Сообщений в теме: 63

[Ludmila]

Ruzanna,Оль, там сделка не подлежит регистрации.
Да и с отчётом есть нюансы. А вообще, берёшься советовать - бери все документы и помогай.

[Alex King]

Вы написали красивые слова вместо правильных.

Людмила, какие именно слова были бы "правильными" в данной ситуации? Не прошу дать формулировку, ткните дурака в конкретный НПА, пожалуйста.

При таких исходных им надо было как-то согласовать условие об этом условном 'штрафе'.

А что мешало согласовать условие несколько иначе, но правильно? Просто взяв формулировку из судебной практики, из разъяснений ВАС РФ/ВС РФ?

 

 

Людмила, Вы про какое из условий: первое или второе? Сошлитесь, пожалуйста, на реквизиты разъяснений. Вы не о Постановлении Пленума ВС №25 от 23.07.2015 г.?

[Ludmila]

Alex King, ГК РФ. Подробнее - увольте. Это далеко за рамками Песочницы.
И нет, я не о Пленуме # 25.
Реквизиты все есть в К+.

[Alex King]

Юрист должен был бы сначала, до заключения договора, выявить масштаб проблемы. Попросить у продавца выписку из его кредитной истории - дело пяти минут. Не предоставляет - уже основание задуматься, что что-то не так с долгами.

Как вдруг выяснилось, что 

 

По факту уже после подачи документов на регистрацию выяснилось, что причиной продажи недвижимого имущества является то, что продавец не имеет возможности выплачивать ежемесячные платежи по кредитным обязательствам.

, даже спрашивать не буду - это же не клиентский вопрос. Если это "выяснилось" выглядит как залог или обеспечительная мера, и существовало ещё до заключения ДКП, то это значит одно: перед заключением договора не удосужились посмотреть выписку из ЕГРН. Ну или хотя бы сведения на ПКК.

Потом - структурирование сделки. Тут не обойтись без знания основ схемотехники. Надо ли применять схемотехнику, решается в каждой конкретной ситуации индивидуально.

Потом - формулирование условий договора. Причём, повторюсь, формулировать их надо было совсем иначе. По-хорошему, на этом этапе надо было вступать в переговоры с кредитором.

Ну а уж коль прилетел жареный петух и начал клевать во всякие места, надо уже заниматься спасением имущества. И тут без основ схемотехники уже не обойтись.

 

На момент сделки по продавцу: кредитная история - ОК, судов нет, бизнес в отличном состоянии, залога нет, отличные рекомендации деловых партнеров (есть общие знакомые). Договор нотариальный. Последняя выписка - в день заключения договора. Вы меня уж совсем дурачком-то не считайте.

[Ludmila]

Угу. А через несколько дней вдруг появились и кредиты, притом просроченные, и то ли залоги, то ли аресты - судя по тому, что при подаче документов на регистрацию всплыли долги...
Или там несколько недель/месяцев не несли документы на регистрацию?

[Alex King]

Интересно, насколько ниже рынка цена. Если процентов на 20, то некоторые сделки спасает отчёт об оценке. Типа покупатель проявил осмотрительность, заказал отчёт, сколько оценщики сказали, столько заплатил. И то, что в объявлениях о продаже указаны цены на аналогичные объекты, не доказывает, что рыночная цена именно этого объекта должна быть такая. Регистрация этой сомнительной сделки уже прошла?

Да. Разница от 20 до 25 процентов примерно. Объект специфический, сложно дать точную оценку, т.к. аналогов мало и везде свои технические особенности. В потолке разницу можно дотянуть и до 30%. В теории.

Капитон, именно так. Такие условия имеют смысл, если их исполнение обеспечено поручительством или залогом имущества третьего лица.
 

Обсуждалось, стороны договорились обойтись без подобных обеспечительных мер.

[Ludmila]

Alex King, т.е. отклонение от рыночной цены более чем существенное. Двадцать процентов - это уже большое отклонение.
Alex King,вот Вы мне сейчас зачем рассказываете, что обсуждалось? Я говорила об общих подходах к такого рода гарантиям.

[Alex King]

Угу. А через несколько дней вдруг появились и кредиты, притом просроченные, и то ли залоги, то ли аресты - судя по тому, что при подаче документов на регистрацию всплыли долги...
Или там несколько недель/месяцев не несли документы на регистрацию?

