perfection

Действия бывают юридические и фактические.
Сделка - это одно из юридических действий. Мне кажется, что законодатель специально использовал такую формулировку в договоре комиссии, чтобы подчеркнуть предпринимательский характер деятельности комиссионера

согласна с Buutch, договор комиссии конструировался для упорядочения именно предпринимательской деятельности, поскольку поручение охватывает более широкую область гражданского оборота.
Что же касается второй части вопроса, вероятно, следует обратить особое внимание на то, что комиссионер всё же должен действовать по поручению комитента и за его счёт.
Если детально рассматривать ситуацию и играть строго по правилам комиссии, то получается, что поручитель и залогодатель будет выступать посредником между банком и 3-м лицом, обязанным передать имущество комитента (возможен, безусловно, и временной лаг:с момента передачи собственного имущества до момента предоставления эквивалента комитентом комиссионеру с тем, чтобы компенсировать затраты последнего, но ведь расходы должен нести именно комитент) банку.
Для комиссионера-это способ получения прибыли, предпринимательская деятельность. Делькредере здесь-отдельная история, дополнительно оплачиваемая))
С Вами я склонна соглашаться больше, чем в юристом, поскольку обязанным по сделке в договоре комиссии будет именно комитент, который впоследствии заместит фигуру комиссионера, освободив его от обязательств перед 3-м лицом.
А как такое можно осуществить, если будет нарушено основное обязательство и необходимо будет требовать исполнения обеспечительного обязательства поручителем и залогодателем.
В том-то и состоит суть поручительства, чтобы иметь возможность получить удовлетворение от независимого финансового источника.
А здесь комиссионер будет представлять именно комитента, по сути: комитент даёт поручительство и закладывает имущество от себя, используя фигуру комиссионера, как посредническую.
Усложнятся и отношения компенсации: один случай:комитент-комиссионеру, другой случай:нарушивший обязательство-поручителю и залогодателю.
Также следует просчитывать и случай недействительности договора комиссии-он опорочит в таком случае и поручительство, и залог.
Таким образом, на мой взгляд, использование в данной ситуации конструкции договора комиссии не представляется целесообразным.

Ваша ситуация, безусловно, осложняется тем, что срок исковой давности ( 3 года) по ст. 21 КоБС РСФСР пропущен.
Поскольку право собственности на квартиру, принадлежащее Вашей жене в полном объёме (приватизация, видимо, всё-таки была проведена, приватизировать частную собственность - это наше российское чудесное изобретение...) Вами не оспаривалось, квартира осталась за ней.
В число наследников по закону Вы не входите, как и по завещанию-судя по указанным сведениям.
Всё будет зависеть от содержания завещания-указана ли там Ваша дочь в качестве единственной наследницы квартиры или определена доля в праве собственности. Если по завещанию дочь становится собственницей какой-то части, то оставшаяся доля в праве на квартиру будет разделена между наследниками по закону (муж, второй ребёнок, родители).

Сфера применения БГ-коммерческие отношения, цель: обеспечить уверенность бенефициара в том, что даже имея спор по основному обязательству в суде, он не потеряет времени (читайте "денег"), экономический оборот не будет связан юридическими проволочками. С этой целью и вводилась конструкция БГ, основные признаки которой - абстрактность, безотзывность, непередаваемость прав - имеют своей целью застраховать участников коммерческих отношений от недобросовестности контрагента. Другое дело- если сам кредитор, получивший надлежащее исполнение, пользуется формально изложенными правовыми нормами об абстрактности БГ, в этом случае БГ нельзя рассматривать как полностью оторванное от основного обязательство. Согласна с ГОС.

Позвольте вмешаться в битву титанов и высказать своё скромное мнение:
1.Бенефициар, получивший исполнение по сделке дважды, при условии надлежащего исполнения принципалом и наличия доказательств тому - совершает шикану.
2. Если Гарант не отказал Бенефициару в удовлетворении его требования по причине надлежащего исполнения обязательства, то решение этой ситуации видится следующим образом:
-гарант исполняет свое обязательство (абстрактность которого-аксиома) перед бенефициаром;
- гарант обращается к принципалу с требованием по ст.379, поскольку закон не говорит в императивной форме, что принципал вправе отказать гаранту в удовлетворении такого требования, если в договоре не предусмотрено иное... т.е.имеет место обтекаемая форма "определяется соглашением гаранта с принципалом"-а как определяется? письменно или исходя из смысла этого соглашения...
-принципал удовлетворяет требование гаранта и имеет право кондикции к бенефициару.

Представляем должника.
Хотим минимизировать любые возможные потери в результате рассмотрения дела судом и решения спрора в пользу кредитора.
Состояние - впору банкротить клиента, но при отсутствии крупных финансовых оттоков способность к жизнедеятельности может восстановиться.
Срок начисления штрафных санкций пока 7 дней, но ведь каждый день прибавляет число к общей сумме... поэтому в уме 333