест" также ничтожна, так как право собственности ООО "ТВП инкорпорейтед" возникло на основании ничтожной сделки; суд неправильно применил нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 398 и 409 Гражданского кодекса Российской Федерации; неверен вывод апелляционного суда о том, что факт передачи недвижимости истцу по договору купли-продажи от 19.03.2004 не доказан, поскольку суду был представлен акт приема-передачи зданий от 22.03.2004; несмотря на упоминание сторонами в названии соглашении от 19.03.2004 термина "об отступном", его следует квалифицировать как новацию, которая прекращает первоначальное обязательство в момент достижения сторонами соглашения о новации; суд нарушил статьи 41 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "ППЗ "Большевик" просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители ООО "ППЗ "Большевик", ООО "ТВП инкорпорейтед", ЗАО "Судпроминвест" и Управления Росрегистрации возражали против удовлетворения жалобы, считая ее доводы необоснованными.
ООО "Хепри", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Хепри" (займодавец) и ООО "ППЗ "Большевик" (заемщик) 06.02.2004 заключили договор займа, по условиям которого ООО "ППЗ "Большевик" передаются денежные средства и рыбная мука на общую сумму 2445000 руб. до 01.03.2004, а заемщик обязуется вернуть полученное до конца марта 2004 года.
В последующем ООО "Хепри" и ООО "ППЗ "Большевик" договорились прекратить заемное обязательство путем заключения договора купли-продажи.
ООО "Хепри" и ООО "ППЗ "Большевик" 19.03.2004 подписали договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "ППЗ "Большевик" (продавец) обязалось передать в собственность ООО "Хепри" (покупатель) недвижимое имущество на общую сумму 2445000 руб., находящееся по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Заводская волость, дер. Рабегаево, а именно: здание убойного цеха площадью 935,5 кв.м, деревообрабатывающую мастерскую площадью 286,9 кв.м, контору площадью 832,02 кв.м, здание акклиматизатора N 25 площадью 1099,5 кв.м, здание акклиматизатора N 26 площадью 1099,3 кв.м, здание акклиматизатора N 27 площадью 1099,5 кв.м, здание акклиматизатора N 29 площадью 1097,2 кв.м и здание акклиматизатора N 22 площадью 110 кв.м.
ООО "ППЗ "Большевик" по договору купли-продажи от 25.03.2004 продало ООО "ТВП инкорпорейтед" названные объекты за исключением здания конторы. Переход права собственности на спорные объекты к ООО "ТВП инкорпорейтед" зарегистрирован в установленном порядке.
ООО "ТВП инкорпорейтед" продало пять зданий акклиматизаторов по договору от 09.02.2005 ЗАО "Судпроминвест", за которым в настоящее время зарегистрировано право собственности на эти здания.
ООО "Хепри", ссылаясь на то, что ООО "ППЗ "Большевик" продало имущество, ранее переданное ему во владение по договору от 19.03.2004, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная инстанция считает, что суд обеих инстанций, всесторонне и полно исследовав материалы дела и правильно применив нормы материального права, обоснованно отказал ООО "Хепри" в удовлетворении иска.
ООО "Хепри", оспаривая законность заключенных с ООО "ТВП инкорпорейтед" и ЗАО "Судпроминвест" договоров, по которым были отчуждены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "ППЗ "Большевик", ссылается на неисполнение последним своих обязательств по договору купли-продажи от 19.03.2004, заключенному в качестве отступного, что следует из текстов данного договора и искового заявления ООО "Хепри".
Поэтому довод ООО "Хепри" о том, что договор купли-продажи от 19.03.2004 следует квалифицировать как новацию, подлежит отклонению.
Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Из смысла названной статьи следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства. Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного.
Таким образом, с момента заключения соглашения об отступном и до его исполнения у должника возникает право на замену исполнения, а у кредитора - принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
Довод подателя жалобы о фактической передаче спорных объектов недвижимости в его владение не подтвержден материалами дела. Данный довод был предметом всесторонней оценки судов обеих инстанций, которые его обоснованно отклонили.
То обстоятельство, что поименованные в договоре купли-продажи от 19.03.2004 объекты в фактическое владение ООО "Хепри" не поступали, также следует из факта государственной регистрации перехода сначала к ООО "ТВП инкорпорейтед", а в последующем к ЗАО "Судпроминвест" права собственности на объекты недвижимости, принадлежащие изначально на праве собственности ООО "ППЗ "Большевик", Управлением Росрегистрации, на которое статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возложена обязанность проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности сделки.
При изложенных обстоятельствах арбитражные суды обоснованно исходили из того, что обязанность ООО "ППЗ "Большевик" возвратить ООО "Хепри" сумму займа по договору от 06.02.2004 не прекратилась и что ООО "Хепри" вправе обратиться к ООО "ППЗ "Большевик" с требованием об исполнении обязательств по договору займа.
Кроме того, переход к истцу права собственности на недвижимость на основании договора от 19.03.2004 в установленном порядке зарегистрирован не был. Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Наличие исполненного договора купли-продажи объектов недвижимости, переход к покупателю права собственности на которые зарегистрирован не был, в силу статей 8, 131, 551 названного Кодекса не влечет прекращения права собственности продавца на это имущество и формально не может служить препятствием для продажи данной недвижимости, а также основанием для признания недействительным договора купли-продажи.
По смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не являющийся стороной по оспариваемым им сделкам, не может быть признан заинтересованным лицом по настоящему делу, поскольку в случае применения последствий недействительности спорных сделок он ничего не может получить, у него отсутствуют какие-либо права в отношении предмета данных сделок.
Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены принятых по настоящему делу судебных актов, в том числе по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального права и судами не допущено каких-либо нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, постановления арбитражного суда или являются безусловным основанием для их отмены.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2006 по делу N А56-9375/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хепри" - без удовлетворения.
Председательствующий
ГРАЧЕВА И.Л.
Судьи
КАДУЛИН А.В.
СЕРГЕЕВА И.В.
Добавлено немного позже:
Еще практика:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7664/2008(17272-А46-11)
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бережной Любови Васильевны на решение Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А46-13303/2007 по иску общества с ограниченной ответственностью "Лес наше богатство" к индивидуальному предпринимателю Бережной Любови Васильевне, индивидуальному предпринимателю Бухановой Любови Петровне о признании сделки недействительной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лес наше богатство" (далее - ООО "Лес наше богатство") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бережной Любови Васильевне и индивидуальному предпринимателю Бухановой Любови Петровне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного ответчицами между собой.
Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанный договор является ничтожным, поскольку заключен в отношении недвижимого имущества, ранее проданного его собственником Бухановой Л.П. истцу по договору купли-продажи от 28.04.2006. С момента заключения договора купли-продажи от 28.04.2006 Буханова Л.П. не вправе была распоряжаться спорным недвижимым имуществом, поэтому последующая сделка, заключенная между ответчицами, является недействительной в силу ничтожности.
Возражая по иску, Бережная Л.В. указала, что заключенный между истцом и Бухановой Л.П. договор купли-продажи от 28.04.2006 является недействительным в силу его мнимого характера на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008, в удовлетворении иска ООО "Лес наше богатство" отказано. Суд посчитал, что истец не является лицом, имеющим право на оспаривание сделки, заключенной между ответчицами, в связи с мнимым характером договора купли-продажи от 28.04.2006, на котором ООО "Лес наше богатство" основывает свое право требования.
Не согласившись с мотивировочной частью решения Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008, Бережная Л.В. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит включить в текст судебных актов довод ответчицы о том, что Буханов В.И., муж Бухановой Л.П., являясь собственником спорного недвижимого имущества, дал согласие на отчуждение имущества, которое было удостоверено нотариусом 26.01.2007 т.е. только через 10 месяцев после указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2008, что также подтверждает факт мнимости сделки.
Заявитель полагает, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 28.04.2006 был заключен для того, что бы оспорить договор купли-продажи от 03.05.2006, заключенной между ответчицами. Буханова Л.П., не имея намерения передать имущество Бережной Л.В., подписала договор с ООО "Лес наше богатство" более ранней датой.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив обжалуемые судебные акты в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относительно применения судами норм права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. Вместе с тем принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела, между Бухановой Л.П. (продавец) и ООО "Лес наше богатство" (покупатель) заключен договор от 28.04.2006 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 2-ая Казахстанская, д. 48: нежилое строение - здание конторы литера А, одноэтажное из железобетонных конструкций с холодной пристройкой, общей площадью 393,30 кв.м; нежилое строение - здание пилорамы, литера Б, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 440,7 кв. м; нежилое строение - механическая мастерская, литера В, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 142,50 кв.м; нежилое строение - подсобное помещение, литера Д, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 506,80 кв.м; нежилое строение - котельная, литера Ж. Ж1, одноэтажное здание смешанной конструкции (крупнопанельное кирпичное) с одноэтажной крупнопанельной пристройкой, общей площадью 765,10 кв.м; нежилое строение - здание растворного узла, литера К, двухэтажное панельное строение, общей площадью 123,8 кв.м.
Цена имущества определена в размере в 2 200 000 руб. К договору Бухановой Л.П. и ООО "Лес наше богатство" от 28.04.2008 составлен и подписан акт приема-передачи имущества от 28.04.2008.
Основывая свое право на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2008, ООО "Лес наше богатство" обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного между ответчицами, ссылаясь при этом на то, что ранее спорное недвижимое имущество было приобретено истцом, продавец (Буханова Л.П.) не имела права продавать имущество Бережной Л.В., поскольку до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора, а покупатель является его законным владельцем (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Из материалов дела следует, что истец, предъявив требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного между Бережной Л.В. (покупатель) и Бухановой Л.П. (продавец), какие-либо требования о недействительности договора купли-продажи от 28.04.2006 между Бухановой Л.П. (продавец) и ООО "Лес наше богатство" (покупатель) не заявлял.
Бережная Л.В. и Буханова Л.П. не обращались в суд с встречным иском о признании договора от 28.04.2006 недействительным.
Следовательно, отклоняя заявленные истцом требования, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недействительности договора купли-продажи от 28.04.2006, заключенного между истцом и Бухановой Л.П., а истец необоснованно признан не заинтересованным лицом ввиду мнимого характера договора от 28.04.2006.
Давая оценку договору купли-продажи имущества от 28.04.2006, суд вышел за пределы заявленных требований, нарушив требования статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которая предусматривает принятие судом только тех доказательств, которые имеют отношение к рассматриваемому спору.
С учетом заявленных требований в предмет доказывания входили лишь обстоятельства, относящиеся к действительности или недействительности оспариваемого договора от 03.05.2006.
