Я Вам не возражаю, где-то даже согласен. Плиз, цитату на закон.
Рассуждения не юриста.
1. Достоинства товарищества собственников жилья (ТСЖ)
1.1. Достоинство №1
Первое достоинство следует из следующего утверждения: "... Товарищество собст-венников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества ..." /ст. 135.6 ЖК/.
В чём достоинство? А в том, что как бы ТСЖ ни проштрафилось перед различными инспекциями (Госпожнадзор, СЭС, МНС, ПФ и пр. и пр. и пр.) оно не имеет право вклю-чить эти свои издержки в счёт по квартире члену ТСЖ. Правда возникает один юридиче-ский нюанс — а не члену ТСЖ можно увеличить квартплату (например, по статье "Управ-ление МКД")?
Если следовать "здравому смыслу", то статьи затрат на содержание и ремонт об-щего имущества многоквартирного дома (тем более, по коммунальным услугам) не должны отличаться ни для одного собственника помещений, вне зависимости от его членства или нечленства в ТСЖ, поскольку они никак не связаны с членством, а исключительно – только с правом собственности на помещение.
С другой стороны, любые штрафы от государственных органов должны покрываться из прибыли (или из собственных средств) юридического лица, а прибыль или собственные средства могут формироваться в товариществе собственников жилья исключительно из оп-латы собственников помещений по статье "управление многоквартирным домом" или из вступительных и членских взносов. Совершенно очевидно, что в сложившейся практике никаких вступительных и, тем более, членских взносов в товариществах собственников жилья не сущесатвует.
Однако, некоторые "товарищи" (вроде псевдоэкономиста господина Фельдмана и госпожи депутата Хованской) считают членскими взносами квартирную плату членов това-рищества. Это просто заблуждение. Обязательство по квартплате не зависит от членства в различных общественных организациях и возникает исключительно из факта права соб-ственности на помещение (оплата жилищных услуг – несение бремени содержания собст-венности) и факта потребления коммунальных услуг (оплата коммунальных услуг).
1.2. Достоинство №2
Достоинство следует из той же статьи 135.6 ЖК: "... Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом ...".
А поскольку имущества у товарищества собственников жилья (ТСЖ) нет кроме член-ских взносов, которые обычно отсутствуют (не путать с квартплатой!), то при правиль-ном юридическом "сопровождении" этого юридического лица, оно ничем ни перед кем ни за что не отвечает.
Мне видится следующий порядок действий – при списании штрафа с расчётного счё-та ТСЖ в сумме, превышающей оплату собственниками услуг по управлению многвартирным домом, оно подаёт в суд на неправомерность списания, поскольку на расчётном счёте находились не собственные средства ТСЖ, а средства собственников помещений, получен-ные ТСЖ для конкретных целей (целевое финансирование). Но для этого, на мой взгляд, необходимы договора поручения со всеми собственниками вне зависимости от членства их в ТСЖ и средства собственников (за исключением платы за управление многоквартирным домом) в договоре должны быть продекларированы, как средства для исполнения договора поручения (статья 975 Гражданского Кодекса РФ, не облагаются налогом на прибыль по статье 251 Налогового Кодекса).
Возможно, имеет смысл такие средства держать на отдельном счёте в банке с со-ответствуюим декларированием перед налоговыми органами, дабы они имели представле-ние, на чьи средства они могут "замахнуться", а на чьи – нет.
1.3. Достоинство №3
Третье достоинство заключается в АБСОЛЮТНОЙ свободе членства в ТСЖ, ограничен-ное только двумя условиями: владением помещения (или части его) в доме и желанием владельца (ст. 143 ЖК).
При соблюдении этих двух условий никто не может ни исключить гражданина из ТСЖ, ни запретить ему вступить в члены ТСЖ.
Поскольку обязательность членских и вступительных взносов законодательно никак не обеспечена, то член ТСЖ вообще может не нести НИКАКИХ обязанностей в отношении ТСЖ, за исключением одного — он ОБЯЗАН признать право ТСЖ:
- управлять его домом (135.1 ЖК);
- назначать размер платы за содержание и ремонт общего имущества (ст. 145.2.5 ЖК);
- распоряжаться его долей в общем имуществе многоквартирного дома (145.2.12 ЖК);
- увеличить его долю в общем имуществе за его счёт (ст. 137.2.3, 137.2.4 ЖК).