 

Появились не кредиторы, а люди в погонах по параллельным историям продавца. У него ВНЕЗАПНО возникли проблемы.  При таких проблемах ему будет очень сложно должным образом расплачиваться с кредиторами по текущим обязательствам. До возникновения этих ВНЕЗАПНЫХ проблем он легко платил и никаких сомнений в платежеспособности и перспективах продавца не возникало. Случаи бывают разные, как говорится.

Сообщение отредактировал Alex King: 29 May 2019 - 14:43

[Ludmila]

Т.е. кредиторы-таки были. В общем. Рассказывать мне подробности, тем паче выкладывая их по одной, не надо. Я не собираюсь решать проблему Вашего клиента.
Вопрос в теме был поставлен конкретно: покритикуйте договор.
Я Вам уже сказала, что договор никуда не годится и составлен непрофессионально.
Частично я объяснила, в чём недостатки.
По части недостатков я сообщила, на каких условиях готова была объяснить.
На этом свою просветительскую работу считаю законченной.

[Alex King]

Кроме прочих вопросом занимались адвокат продавца и нотариус. И еще пара заинтересованных в договоре сторонних персонажей. Всех поставили перед фактом, что завтра утром В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ будет заключен договор. В первой редакции договора было много откровенной хрени понаписано, исправляли на ходу. Я и не настаиваю на том, что приведенные условия позволяют защитить интересы покупателя должным образом, но это все, что удалось протолкнуть туда непосредственно перед подписанием. Сам понимаю, что толку от них мало. Поэтому и спрашиваю, как можно подстраховаться в подобной ситуации, если она возникнет в будущем. Буду благодарен за любые обоснованные соображения по данному вопросу.

Т.е. кредиторы-таки были. В общем. Рассказывать мне подробности, тем паче выкладывая их по одной, не надо. Я не собираюсь решать проблему Вашего клиента.
Вопрос в теме был поставлен конкретно: покритикуйте договор.
Я Вам уже сказала, что договор никуда не годится и составлен непрофессионально.
Частично я объяснила, в чём недостатки.
По части недостатков я сообщила, на каких условиях готова была объяснить.
На этом свою просветительскую работу считаю законченной.

Благодарю за науку.

[Ludmila]

Ещё раз: и в такой ситуации можно было сделать нормальный договор.
И судя по тому, что Вы тут выкладывали, в первом варианте хрени было меньше, чем во втором. Первый вариант был намного лучше второго.

[Ruzanna]

Ruzanna,Оль, там сделка не подлежит регистрации.
Да и с отчётом есть нюансы. А вообще, берёшься советовать - бери все документы и помогай.

Неё, Люд. Максимум, что я могу сделать - это кинуть автору темы практику, где отчёт об оценке сделку спас, и у продавцов здания выяснить, какие нюансы были при заключении той сделки, а взять документы и продумать всю схему, у меня, увы, кишка тонка.
Если бы у моего клиента или работодателя была такая ситуация, то я бы на месте автора согласилась бы выполнить условия Людмилы.

Сообщение отредактировал Ruzanna: 29 May 2019 - 15:38

[Ludmila]

Ruzanna,а зачем автору практику кидать? Вся практика есть в К+. У автора есть высшее юридическое. Пусть ищет сам.
И отчёт не всегда спасает. Ты сейчас практики накидаешь, автор на неё понадеется, а у него не покатит.
Более того. Сейчас отчёт делать вообще не имеет смысла.

[Ludmila]

Благодарю за науку.

Да за это всегда пожалуйста. А за благодарность Вашу я ещё одну вещь скажу.

 

На момент сделки по продавцу: кредитная история - ОК, судов нет, бизнес в отличном состоянии, залога нет, отличные рекомендации деловых партнеров (есть общие знакомые).

 

Появились не кредиторы, а люди в погонах по параллельным историям продавца. У него ВНЕЗАПНО возникли проблемы.  При таких проблемах ему будет очень сложно должным образом расплачиваться с кредиторами по текущим обязательствам. До возникновения этих ВНЕЗАПНЫХ проблем он легко платил и никаких сомнений в платежеспособности и перспективах продавца не возникало. Случаи бывают разные, как говорится.

