Сообщений в теме: 102

[mrOb]

простите, вы случайно боксом не занимались?

поподробнее, пжлста..

Сообщение отредактировал mrOb: 17 April 2012 - 15:48

[IAY]

Интересно, а что противники непонятных немецких терминов думают по поводу следующей ситуации:

Заключен договор аренды недвижки сроком на 5 лет. Далее стороны заключают дополнительное соглашение о том, что датор должен уплатить дателю гарантийный депозит.

Подлежит ли такое соглашение государственной регистрации?

Игорь

[Yago]

Raritet, уж сколько раз говорил - на ФАСы не ссылайтесь, не стильно.
Ну вот вам, например, - Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КГ-А40/7190-11 по делу N А40-70130/10-77-104.
Строго противоположное вашему.
И дискуссия не продвинулась

[Smertch]

Если, ты считаешь, что договором можно сконструировать право, обладающее свойством следования и неизвестное третьим лицам, то мне остается только выразить сожаление. Тогда норма ст.617 теряет смысл, раз в договор аренды можно впихнуть и другие, "неарендные" обязательства и тем самым придать им свойство следования.

Почему же это неарендные? Мы за пределы нормативной конструкции аренды пока еще никуда не вышли. Право следования должно быть установлено законом, у нас такой закон в лице 617-ой есть. И этот закон говорит, что для нового собственника договор аренды, заключенный прошлым собственником, обязателен in toto.

Получается, что обязанности переходят на нового дателя в зависимости от того, поинтересовался он содержанием договора или нет.

Ну, никого же не смущает презумпция знания закона и никого не волнует, действительно ли лицо потрудилось ознакомиться с его содержанием. Могло - значит на него он распространяется. Так и здесь.

Женя, ну что тут поделать! Так уж устроены права, которые обладают свойством следования. Нельзя налагать обязанности на лиц, которые об этих обязанностях не знают и не могут узнать.

Да почему не могут-то? В реестр есть запись об обременении, значит он как минимум знал о его существовании. Мог, конечно, не знать о точном содержании, но это уже риск покупателя, что не ознакомился с его содержанием.

В договоре аренды предусмотрена обязанность дателя по окончании срока аренды подарить имущество датору и, кроме того, вернуть половину уплаченной арендной платы.

Тут (даже если забыть про п.3 ст.574 ГК) мы имеем дело со смешанным договором. Никого ведь не смущает обязанность продать имущество, находящееся в лизинге, по завершении действия договора лизинга.

Вряд ли эо этого дойдет... А ты как считаешь, можно договором определить содержание права, которое будет обладать свойством следования и не будет известно никому, кроме сторон договора?

да почему же неизвестно-то?

ИМХО можно

не согласен, но в нашем случае предположение о неизвестности необоснованно

То есть, если новый собственник не зал и не мог знать о договоре аренды, то последний прекращается? (п. 1 ст. 617) То есть ДКП является основанием прекращения обязательств третьих лиц? (гл. 26)

есть и такой вариант, emptio tollit locatum, как говаривали приобретатели лупанария, выгоняя старую бандершу и приводя новую
но это не наш случай

[Concrescere]

Интересно, а что противники непонятных немецких терминов думают по поводу следующей ситуации:

Заключен договор аренды недвижки сроком на 5 лет. Далее стороны заключают дополнительное соглашение о том, что датор должен уплатить дателю гарантийный депозит.

Подлежит ли такое соглашение государственной регистрации?

Игорь

ЕМНИП, согласно проекту "нового ГК" - да.

А согласно действующей позиции ВАС - да, если оно "изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды".

Скрытый текст

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

[ВладимирD]

Raritet, издеватесь?

дополнительное соглашение о том, что датор должен уплатить дателю гарантийный депозит

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества

[vbif]

ИМХО можно

не согласен

признаю
поторопился поддавшись на провокацию в форме формулировки некоего общего правила которое действительно не имеет отношения к обсуждаемому

Подлежит ли такое соглашение государственной регистрации?

