Сообщений в теме: 39

[Elena Gerber]

в доктрине и куцей судебной практике бытует мнение, что ст. 429 ГК РФ содержит безусловную обязанность сторон предварительного договора заключить в будущем основной договор. Как следствие, в ПД нельзя поставить заключение ОД в зависимость от наступления тех или иных обстоятельств.

Вопрос: можно ли в ПД предусмотреть небезусловную обязанность заключить в будущем ОД исходя из диспозитивных начал гражданского законодательства ?




ЗЫ. пыталась создать опрос-не получилось

[Romario]

небезусловную обязанность заключить в будущем ОД

А тогда каков смысл предварительного?

[Elena Gerber]

при наступлении определенных обстоятельств - возникает право требовать заключения ОД, или наоборот, право отказаться от заключения ОД (тему с определением сроков здесь не затрагиваем, все зависит от того, как прописать в договоре), чисто коммерческий смысл

в принципе, сдается, что это близко к след теме: предусмотреть в ПД право сторон отказываться от исполнения ПД при наступлении определенных в ПД случаев в силу ст. 310 ГК - возможно ?

[Джняни]

Другими словами, может ли ПД быть условной сделкой? Думаю, да, вполне.

[Alxhom]

Elena Gerber

Вопрос: можно ли в ПД предусмотреть небезусловную обязанность заключить в будущем ОД исходя из диспозитивных начал гражданского законодательства ?

в каком месте здесь вы увидели диспозицию?

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

выходом может быть, что преддоговор вступает в силу при апределенных условиях, но вступление ево в силу уже абязывает... ибо иначе, как верна заметил Romario, он ваще никаму не нужин...

[Pastic]

А что ст. 157 ГК РФ отменили? Предварительные договоры, в которых обязанность заключить ОД ставилась в зависимость, в частности, от приватизации квартиры - видеть приходилось.

[Chiko]

думаю, что условным должен быть сам предварительный договор, а не заключение основного договора

[Elena Gerber]

Alxhom

Elena Gerber

Цитата
Вопрос: можно ли в ПД предусмотреть небезусловную обязанность заключить в будущем ОД исходя из диспозитивных начал гражданского законодательства ?

в каком месте здесь вы увидели диспозицию?

Alxhom

в этом месте, конечно, не увидела, исхожу просто из превалирующего диспозитивного характера гражданского законодательства

так как тогда быть с возможностью расторждения ПД в одностороннем порядке? в этой же ст. 429 ГК Вы не видете запрета предусмотреть в договоре случаи, когда сторона имеет право расторгнуть ПД в одностороннем порядке (в предпринимательских отношениях, ст. 310 ГК)

и если да, то не теряется ли при этом смысл заключения ПД, если исходить из Вашей логики толкования ст. 429 ГК ?

[Денежка]

Elena Gerber

в доктрине и куцей судебной практике бытует мнение, что ст. 429 ГК РФ содержит безусловную обязанность сторон предварительного договора заключить в будущем основной договор. Как следствие, в ПД нельзя поставить заключение ОД в зависимость от наступления тех или иных обстоятельств.

Будьте добры - ссылочку на доктрину у куцую судебную практику.
Известная мне доктрина вовсе не запрещает заключать ПД под условием. И даже заключать ПД о заключении ОД, в котором (в ОД) будет какое-то отлагательное условие.Alxhom
Alxhom

выходом может быть, что преддоговор вступает в силу при апределенных условиях,

Это вовсе не выход. Чтобы преддоговор вступал в силу при определенных условиях нужно, чтобы эти условия были прописаны во вступившем в силу договоре)) Поэтому в ГК есть императивная нормочка о том, что

Статья 425. Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Т.е. как только заключили договор - так он и вступил в силу. Под условие, согласно ст. 157 ГК, ставится возникновение прав и обязанностей по этому договору. И я что-то не встречал нигде запрета на то, чтобы в ПД было условие: стороны обязуются в будущем январе заключить основной договор купли-продажи шапочек вязанных, но если в январе температура на улице будет +15 С, то обязательство сторон по заключению основного договора прекратятся.

[Elena Gerber]

Будьте добры - ссылочку на доктрину у куцую судебную практику.

Признаться, что судебная практика не только куцая, но неединообразная.

