К вопросу о приватизации общежитий
В Комитете Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рассмотрено обращение по поводу порядка реализации права граждан на приватизацию жилых помещений в переданных в ведение органов местного самоуправления жилых домах, которые в том числе были построены по специальным типовым проектам (коридорной системы, секционной системы "холлов" и т.п.), использовались в качестве общежитий и ранее принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям. Как следует из указанного обращения граждане, проживающие в указанных жилых помещениях, получают отказ в приватизации таких помещений со ссылкой на статью 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и на наличие ранее установленного в отношении домов, в которых расположены такие помещения, правового статуса общежитий.
Вместе с тем, полагаем необходимым обратить внимание, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не предусматривает специального порядка придания тем или иным домам какого-либо правового статуса: общежития, многоквартирного дома, дома системы социального обслуживания населения и др. Исходя из ЖК РФ конкретный дом является многоквартирным или общежитием не в силу того, что такой дом наделен соответствующим статусом решением какого-либо органа, а в связи с особенностями правового режима пользования жилыми помещениями, расположенными в таком доме. В частности, исходя из статей 92 и 94 ЖК РФ дом или часть дома является общежитием, если на все расположенные в указанном доме или части дома жилые помещения решением уполномоченного органа распространен установленный частью 3 статьи 92 ЖК РФ особый правовой режим специализированных жилых помещений с учетом определенного частью 1 статьи 94 ЖК РФ назначения таких помещений. До введения в действие ЖК РФ дома регистрировались в качестве общежитий органами местного самоуправления на основании пункта 4 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года № 328. Данное постановление принималось на основании статьи 109 Жилищного кодекса РСФСР и в настоящее время, с учетом признания названного Кодекса утратившим силу и отсутствия требования ЖК РФ о необходимости принятия специального федерального закона по связанным с общежитиями вопросам, не подлежит применению.
Таким образом, с учетом действующего законодательства определенный дом или определенная часть дома может являться общежитием только при условии, если в установленном частью 2 статьи 92 ЖК РФ порядке жилые помещения в этом доме или этой части дома включены решением уполномоченного органа в специализированный жилищный фонд с одновременным их отнесением к указанному в пункте 2 части 1 статьи 92 ЖК РФ виду. Решения же органов государственной власти или органов местного самоуправления о придании домам статуса общежитий либо регистрации домов в качестве общежитий не могут иметь правового значения в правоприменительной практике, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность принятия таких решений и соответственно не устанавливает их правовые последствия.
Необходимо также иметь в виду, что статья 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исключила возможность распространения на указанные в данной статье жилые помещения особого правового режима специализированных жилых помещений. Такие помещения в силу закона уже входят в состав жилищного фонда социального использования (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма). С учетом изложенного, достаточно очевидно, что дома, в которых расположены указанные жилые помещения, не являются общежитиями. Решения же органов государственной власти или органов местного самоуправления о включении таких жилых помещений в специализированный жилищный фонд не подлежат применению как противоречащие закону, в частности, статье 7 названного Федерального закона и части 2 статьи 92 ЖК РФ. Одновременно, при разрешении рассматриваемого вопроса необходимо учитывать и позицию Конституционного Суда Российской Федерации (далее - КС РФ).
В частности, КС РФ в своем постановлении от 3 ноября 1998 года № 25-П (абзац 4 пункта 3), непосредственно указывал, что применительно к жилым помещениям, которые имеют общий правовой режим (в рассматриваемом случае это жилые помещения, указанные в статье 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", и жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма) отсутствуют объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего их приватизацию. По мнению Конституционного Суда Российской Федерации, такой запрет фактически означал бы закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания (относительно рассматриваемого вопроса в том числе зависимости от проживания граждан в доме, являвшемся общежитием семейного типа, коридорного или иного типа), что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.
При этом КС РФ в своем определении от 2 ноября 2000 года № 220-О (абзац 2 пункта 2) обращал внимание, что законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.), поскольку ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность. Более того, КС РФ в указанном определении (абзац 4 пункта 2) дополнительно уточнил, что суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение. В рассматриваемом же случае законодатель упростил задачу судов, поскольку со дня введения в действие Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указанные в статье 7 данного Федерального закона жилые помещения утратили правовой режим их целевого назначения как помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы и обучения (см., к примеру, такой режим в ст. 94 ЖК РФ).
Кроме того, КС РФ в указанном определении (абзац 3 пункта 2) подчеркнул, что в силу закона граждане, проживающие в общежитиях, являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым, по мнению КС РФ, им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности. В рассматриваемом же случае отказа в приватизации указанных в статье 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" жилых помещений, граждане, проживающие в таких помещениях на условиях социального найма, лишаются указанной гарантии, поскольку, являясь уже нанимателями по договору социального найма, на основании статьи 51 ЖК РФ они могут быть не признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
С учетом вышеизложенного, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений.
А вот имеет ли право на приватизацию семья, проживающая в муниципальной общаге уже 4 года, но не один из них не указан ни в ордере ни в договоре?
?
так ли?
