АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Г.Т. ПАЧУЛИЯ
Пачулия Георгий Теймуразович, преподаватель кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.
В статье анализируется ключевая правовая проблема в судебной практике на примерах отсутствия четкого разграничения со стороны судов между договором участия в долевом строительстве и договором купли-продажи недвижимости, что приводит к применению к ним единых правил, притом что законодатель прямо разграничил данные договоры. Также анализируется четкое разграничение между договором купли-продажи недвижимости и договором участия в долевом строительстве.
Ключевые слова: застройщик, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, недвижимость, Правительство Российской Федерации, Минстрой.
Relevant Issues of the Liability of Real Estate Developers under Sale Agreements and Construction Co-Funding Agreements
G.T. Pachuliya
Pachuliya Georgy T., Lecturer of the Department of Family and Housing Law of the Kutafin Moscow State Law University (MSAL), PhD (Law).
The article analyzes a key legal problem in judicial practice: the lack of a clear distinction on the part of the courts between a contract for participation in shared construction and a contract for the sale and purchase of real estate, which leads to the application of uniform rules to them, despite the fact that the legislator has directly distinguished these contracts. It also analyzes the clear distinction between a contract for the sale and purchase of real estate and a contract for participation in shared construction.
Key words: developer, purchase and sale agreement, equity participation agreement, real estate.
Ни для кого не секрет, что согласно официальным статистикам договоры купли-продажи и договоры участия в долевом строительстве являются самыми распространенными договорами по сделкам с недвижимостью. Так, согласно данным аналитического центра ДОМ.РФ, в 2023 г. в России было заключено 773 тыс. договоров участия в долевом строительстве на жилую недвижимость, на сегодняшний день за первое полугодие 2025 г. уже 476 тыс. договоров <1>.
--------------------------------
<1> Аналитический центр ДОМ.РФ. URL:
https://дом.рф/analytics/analytical-center/ (дата обращения: 11.07.2025).
Если сравнивать с договорами купли-продажи недвижимости, то в первом полугодии 2024 г. было зарегистрировано 1,5 млн договоров купли-продажи <2>.
--------------------------------
<2> Статистика ЦИАН. URL:
https://www.cian.ru/stati-vysokij-spros-na-pervichku-privel-k-povtoreniju-rekorda-po-chislu-dogovorov-dolevogo-uchastija-336277/ (дата обращения: 11.07.2025).
Таким образом, можно наглядно увидеть, что спрос на объекты недвижимости у населения всегда есть, это порождает также и судебные тяжбы как между гражданами и застройщиками, так и застройщиками и подрядными организациями. Однако ввиду экономических санкций, а также в связи с увеличением банковских процентных ставок Правительством Российской Федерации был принят ряд мер, защищающих застройщиков, например, неначисление пеней, неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства и предоставление отсрочек исполнений решений судов. Периоды моратория на взыскания денежных средств застройщиков действовали с 3 апреля 2020 г. по 31 декабря 2020 г., с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., с 18 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г., с 1 января 2025 г. по 30 июня 2025 г. и с 1 июля 2025 г. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" <3> было продлено уже до 31 декабря 2025 г.
--------------------------------
<3> Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" // СПС "КонсультантПлюс".
Многие авторы дают разные определения понимания договора участия в долевом строительстве, так, К.С. Кондратьева отмечает, что договор участия в долевом строительстве является видом гражданско-правового договора и его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других элементов <4>. Многие авторы предполагают квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор на выполнение работ, а также договор долевого участия называют независимым типом договора, который имеет свои квалификационные особенности: наличие специальных участников - девелопера и участника долевого строительства <5>. Мы же считаем, что верным было бы трактовать договор участия долевого строительства как договор соинвестирования, и нам близко понимание, что договор участия в долевом строительстве фактически является независимым типом договора.
--------------------------------
<4> Кондратьева К.С. К вопросу о квалификации договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости // Пятый Пермский международный конгресс ученых-юристов: материалы Международной научно-практической конференции (г. Пермь, 24 - 25 октября 2014 г.): сб. науч. статей / ответ. ред. О.А. Кузнецова. Пермь: Пермский государственный национальный исследовательский университет, 2014. С. 169 - 171.
<5> Колиева А.Э., Хачиев Г.Г., Колиева А.Э. Понятие и содержание договора долевого строительства и его правовая характеристика // Правоприменение. 2022. Т. 6. N 3. С. 252 - 261.
Следует отметить, что в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <6> были внесены изменения, а именно Госдума приняла Закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 г. использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов, при этом собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. Эта идея была в первую очередь предложена ввиду участившихся случаев злоупотребления со стороны строительно-технических экспертов. Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать участник долевого строительства в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
Кроме того, с 3 лет до одного года предложено сократить минимальный срок гарантии на отделку в квартирах. Однако больший срок гарантии застройщик сможет установить при желании.
