Сообщений в теме: 39

[Ludmila]

Какие риски присутствуют по Вашему мнению ?

Высокие. Если мы говорим про риски покупателя.

[UglyCub]

Людмила Вы опять за старое)

[Dispositus]

при наступлении определенных обстоятельств - возникает право требовать заключения ОД, или наоборот, право отказаться от заключения ОД (тему с определением сроков здесь не затрагиваем, все зависит от того, как прописать в договоре), чисто коммерческий смысл в принципе, сдается, что это близко к след теме: предусмотреть в ПД право сторон отказываться от исполнения ПД при наступлении определенных в ПД случаев в силу ст. 310 ГК - возможно ?

Только вот наступление этих обстоятельств не должно зависеть от воли субъектов - императив. Отсюда какая в попу диспозитивность субъектов тогда....

 

протупил с датой

Сообщение отредактировал Dispositus: 26 March 2015 - 13:57

[Ludmila]

Людмила Вы опять за старое)

Да. Я пытаюсь заставить Вас самостоятельно всё просчитать. Вы вечно выкидываете на конфу задачки из разряда "в сферическом вакууме на бесконечно длинной верёвке висит конь", т.е. оторванные от реальных условий. А просчитывать риски надо, исходя из реальных условий конкретной сделки.

У продавца есть участок, по которому нужно изменить категорию, чтобы продать его на выгодных для продавца условиях. Если это ликвидный участок, то продавец может, не связывая себя никакими договорами, изменить категорию участка и предлагать его к продаже неограниченному кругу лиц, а значит, получить ничуть не меньше, чем он получит по рассматриваемой сделке. При этом он не будет связан сроками, ответственностью и т.д. Почему в такой ситуации заключает предварительный договор? Вариантов два: либо этот участок малоинтересен кому-либо, кроме покупателя, либо у продавца нет денег, достаточных для перевода участка в другую категорию, и он планирует осуществить этот перевод за счёт средств, полученных по предварительному договору.

Покупатель готов ждать, когда продавец переведёт участок в другую категорию, вместо того, чтобы купить какой-то другой участок уже нужной категории. Это значит, что либо подходящих участков в данной местности нет, либо что покупателю нужен именно этот участок, и никакой другой.

А вот теперь попробуйте, исходя из этих данных, просчитать, на каких условиях может быть заключён предварительный договор, а потом просчитаёте пошагово все действия сторон от заключения предварительного договора до окончательного исполнения обязательств по основному договору. И просчитайте риски по каждому условию и каждому шагу. И вот тут Вас будут поджидать всякие интересные вещи. И тогда надо будет очень хорошо подумать, а ту ли вообще правовую конструкцию Вы выбрали для достижения конечной цели.

При этом возьмите во внимание, что сегодня уже 26 марта, а процесс изменения категории участка - дело небыстрое, и займёт, скорее всего, больше 2 месяцев и 4 дней.

Хотя, скорее всего, Вы пойдёте по привычному пути: взять предварительный договор, напихать в него условия из разряда "у продавца одни обязанности,  у покупателя одни права", а потом выяснится, что продавец "почему-то" отказался от сделки.

[Ludmila]

Я Вам ещё одну вещь скажу. У нас с Вами разное представление о рисках. Вот представим себе: продавец не смог изменить категорию земельного участка. Основной договор не заключили, покупатель ничего не заплатил. В Вашем понимании никаких негативных последствий для покупателя при этом не возникло. В моём понимании - негативные последствия наступили: сорвался или оказался под угрозой срыва проект, ради которого планировалась покупка участков. А потому "неисполнение продавцом обязанности по измнению категории участка" для меня - фактор риска, и риска с достаточно серьёзными финансовыми последствиями, а в Вашем понимании - это не фактор риска вообще, если покупатель в такой ситуации волен не покупать участок и ничего не платить.

[UglyCub]

Людмила, не знаю, почему Вы так расстроены моим поведением.

В любом случае спасибо за развернутый ответ. 

 

По предварительному договору я задал конкретный вопрос и предложил конкретное решение. 

 

Вы вечно выкидываете на конфу задачки из разряда "в сферическом вакууме на бесконечно длинной верёвке висит конь", т.е. оторванные от реальных условий

вопрос права - теоретический, я вроде изложил схему: 

предварительный дог.  предусматривает срок заключения договора и условия основного договора, по которым покупатель вправе отказаться от договора если объект не соответствует определенным требованиям.