В частности, РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ от 25.07.2006, 31.07.2006 по делу N А40-9505/06-52-71 (апелляция и кассация оставили в силе)

- признано допустимым включение в ПД положение об отлагательном условии заключения сделки ( формулировка : основной договор подлежит заключению «в течение 7 календарных дней со дня получения продавцом отказа СГУП по продаже имущества г. Москвы от преимущественного права покупки помещения, но, в любом случае, не позднее 01.09.2005.»)

Выдержка из решения:

Принимая во внимание, что ответ СГУП по продаже имущества города Москвы относительно реализации своего права преимущественной покупки помещения продавцом получен не был, а срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор, истек, суд пришел к верному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи помещения от 29.07.2005 прекратил свое действие, поскольку предусмотренное им отлагательное условие не наступило.

- ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 26.04.2004 N А17-181/1

Выдержка из Постановления:

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право сторон на подписание предварительного договора, по которому они обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, определенных предварительным договором. Таким образом, последний порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения.

Доктрина также не многословна и голословна:

Суханов. Учебник "ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО: В 2 Т. ТОМ II. ПОЛУТОМ 2" (под ред. Е.А. Суханова)

Предварительный договор отличается от договора, совершенного под условием (условной сделки), поскольку порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения к его заключению. Последняя существенно отличает рассматриваемый договор от обычных договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон.

Ем В.С. Приблизительно там же, в учебнике гражданского права.

Широкое распространение в договорной практике субъектов гражданского права получило использование разнообразных конструкций предварительного договора в качестве средства обеспечения исполнения обязательств. Причем речь идет о предварительных договорах купли-продажи, цессии, залога, аренды, доверительного управления и т.п., заключенных как под условием, так и без такового.

Господа, хотелось бы быть услышать аргументированную позицию в пользу того, что в ст. 429 ГК содержится запрет совершать ПД с отлагательным/отменительным условием заключения основного договора. Или все же исходить из принципа ГП, что все то, что прямо не запрещено, то разрешено ?

[Денежка]

Elena Gerber

Предварительный договор отличается от договора, совершенного под условием (условной сделки), поскольку порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения к его заключению. Последняя существенно отличает рассматриваемый договор от обычных договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон.

Этот абзац о другом - об отличии ПД в общем виде от условной сделки в общем виде. Но в этом абзаце не говорится, что сам ПД не может быть условной сделкой.

Широкое распространение в договорной практике субъектов гражданского права получило использование разнообразных конструкций предварительного договора в качестве средства обеспечения исполнения обязательств.

Знаете, не знаком с этим автором, но что-то пугает его посылка о том, что предварительный договор - это средство обеспечения исполнения обязательств... Это, мягко говоря, вообще не так.

Господа, хотелось бы быть услышать аргументированную позицию в пользу того, что в ст. 429 ГК содержится запрет совершать ПД с отлагательным/отменительным условием заключения основного договора.

Нет там такого запрета))

[Alexej]

Вообще интересный вопрос. Я лично ограничений на заключение предварительного договора под условием в законе не вижу. А суды по-моему, время от времени видят.

Как дополнение к практике:

Еще один ФАС Волго-Вятского округа (от 7 июня 2006 года Дело N А82-6951/2005-7)


"В пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Правила определения сроков указаны в статье 190 Кодекса, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.
Учитывая, что государственная регистрация права собственности Товарищества на спорное нежилое помещение не являлась таким событием, окружной суд счел правильным вывод суда о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и он равен одному году.
В указанный годичный срок основной договор купли-продажи не был заключен, поэтому с 02.07.2002 в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились обязательства сторон, указанные в предварительном договоре от 02.07.2001.
В связи с изложенным в удовлетворении требования о понуждении к заключению основного договора отказано обоснованно.
Возражение заявителя о том, что регистрация перехода права собственности относится к событию, которое должно неизбежно наступить, отклоняется, как несостоятельное, поскольку в силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. Таким образом, регистрация прав имеет заявительный характер и зависит от воли упомянутых лиц."

Т.е. суд говорит, что событие, от которого отсчитывается срок должно быть таким, которое неизбежно наступит.

[Elena Gerber]

Этот абзац о другом - об отличии ПД в общем виде от условной сделки в общем виде. Но в этом абзаце не говорится, что сам ПД не может быть условной сделкой.

