Сообщений в теме: 27

[Ачи]

Неопытная тупая кура аццки запуталась и просит помощи. Что-то у меня ощущение, что косячу, но не пойму, где именно.

Ситуация такая: в подвале и на первом этаже, в нежилых помещениях обыкновенного многоквартирного жилого дома расположено по трансформатору. Трансформаторы поставлены при царе Горохе, СНиПам соответствуют. От них питается пять домов, включая тот, где они стоят. Какое-то там ОАО «Мосэнерго» или не «Мосэнерго» обеспечивает жильцов электричеством, они за это платят – ну, как обычно.
В доме образовано ТСЖ, решением общего собрания жильцов нежилые помещения (в т.ч. те, в которых стоят трансформаторы) отнесены к общей долевой собственности на общее имущество жильцов. (Данное право одс зарегистрировано, если это релевантно).

Руководством поставлена задача содрать бабла.

Вопросы: 1) определить собственника трансформаторов (самый важный, ключевой вопрос).
2) определить, какого вида договор может быть заключен с собственниками.
3) рассмотреть возможность взыскания неосновательного обогащения.

Сырые мысли: 1) Вариант один – трансформатор принадлежит ОАО «Мосэнерго» или еще какому юрлицу. Там бригада ездит от них обслуживающая, ковыряется в этих трансформаторах. Вообще главная тут проблема - это вопрос определения собственника, иначе есть риск подать иск к ненадлежащему ответчику при любом возможном способе защиты прав. Я не знаю, можно ли в принципе установить, кто собственник, и, если возможно, как это делать…

Вариант два – трансформатор является общим имуществом жильцов:

Статья 7 Закона об «Электроэнергетике». Понятие и правовой статус единой национальной (общероссийской) электрической сети
1. Единая национальная (общероссийская) электрическая сеть представляет собой комплекс электрических сетей и иных объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих на праве собственности или на ином предусмотренном федеральными законами основании субъектам электроэнергетики и обеспечивающих устойчивое снабжение электрической энергией потребителей, функционирование оптового рынка, а также параллельную работу российской электроэнергетической системы и электроэнергетических систем иностранных государств.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

2) Если вариант один – то предлагаем юрлицу заключить договор аренды помещений, где стоят трансформаторы. Если вариант два – договор аренды трансформаторов.

3) Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ, передача в аренду общего имущества возможна на основании решения общего собрания собственников помещений. Следовательно, «задним числом» сдать имущество в собственность нельзя. Однако гражданско-правовым договором аренды может быть предусмотрено, что он распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения договора.
В связи с вышесказанным посетила креативная мысль предложить пока неустановленному юрлицу заключить договор аренды с обязательством заплатить за предыдущие три (два, полтора) года – это уж как стороны договорятся. Иначе пригрозить юрлицу иском о взыскании НО за максимально возможный по срокам исковой давности период. Но вся эта воздушная конструкция имеет смысл при условии правильного ответа на вопрос 1.

[RinRino]

Попробую из своего незначительного опыта работы с транформаторами задать следующие векторы мыслей:
1)

Там бригада ездит от них обслуживающая, ковыряется в этих трансформаторах

Попытайтесь выяснить на каком основании ковыряются, должен быть договор на обслуживание с владельцем транформатора. А там глядиш и владельца установите если повезёт.

2) У транспортирующей (эл-во) организации прояснить вопрос с линиями. Есть понятие точки присоединения. Так вот где находится конечная точка присоединения далее которой эта организация не ведает линиями. и каким образом транспортируют через этот транформатор. ну и далее по ниточке, можэ у них есть информация о владельце...

3)

Трансформаторы поставлены при царе Горохе

Коле так велика вероятность того что об этих транформаторах ведают муниципальные власти, которые когда то её туда поставили если строение муниципальное. жильё приватизировали а трансформатор остался.

Из моей практики: в деревне был трансформатор, который был нам нужен для питания производства, к нему были подключены жилые дома. хозяина ТП мы не нашли. пришли в районную администрацию, те признали объект босхозным, подождали годик, приняли его на баланс, а потом нам его благополучно продали.

Сообщение отредактировал RinRino: 28 February 2012 - 17:00

[RinRino]

Граждане модераторы и различного рода и пола админы!
Полагаю, помочь в этой теме могут знатоки электроэнергетики и тсжэшники.
Осмелюсь предложить подвинуть тему в соответствующий раздел.