применительно к обсуждаемому вопросу, что меняет обязательность/необязательность регистрации?

[IAY]

А если стороны заключили допсоглашение, что датель должен за плату обучать датора английскому языку, то что, такое допсоглашение тоже подлежит госрегистрации?

[mrOb]

А если стороны заключили допсоглашение, что датель должен за плату обучать датора английскому языку, то что, такое допсоглашение тоже подлежит госрегистрации?

тут ... мы имеем дело со смешанным договором

+ п. 3 ст. 421...

Несколько раз упоминалось. Никак не пойму: как влияет знание/не знание о договоре аренды при переходе права собственности на объект аренды?

Сообщение отредактировал mrOb: 17 April 2012 - 18:22

[IAY]

mrOb,

А если допсоглашение о гарантийном депозите, то это не смешанный договор?

Игорь

[vbif]

Никак не пойму: как влияет знание/не знание о договоре аренды при переходе права собственности на объект аренды?

460 ГК

[mrOb]

vbif, насколько понял, обсуждается отношения датора и нового дателя, а не продавца и покупателя. В общем, я не уследил смену ветра

Сообщение отредактировал mrOb: 17 April 2012 - 18:35

[vbif]

насколько понял, обсуждается отношения датора и нового дателя, а не продавца и покупателя.

да
но, как это частенько случается есть нюансы

Эти термины выражают простой и ясный принцип: Никто не может впасть в обязательство, о котором ему не было известно и не могло быть известно. Раз уж аренда обладает свойством следования, то права третьих лиц должны быть защищены.

Игорь

что несколько расширило круг вопросов

[PetersON]

имхо, старый собственник, т.к. бремя содержания имущества на нем в тот период было.

[IAY]

Smertch,

обязателен in toto.

Только в той степени, в которой эти обязанности являются арендными. Я уже рассматривал случай в сообщении номер 58, когда в договор аренды впихнули обязанность дателя обучать датора английскому (хотя надо было написать "немецкому") языку. Это обязательство - не арендное, и несмотря на то, что оно включено в договор аренды, оно на нового собственника не переходит. Иначе, пользуясь термином Володи, мы изобрели новый тех. Надо тебе на нового собственника навесить какие хочешь обязанности. Нет проблем! Включи их в договор аренды и все дела!

Ну и совершенно ясно, что отношения по уплате и возврату гарантийного платежа - это заемное обязательство, и оно ну никак не является арендным обязательством.

Игорь

[Concrescere]

IAY,

отношения по уплате и возврату гарантийного платежа - это заемное обязательство, и оно ну никак не является арендным обязательством

Даже если стороны условятся, что этот платеж засчитывается в счет арендной платы за какой-то будущий период аренды, то есть по сути это досрочное исполнение обязательства по внесению арендной платы?

[IAY]

Raritet,

Даже если стороны условятся, что этот платеж засчитывается в счет арендной платы за какой-то будущий период аренды, то есть по сути это досрочное исполнение обязательства по внесению арендной платы?

В этом случае надо уметь объяснить юридический смысл слова "засчитывается". Если стороны договорились не о гарантийном депозите, а о предоплате, то тогда, ессно, никакого займа. Получил датeль предоплаточку заплатил НДСик и ждет себе, когда период, за который внесена плата, наступит.

Игорь

P.S. Обратите внимание на п.3 ст.551 BGB.

Сообщение отредактировал IAY: 17 April 2012 - 21:51

[Concrescere]

Raritet,

Даже если стороны условятся, что этот платеж засчитывается в счет арендной платы за какой-то будущий период аренды, то есть по сути это досрочное исполнение обязательства по внесению арендной платы?

В этом случае надо уметь объяснить юридический смысл слова "засчитывается". Если стороны договорились не о гарантийном депозите, а о предоплате, то тогда, ессно, никакого займа. Получил датeль предоплаточку заплатил НДСик и ждет себе, когда период, за который внесена плата, наступит.