Доказательства, на которых суд основывал выводы о мнимом характере договора купли-продажи от 28.04.2006 (согласие супруга Бухановой Л.П., показания свидетелей Плехановой Е.Н., Петровой Н.В., Бабаевой М.Г., Гордусенко М.В., Пивоварова С.Г. и др.) к рассматриваемому спору не имеют отношения.
Выводы судов в этой части являются незаконными.
Вместе с тем исковые требования по настоящему делу не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности либо требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованными лицами, круг которых определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (для оспоримых сделок) либо при наличии доказательств, подтверждающих нарушение ничтожной сделкой их прав и законных интересов.
Аналогичный подход содержится в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
В силу названных норм права заинтересованным может быть лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявляемый им иск выступает средством такой защиты.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимость может возникнуть с момента регистрации перехода права на него в установленном законом порядке.
Поскольку ООО "Лес наше богатство" не представило доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 28.04.2008, то не подтвердило наличие права на подачу настоящего иска. Отсутствие регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу свидетельствует об отсутствии оснований для признания его заинтересованным лицом по заявленному требованию.
Кроме того, из содержания пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что нарушение требований закона и заключение договора с новым покупателем не влечет недействительность последующей сделки купли-продажи. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
По указанным основаниям исковые требования по настоящему делу подлежат отклонению, а принятые по делу решение и постановление - отмене.
В связи с отменой принятых по делу судебных актов отсутствуют основания для внесения изменений в их мотивировочную часть и для удовлетворения требований заявителя кассационной жалобы.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 12.02.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А46-13303/2007 отменить. Принять новое решение. В удовлетворении исковых требований отказать.
В удовлетворении кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Бережной Любови Васильевны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
А вот практика:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2007 года Дело N А56-9375/2006
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Племенной птицеводческий завод "Большевик" Матвиенко Н.С. (доверенность от 01.03.2007), Павловой Т.Н. (доверенность от 01.03.2007), от общества с ограниченной ответственностью "ТВП инкорпорейтед" Позиной Н.А. (доверенность от 10.04.2006), от закрытого акционерного общества "Судпроминвест" Чакановой Н.В. (доверенность от 02.10.2006), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Черновой В.О. (доверенность от 09.01.2007), рассмотрев 14.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хепри" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2006 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2006 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Горшелев В.В.) по делу N А56-9375/2006,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Хепри" (далее - ООО "Хепри") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Племенной птицеводческий завод "Большевик" (далее - ООО "ППЗ "Большевик"), обществу с ограниченной ответственностью "ТВП инкорпорейтед" (далее - ООО "ТВП инкорпорейтед") и закрытому акционерному обществу "Судпроминвест" (далее - ЗАО "Судпроминвест") со следующими исковыми требованиями:
1) признать недействительной (ничтожной) сделку между ООО "ППЗ "Большевик" и ООО "ТВП инкорпорейтед" об отчуждении принадлежащего ООО "ППЗ "Большевик" на праве собственности недвижимого имущества, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Заводская волость, дер. Рабегаево, а именно:
- нежилого здания убойного цеха площадью 935,5 кв.м, условный номер объекта 47-21-11/2002-322;
- нежилого здания деревообрабатывающей мастерской площадью 286,9 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-102;
- нежилого здания акклиматизатора N 25 площадью 1099,5 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-98;
- нежилого здания акклиматизатора N 26 площадью 1099,3 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-97;
- нежилого здания акклиматизатора N 27 площадью 1099,5 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-94;
- нежилого здания акклиматизатора N 29 площадью 1097,2 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-110;
- нежилого здания акклиматизатора N 22 площадью 1100 кв.м, условный номер объекта 47-21-12/2002-109;
2) признать недействительной (ничтожной) сделку между ООО "ТВП инкорпорейтед" и ЗАО "Судпроминвест" об отчуждении упомянутых зданий акклиматизаторов N 22, 25, 26, 27, 29;
3) применить последствия недействительности названных сделок, обязав стороны вернуть друг другу все полученное по сделкам.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление Росрегистрации).
Решением от 24.07.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.11.2006, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Хепри", ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, а также на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить принятые решение и постановление и удовлетворить иск в полном объеме. Податель жалобы указывает на следующее: сделка ООО "ППЗ "Большевик" по отчуждению ООО "ТВП инкорпорейтед" семи объектов недвижимости совершена с нарушением действующего гражданского законодательства, поскольку на момент ее совершения владельцем названных объектов являлся истец; заключение ООО "Хепри" и ООО "ППЗ "Большевик" договора купли-продажи спорного имущества означало возникновение обременения отчуждаемого имущества правами покупателя; данное обременение ограничивает право продавца по распоряжению отчуждаемой недвижимостью и препятствует ее последующей продаже третьим лицам; заключая сделку по отчуждению семи зданий, ООО "ППЗ "Большевик" и ООО "ТВП инкорпорейтед" действовали недобросовестно, заранее предполагая нарушение прав и охраняемых законом интересов ООО "Хепри"; последующая сделка по продаже спорных объектов от ООО "ТВП инкорпорейтед" к ЗАО "Судпроминвест" также ничтожна, так как право собственности ООО "ТВП инкорпорейтед" возникло на основании ничтожной сделки; суд неправильно применил нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 398 и 409 Гражданского кодекса Российской Федерации; неверен вывод апелляционного суда о том, что факт передачи недвижимости истцу по договору купли-продажи от 19.03.2004 не доказан, поскольку суду был представлен акт приема-передачи зданий от 22.03.2004; несмотря на упоминание сторонами в названии соглашении от 19.03.2004 термина "об отступном", его следует квалифицировать как новацию, которая прекращает первоначальное обязательство в момент достижения сторонами соглашения о новации; суд нарушил статьи 41 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "ППЗ "Большевик" просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители ООО "ППЗ "Большевик", ООО "ТВП инкорпорейтед", ЗАО "Судпроминвест" и Управления Росрегистрации возражали против удовлетворения жалобы, считая ее доводы необоснованными.