[Nikir]

У нас была примерно аналогичная ситуация. Помог Акт разграничения балансовой принадлежности, составленный в каком-то лохмотом году и найденный в ЖЭУ чисто случайно. После него никакие акты не составлялись и трансфрматор по акту принадлежал энергетикам. Они его приняли, потом были долгие разборки, они его хотели передать на баланс ТСЖ, договор аренды не хотели заключать. К сожалению не знаю чем дело закончилось.

[Ачи]

RinRino, спасыбо, добрый человек

Осмелюсь предложить подвинуть тему в соответствующий раздел.

Поддерживаю...

Написала письмо возможному собственнику, завтра отвезу и посмотрю, что ответит.

[greeny12]

Вариант два – трансформатор является общим имуществом жильцов

ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)
2. В состав общего имущества включаются:
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

[Ачи]

greeny12, ну, это подзаконный акт во исполнение ЖК, они презюмируют право общей собственности в отсутствие иных собственников.
Сейчас есть информация о том, что собственник - юл.

[greeny12]

greeny12, ну, это подзаконный акт во исполнение ЖК, они презюмируют право общей собственности в отсутствие иных собственников.
Сейчас есть информация о том, что собственник - юл.

тогда когда и по каким основаниям такое ПС возникло (могло возникнуть)?
может ли ЮЛ реально распорядиться трансформатором?

[RinRino]

2. В состав общего имущества включаются:
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Так зачем же оно жильцам....?
Эту ТП надо в аренду сдать (таковы условия задачи ), следовательно, желательно чтоб кто-то другой ею владел.

Сообщение отредактировал RinRino: 29 February 2012 - 20:15

[Ачи]

greeny12, например, юл купило трансформатор у мун. образования, в пользу которого он был приватизирован. Или по каким-то незаконным основаниям.

Если подтвердится информация, что юл - собственник, мы хотим, чтобы они заключили договор аренды на те помещения, в которых стоят трансформаторы.
Теоретически они могут вынести трансформаторы (это очень дорого, но возможно), но насколько я поняла закон об электроэнергетике, не допускается несогласованный вывод из строя объектов единой электрической сети.

[Витяй]

о да... была такая же ситуация: в приватизированном подвале стояли ТП. Дело было в Москве, ВАО, 2006 год. Нашли владельцев трансформаторов, это на тот момент были МРСК - кабельные сети. По зорошему договор естественно не заключили, трасформатор был 10КВа, допус в помещение по 2й группе (по моему, уже забыл половину). Суть разборок свелась к тому, что мы в помещение не имеем права доступа, а они отвечают за безопасность энергохозяйства и имеют доступ к этим объектам всегда.
Правда, у меня задача была - избавиться от этих помещений, но может быть эта инфа будет полезной. Ссылки на законы и инструкции не привожу, по причине прошедшего времени.

[Ачи]

Витяй, о, интересно. У нас тоже МРСК-Кабельные сети.

они имеют доступ к этим объектам всегда.

А не подскажете название посвященного этому нпа? Или слова, хотя бы примерно, по которым его можно поискать.

[Ачи]

Определение ВАС РФ.

о взыскании - руб. неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями

Ответчик в настоящем многоквартирном доме размещал оборудование центрального теплового пункта (далее - ЦТП) в помещениях № IIа, IV, А2,общей площадью 103 кв. м и в помещении а1, площадью 33 кв. м. Истец, полагая, что пользование ответчиком данными помещениями привело к неосновательному обогащению, обратился в арбитражный суд с иском.
Суды, отказывая в удовлетворении иска, указали, что в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали условия необходимые для возникновения обязательства, вытекающие из неосновательного обогащения. Установлено, что спорное оборудование расположено в техническом подвале жилого дома, т.е. в специально предназначенном для этого помещении. При этом истец не представил доказательств того, что спорное инженерное оборудование должно было быть размещено в иных помещениях данного жилого дома, а теплоснабжение указанных выше домов должно осуществляться иным образом.
Следовательно, оборудование ЦТП, предназначенное для обеспечения теплоснабжения домов, неразрывно связано с конкретным помещением в котором оно находится, поэтому эксплуатация и функционирование данного оборудования предполагалось с одновременным использованием соответствующего объекта недвижимого имущества.

Мда.

