Письмо не есть блин нормативный АКТ!!!!!
Спорте с ФРС..один суд - далее будете так регить!
|
|
||
|
|
||
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИЗМЕНЕНИЙ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ: НАДО ЛИ И КАК
Автор Wzhik, 02 Sep 2003 23:35
Сообщений в теме: 175
#52
Отправлено 25 September 2006 - 18:54
есть договор аренды на срок менее года. К нему заключается допник на срок более года. Вопрос: требуется ли регистрация договора?
Для меня вопрос не однозначный, например по тому, что со слов судьи АС г.Москвы, в таком случае регистрация не требуется. Хотя с другой стороны, если читать п.2 ст. 651 ГК, регистрация все таки требуется.
Для меня вопрос не однозначный, например по тому, что со слов судьи АС г.Москвы, в таком случае регистрация не требуется. Хотя с другой стороны, если читать п.2 ст. 651 ГК, регистрация все таки требуется.
#53
Отправлено 25 September 2006 - 18:57
Да хитро ;-)
Т.е. заключаем договор на 11 мес. потом допником продлеваем на 20 лет, и вроде как рег. не надо.
Т.е. заключаем договор на 11 мес. потом допником продлеваем на 20 лет, и вроде как рег. не надо.
#54
-Ёрл-
Отправлено 25 September 2006 - 19:07
По своей природе дополнительное соглашение является частью договора. Оно регулирует условия договора.
Следовательно, в зависимости от формулировки, либо оно теряет силу с истечением срока действия договора, либо изменяет срок самого договора. В последнем случае регистрировать придётся, в первом этот срок не имеет смысла.
Следовательно, в зависимости от формулировки, либо оно теряет силу с истечением срока действия договора, либо изменяет срок самого договора. В последнем случае регистрировать придётся, в первом этот срок не имеет смысла.
#55
Отправлено 25 September 2006 - 19:46
а то, что договор уже считается заключенным роли не играет?
#56
ViRUS
-
- Ожидающие авторизации
- 2274 сообщений
вотвить низря ты себе такой ник выдумал..зараза и есть)(c)Alxhom
Отправлено 26 September 2006 - 14:35
Неоднозначно... Но ИМХО при рассмотрении в суде (особенно в ВАСе) будет решение о необходимости регистрации...
#59
Отправлено 26 September 2006 - 17:42
Alex4
А еще чем обусловлена неоднозначность? 
есть договор аренды на срок менее года. К нему заключается допник на срок более года. Вопрос: требуется ли регистрация договора?
Для меня вопрос не однозначный, например по тому, что со слов судьи АС г.Москвы, в таком случае регистрация не требуется.
А еще чем обусловлена неоднозначность? Гы... Прям так и написано? Продлить срок аренды более чем на год???допник о продлении срока аренды более чем на год
#60
ViRUS
-
- Ожидающие авторизации
- 2274 сообщений
вотвить низря ты себе такой ник выдумал..зараза и есть)(c)Alxhom
Отправлено 26 September 2006 - 17:58
Неоднозначность вытекает из следующей трактовки:
Регистрации подлежит договор на срок год и более. Без регистрации договор не заключен. Имеем допник на срок более года. В результате договор то уже заключен.
Правда это без учета правил о том, что изменение договора происходит в той же форме, которая предусмотрена для самого договора.
Регистрации подлежит договор на срок год и более. Без регистрации договор не заключен. Имеем допник на срок более года. В результате договор то уже заключен.
Правда это без учета правил о том, что изменение договора происходит в той же форме, которая предусмотрена для самого договора.
#62
-Гость-
Отправлено 26 September 2006 - 19:18
Ёлы-палы - такой простой вопрос! 
Берете практику ВАС по договорам аренды зданий и сооружений, и видите, что продление договора аренды Суд признает как заключение нового соглашения. Следовательно, придется регистрировать, ибо срок вашего допника больше года. ВАС не говорит прямо о том, что его надо регить, но он говорит прямо, что его не надо регить, когда продление меньше года! Так что ваш судья - лопух! Плохо читает документы своих боссов!
Берете практику ВАС по договорам аренды зданий и сооружений, и видите, что продление договора аренды Суд признает как заключение нового соглашения. Следовательно, придется регистрировать, ибо срок вашего допника больше года. ВАС не говорит прямо о том, что его надо регить, но он говорит прямо, что его не надо регить, когда продление меньше года! Так что ваш судья - лопух! Плохо читает документы своих боссов!
#63
Отправлено 26 September 2006 - 19:40
А Мосгорсуд вообще сам себе бос. Его имение авторитетней любых ВС и ВАСов, не говоря уж о ГПК и ГК 
#64
-uzi-
Отправлено 05 October 2006 - 02:38
Изучил поиском всё, что есть по данной теме, но на свой вопрос ответа не нашел.
Вопрос в следующем.
Имеется договор аренды земли.
Пунктом N договора установлено, что договор заключен на срок три года.
Соответственно, такой договор подлежит госрегистрации, что и было сделано.
Далее, до истечения срока действия договора было заключено доп. соглашение, в соответствии с которым стороны договорились:
"пункт N считать изложенным в следующей редакции:
"Договор заключен на неопределенный срок".