Как можно увидеть, меры поддержки строительной отрасли достаточно обширные и часто претерпевают правки и изменения, однако в судебной практике часто допускаются ошибки относительно понимания как договоров участия в долевом строительстве, так и договоров купли-продажи недвижимости, поскольку суды в частых случаях воспринимают договор участия в долевом строительстве как разновидность сделки и, отказывая в тех или иных требованиях участника долевого строительства, ссылаются на действия Постановления Правительства Российской Федерации или на новые правки действующего федерального закона, однако должно учитываться, и вышестоящими судами неоднократно давались разъяснения, что положения вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 не применяются к договорам купли-продажи, таким образом, предоставление отсрочки исполнения решения суда является незаконным. Так, суд <7>, предоставляя отсрочку исполнения решения суда, сослался на то, что на момент вынесения судом решения действовали мораторные санкции в рамках действующего Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве" <8>, по своей сути, само Постановление Правительства Российской Федерации и указывает на действия именно в рамках участия в долевом строительстве, а не купли-продажи. Вышестоящие суды неоднократно указывали, что действие Постановления Правительства Российской Федерации не могут быть распространены на иные договоры, кроме как на договоры участия в долевом строительстве, и иное толкование недопустимо. Чаще суды отказывают в предоставлении отсрочки исполнения решения суда застройщикам, сославшись на то, что между сторонами был заключен договор купли-продажи и положения Постановления Правительства Российской Федерации на данные правоотношения не распространяются, ввиду чего суды приходят к выводу об отсутствии оснований для предоставления застройщику отсрочки.
--------------------------------
<7> Определение Видновского городского суда Московской области от 9 января 2025 г. по делу N 2-8544/25 // Архив Видновского городского суда Московской области.
<8> Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 // СПС "КонсультантПлюс".
Суды также отмечают, что в конкретно рассматриваемом споре объект недвижимости приобретался истцом по договору купли-продажи, а не по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем оснований для применения моратория по доводам ответчика суд не усмотрел <9>.
--------------------------------
<9> Решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2024 г. по делу N 2-12810/2024. URL:
https://sudact.ru/regular/doc/VfTt4mYIJS1d/ (дата обращения: 11.07.2025).
Однако часто бывают случаи, когда судебные приставы-исполнители приостанавливают исполнительное производства ввиду действия Постановления Правительства РФ относительно отсрочки исполнения решения суда для застройщиков, данное толкование также является неверным.
Так, судом бездействие судебного пристава-исполнителя было признано незаконным и указано, что нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае неприменимы, поскольку основанием для возникновения права собственности истца на квартиру явился не договор долевого участия, а договор купли-продажи. Следовательно, положения Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 также не подлежат применению к спорным правоотношениям. В этой связи судебным приставом-исполнителем незаконно не начислена неустойка за период после вынесения решения суда до момента фактического исполнения за определенный период <10>.
--------------------------------
<10> Решение Люберецкого городского суда Московской области от 8 апреля 2025 г. по делу N 2а-5654/2025. URL:
https://xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/89454876 (дата обращения: 11.07.2025).
Можно сделать однозначный вывод, что на сегодняшний день данные споры являются достаточно актуальными, законодательство в данной сфере активно меняется, и важно понимать, где грани, так, некоторые правоприменители поясняют, что, поскольку как договор участия в долевом строительстве, так и договор купли-продажи недвижимости носит одинаковый характер, который выражается в покупке недвижимости, то и действия Постановления Правительства также должны применяться одинаково. Однако данные суждения являются, на наш взгляд, не совсем верными, поскольку все-таки основное различие между данными договорами в том, что в одном случае объект еще находится на стадии постройки, а другой фактически построен, и в случае установления конкретных ограничений на взыскания требуются и конкретные разъяснения, поскольку как в постановлениях Правительства РФ, так и в федеральном законе указаны рамки договора участия в долевом строительстве, то обязательства должны распространяться и на договоры участия в долевом строительстве. На сегодняшний день не усматривается оснований отсрочки исполнения решения застройщиками в рамках договора купли-продажи, поскольку на данные правоотношения не распространяется действие Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", так как в указанном Постановлении прямо прописаны отношения по договорам участия в долевом строительстве.
Законодателю стоило бы дать более подробное уточнение в части действия Постановления Правительства РФ, а именно, что и договоры купли-продажи, заключенные непосредственно с застройщиком, также подпадают под действие вышеуказанного Постановления, тогда суждение "как договор участия в долевом строительстве, так и договор купли-продажи недвижимости носит одинаковый характер, который выражается в покупке недвижимости" приобретет понимание в рамках действующих мораторных ограничений в отношении застройщиков. Однако на сегодняшний день, поскольку таких ограничений законодателем не представлено, да и конкретных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не имеется, то и судебная практика должны быть однозначной.
Литература
1. Колиева А.Э. Понятие и содержание договора долевого строительства и его правовая характеристика / А.Э. Колиева, Г.Г. Хачиев, А.Э. Колиева // Правоприменение. 2022. Т. 6. N 3. С. 252 - 261.
2. Кондратьева К.С. К вопросу о квалификации договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости / К.С. Кондратьева // Пятый Пермский международный конгресс ученых-юристов: материалы Международной научно-практической конференции (г. Пермь, 24 - 25 октября 2014 г.): сборник научных статей / ответственный редактор О.А. Кузнецова. Пермь: Пермский государственный национальный исследовательский университет, 2014. С. 169 - 171.