Я как раз не против идеи, что здесь заем, а точнее коммерческий кредит (в случае даже "обычной" предварительной оплаты аренды).

Но вот с тем, что обязательство внесения гарантийного депозита, засчитываемого в счет арендной платы,

никак не является арендным обязательством

- трудно согласиться.

Обратите внимание на п.3 ст.551 BGB

Вы не могли бы привести этот текст на русском языке?

Сообщение отредактировал Raritet: 18 April 2012 - 01:15

[пани Лиза]

IAY, мысль твоя понятна - разделить арендные правоотношения и правоотношения, таковыми не являющиеся... мысль неплоха, мне кажется, но границу раздела я бы проводила не там, где ее хочешь провести ты

[IAY]

пани Лиза,

но границу раздела я бы проводила не там, где ее хочешь провести ты

А конкретнее? Где именно?

Игорь

[mrOb]

IAY, Гарантийный депозит носит обеспечительный характер (акцессорность - следует за основным обязательством, ст. 384?), без основного обязательства он теряет всякий смысл. Поэтому, может быть 617 толковать пораспространительнее и включить непосредственно связанные с арендой отношения?

Сообщение отредактировал mrOb: 18 April 2012 - 10:00

[IAY]

mrOb,

Что конкретно Вы под этим понимаете? К новому собственнику переходит право на получение гарантийного депозита? Или новый собственник должен по условиям довора аренды вернуть депозит арендатору, а старый собственник может оставить депозит себе? Правда ему придется заплатить налог на прибыль, но это мелочь...

[vbif]

IAY,
дружище, дабы не случилось ожесточение сердец наших а ум наш преобразовался обновлением отвратившись от зла и прилепившись к добру, смеренно прошу тебя простить нам помышления наши о долнем а не о горнем, и не высокомудрствовая угодить ближним своим не оставляя нас в тайне по поводу вопроса записанного в первом посте топикстартера

с надеждой

[mrOb]

mrOb,

Что конкретно Вы под этим понимаете? К новому собственнику переходит право на получение гарантийного депозита? Или новый собственник должен по условиям довора аренды вернуть депозит арендатору, а старый собственник может оставить депозит себе? Правда ему придется заплатить налог на прибыль, но это мелочь...

Первый вариант, если арендатор не исполнил свою обязанность. Во втором варианте у старого появляется НО. Поэтому, если арендатор исполнил свою обязанность, третий вариант - старый передать новому.

не оставляя нас в тайне по поводу вопроса записанного в первом посте топикстартер

относительно платежей Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1740/10-С3 по делу N А76-10941/2009-26-693

Скрытый текст

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 N 061108/Ш18, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12, офис N 4, N 6, кадастровый номер 74-74-18/002/2006-120, принадлежащее ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2007 серия 74 АА N 297892).
Между предпринимателем (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" (покупатель) 20.11.2008 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение N 12 (магазин оргтехники общей площадью 63 кв. м), расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12.
Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Челябинской области 26.12.2008.
Неисполнение ответчиком требования о внесении арендной платы за период с 01.12.2008 по 31.12.2008 и уплате неустойки, начисленной за период с 22.12.2008 по 27.05.2009, послужило основанием для обращения истца с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, руководствуясь тем, что с 26.12.2008 истец утратил право сдачи спорного имущества в аренду, в связи с чем арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 01.12.2008 по 25.12.2008; пени за просрочку внесения арендной платы подлежат взысканию за весь период просрочки исполнения обязательства.
Вывод суда апелляционной инстанции является правильным, соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" стало собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12, с момента государственной регистрации его права, то есть с 26.12.2008, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате за период с 01.12.2008 по 25.12.2008 в сумме 29 032 руб. 26 коп..."

Сообщение отредактировал mrOb: 18 April 2012 - 15:07

[vbif]

mrOb,
у меня есть консультант+ и интернет
но у меня нет мнения IAY
а это, поверте, не одно и тоже