про сам ПД как условную сделку вроде бы согласились, что можно. Пугает в словах то, что ПД порождает безусловную обязанность заключить основной договор. Т.е. вроде - заключили ПД, ПД вступил в силу без всяких там условий, и чтоп там не было никаких положений о том, что основной договор можно заключить только после наступления тех или иных условий!
своего рода проблема толкования: где отлагательное условие относится к ПД, а где к ОД.

Знаете, не знаком с этим автором, но что-то пугает его посылка о том, что предварительный договор - это средство обеспечения исполнения обязательств... Это, мягко говоря, вообще не так.

Ем В.С. - это такой известный и признанный в стенах МГУ кюн. Ну а то, что они пишут про обеспечительный характер, так это исходя из фактических обстоятельств, а не юридических посылок

в переписке аккредитив вот тоже относят к обеспечительным мерам

Добавлено в [mergetime]1179832123[/mergetime]
Alexej

Еще один ФАС Волго-Вятского округа (от 7 июня 2006 года Дело N А82-6951/2005-7)

обратила внимание, только поскольку суд все же заострил свое внимание на прекращении ПД в связи с истечением годичного срока (в договоре, по мнению суда, стороны не договорились о сроке действия ПД), то решила не приобщать его.

решение безусловно интересное, спасибо Вам

В том решении, которое я привожу, кстати, выход был найден через конструкцию " в течение стольких-то дней от события (которое неизвестно наступит или нет), но не позже такого-то числа" Вроде работает, в том числе и по банковским гарантиям.

[Денежка]

Elena Gerber

Т.е. вроде - заключили ПД, ПД вступил в силу без всяких там условий, и чтоп там не было никаких положений о том, что основной договор можно заключить только после наступления тех или иных условий!

Ещё раз - всякий договор вступает в силу с момента его подписания - это императивное указание ст. 425 ГК. И ПД вступает в силу в момент его заключения. ПД устанавливает обязанности сторон - обязанность заключить основной договор через какое-то время. Под условие можно поставить только возникновение или прекращение этих обязанностей, причем это условие (отлагательное-отменительное) должно быть оговорено сторонами в уже заключенном, в уже вступившем "без всяких там условий" в силу предварительном договоре. Поэтому предварительный договор с отлагательным условием - это именно такой предварительный договор, в котором предусмотрено, что

основной договор можно заключить только после наступления тех или иных условий!

Других вариантов прочтения ГК я не вижу))

своего рода проблема толкования: где отлагательное условие относится к ПД, а где к ОД.

По-моему, разные отлагательные условия могут быть и в ПД, и в ОД одновременно.... Вот одно одно и то же отлагательное условие не может быть отлагательным условием и ПД, и ОД, потому что если это условие наступит для ПД - оно автоматом наступит и для ОД, я так думаю.
Т.е. я не вижу препятствий к заключению такого ПД:

1. стороны обязуются заключить в течение года с даты заключения ПД договор купли-продажи гаража (далее - ОД) на указанных в п. 2 ПД условиях.
1.1 Возникновение указанных в п. 1 обязательств сторон поставлено в зависимость от отлагательного условия - стороны должны заключить ОД только в том случае, если в марте выпадет снег.
2. Существенными условиями ОД являются... описание гаража... цена... срок передачи гаража и уплаты денег - 1 год с даты подписания ОД тыгы-дым... В ОД должно содержаться отменительное условие - обязательства сторон по ОД прекращаются, если в течение года с даты подписания ОД помрет дедушка покупателя.

Alexej

Я лично ограничений на заключение предварительного договора под условием в законе не вижу. А суды по-моему, время от времени видят.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

Вот это, по-моему, очень частая ошибка.
Срок может определяться только СОБЫТИЕМ (не действием), которое НЕИЗБЕЖНО ДОЛЖНО наступить.
Отлагательное (отменительное, иное) условие может определяться ОБСТОЯТЕЛЬСТВОМ (т.е. и событием, и действием, и вообще непонятно чем), о котором НЕИЗВЕСТНО, ПРОИЗОЙДЕТ оно ИЛИ НЕТ.

[Elena Gerber]

Нева Хаус

спасибо Вам огроменное за столь ценные и доступные для понимания разъяснения.