При этом все решения по управлению домом могут принимать 25% голосов собствен-ников квартир, а в некоторых случаях и ещё меньше (теоретически — менее 1%, естест-венно, не в новых домах).
Про менее 1%. —
Проблема в следующем. — Что стоит за голосом члена ТСЖ — лицо (по ГК) или его собственность?
Согласно ст. 135.6 ЖК (достоинство №1) члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ — следовательно, их имущество в правоотношениях "член — ТСЖ" не имеет НИКАКОГО значения.
Запомним.
Смотрим в статью 146.3 ЖК и видим, что правомочие собрания членов ТСЖ опреде-ляется аналогично, как и для ОСС (ст. 45 ЖК), за исключением одного нюанса — "... Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем при-сутствуют более половины членов товарищества ...", то есть, пункт 3 статьи 45 в дан-ном случае НЕ РАБОТАЕТ и собрание членов ТСЖ правомочно, если присутствует ПОЛОВИНА ЧЛЕНОВ (по головам, а не по площадям).
Далее, учитывая тот факт, что ТСЖ и ЖСК — близнецы-братья, а в ЖСК один член имеет ровно один голос (потребительский кооператив), приходим к единственно допусти-мому факту — в ТСЖ один член имеет РОВНО ОДИН ГОЛОС.
Это вполне соответствует принципам НеКоммерческой Организации, в которой члены объединяются не имуществом, а своими лицами (юридическими или физическими), как, на-пример, в обществе инвалидов или блокадников, где количество медалей на "размер" го-лоса не влияют.
Те, кто считает голоса на ОСЧ ТСЖ по площадям, они просто "подменяют" ОСЧ на ОСС. И должны понимать все юридические последствия от такой "подмены". Меняется смысл собрания. ОСС управляет домом, а ОСЧ управляет юридическим лицом (ТСЖ).
Что касается подсчёта голосов на ОСС по площадям, то, конечно, разговор идёт о площади помещения, а не о "жилой" или "нежилой". Всё помещение, находящееся в собст-венности с точностью до сотых долей квадратного метра, как это принято в органах технической инвентаризации (а не в процентах). Любые арифметические действия, в ре-зультате которых теряется точность измерения площади — незаконны. Поэтому проще все-го считать, что голос на ОСС равен площади (с точностью до второго знака после запя-той), а всего голосов — сумма всех площадей. И — никаких проблем. 
Так же примем к сведению, что членами ТСЖ могут быть ВСЕ собственники помеще-ний (ст. 135.1 ЖК), в том числе и долевые.
Теперь осталось совсем немного. Просто представить, что в доме есть 101 квар-тира по 50 кв.м и есть три владельца: один владеет сотней квартир, а два владеют од-ной. И при этом каким-то чудом в доме выбран способ управления ТСЖ.
Согласен, что это достаточно "глупый" пример. Но, как математик, я привык ис-следовать экстремумы. Вот это — один из них. И, следовательно, до него есть масса промежуточных вариантов и "функция явно непрерывна" на всём отрезке.
В этом случае единственно разумным решением на ОСС будет либо выбор Управляю-щей организации, либо Непосредственного Управления. А вот ТСЖ — смерти подобно. 1.4. Достоинство №4
Четвёртое достоинство доступно и всем другим формам управления (через обяза-тельность подчиниться решению ОСС, ст. 46.5 ЖК), но реализуется чаще при ТСЖ (ЖСК) — установка общедомовых счётчиков энергопотребления.
Основную экономию можно получить на тепловом учёте. Это особенно актуально по-тому, что все почти дома в России построены на последовательной поэтажной схеме ото-пления и, ввиду невозможности "разделить" отопительную систему поквартирно, реально можно учитывать тепло только централизовано с последующим перерасчётом на площадь каждого конкретного владельца помещения.
Насколько я понимаю, ТСЖ и ЖСК соответствующие организации просто ОБЯЗЫВАЮТ ставить узлы учёта за счёт собственников помещений. Мне известен случай (думаю, что в России не один), когда по этой причине выплаченный ЖСК принял решение о своей лик-видации. Вот так вот — простенько и со вкусом.