ООО "Хепри", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Хепри" (займодавец) и ООО "ППЗ "Большевик" (заемщик) 06.02.2004 заключили договор займа, по условиям которого ООО "ППЗ "Большевик" передаются денежные средства и рыбная мука на общую сумму 2445000 руб. до 01.03.2004, а заемщик обязуется вернуть полученное до конца марта 2004 года.
В последующем ООО "Хепри" и ООО "ППЗ "Большевик" договорились прекратить заемное обязательство путем заключения договора купли-продажи.
ООО "Хепри" и ООО "ППЗ "Большевик" 19.03.2004 подписали договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "ППЗ "Большевик" (продавец) обязалось передать в собственность ООО "Хепри" (покупатель) недвижимое имущество на общую сумму 2445000 руб., находящееся по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Заводская волость, дер. Рабегаево, а именно: здание убойного цеха площадью 935,5 кв.м, деревообрабатывающую мастерскую площадью 286,9 кв.м, контору площадью 832,02 кв.м, здание акклиматизатора N 25 площадью 1099,5 кв.м, здание акклиматизатора N 26 площадью 1099,3 кв.м, здание акклиматизатора N 27 площадью 1099,5 кв.м, здание акклиматизатора N 29 площадью 1097,2 кв.м и здание акклиматизатора N 22 площадью 110 кв.м.
ООО "ППЗ "Большевик" по договору купли-продажи от 25.03.2004 продало ООО "ТВП инкорпорейтед" названные объекты за исключением здания конторы. Переход права собственности на спорные объекты к ООО "ТВП инкорпорейтед" зарегистрирован в установленном порядке.
ООО "ТВП инкорпорейтед" продало пять зданий акклиматизаторов по договору от 09.02.2005 ЗАО "Судпроминвест", за которым в настоящее время зарегистрировано право собственности на эти здания.
ООО "Хепри", ссылаясь на то, что ООО "ППЗ "Большевик" продало имущество, ранее переданное ему во владение по договору от 19.03.2004, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная инстанция считает, что суд обеих инстанций, всесторонне и полно исследовав материалы дела и правильно применив нормы материального права, обоснованно отказал ООО "Хепри" в удовлетворении иска.
ООО "Хепри", оспаривая законность заключенных с ООО "ТВП инкорпорейтед" и ЗАО "Судпроминвест" договоров, по которым были отчуждены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "ППЗ "Большевик", ссылается на неисполнение последним своих обязательств по договору купли-продажи от 19.03.2004, заключенному в качестве отступного, что следует из текстов данного договора и искового заявления ООО "Хепри".
Поэтому довод ООО "Хепри" о том, что договор купли-продажи от 19.03.2004 следует квалифицировать как новацию, подлежит отклонению.
Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Из смысла названной статьи следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства. Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного.
Таким образом, с момента заключения соглашения об отступном и до его исполнения у должника возникает право на замену исполнения, а у кредитора - принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
Довод подателя жалобы о фактической передаче спорных объектов недвижимости в его владение не подтвержден материалами дела. Данный довод был предметом всесторонней оценки судов обеих инстанций, которые его обоснованно отклонили.
То обстоятельство, что поименованные в договоре купли-продажи от 19.03.2004 объекты в фактическое владение ООО "Хепри" не поступали, также следует из факта государственной регистрации перехода сначала к ООО "ТВП инкорпорейтед", а в последующем к ЗАО "Судпроминвест" права собственности на объекты недвижимости, принадлежащие изначально на праве собственности ООО "ППЗ "Большевик", Управлением Росрегистрации, на которое статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возложена обязанность проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности сделки.
При изложенных обстоятельствах арбитражные суды обоснованно исходили из того, что обязанность ООО "ППЗ "Большевик" возвратить ООО "Хепри" сумму займа по договору от 06.02.2004 не прекратилась и что ООО "Хепри" вправе обратиться к ООО "ППЗ "Большевик" с требованием об исполнении обязательств по договору займа.
Кроме того, переход к истцу права собственности на недвижимость на основании договора от 19.03.2004 в установленном порядке зарегистрирован не был. Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Наличие исполненного договора купли-продажи объектов недвижимости, переход к покупателю права собственности на которые зарегистрирован не был, в силу статей 8, 131, 551 названного Кодекса не влечет прекращения права собственности продавца на это имущество и формально не может служить препятствием для продажи данной недвижимости, а также основанием для признания недействительным договора купли-продажи.
По смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не являющийся стороной по оспариваемым им сделкам, не может быть признан заинтересованным лицом по настоящему делу, поскольку в случае применения последствий недействительности спорных сделок он ничего не может получить, у него отсутствуют какие-либо права в отношении предмета данных сделок.
Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены принятых по настоящему делу судебных актов, в том числе по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального права и судами не допущено каких-либо нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, постановления арбитражного суда или являются безусловным основанием для их отмены.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2006 по делу N А56-9375/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хепри" - без удовлетворения.