Так вот. Срок оспаривания сделок по банкротным  основаниям составляет до трёх лет. И при приобретении имущества по цене ниже рыночной ВСЕГДА учитывается вероятность появления внезапных проблем. Конечно, появление людей в погонах - это скорее экзотика. Но всегда могут возникнуть иные обстоятельства. Так, один заёмщик - хороший, надёжный, платёжеспособный, - перестал платить по всем долгам, когда заболела его жена. Болезнь самого продавца или его близких, какие-нибудь санкции, рубящие на корню бизнес, какие-то ещё непредвиденные обстоятельства, - и человек, вчера ещё платежёспособный и надёжный, перестаёт платить по долгам и уходит в банкротство.

Т.е. при покупке имущества по цене ниже рыночной три года риск висит Дамокловым мечом над покупателем. И цена риска может быть даже больше, чем потеря и недвижки, и денег. А вероятность наступления риска спрогнозировать невозможно. 

Посему ВСЕГДА при покупке имущества по цене ниже рыночной сделка структурируется, исходя из худшего развития событий, - т.е. с учётом такого развития событий, при котором продавец окажется банкротом.

Это означает одно из двух.

Либо сразу, на стадии заключения сделки, принимаются меры по доказыванию добросовестности покупателя. Отчёт, о котором говорит Оля, - обязательная составляющая этих мер. Но надо сказать, что не любой отчёт и не от любого оценщика. И отчёт - это только одна из целого комплекса мер, принимаемых для доказывания добросовестности покупателя и рыночности условий сделки. Причём надо понимать, что отчёт на стадии заключения договора снижает риск, но не снимает его полностью.

Если становится ясно, что натянуть сову на глобус, то бишь доказать добросовестность покупателя и совершение сделки на рыночных условий, не получится, то в дело вступают основы схемотехники.

Ну либо обязательства продавца по возврату денег обеспечиваются залогом высоколиквидного имущества третьего лица.

Покупать имущество по цене ниже рыночной, не приняв ни одной из этих мер, полагаясь исключительно на то, что раз продавец СЕЙЧАС платёжеспособен, то так будет ещё три года, что за три года ни он, ни его близкие не заболеют, его бизнес не прогорит по причинам, не зависящим от продавца, и что вообще за три года ничего не произойдёт, - это безумие. Это можно только в том случае, если для покупателя стоимость имущества - мелочь, не стоящая внимания.

По сути, заключение такой сделки - это покупка лотерейного билета.

А для юриста не принять данные меры - это профессиональное самоубийство.

[Alex King]

 

Благодарю за науку.

Да за это всегда пожалуйста. А за благодарность Вашу я ещё одну вещь скажу.

 

На момент сделки по продавцу: кредитная история - ОК, судов нет, бизнес в отличном состоянии, залога нет, отличные рекомендации деловых партнеров (есть общие знакомые).

 

Появились не кредиторы, а люди в погонах по параллельным историям продавца. У него ВНЕЗАПНО возникли проблемы.  При таких проблемах ему будет очень сложно должным образом расплачиваться с кредиторами по текущим обязательствам. До возникновения этих ВНЕЗАПНЫХ проблем он легко платил и никаких сомнений в платежеспособности и перспективах продавца не возникало. Случаи бывают разные, как говорится.

Так вот. Срок оспаривания сделок по банкротным  основаниям составляет до трёх лет. И при приобретении имущества по цене ниже рыночной ВСЕГДА учитывается вероятность появления внезапных проблем. Конечно, появление людей в погонах - это скорее экзотика. Но всегда могут возникнуть иные обстоятельства. Так, один заёмщик - хороший, надёжный, платёжеспособный, - перестал платить по всем долгам, когда заболела его жена. Болезнь самого продавца или его близких, какие-нибудь санкции, рубящие на корню бизнес, какие-то ещё непредвиденные обстоятельства, - и человек, вчера ещё платежёспособный и надёжный, перестаёт платить по долгам и уходит в банкротство.

Т.е. при покупке имущества по цене ниже рыночной три года риск висит Дамокловым мечом над покупателем. И цена риска может быть даже больше, чем потеря и недвижки, и денег. А вероятность наступления риска спрогнозировать невозможно. 

Посему ВСЕГДА при покупке имущества по цене ниже рыночной сделка структурируется, исходя из худшего развития событий, - т.е. с учётом такого развития событий, при котором продавец окажется банкротом.

Это означает одно из двух.

Либо сразу, на стадии заключения сделки, принимаются меры по доказыванию добросовестности покупателя. Отчёт, о котором говорит Оля, - обязательная составляющая этих мер. Но надо сказать, что не любой отчёт и не от любого оценщика. И отчёт - это только одна из целого комплекса мер, принимаемых для доказывания добросовестности покупателя и рыночности условий сделки. Причём надо понимать, что отчёт на стадии заключения договора снижает риск, но не снимает его полностью.