не могу не согласиться

[jok16]

1. стороны обязуются заключить в течение года с даты заключения ПД договор купли-продажи гаража (далее - ОД) на указанных в п. 2 ПД условиях.
1.1 Возникновение указанных в п. 1 обязательств сторон поставлено в зависимость от отлагательного условия - стороны должны заключить ОД только в том случае, если в марте выпадет снег.

Согласна, что указание на такое отлагательное условие может иметь место. Однако, это отлагательное условие, которое не зависит от воли сторон, а если предусмотреть в ПД условие, которое зависит от воли сторон? Например, Покупатель желает купить з/у. С ним подписывают ПД с обременением по подряду (т.е. в предварительном договоре его обязывают заключить дог. подряда с такой-то фирмой и построить дом по такому-то проекту), в противном случае, если он не заключит дог. подряда и не примет по нему исполненную работу, с ним не будет заключен основной дог. к-п з/у.

1. стороны обязуются заключить в течение года с даты заключения ПД договор купли-продажи земельного участка (далее - ОД) на указанных в п. 2 ПД условиях.
1.1 Возникновение указанных в п. 1 обязательств сторон поставлено в зависимость от отлагательного условия - окончания производства строительных работ на земельном участке по договору подряда №__ от ____.

Прошу коллег высказать свое мнение по такому отлагательному условию.

[jok16]

Ладно, развиваю свою мысль дальше...
1. Воля лица (Покупателя) отраженная в ПД направлена на заключение основного дог. к-п з/у и получения данного з/у в собственность.
2. Включение в ПД обязанности Покупателя заключить дог. строительного подряда с невозможностью его расторжения без того, чтобы не лишится в будущем возможности заключить на основании ПД основной дог. к-п з/у - по сути это навязывание Покупателю договора подряда. А т.к. воля лица все-таки направлена на получение з/у в собственность, он не может воспользоваться своим правом по ч. 2 ст. 731 ГК на односторонний отказ от договора, ведь в данном случае с ним уже основной дог. к-п з/у никто заключать не будет, т.к. не выполнено отлагательное условие заключения основного договра.

[manshin]

а если предусмотреть в ПД условие, которое зависит от воли сторон?

157 статья не говорит о событии, говорит об обстоятельстве. Кроме того "от обратного" можно сделать вывод, что стороны могу воздействовать на обстоятельства и последствия прямо урегулированы. Все имхо.

[Blacky]

[QUOTE]
Дело N А28-10224/2004-284/17


ОАО "Городской молочный завод" и ООО "Эталон & К" подписали предварительный договор от 25.11.2002, по условиям которого в будущем стороны обязуются заключить договор аренды названного имущества.
В пункте 4 названного соглашения стороны предусмотрели, что до даты заключения договора аренды истец обязуется в срок до 01.01.2003 сдать помещение в эксплуатацию и подготовить проект основного договора аренды.
Впоследствии договор аренды стороны не заключили. Спорное помещение до настоящего времени находится в пользовании ответчиков.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "Городской молочный завод" в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец является собственником спорного объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 43 АА 057792, выданным 08.06.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться принадлежащими ему вещами по своему усмотрению. Законность владения третьими лицами имуществом собственника зависит от наличия у них соответствующего правового основания.
Заключенный истцом и ответчиком договор от 16.11.1998 купли-продажи объекта незавершенного строительства впоследствии (18.11.2002) расторгнут сторонами и не создает для контрагентов гражданских прав и обязанностей.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором от 25.11.2002, прекратились в силу пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны в течение одного года с момента заключения предварительного договора не заключили и не предприняли мер к заключению основного договора.
Следовательно, на день предъявления иска ответчики пользуются имуществом без установленных законом, иным правовым актом или сделкой оснований, что нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы собственника, имеющего право прибегнуть к юрисдикционной форме защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи Арбитражный суд Кировской области правомерно обязал ответчиков освободить спорное нежилое помещение.
Довод о неправильном истолковании судом статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом третьей инстанции в силу следующего. Согласно пункту 1 названной статьи сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Таким образом, отлагательное условие должно быть связано с обстоятельством, не зависящим от воли сторон. Заключение основного договора стороны поставили в зависимость от действий истца по сдаче помещения в эксплуатацию.

[QUOTE]

Добавлено в [mergetime]1219779172[/mergetime]
.