Председательствующий
ГРАЧЕВА И.Л.
Судьи
КАДУЛИН А.В.
СЕРГЕЕВА И.В.
Добавлено немного позже:
Еще практика:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7664/2008(17272-А46-11)
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бережной Любови Васильевны на решение Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А46-13303/2007 по иску общества с ограниченной ответственностью "Лес наше богатство" к индивидуальному предпринимателю Бережной Любови Васильевне, индивидуальному предпринимателю Бухановой Любови Петровне о признании сделки недействительной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лес наше богатство" (далее - ООО "Лес наше богатство") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бережной Любови Васильевне и индивидуальному предпринимателю Бухановой Любови Петровне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного ответчицами между собой.
Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанный договор является ничтожным, поскольку заключен в отношении недвижимого имущества, ранее проданного его собственником Бухановой Л.П. истцу по договору купли-продажи от 28.04.2006. С момента заключения договора купли-продажи от 28.04.2006 Буханова Л.П. не вправе была распоряжаться спорным недвижимым имуществом, поэтому последующая сделка, заключенная между ответчицами, является недействительной в силу ничтожности.
Возражая по иску, Бережная Л.В. указала, что заключенный между истцом и Бухановой Л.П. договор купли-продажи от 28.04.2006 является недействительным в силу его мнимого характера на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008, в удовлетворении иска ООО "Лес наше богатство" отказано. Суд посчитал, что истец не является лицом, имеющим право на оспаривание сделки, заключенной между ответчицами, в связи с мнимым характером договора купли-продажи от 28.04.2006, на котором ООО "Лес наше богатство" основывает свое право требования.
Не согласившись с мотивировочной частью решения Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008, Бережная Л.В. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит включить в текст судебных актов довод ответчицы о том, что Буханов В.И., муж Бухановой Л.П., являясь собственником спорного недвижимого имущества, дал согласие на отчуждение имущества, которое было удостоверено нотариусом 26.01.2007 т.е. только через 10 месяцев после указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2008, что также подтверждает факт мнимости сделки.
Заявитель полагает, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 28.04.2006 был заключен для того, что бы оспорить договор купли-продажи от 03.05.2006, заключенной между ответчицами. Буханова Л.П., не имея намерения передать имущество Бережной Л.В., подписала договор с ООО "Лес наше богатство" более ранней датой.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив обжалуемые судебные акты в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относительно применения судами норм права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. Вместе с тем принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела, между Бухановой Л.П. (продавец) и ООО "Лес наше богатство" (покупатель) заключен договор от 28.04.2006 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 2-ая Казахстанская, д. 48: нежилое строение - здание конторы литера А, одноэтажное из железобетонных конструкций с холодной пристройкой, общей площадью 393,30 кв.м; нежилое строение - здание пилорамы, литера Б, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 440,7 кв. м; нежилое строение - механическая мастерская, литера В, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 142,50 кв.м; нежилое строение - подсобное помещение, литера Д, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 506,80 кв.м; нежилое строение - котельная, литера Ж. Ж1, одноэтажное здание смешанной конструкции (крупнопанельное кирпичное) с одноэтажной крупнопанельной пристройкой, общей площадью 765,10 кв.м; нежилое строение - здание растворного узла, литера К, двухэтажное панельное строение, общей площадью 123,8 кв.м.
Цена имущества определена в размере в 2 200 000 руб. К договору Бухановой Л.П. и ООО "Лес наше богатство" от 28.04.2008 составлен и подписан акт приема-передачи имущества от 28.04.2008.
Основывая свое право на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2008, ООО "Лес наше богатство" обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного между ответчицами, ссылаясь при этом на то, что ранее спорное недвижимое имущество было приобретено истцом, продавец (Буханова Л.П.) не имела права продавать имущество Бережной Л.В., поскольку до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора, а покупатель является его законным владельцем (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Из материалов дела следует, что истец, предъявив требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного между Бережной Л.В. (покупатель) и Бухановой Л.П. (продавец), какие-либо требования о недействительности договора купли-продажи от 28.04.2006 между Бухановой Л.П. (продавец) и ООО "Лес наше богатство" (покупатель) не заявлял.
Бережная Л.В. и Буханова Л.П. не обращались в суд с встречным иском о признании договора от 28.04.2006 недействительным.
Следовательно, отклоняя заявленные истцом требования, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недействительности договора купли-продажи от 28.04.2006, заключенного между истцом и Бухановой Л.П., а истец необоснованно признан не заинтересованным лицом ввиду мнимого характера договора от 28.04.2006.
Давая оценку договору купли-продажи имущества от 28.04.2006, суд вышел за пределы заявленных требований, нарушив требования статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которая предусматривает принятие судом только тех доказательств, которые имеют отношение к рассматриваемому спору.
С учетом заявленных требований в предмет доказывания входили лишь обстоятельства, относящиеся к действительности или недействительности оспариваемого договора от 03.05.2006.
Доказательства, на которых суд основывал выводы о мнимом характере договора купли-продажи от 28.04.2006 (согласие супруга Бухановой Л.П., показания свидетелей Плехановой Е.Н., Петровой Н.В., Бабаевой М.Г., Гордусенко М.В., Пивоварова С.Г. и др.) к рассматриваемому спору не имеют отношения.
Выводы судов в этой части являются незаконными.