Если становится ясно, что натянуть сову на глобус, то бишь доказать добросовестность покупателя и совершение сделки на рыночных условий, не получится, то в дело вступают основы схемотехники.

Ну либо обязательства продавца по возврату денег обеспечиваются залогом высоколиквидного имущества третьего лица.

Покупать имущество по цене ниже рыночной, не приняв ни одной из этих мер, полагаясь исключительно на то, что раз продавец СЕЙЧАС платёжеспособен, то так будет ещё три года, что за три года ни он, ни его близкие не заболеют, его бизнес не прогорит по причинам, не зависящим от продавца, и что вообще за три года ничего не произойдёт, - это безумие. Это можно только в том случае, если для покупателя стоимость имущества - мелочь, не стоящая внимания.

По сути, заключение такой сделки - это покупка лотерейного билета.

А для юриста не принять данные меры - это профессиональное самоубийство.

 

 

 

Людмила, никто и не спорит. Обо всех рисках покупатель был предупрежден заранее, он их понимал и готов был принять.

Мне, к сожалению, часто приходится сталкиваться с подобными ситуациями. Как правило, имеют место различные неафишируемые «подковерные» взаимоотношения сторон. О таких отношениях юристам часто не сообщают. Остается только догадываться.

 

В рассматриваемой ситуации, например, если я правильно догадываюсь, в случае нарушения обязательств со стороны продавца очень сильно пострадают его родственники и их бизнес. Вот прямо очень. Поэтому желающие погасить возможные долги продавца найдутся в любом случае. Отсюда и спокойное отношение покупателя к существующим рискам.  

 

Как юрист я могу до хрипоты орать про риски, неправомерность и т.п., но в жизни получается так, что если серьезные дяди о чем-то договорились, это будет исполнено. Договоры, в конце концов, не юристы подписывают, а стороны.

 

В начале 2000-х вообще расписки приносили из серии: «Левобережные пацаны забились с правобережными …».

 

Как-то так.

[Ludmila]

Ну, если всё так, то я не понимаю смысл создания данной темы.

[Alex King]

Ну, если всё так, то я не понимаю смысл создания данной темы.

 

Во-первых, убедиться, что подписанная редакция договора, мягко выражаясь, не обеспечивает защиту интересов покупателя. Вы мои сомнения развеяли, спасибо.

 

Во-вторых, попытаться найти решение для схожих ситуаций, если они возникнут в будущем.

 

Например, для случаев занижения цены недвижки с целью уклонения продавца от уплаты НДФЛ. Такие договоры заключаются часто, часть денег передается налом.

 

Спросил у знакомых агентов, говорят, что стороны в таких случаях редко соглашаются нести дополнительные расходы (оценка), продавцы не готовы предоставить вышеуказанные обеспечения (поручительство, залог и т.п.), подписать отдельную расписку на разницу в цене. Если покупатель начинает настаивать, ему тупо отказывают и ищут другого покупателя. А покупатель бывает очень заинтересован в приобретении именно этого объекта.

 

Как прикажете поступать в таком случае?

[Ludmila]

С чего я должна кому-то приказывать?
Всё зависит от ряда факторов.
Если покупается квартира с указанием цены один миллион рублей - это одна ситуация.
Если продаётся "просто" коммерческий объект, другая. Специфический объект - третья...
Опять же, имеет значение сопоставление цены риска с необходимыми расходами и временными затратами...
А так всё просто. Оценивается уровень риска (в процентах или по шкале), цена риска, даются рекомендации по снижению или устранению риска. Всё это - максимально понятным клиенту языком.
З.Ы. А что за агенты, сопровождающие сделки по покупке специфических объектов? Впервые слышу, чтобы в такие сделки агентов пускали.
Или Вы про квартиры спрашивали агентов? Так там совсем другое структурирование сделок. Оно не имеет ничего общего со сделками по продаже коммерческой недвижимости.
С жильём в описанной Вами ситуации всё решается нараз.
Только не забывайте, что Вы + в Песочнице. Ответы на вопросы "и как всё сделать" - не для неё.
Когда я предлагала Вам информацию на очень выгодных условиях, Вы отказались. Воля Ваша. Значит, не нужна Вам эта информация.

[Alex King]

Или Вы про квартиры спрашивали агентов?
 