[RinRino]

и что???
а разве те же самые сервитуты не связаны неразрывно с использованием соседнего земельного участка, поскольку по иному участок не м.б. использован без сервитута.... а следовательно должны быть бесплатны...
"раз нельзя в другом месте, то пускай стоит тут и бесплатно!"

Сообщение отредактировал RinRino: 16 April 2012 - 12:59

[V.R.I.]

Мда.

имхо начинать надо было с установки хозяина ооборудования, потому как в 1й инст (http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf) говорится, что оборудование является инженерной частью жилого дома, т.е. составляет общее имущество собственников, и тогда ОАО "МОЭК" (ответчик) должен их обслуживать по договору. так чта собственники могут еще и нарваться на плату за обслуживание. в итоге вопрос: с чего решили, что оборудование принадлежит ответчику? будучи общим имуществом, и самое главное: как перешло в собственность ответчику?

а разве те же самые сервитуты не связаны неразрывно с использованием соседнего земельного участка, поскольку по иному участок не м.б. использован без сервитута.... а следовательно должны быть бесплатны...

ну как вариант срубить денежки 9на зе аренду, так за сервитут)

Сообщение отредактировал V.R.I.: 16 April 2012 - 15:17

[Ачи]

и что???
а разве те же самые сервитуты не связаны неразрывно с использованием соседнего земельного участка, поскольку по иному участок не м.б. использован без сервитута.... а следовательно должны быть бесплатны...
"раз нельзя в другом месте, то пускай стоит тут и бесплатно!"

Ну вот и я думаю, что решение скорее экономическое, нежели правовое. Защищают все эти МОЭКи. Я, сопсна, самое сомнитель
Хотя ТСЖ тоже клювом клацало. Нужно было попытаться доказать, что эти три года оборудование там было. Свидетелей-техперсонал надо было привести, или истребовать какие-нибудь протоколы осмотра/ремонта у ответчика. Предъявить жильцов, не замерзших насмерть

ну как вариант срубить денежки 9на зе аренду, так за сервитут)

Вряд ли получится, они обязаны регулярно осматривать трансформатор, обеспечивать его безопасность и работоспособность.

в итоге вопрос: с чего решили, что оборудование принадлежит ответчику?

Ну, я понимаю, что ответ несерьезно звучит, но они говорят, что трансформатор - их. Обещали предоставить подтверждающие документы (конечно, этого не сделали). Договора тоже не дали. Сейчас пока ждем официальный ответ на бумаге, все переговоры по телефону пока были.

как перешло в собственность ответчику?

А что, прям никак не могло? Особенно до вступления в силу ЖК.

в 1й инст говорится, что оборудование является инженерной частью жилого дома, т.е. составляет общее имущество собственников,

Ну, представляется, что тепловой пункт и трасформатор - немного разные вещи... Последний можно вынести, он не является неотделимой частью дома.

Я хотела-таки попробовать пойти по пути НО, истребовать нужные документы о праве собственности в судебном порядке. Но вчера шеф позвонил Юридическому Светочу, его личному адвокату, и Юридический Светоч, озарив мир своей мудростью, предложил послать им договор аренды, а потом подать иск о понуждении к заключению этого договора. Чую, меня заставят это делать=( Буду писать исковое и обосновывать "обязанность" ответчика заключить договор аренды.

[V.R.I.]

предложил послать им договор аренды, а потом подать иск о понуждении к заключению этого договора.

и наступите на те же грабли

представляется, что тепловой пункт и трасформатор - немного разные вещи... Последний можно вынести, он не является неотделимой частью дома.

вынести можно, только за чей счет? за их? с какого перепугу?

Ну, я понимаю, что ответ несерьезно звучит, но они говорят, что трансформатор - и

А что, прям никак не могло? Особенно до вступления в силу ЖК.

вы не поняли: если тр-тр заложен в смету дома, и предназначен для этого дома - это общее имущество, и вы не заставите их платить что либо, более того, они вас заставять подписать договор на ТО, я бы на месте ваших оппонентов на этом и настаивал

Сообщение отредактировал V.R.I.: 17 April 2012 - 17:35

[Ачи]

вы не поняли: если тр-тр заложен в смету дома, и предназначен для этого дома - это общее имущество

А что такое смета дома? И где это посмотреть, если это есть?
Трансформатор обслуживает еще четыре дома за исключением этого.