Не смогли "потянуть" капитальные затраты на проектирование, приобретение и монтаж. А может, и не захотели. Это — Россия — у нас ВСЁ бывает.
Следует заметить, что экономия возможна только тогда, когда будут существовать в достаточном количестве домa, "не охваченные" центральным учётом. Почему? Потому что вся система ЖКХ никак не влияет на ценообразование монополиста РСО и поэтому он, как получал свою прибыль при отсутствии вообще центрального учёта, так будет полу-чать и при 100% центральном учёте. Просто в переходный период он будет вынужден сна-чала увеличить нормы потребления, а когда это уже станет совсем неприлично, то быст-ро пойдут вверх и расценки. В конечном счёте, при почти 100% центральном домовом учёте все опять будут платить примерно пропорционально площади дома и одинаково мно-го. Надеюсь, причина понятна.
Однако, думается мне, что процесс у нас затянется на десятки лет и поэтому по-экономить вполне ещё удастся.
2. Недостатки товарищества собственников жилья (ТСЖ)
2.1. Недостаток №1
Первым "недостатком" хочу отметить некорректность самого определения "Товари-щество Собственников Жилья" (ТСЖ). Более точно было бы "Товарищество Собственников Помещений" (ТСП).
В этом плане в Жилищном Кодексе полно противоречий, которые рождают на нашем Российском просторе массу конфликтов между собственниками жилых помещений и нежилых. Да и сами посудите — если ТСЖ — это товарищество собственников ЖИЛЬЯ, то какое право имеет в нём состоять собственник НЕЖИЛОГО помещения?
Тем не менее, Закон явно говорит, что ТСЖ представляет собою (ст. 135.1 ЖК): "... объединение собственников помещений в многоквартирном доме ...".
Этот "юридический казус" говорит либо о полной юридической неграмотности зако-нодателей, либо об их изощрённой хитрости. Хитрость бы заключалась в том, чтобы по-сеять полную смуту между собственниками помещений и "ловить свою рыбку в мутном юри-дическом пруду".
В сети полно мнений о полном бесправии владельцев нежилых помещений и желании многих граждан включить их помещения в состав Общего Имущества МКД. Сии "коммунисти-ческие взгляды" совершенно противозаконны.
Так что делаем коррекцию: ТСЖ = ТСП. И никак иначе.
2.2. Недостаток №2
Недостаток второй заключается в том, что сам устав ТСЖ принимают независимо от способа голосования не менее 50% голосов ВСЕХ собственников (по площади, ст. 135.2 ЖК), а изменения устава принимают уже 50% ЧЛЕНОВ ТСЖ, а это — может быть значительно менее 25% голосов собственников помещений.
Сие есть полный юридический нонсенс, дающий широкий простор головотяпству и самодурству отдельных личностей.
Просто здравый смысл говорит о том, что изменение устава ТСЖ должны принимать именно собственники (а не члены ТСЖ) количеством голосов не менее, чем устанавливает Закон для принятия самого устава ТСЖ (50% от ВСЕХ существующих в доме при заочном голосовании).
Понятно, что можно "поправить" любое решение ТСЖ через ОСС на основании того, что ОСС является "... органом управления МКД ..." (ст. 44.1 ЖК), независимо от формы управления, а ОСЧ — всего лишь орган управления юридическим лицом (ст. 144, ЖК). Но на практике получите долгий и нудный судебный процесс за восстановления прав собст-венников.
Можно "попробовать" ещё на стадии принятия Устава на ОСС включить в Устав ТСЖ пункт об изменении устава только на ОСС голосами не менее 50% от ВСЕХ в доме (а не присутствующих). Именно ВСЕХ, поскольку законодатель опять здесь подсунул "мину" — согласно ст. 45.3 ОСС правомочно, если на нём присутствует не менее 50% по площади. Это означает, что если ОСС проводится в очной форме, то решение на нём могут принять 25% (+0.01 кв.м) голосов собственников (50% от присутствующих, ст. 46.1 ЖК). В заоч-ном же голосовании, просто по его определению (названию), "присутствуют" ВСЕ собст-венники.
Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 01 November 2010 - 21:08