Вместе с тем исковые требования по настоящему делу не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности либо требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованными лицами, круг которых определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (для оспоримых сделок) либо при наличии доказательств, подтверждающих нарушение ничтожной сделкой их прав и законных интересов.
Аналогичный подход содержится в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
В силу названных норм права заинтересованным может быть лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявляемый им иск выступает средством такой защиты.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимость может возникнуть с момента регистрации перехода права на него в установленном законом порядке.
Поскольку ООО "Лес наше богатство" не представило доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 28.04.2008, то не подтвердило наличие права на подачу настоящего иска. Отсутствие регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу свидетельствует об отсутствии оснований для признания его заинтересованным лицом по заявленному требованию.
Кроме того, из содержания пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что нарушение требований закона и заключение договора с новым покупателем не влечет недействительность последующей сделки купли-продажи. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
По указанным основаниям исковые требования по настоящему делу подлежат отклонению, а принятые по делу решение и постановление - отмене.
В связи с отменой принятых по делу судебных актов отсутствуют основания для внесения изменений в их мотивировочную часть и для удовлетворения требований заявителя кассационной жалобы.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 12.02.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А46-13303/2007 отменить. Принять новое решение. В удовлетворении исковых требований отказать.
В удовлетворении кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Бережной Любови Васильевны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Сообщение отредактировал Pastic: 08 July 2009 - 00:38
#3
Отправлено 08 July 2009 - 01:25
Все дело в том, что в нашем деле есть существенное отличие - мы обратились за регистрацией - отказали. Мы обжалуем отказ - уведомляя и ФРС и Продавца. И до первого заседания - происходит продажа и регистрация перехода прав на имущество ! Возникает вопрос - почему ФРС зарегистрировало сделку ЗНАЯ, что идет обжалывание отказа ? Правомерно ли это ?
Pastic - спасибо! Но хотелось-бы практику, которая -бы помогла вернуть имущество нам!
Pastic - спасибо! Но хотелось-бы практику, которая -бы помогла вернуть имущество нам!
#4
Отправлено 08 July 2009 - 02:07
Все дело в том, что в нашем деле есть существенное отличие - мы обратились за регистрацией - отказали. Мы обжалуем отказ - уведомляя и ФРС и Продавца. И до первого заседания - происходит продажа и регистрация перехода прав на имущество ! Возникает вопрос - почему ФРС зарегистрировало сделку ЗНАЯ, что идет обжалывание отказа ? Правомерно ли это ?
Абсолютно. Продавец оставался собственником и мог распорядиться имуществом. И то, что Вы оспаривали отказ, правового значения не имеет.
#5
Отправлено 08 July 2009 - 11:36
Но договор КП заключенный нами никто не оспаривал, соответственно, он действующий ! А договора КП не подлежат обязательной регистрации. ФРС регистрирует переход права собственности, а не договор КП. Кроме того, согласно акта приема-передачи имущество находилось у нас. А продавец, прежде чем продать имущество и передать его другому лицу, должен был получить у нас его обратно. Мы-же ему ничего не передавали! Можно-ли сыграть на этом факте ?
#6
Отправлено 08 July 2009 - 11:54
И еще : "В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение."
#7
Отправлено 08 July 2009 - 20:00
Но хотелось-бы практику, которая -бы помогла вернуть имущество нам!
Опр-е ВАСа 30 июня 2008 г. N 7805/08
указанные выше иски были о признании сделок недействительными. суд и сослался на п. 14 - исполнение по ранее заключенному договору формально не является основанием призания сделки таковой. вот с исполнением проблема..
#8
Отправлено 08 July 2009 - 20:19
вот это вот в Пленуме не написано. А написано там, что продавец несет ответственность за невозможность исполнения по второму договору. Заключить договор можно, но вот передать имущество, распорядиться им, продавец возможности не имеет, поэтому несмотря на действительность второго договора, переход права к второму покупателю невозможен (ввиду непередачи вещи).Продавец оставался собственником и мог распорядиться имуществом
По крайней мере, есть такое мнение, которое довольно убедительно было обосновано и в практике и на конфе.
Можно попытаться оспорить право второго покупателя, не ссылаясь не недействительность его сделки.
тема похожая обсуждалась вроде
Сообщение отредактировал Гурбатов: 08 July 2009 - 20:34
#9
Отправлено 08 July 2009 - 20:34
1. Почему продавец не может распорядиться своим имуществом? Ссылочку на ГК можно?Заключить договор можно, но вот передать имущество, распорядиться им, продавец возможности не имеет, поэтому несмотря на действительность второго договора, переход права к второму покупателю невозможен (ввиду непередачи вещи).
По крайней мере, есть такое мнение, которое довольно убедительно было обосновано и в практике и на конфе.
2. Можно ссылочку на конфу где это убедительно обосновано? Ну и на практику тоже.
Compu777
Я не понял. Она реально была передана или только на бумаге?недвижка передана по акту прима-передачи.
Если передана реально - заявляйте иск о признании ПС.
Если нет - читайте Пастика.
#10
Отправлено 08 July 2009 - 20:35
mooner
ссылку вставил в отредактированное сообщение. Там и практика ФАСов и обсуждение. Распорядиться можно тем, что имеешь, я имел ввиду. если же, как вы написали, реальная передача была, то по второму договору распоряжаться нечем, нет вещи у продавца, а только право продать (на виндикацию)? сомнительно. Вроде мы с Вами это и обсуждали, нет ?. Ну и с иском о признании права вопросов масса возникает, у первого покуупателя его не возникло, потому и иск о признании не катит.