Сообщение отредактировал Blacky: 27 August 2008 - 01:32

[jok16]

Blacky огромное спасибо

Никто не выложит
- Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2003 N Ф08-3832/2003,
- Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2005 N А28-10224/2004-284/17
у меня в К+ нету, а хотелось бы почитать целиком.

[Blacky]

Наслаждайтесь

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 7 октября 2003 года Дело N Ф08-3832/2003

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от истца - малого предприятия "Меркурий", рассмотрев кассационную жалобу профессионального училища N 17 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.06.2003 по делу N А15-820/2003-11, установил следующее.
Малое предприятие "Меркурий" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к профессиональному училищу N 17 (далее - училище) о взыскании 45372 рублей задолженности по договору подряда. Требования мотивированы тем, что согласно договору на ремонт общежития ответчик обязался в случае выселения из общежития Абдурашидовой М.А. оплатить расходы подрядчика с учетом индексации на момент выселения. Работы выполнены на 13749 рублей. Индекс цен СМР в первом квартале 2003 года по отношению к четвертому кварталу 1997 года вырос в 3,3 раза.
Арбитражный суд Республики Дагестан решением от 24.06.2003 взыскал с училища в пользу предприятия 45372 рубля задолженности, сославшись на условия договора (л.д. 41-42).
Училище в кассационной жалобе просит решение отменить, в иске отказать, поскольку считает договор подряда незаконным. Податель жалобы сообщает, что Абдурашидова М.А. и директор предприятия являются одной семьей. Абдурашидова М.А. выселена из общежития по решению суда общей юрисдикции, которым признан недействительным договор аренды жилья. Договор подряда сфальсифицирован, подписан бывшими работниками училища, с целью получения с ответчика денег. Акты приемки работ подписаны неуполномоченным лицом - заместителем директора. Организационно-правовая форма истца не приведена в соответствие с законом.
Представитель предприятия в судебном заседании просил оставить решение без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение надлежит отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Из материалов дела следует, что предприятие требует оплаты стоимости ремонта помещения в общежитии училища, предоставленного для проживания работницы истца Абдурашидовой М.А.
В подтверждение обязанности ответчика оплатить работы истец представил подписанный сторонами договор подряда от 15.05.97, по которому предприятие обязалось произвести капитальный ремонт помещения N 17 в общежитии училища для проживания работницы предприятия Абдурашидовой М.А. Стоимость работ установлена в сумме 13749 рублей, и предусмотрено, что выполненные подрядчиком работы предъявляются к оплате в случае выселения Абдурашидовой М.А. по инициативе училища. Стоимость работ определяется в ценах, действующих на момент выселения (л.д. 7-8).
В акте приемки работ от 20.10.97 указано, что выполнены работы по кладке стен из кирпича, штукатурке, окраске, облицовке стен кафелем, установке дверных блоков, сантехнических приборов и другие (л.д. 11).
Суд, квалифицировав представленное соглашение как договор подряда, при оценке законности условий сделки не учел нормы главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, возникшие из договоров подряда.
Как указано выше, в договоре стороны предусмотрели: "Выполненные подрядчиком строительные работы предъявляются к оплате в случае выселения работницы МП "Меркурий" Абдурашидовой М.А. по инициативе дирекции ПТУ-17. Стоимость выполненных работ пересчитывается в ценах, действующих на момент выселения".
Признавая обозначенное условие договора законным, суд сослался на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и статью 157 Кодекса о сделках, совершенных под условием.
Однако, принимая во внимание часть 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, суд не учел часть 4 этой статьи, в которой указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Статья 422 Кодекса предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Обязанность заказчика оплатить выполненные подрядчиком надлежащим образом и в установленный срок работы является безусловной и предусмотрена статьями 702 и 711 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 711 Кодекса, в частности, устанавливает, что, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок.
Ссылка суда на статью 157 Гражданского кодекса Российской Федерации в подтверждение выводов о правомерности договора об условном характере обязательства по оплате работ является несостоятельной, поскольку предусмотренное законом условие не должно зависеть от воли сторон, совершающих сделку.
Кроме того, статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя понятие сделки, совершенной под условием, предусматривает, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Из содержания названной статьи следует, что существуют определенные требования к "условию". Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.
Факт выселения или невыселения Абдурашидовой М.А. не может рассматриваться в качестве отлагательного условия совершения сделки, так как это обстоятельство зависит от воли ответчика и возникших с пользователем помещением правоотношений.
Порядок определения цены работ предусмотрен статьей 709 Гражданского кодекса Российской Федерации, указание в договоре на возможность перерасчета цены работ на день выселения Абдурашидовой М.А. не соответствует закону.
При названных обстоятельствах обозначенное условие договора является ничтожным, поэтому основанные на нем исковые требования не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.06.2003 по делу N А15-820/2003-11 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с малого предприятия "Меркурий" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску в сумме 1914 рублей 80 копеек, по кассационной жалобе - 957 рублей 40 копеек, всего 2872 рубля 20 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 5 июля 2005 года Дело N А28-10224/2004-284/17

