barinskey

Многоквартирный дом. Есть жилые и нежилые помещения. Я представляю интересы собственника нежилого помещения на 1-м этаже, имеющего отдельный вход со стороны улицы. Лифтами, подземной парковкой, внутридворовой инфраструктурой (в т.ч. детскими площадками) не пользуется

В доме создано ТСЖ, с которым возникла конфликтная ситуация, во многом обусловленная именно тем, что собственник практически не пользуется общим имуществом.

Собственник не является членом ТСЖ.

 

В настоящее время от ТСЖ пришла досудебная претензия об оплате целевого взноса, установленного решением ТСЖ, на приобретение, переоборудование и установку новой детской площадки.

 

Понятно, что собственник обязан оплачивать расходы на содержание общего имущества, но вопросы в другом:

 

1. Относится ли данный целевой платеж к обязательным платежам, упоминаемым в п.8 ст.156 ЖК РФ, размер которых устанавливает ТСЖ, либо решение данного вопрос относится к компетенции общего собрания собственников МКД?

 

2.  Имеет ли значение, что по данным Росреестра земельный участок (под домом и прилегающая территория, на которой расположена детская площадка), на текущий момент находится в государственной собственности (про положения ст.36 ЖК РФ в курсе) и пока еще документально не оформлена в ОДС.

 

3. Насколько применим к моему вопросу подпункт з) п.11. раздела II Правил содержания общего имущества.....,утвержденного Постановлением ПРФ №491 "текущий и капитальный ремонт ..... элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества"?

 

4. Обязан ли собственник с учетом вышеизложенного оплачивать такие целевые взносы?

 

Поиском не нашел.

Что-то в Москве опять поменялась практика регистрации перехода права собственности на отдельно стоящие нежилые домики.
Может кто в теме?

Раньше было так:
При регистрации перехода права собственности на отдельно стоящий домик не требовалось наличие оформленного права на землю (аренда, собственность). И на регистрацию перехода права собственности на сам объект это никак не влияло.

Теперь по Москве начались проблемы. Предупредили, что, мол, если под нежилым зданием у продавца не оформлены земельные правоотношения (собственность, аренда), то с регистрацией будут большие проблемы.

Уж не знаю, откуда растут корни сего. Мне в нескольких источниках в Росреестре это подтвердили.
Ни в ГК, ни в ЗК, ни в ФЗ-122, ни в типовых стандартах Росреестра, ничего подобного не указано.

1. Типовые стандарты Росреестра: http://to77.rosreest...istr_standart_8

8) договор об отчуждении нежилого помещения (если договор совершен в простой письменной форме - оригинал, не менее 2 экз.; Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, находится в собственности (аренде) лица, отчуждающего данный объект, такие объекты (земельный участок (право аренды на земельный участок) и расположенный на нем объект недвижимости) должны отчуждаться одновременно;



2. Статья 25.5. 122-ФЗ: Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Я трактую это так: если право на землю под зданием как-то оформлено, то оно переоформляется. А если нет - то и переоформлять нечего и это не должно становиться препятствием в регистрации.

Зачастую у продавца никак земля не оформлена. Понятно, что ее оформить можно и нужно. Но это уже другой вопрос.

Вновь построенное здание МКД с офисными помещениями.

Юрику принадлежат помещения в подвале.
Все замечательно, но вот в одном из принадлежащих ему помещений расположено имущество общего пользования: электрощитовая (комната 3).
Доступ к этой электрощитовой возможен через другое, принадлежащее юрику помещение (комната 4).
Что в итоге: юрик ограничен в пользовании двумя помещениями общей площадью 14,5 кв.м.
Помещения юрика, но использовать их нельзя.

Для наглядности прилагаю скан с поэтажного плана подвала,

И забить на это нельзя: возникают проблемы со сдачей в аренду или при продаже. Мертвые метры, которые как бы юрику принадлежат, но пользоваться фактически ими он не может. Да и заранее это фактически невозможно было предусмотреть.

Вопросы:
Хотелось бы понять, какие возможные действия может предпринять юрик в этой связи. Есть ли практика (в т.ч. судебная) по таким вопросам?

Отчудить помещения ТСЖ?
Закрыть доступ в помещения и требовать арендную плату?
Требовать перемещения электрощитовой в иные, являющиеся общим имуществом, комнаты (но есть ли такая техническая возможность, не знаю).

Суть такая.

Был заключен договор аренды.
В период действия договора арендатор произвел ремонт в помещении, наделав в нем неотделимых улучшений.
Естественно, с согласия арендодателя.
Стороны составили акт, в котором зафиксировали перечень неотделимых улучшений, подлежащих передаче Арендодателю.

Далее, в порядке перенайма права и обязанности арендатора были переданы другой стороне.

Договор аренды закончился. Новый Арендатор передает помещения и неотделимые улучшения Арендодателю.

Собственно, вопросы..
Должен ли был старый арендатор передать новому арендатору неотделимые улучшения с баланса на баланс?
Если должен был, то каким документом это должно было быть зафиксировано?
И каковы последствия отсутствия такого документа у Арендодателя (при условии, что новый Арендатор при расторжении договора аренды передал Арендодателю все неотделимые улучшения?

По теме требуется ликбез. Так получилось, что ни разу практически не сталкивался с вопросом назначения помещений.

Собственно вопросы:
1. Куда смотреть про это самое назначение помещений?
2. Нужно ли его менять, если, скажем, есть цель сдать помещение в аренду ресторану, а назначение производственное (указал от балды)?
3. И, кстати, что будет, если это назначение не менять, какова ответственность?