ссылку вставил в отредактированное сообщение. Там и практика ФАСов и обсуждение. Распорядиться можно тем, что имеешь, я имел ввиду. если же, как вы написали, реальная передача была, то по второму договору распоряжаться нечем, нет вещи у продавца, а только право продать (на виндикацию)? сомнительно. Вроде мы с Вами это и обсуждали, нет ?. Ну и с иском о признании права вопросов масса возникает, у первого покуупателя его не возникло, потому и иск о признании не катит.
Сообщение отредактировал Гурбатов: 08 July 2009 - 20:38
#11
Отправлено 08 July 2009 - 20:40
По-моему было что-то по новее и в недвижке.ссылку вставил в отредактированное сообщение. Там и практика ФАСов и обсуждение.
Добавлено немного позже:
Мое мнение реституция - обязательственный иск и м.б. заявлен только стороной договора. В противном случае приходим к очень большим проблемам:
как мне решить вопрос с возвратом недвижки на продавца
#12
Отправлено 08 July 2009 - 20:43
сегодня получил выписку из ФРС. Выяснилось, что договор со вторым покупателем заключен,в момент, когда ФРС еще не вернуло нам представленные на регистрацию документы. И, что самое интересное - ЕДИНСТВЕННЫМ УЧРЕДИТЕЛЕМ И ГЕНЕРАЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ ВТОРОГО ПОКУПАТЕЛЯ ЯВЛЯЕТСЯ ЕДИНСТВЕННЫЙ УЧРЕДИТЕЛЬ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ПРОДАВЕЦА. Т.е. продано было самому себе !!!! Этот факт мне может как-то помочь ?
#13
Отправлено 08 July 2009 - 21:17
Я не понял. Она реально была передана или только на бумаге?
Если передана реально - заявляйте иск о признании ПС.
Если нет - читайте Пастика.
Передано было и на бумаге и в реальности.
Как-же я заявлю иск о признании ПС?
мне-же сначала надо признать незаконным внесение записи о переходе права второму покупателю !
#15
Отправлено 08 July 2009 - 21:47
И, что самое интересное - ЕДИНСТВЕННЫМ УЧРЕДИТЕЛЕМ И ГЕНЕРАЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ ВТОРОГО ПОКУПАТЕЛЯ ЯВЛЯЕТСЯ ЕДИНСТВЕННЫЙ УЧРЕДИТЕЛЬ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ПРОДАВЕЦА. Т.е. продано было самому себе !!!! Этот факт мне может как-то помочь ?
После заявления "имущество было продано самому себе" посылаю Вас учить матчасть. Тут конфа для юристов, вообще-то...
мне-же сначала надо признать незаконным внесение записи о переходе права второму покупателю !
Такие иски суды не рассматривают. Нельзя оспаривать запись в ЕГРП отдельно от сделки, на основании которой она внесена.
Как-же я заявлю иск о признании ПС?
А никак. У покупателя в такой ситуации только один иск - о понуждении к регистрации права собственности.
Но договор КП заключенный нами никто не оспаривал, соответственно, он действующий !
Только исполнить его продавец не может, даже если очень захочет, потому что нет у него уже товара.
А написано там, что продавец несет ответственность за невозможность исполнения по второму договору.
Угу - я и сказал: взыскивайте убытки. А сделка все равно действительно, практику уже привели.
Можно попытаться оспорить право второго покупателя, не ссылаясь не недействительность его сделки.
Прежде всего у первого покупателя нет права на иск, потому что нет права на имущество и никогда не было.
Распорядиться можно тем, что имеешь, я имел ввиду. если же, как вы написали, реальная передача была, то по второму договору распоряжаться нечем, нет вещи у продавца,
Отсутствие фактического владения при наличии права собственности не препятствует собственнику распорядиться имуществом и претензии могут быть только у второго покупателя. Если же он всем доволен, то и говорить нечего. На действительности сделки это не влияет. Кроме того, норма п.1 ст. 556 ГК РФ - диспозитивная и если стороны передали имущество только путем подписания соответствующего передаточного документа, то фактического введения во владение может и не быть - закон не требует.
#16
Отправлено 08 July 2009 - 23:06
Вот это уже другой вопрос, который тоже обсуждался в глобальных.Отсутствие фактического владения при наличии права собственности не препятствует собственнику распорядиться имуществом
На сколько я понимаю, собственник заключил вторую сделку и передал на бумаге вещь второму покупателю, при этом не передав вещь фактически.
Мое мнение у второго покупателя здесь тоже есть только иск к собственнику о передаче вещи, поскольку обязательство в этой части не исполнено. Поэтому второй покупатель вроде как не может истребовать вещь у первого покупателя. Здесь по аналогии есть постановление ВАСа.
Получается, что у фактического владельца с т.з. права ситуация более выигрышная по сравнению со вторым покупателем, значащимся собственником в ЕГРП.
#17
Отправлено 08 July 2009 - 23:09
можно ссылочку ?Здесь по аналогии есть постановление ВАСа.
Кроме того, мне кажется, что Фрс зарегистрировав вторую сделку нарушил наше право на обжалывание отказа в трехмесячный срок. Т.к. в случае принятия судом решения о незаконности отказа мы, в данном случае, не сможем воспользоваться своим правом на регистрацию первой сделки.