как мне показалось это помогает избежать проблем с разным толкованием ст. 157 ГК РФ.

 

Вариантов два

на самом деле есть и третий вариант, и мне кажется их может быть намного больше.

в рассматриваемой ситуации покупатель готов купить объект, отвечающий определенным требованиям. 

 

Хотя, скорее всего, Вы пойдёте по привычному пути: взять предварительный договор, напихать в него условия из разряда "у продавца одни обязанности,  у покупателя одни права", а потом выяснится, что продавец "почему-то" отказался от сделки.

 

чем плохо иметь больше прав чем обязанностей?)

на каком основании продавец вправе отказаться от заключения основного договора ? 

 

Вот представим себе: продавец не смог изменить категорию земельного участка. Основной договор не заключили, покупатель ничего не заплатил. В Вашем понимании никаких негативных последствий для покупателя при этом не возникло.

абсолютно

только менять будут РИ, а не категорию

 

сорвался или оказался под угрозой срыва проект

проект сорвался, когда продавец не смог поменять разрешенное использование. 

 

А потому "неисполнение продавцом обязанности по измнению категории участка" для меня - фактор риска, и риска с достаточно серьёзными финансовыми последствиями, а в Вашем понимании - это не фактор риска вообще, если покупатель в такой ситуации волен не покупать участок и ничего не платить.

абсолютно так и есть, зачем мне думать о продавце? 

[Ludmila]

Людмила, не знаю, почему Вы так расстроены моим поведением.

Я не знаю, с чего Вы решили, что я могу расстроиться из-за человека, котрый мне глубоко безразличен. Некомпетентность меня возмущает, это да.

 

чем плохо иметь больше прав чем обязанностей?)

Вы это уже проходили на примере агента, когда ему оказалось проще отказаться от сделки, чем заключить её на Ваших условиях. Собственно, сейчас будут те же грабли: либо продавец откажется от заключения предварительного договора, либо предложит свои условия, на которые вряд ли согласитесь Вы (например, на частичную или полную предопату), и это опять-таки приведёт к срыву сделки.

 

только менять будут РИ, а не категорию

 

А вот насчёт этого, исходя из условий задачи, я не была бы так уверена. Ну да ладно.

 

 

предварительный дог. предусматривает срок заключения договора и условия основного договора, по которым покупатель вправе отказаться от договора если объект не соответствует определенным требованиям.

 

При определённых обстоятельствах это условие может быть признано недействительным. При каких - ищите сами. Прямой ответ есть в законе. Имеют ли у Вас место эти обстоятельства, я не знаю, поскольку условия задачи изложены недостаточно полно.

 

 

Вы меня так и не услышали. Поэтому дальнейшее обсуждение считаю бессмысленным. Я Вас предупредила, что сделка высокорискованная. Принимать ли это мнение во внимание, - решать Вам. И Вам нести ответственность перед своим руководством, если Вы скажете, что рисков нет, а они сработают. Это если сделка вообще состоится.

[UglyCub]

При определённых обстоятельствах это условие может быть признано недействительным. При каких - ищите сами. Прямой ответ есть в законе.

какое условие какого договора? 

[Ludmila]

какое условие какого договора?

Процитированное Вами условие предварительного договора о праве покупателя отказаться от заключения основного договора. Оно при определённых условиях может быть признано недействительным. На этом позвольте откланяться.

[UglyCub]

я имел в виду отказаться от исполнения основного договора. 

 

Если изложить предварительный договор так, что срок заключения, например , год - но основной договор будет содержать условие о земельном участке следующего содержания:

земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации объектов промышленного назначения.

Одним из условий одностороннего отказа от договора покупателем указать - несоответствие продаваемого земельного участка установленным договором купли-продажи требованиям. 

[Ludmila]

я имел в виду отказаться от исполнения основного договора.

Ну и я про то же. При определённых обстоятельствах это будет противоречить закону и являться недействительным условием, и у покупателя будет отсутствовать право отказаться от договора.

[UglyCub]

спасибо за ответ 

[Ludmila]

спасибо за ответ

Пожалуйста. Вам осталась мелочь: установить, есть ли у Вас эти обстоятельства.

[Ludmila]

UglyCub, заключили предварительный договор?

[Ludmila]

Так всё-таки чем дело кончилось - включили в преддоговор условие? Или до заключения преддоговора дело не дошло?