[Ачи]

Тащемта, грабли.
Прислали письмо, в котором клонят к тому, о чем говорил уважаемый V.R.I.: мол, размещение ТП предусмотрено проектом строительства дома для обслуживания, в том числе, этого самого дома, предлагаем составить акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, а также заключить соглашение о совместной эксплуатации в соответствии с балансовой принадлежностью.
Будем искать других арендаторов на другие площади.

[w-glu]

Руководством поставлена задача содрать бабла.

Однако... (когда-то пришлось проститься с должностью т.к. отказался шариться по чужим сумкам по прихоти самодура начальницы)

А что такое смета дома? И где это посмотреть, если это есть?

Полагаю что это стоимость затрат включая зарплату рабочим по строительству дома и всех комуникаций. Попробуйте определить у кого на балансе числиться этот дом в районе, а там через проектно - сметную документацию определить входит ли в нее трансформаторы или нет полагаю что должны входить т.к. это часть инфраструктуры.

[Zmeyka]

Если трансформатор стоит внутри дома, то поднимать проектно-сметную документацию смысла не вижу. В любом случае трансформатор устанавливали по проекту, просто так его никто в дом не принесет
Посмотрите ПП 491 - п.7 и п.8 утвержденных им Правил:


7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Трансформаторов там нет. Почему-то есть ощущение, что счетчик стоит после трансформатора. Я бы отсюда плясала

[Mex@]

Как я понял из всей вышеприведенного общения:
1. Акта разграничения балансовой ответственности по Трансформатору нет,
2. Сетевая организация на право собственности не претендует, предлагая заключить договор совместного использованияТрансформатора.
Отсюда выводы:
1. Трансформатор относится к общедомовому имуществу вместе с бременем по его содержанию,
2. Остальные дома подключены к Трансформатору также без каких-либо документов, но договоры на энергоснабжение у них есть,
3. С Сетевиков можно содрать НО, за бездоговорное пользование Трансформатором при обеспечении электричеством этих домов,
4. На будущее следует заключить договор о совместном использовании путем передачи Трансформатора в аренду за плату (т.к. у Вас нет своих специалистов), уменьшенную на размер расходов по его содержанию и обслуживанию в части Вашего дома (чтобы негонять деньги туда-сюда).

[Zmeyka]

Mex@,
1.отсутствие у автора поста АРБП не означает его отсутствие вообще, тем более, что по приведенному мной документу можно границу определить.
2. Как правило у ГП есть такие акты, надо попроситься к ним и посмотреть для начала свой договор (то, что есть у них, скорее всего акт и найдется), а, если позволят в доброй беседе за рюмкой чая дабы разобраться попросить и акты на те дома в договорной папке глянуть.

Соответственно выводы здесь напрямую не катят, а по 3-му выводу я уверена, сетевики Вас быстро развернут, т.к. если кто-то хочет плату за передачу э/э, то ему дорога на утверждение тарифа. И если в мирном порядке другие схемы крутить еще возможно, то споре именно по этой дороге, скорее всего, и пошлют

Сообщение отредактировал Zmeyka: 19 November 2012 - 19:52

[Mex@]

Из поста Ачи #192 видно, как Сетевики аккуратно обнажают проблему и, одновременно, пытаются дистанцироваться от нее: типа, Трансформатор не наш, а по проекту в доме стоит, однако мы, как серьезная организация (?) предлагаем сотрудничество.
Сетевики не раскрывают при этом, что именно они отвечают за бесперебойную передачу электроэнергии в эти 5 домиков и имеют за этой свой тариф на передачу.
В случае обострения ситуации, сетевики могут упереться и заявить, что у них только подача высокого напряжения до домика, в котором стоит Трансформатор, а как там дальше эл/энергия идет они не знают и знать не желают.
В итоге, домик с Трансформатором получает по факту статус владельца опосредованной эл.сети и соответствующие обязанности обеспечивать электроэнергией остальные 4 домика.
Думаю это им совсем не надо, даже если РЭК утвердит им собственный тариф на передачу.
Так что, если не найдутся акты разграничения, то выход один - договариваться.

[Zmeyka]

Почитайте п. 8 ПП 491 - если АРБП нет, то по прибору учета экспл.ответственность и точка! У мну даже при акте так суд решил...

Сообщение отредактировал Zmeyka: 22 November 2012 - 01:14