Сообщение отредактировал Compu777: 08 July 2009 - 23:12
#18
Отправлено 08 July 2009 - 23:15
ФРС может отказать в регистрации только по основаниям, указанным в законе.Кроме того, мне кажется, что Фрс зарегистрировав вторую сделку нарушил наше право на обжалывание отказа в трехмесячный срок.
Если покажете какое-либо из оснований, которое имело место в Вашем случае - соглашусь.
#19
Отправлено 08 July 2009 - 23:31
Отсутствие фактического владения при наличии права собственности не препятствует собственнику распорядиться имуществом и претензии могут быть только у второго покупателя. Если же он всем доволен, то и говорить нечего. На действительности сделки это не влияет. Кроме того, норма п.1 ст. 556 ГК РФ - диспозитивная и если стороны передали имущество только путем подписания соответствующего передаточного документа, то фактического введения во владение может и не быть - закон не требует.
п.1 ст. 454 ГК " По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)."
Т.е. в нашем случае договор не может быть признан действительным т.к. не выполнены условия необходимые для заключения договора КП согласно ГК. Ведь имущество фактически находится во владении у нас и мы его никому не передавали.
Добавлено немного позже:
Я в начале темы писал, что ФРС допустил "косяк" в тексте отказа. Судья готов был признать отказ недействительным, но представитель ФРС в заседании заявил о том, что в данный момент недвижимость уже зарегистрирована за третьим лицом, поэтому слушания отложили.ФРС может отказать в регистрации только по основаниям, указанным в законе.
Если покажете какое-либо из оснований, которое имело место в Вашем случае - соглашусь.
Добавлено немного позже:
Договор купли продажи считается заключенным с момента его подписания. Гос. регистрация договора КП нежилой недвижимости не требуется (требуется регистрация перехода права собственности). Т.е. наш договор считается заключенным с момента его подписания.
#20
Отправлено 08 July 2009 - 23:33
А что если признать сделку между продавцом и вторым покупателем притворной и следовательно ничтожной?
Я подобное дело выиграл: одна дама выдала доверенность человеку на продажу ЗУ, он её с деньгами прокинул и продал ЗУ жене. Мы сделку в ФРС приостановили, отозвав доверенность. Жена подала иск о понуждении зарегистрировать ПС. Правда, там я опирался на СК РФ и общую собственность супругов.
Однако и здесь можно истребовать док-ва, платились ли реально деньги за имущество, ссылаться на совпадение лица там и там гены и учредителя, а также может быть ещё есть обстоятельства, которые автор нам не поведал.
Я подобное дело выиграл: одна дама выдала доверенность человеку на продажу ЗУ, он её с деньгами прокинул и продал ЗУ жене. Мы сделку в ФРС приостановили, отозвав доверенность. Жена подала иск о понуждении зарегистрировать ПС. Правда, там я опирался на СК РФ и общую собственность супругов.
Однако и здесь можно истребовать док-ва, платились ли реально деньги за имущество, ссылаться на совпадение лица там и там гены и учредителя, а также может быть ещё есть обстоятельства, которые автор нам не поведал.
#21
Отправлено 08 July 2009 - 23:40
Вы путаете две вещи:п.1 ст. 454 ГК " По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)."
Т.е. в нашем случае договор не может быть признан действительным т.к. не выполнены условия необходимые для заключения договора КП согласно ГК. Ведь имущество фактически находится во владении у нас и мы его никому не передавали.
недействительность договора
и
невозможность исполнения договора
То что продавец не может исполнить договор, не означает, что договор является ничтожным.
#22
Отправлено 08 July 2009 - 23:42
ы сделку в ФРС приостановили, отозвав доверенность
у нас все хуже. Унас уже зарегистрировано право на третье лицо. Т.е. нам сначала надо ломать это право
, и только потом регистрировать за собой 
#23
Отправлено 08 July 2009 - 23:44
Мне кажется, что оспорив (удачно) отказ в регистрации можно будет подать иск о прекращении права собственности у второго продавца.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ"
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ"
3. Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.
Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
#24
Отправлено 08 July 2009 - 23:47
п.1 ст. 454 ГК " По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)."
Т.е. в нашем случае договор не может быть признан действительным т.к. не выполнены условия необходимые для заключения договора КП согласно ГК. Ведь имущество фактически находится во владении у нас и мы его никому не передавали.
Не ПЕРЕДАТЬ ВЕЩЬ, а ПЕРЕДАТЬ ВЕЩЬ В СОБСТВЕННОСТЬ
Возникновение права собственности на недвижимую вещь связано с моментом регистрации этого права, а не с моментом фактической передачи. Состоялась или не состоялась фактическая передача - касается только второго покупателя, но никак не Вас.Договор купли продажи считается заключенным с момента его подписания. Гос. регистрация договора КП нежилой недвижимости не требуется (требуется регистрация перехода права собственности). Т.е. наш договор считается заключенным с момента его подписания.
Кто бы спорил? Ваш договор заключен, но исполнен быть не может.
В общем, споры - ни о чем. Единообразная практика арбитражных судов Вам процитирована.
#25
Отправлено 08 July 2009 - 23:49
Вы путаете две вещи:
недействительность договора
и
невозможность исполнения договора
То что продавец не может исполнить договор, не означает, что договор является ничтожным.
ЕЩЕ РАЗ :
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
В силу ст.168 ГК "Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения."
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