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Шишкиной Е.Н., при участии представителей от ответчиков: ООО "Эталон" и ООО "Эталон & К" - Гагаринова А.В. по доверенностям от 05.07.2004, от ООО "Эталон & К": Гольдинова М.А., директора, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Эталон" и общества с ограниченной ответственностью "Эталон & К" на решение от 21.01.2005 и постановление апелляционной инстанции от 24.03.2005 по делу N А28-10224/2004-284/17 Арбитражного суда Кировской области, принятые судьями Пономаревой Е.Л., Ворониной Н.П., Киселевой Т.В., Малышевой М.В., по иску открытого акционерного общества "Городской молочный завод" к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон" и обществу с ограниченной ответственностью "Эталон & К" о выселении из незаконно занимаемого помещения и

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Городской молочный завод" (далее - ОАО "Городской молочный завод") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон" (далее - ООО "Эталон") и обществу с ограниченной ответственностью "Эталон & К" (далее - ООО "Эталон & К") об обязании ответчиков освободить объект незавершенного строительства - цех сгущенного молока общей площадью 204 квадратных метра, расположенный по адресу: город Кирово-Чепецк, ул. Ленина, д. 2а. Истец также просил обязать ООО "Эталон & К" демонтировать и вывезти оборудование из спорного объекта.
Заявленные требования основаны на статьях 209, 309, 491 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что, несмотря на расторгнутый договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, ответчики продолжают занимать его без законных на то оснований.
Решением от 21.01.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.03.2005, суд, сославшись на статьи 157, 301, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 6, 25 (пункт 2) Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удовлетворил иск и обязал ответчиков освободить объект незавершенного строительства. Обе судебные инстанции исходили из того, что у ответчиков не возникло правовых оснований для пользования имуществом, так как договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от 16.11.1998 расторгнут по соглашению сторон в связи с ненадлежащем исполнением покупателем обязанности по оплате недвижимости. Предварительный договор на заключение в будущем договора аренды прекратил свое действие.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Эталон" и ООО "Эталон & К" обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителей, суд не дал правовую оценку факту недоказанности истцом права собственности на спорный объект недвижимости, а также предварительному договору аренды нежилого помещения от 25.11.2002, по условиям которого ООО "Эталон & К" правомерно пользуется спорным объектом. Суд апелляционной инстанции неправильно применил статью 157 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору, в котором срок заключения основного договора предусмотрен под условием сдачи строения в эксплуатацию. Толкование данного условия сделки означает, что контрагенты не предусмотрели конкретную дату заключения основного договора.
Кроме того, податель жалобы оспаривает правильность применения к возникшим обязательственным отношениям сторон норм, регулирующих вещные отношения.
ОАО "Городской молочный завод", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание, в отзыве на жалобу отклонило доводы заявителей как необоснованные и просило оставить ее без удовлетворения; заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Кировской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителей ответчиков, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как усматривается из документов, 16.11.1998 ОАО "Городской молочный завод" (продавец) и ТОО "Эталон" (ныне - ООО "Эталон", покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - цеха сгущенного молока общей площадью 204 квадратных метра, расположенного по адресу: город Кирово-Чепецк, ул. Ленина, д. 2а. В тот же день имущество передано покупателю по акту приема-передачи.
ООО "Эталон" не исполнило обязательство по оплате приобретенного имущества, и 18.11.2002 контрагенты расторгли договор, заключив соответствующее соглашение, что не противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект незавершенного строительства остался в пользовании ответчика.
ОАО "Городской молочный завод" и ООО "Эталон & К" подписали предварительный договор от 25.11.2002, по условиям которого в будущем стороны обязуются заключить договор аренды названного имущества.
В пункте 4 названного соглашения стороны предусмотрели, что до даты заключения договора аренды истец обязуется в срок до 01.01.2003 сдать помещение в эксплуатацию и подготовить проект основного договора аренды.
Впоследствии договор аренды стороны не заключили. Спорное помещение до настоящего времени находится в пользовании ответчиков.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "Городской молочный завод" в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец является собственником спорного объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 43 АА 057792, выданным 08.06.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться принадлежащими ему вещами по своему усмотрению. Законность владения третьими лицами имуществом собственника зависит от наличия у них соответствующего правового основания.
Заключенный истцом и ответчиком договор от 16.11.1998 купли-продажи объекта незавершенного строительства впоследствии (18.11.2002) расторгнут сторонами и не создает для контрагентов гражданских прав и обязанностей.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором от 25.11.2002, прекратились в силу пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны в течение одного года с момента заключения предварительного договора не заключили и не предприняли мер к заключению основного договора.
Следовательно, на день предъявления иска ответчики пользуются имуществом без установленных законом, иным правовым актом или сделкой оснований, что нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы собственника, имеющего право прибегнуть к юрисдикционной форме защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи Арбитражный суд Кировской области правомерно обязал ответчиков освободить спорное нежилое помещение.
Довод о неправильном истолковании судом статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом третьей инстанции в силу следующего. Согласно пункту 1 названной статьи сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Таким образом, отлагательное условие должно быть связано с обстоятельством, не зависящим от воли сторон. Заключение основного договора стороны поставили в зависимость от действий истца по сдаче помещения в эксплуатацию.
Аргумент ответчиков на неправильное применение судом статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям окружной суд счел обоснованным, однако данное обстоятельство не привело к принятию незаконного решения.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
Определение третьей инстанции от 09.06.2005 о приостановлении исполнения решения от 21.01.2005 и постановления апелляционной инстанции от 24.03.2005 по делу N А28-10224/2004-284/17 Арбитражного суда Кировской области следует считать утратившим силу.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителей в размере 1000 рублей. Определение третьей инстанции от 09.06.2005 в части предоставления ООО "Эталон" и ООО "Эталон & К" отсрочки уплаты государственной пошлины следует считать утратившим силу.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 319 (частью 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.01.2005 и постановление апелляционной инстанции от 24.03.2005 по делу N А28-10224/2004-284/17 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон" и общества с ограниченной ответственностью "Эталон & К" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эталон" и общества с ограниченной ответственностью "Эталон & К" в доход федерального бюджета по 500 рублей государственной пошлины. Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительные листы.
Возобновить исполнение решения от 21.01.2005 и постановления апелляционной инстанции от 24.03.2005, приостановленные определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2005.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи
КНЯЗЕВА Г.А.
ШИШКИНА Е.Н.