Спрашивал про квартиры, т.к. это одна из распространенных ситуаций.

А почему агентов не допускают к сделкам со "специфическими объектами"? Не вижу препятствий. Конечно, кроме агента еще потребуется привлечь грамотного инженера для оценки состояния относящегося к объекту оборудования (здание склада, монтажный цех и т.п.).

С жильём в описанной Вами ситуации всё решается нараз

 

Так уж и на раз? В чем принципиальная разница? Проще определяется стоимость квартиры на рынке?

Сообщение отредактировал Alex King: 31 May 2019 - 16:40

[Ludmila]

Давайте закончим. Объяснять бессмысленно. Для того, чтобы объяснить, надо объяснять и экономику недвижимости, и особенности юридического сопровождения разного рода недвижимости (и не только недвижимости), и основы схемотехники...
В общем, это полноценный учебный курс не на один десяток страниц.
А мы, напомню, в Песочнице. Которая для простых вопросов, которые авторы не соблаговолили проработать.
Последнее, что скажу: нет, конечно, разница между специфическим объектом и квартирой - не в том, что стоимость квартиры определяется проще.
Хотя и то, что стоимость квартиры определяется проще - далеко не факт.
Причина совершенно в другом.
На этом всё.

[Alex King]

Людмила, мне кажется, что мы с Вами смотрим на ситуацию с разных позиций. Возможно, нам приходится работать с разной публикой.

В моем случае если юрист (не обязательно я) или какой-нибудь манагер топает ножкой и говорит, что так делать нельзя или, например, необходимо получить от контрагента такое-то обеспечение или сформулировать условия договора вот именно так и никак иначе, это категорически не означает, что именно так и будет сделано. Каждый второй договор - это совокупность множества компромиссов между заинтересованными лицами. А если подходить к вопросу с формальных позиций - бизнес встанет. Поэтому не все правильные и красивые решения, которые можно предложить, могут быть приняты сторонами. Остается только озвучивать риски и надеяться, что договор будет исполнен надлежащим образом.

Иногда при прочтении тендерной документации волосы дыбом встают. И не только на голове. НО !!! В любом случае найдутся желающие и кто-то возьмется за исполнение. Если же строить из себя чистоту и непорочность, можно сразу банкротиться и распускать сотрудников по домам.

[Ludmila]

Так я, собственно, к тому и призываю - делать то, о чём просит клиент. И не походить к работе с формальных позиций.
Но предупредить о рисках можно по-разному. Когда клиенту описываешь уровень риска и цену риска (не путать с ценой имущества), отношение к принятию риска может поменяться. Нет, он всё равно может решить купить имущество, но пойти-таки на снижение уровня рисков.
И сделать договор можно по-разному. Даже если клиент отказался от отчёта и прочих мер безопасности, можно было нормально сформулировать заверения. И уж точно не стоило более толково написанные условия менять на худшие.
З.Ы. А можете выложить формулировку риска из своего заключения? Без конкретных ФИО и цифр.

[Alex King]

З.Ы. А можете выложить формулировку риска из своего заключения? Без конкретных ФИО и цифр.

Нет никакого заключения. Все решалось бегом в режиме телефонных разговоров. Времени думать и согласовывать со всеми заинтересованными лицами не было. Это история из серии "тыжюрист", как Вы правильно заметили. Однажды деловой партнер покупателя заехал в гости и попросил "глянуть" договор т.к. он через 5 (ПЯТЬ, Карл !!!) минут выезжает его подписывать по пути в аэропорт. Я отговаривал, там все было сложно и плохо. Через 4 года этот человек приехал снова со словами: "Ты был прав, давай с ними посудимся". Потерял и деньги и недвижку. Вот такие бывают "клиенты". 

[Ludmila]

"Нет никакого заключения" - всё, вопросов, почему так странно составлены заверения и почему условия ухудшены по сравнению с тем, что было изначально, больше нет.

[Alex King]

И уж точно не стоило более толково написанные условия менять на худшие.

Вот это не понял. Из того, что заменили в первой редакции договора (редакции продавца) - это неустойка с продавца в случае расторжения договора или признания его недействительным. Без конкретики. Без привязки к нарушению обязательства. Вообще.

Вы это условие имеете в виду?

 

Когда продавец направил эту редакцию договора своему нотариусу, она сразу заявила, что договор с таким условием удостоверять не станет. Еще до того, как я его прочитал.