Добрый день, уважаемые коллеги!
Недавно столкнулся с неординарной (для меня) ситуацией с участием серой схемы привлечения денежных средств Застройщиком. Думаю, она будет интересна специалистам в области ДДУ, и не только.
Итак, застройщик и дольщик - физическое лицо одновременно (в один день) подписали 2 документа:
- Договор о долевом участии в строительства (квартира);
- Соглашение об обеспечении обязательств по ДДУ.
В соответствии с оглашением дольщик обязуется внести обеспечительный платеж в качестве обеспечения своих обязательств дольщика по ДДУ (ссылка на дату и номер ДДУ) в сумме, эквивалентной 35% о стоимости квартиры. Какие именно обязательства дольщика обеспечиваются - не указано. Есть лишь ссылка на ч. 1 ст. 329, ст. 421 ГК.
Дольщик выплатил сумму по соглашению о обеспечении до регистрации ДДУ. Согласно условию соглашения, в платежке к качестве основания оплаты был указан обеспечительный платеж и дана ссылка на номер и дату соглашения об обеспечении.
В соглашении предусмотрено право дольщика, после регистрации ДДУ, письменно обратиться к застройщику о зачете суммы, уплаченной по соглашению в счет частичной оплаты по ДДУ.
65% стоимости доли Дольщик выплатил после регистрации ДДУ. Т.е. с учетом суммы по соглашению об обеспечении, дольщик оплатил 100% суммы доли. При этом, о зачете не обратился, документ о зачете подписан не был. С момента регистрации ДДУ прошло больше полутора лет.
ЧТО ЖЕ ПОЛУЧАЕТСЯ?
- с одной стороны, Застройщик, в силу п. 2.1. ст. 1 _ 214-ФЗ осуществил привлечение средств в части суммы по соглашению в нарушение закона, т.к., во-первых, привлек средства на основании соглашения об обеспечении обязательств, что не предусмотрено п. 2 ст. 1 _ 214-ФЗ, во вторых, привлек их до регистрации ДДУ, а следовательно, до заключения ДДУ. Таким образом, Дольщик на основании п. 2.1. ст. 1 _ 214-ФЗ вправе обратиться в суд о признании соглашения недействительным и потребовать применения последствия недействительности сделки: вернуть уплаченные денежные средства (и проценты за пользование).
- с второй стороны в силу отсутствия указания в соглашении на конкретного обязательства, в обеспечение которого заключено соглашение об обеспечении, она может быть признана притворной согласно п. 2 ст. 170 ГК, т.к. фактически, прикрывает собой либо договор займа, либо иной договор/соглашение, а следовательно, оно ничтожна.
- с третьей стороны, даже если допустить соответствие соглашения об обеспечении закону, выплаченная сумма по соглашению «висит» на счете застройщика в отсутствие оснований, поскольку сторонами не подписан документ о зачете.
Со всех рассматриваемых сторон, дольщик и застройщик имеют взаимные обязательства: дольщик - выплатить оставшиеся 35% за долю по ДДУ и пени по договору, у застройщика – возвратить сумму обеспечения и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Так как стороны никаких претензий друг к другу не имеют, в сложившейся ситуации, они хотели бы минимизировать риски и максимально «узаконить» фактически сложившиеся правоотношения.
ВОПРОС: КАК ЭТО ЛУЧШЕ СДЕЛАТЬ?
Вариант 1: соглашение о расторжении соглашения об обеспечении, возврат суммы по нему Дольщику, перечисление той же суммы в оплату ДДУ (желательно – подписание дополнительного соглашения, исключающего ответственность дольщика за просрочку) – маловероятно, что застройщик пойдет на этот вариант.
Вариант 2: соглашение о расторжении соглашения об обеспечении и документ о зачете взаимных требований;
Вариант 3: документ о зачете взаимных требований;
Уважаемые коллеги, жду Ваших ответов, мнений и рассуждений.
Сообщение отредактировал Outlaw: 21 November 2015 - 20:52