[UglyCub]

реанимирую тему. Ситуация такая: 

Стороны заключают предварительный договору к-п земельного участка и здания.

Покупатель заинтересован в приобретении участка, если продавцу удастся поменять РИ участка на "эксплуатация объектов промышленного назначения" (взамен того, что сейчас - "размещение офисов").

 

Если изложить предварительный договор так, что срок заключения, например , год - но основной договор будет содержать условие о земельном участке следующего содержания:

земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации объектов промышленного назначения.

Одним из условий одностороннего отказа от договора покупателем указать - несоответствие продаваемого земельного участка установленным договором купли-продажи требованиям. 

 

Выходит, что обязательство заключить договор к-п безусловно, но когда такой договор заключается, покупатель вправе от него отказаться, если земельный участок не соответствует заявленным требованиям. 

 

Какие риски присутствуют по Вашему мнению ? 

Сообщение отредактировал UglyCub: 23 March 2015 - 21:45

[d3nw]

 

Выходит, что обязательство заключить договор к-п безусловно,  

 

 

на основе чего вы делаете такой вывод?

[UglyCub]

срок для заключения - 1 года

никаких других условий заключения основного договора не устанавливается

а вы сделали обратный вывод? 

на основе чего? 

[boba]

В предварительном договоре указывайте существенные условия основного договора. Одним из этих условий будет 

 

земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации объектов промышленного назначения.

Соответственно, если к моменту заключения основного договора это условие не будет достигнуто, основной договор заключить будет нельзя.