Согласно ГК РФ и позиции ВАС, а также суд. практики и разъяснений Мифина, МинЮста и ФНС РФ, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит госрегистрации.
Замечу, что в данном случае речь не идет о продлении или возобновлении договора, о которых толкует ВАС, а речь идет об изменении условий действующего договора путем заключения доп. соглашения.
Исходя из этого - подлежит ли госрегистрации дополнительное соглашение?
Вопрос в следующем.
Имеется договор аренды земли.
Пунктом N договора установлено, что договор заключен на срок три года.
Соответственно, такой договор подлежит госрегистрации, что и было сделано.
Далее, до истечения срока действия договора было заключено доп. соглашение, в соответствии с которым стороны договорились:
"пункт N считать изложенным в следующей редакции:
"Договор заключен на неопределенный срок".
Согласно ГК РФ и позиции ВАС, а также суд. практики и разъяснений Мифина, МинЮста и ФНС РФ, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит госрегистрации.
Замечу, что в данном случае речь не идет о продлении или возобновлении договора, о которых толкует ВАС, а речь идет об изменении условий действующего договора путем заключения доп. соглашения.
Исходя из этого - подлежит ли госрегистрации дополнительное соглашение?
#65
-uzi-
Отправлено 05 October 2006 - 10:54
Все молчат, тогда порассуждаю сам с собой.
Вот позиция ВАСи:
То есть, по этой логике, в нашем случае также нужно регистрировать доп. соглашение.
Однако, в том же письме ВАСи:
По этой логике, если сам договор не нуждается в регистрации, то и доп. соглашение не нуждается. Но здесь речь идет о возобновлении договора.
В нашем же случае договор первоначально был заключен на 3 года и нуждался в госрегистрации, и был зарегистрирован.
Следовательно, и доп. соглашение должно быть также зарегистрировано.
Однако, с другой стороны, доп. соглашение установило, что договор заключен на неопределенный срок.
Доп соглашение вступило в силу до истечения первоначального срока договора.
Следовательно, с момента вступления в силу доп. соглашения, сам договор считается заключенным на неопределенный срок, и не нуждается в госрегистрации. Поэтому и допсоглашение не нуждается в госрегистрации.
Два взаимоисключающих подхода.
Что делать-то?
Вот позиция ВАСи:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
/.../
12. Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.
/.../
Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным.
То есть, по этой логике, в нашем случае также нужно регистрировать доп. соглашение.
Однако, в том же письме ВАСи:
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
По этой логике, если сам договор не нуждается в регистрации, то и доп. соглашение не нуждается. Но здесь речь идет о возобновлении договора.
В нашем же случае договор первоначально был заключен на 3 года и нуждался в госрегистрации, и был зарегистрирован.
Следовательно, и доп. соглашение должно быть также зарегистрировано.
Однако, с другой стороны, доп. соглашение установило, что договор заключен на неопределенный срок.
Доп соглашение вступило в силу до истечения первоначального срока договора.
Следовательно, с момента вступления в силу доп. соглашения, сам договор считается заключенным на неопределенный срок, и не нуждается в госрегистрации. Поэтому и допсоглашение не нуждается в госрегистрации.
Два взаимоисключающих подхода.
Что делать-то?
#66
Отправлено 05 October 2006 - 11:15
Регистрировать такой допник надо. Зарегистрировав его вы снимите обременение в ЕГРП и будет у вас обычный договор заключенный на неопределенный срок.
#67
-uzi-
Отправлено 05 October 2006 - 11:21
Нет никакого обременения.
В свидетельстве так и сказано - обременений нет.
Если обременения имеются у арендодателя как собственника земли, то это его проблема и касается она не моего права аренды, а его права собственности.
Совсем другое право, другие правоустанавливающие документы, другое лицо, и другой порядок госрегистрации.
В свидетельстве так и сказано - обременений нет.
Если обременения имеются у арендодателя как собственника земли, то это его проблема и касается она не моего права аренды, а его права собственности.
Совсем другое право, другие правоустанавливающие документы, другое лицо, и другой порядок госрегистрации.
#68
-Гость-
Отправлено 05 October 2006 - 11:26
А как быть если первоначальный договор заключен на срок 5 лет, после истечения срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, соответственно договор считается возобновленным на неопределенный срок, значит здесь не нужно никаких доп соглашений составлять и тем более регистрировать?
#69
Отправлено 05 October 2006 - 11:44
Есть обременение земельного участка арендойНет никакого обременения.
В каком свидетельстве?В свидетельстве так и сказано - обременений нет.
Это конечно так, что вам как арендатру по боку чужие трудности.Если обременения имеются у арендодателя как собственника земли, то это его проблема и касается она не моего права аренды, а его права собственности.
Это вы об чем?Совсем другое право, другие правоустанавливающие документы, другое лицо, и другой порядок госрегистрации
Да.А как быть если первоначальный договор заключен на срок 5 лет, после истечения срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, соответственно договор считается возобновленным на неопределенный срок,
Доп соглашение здесь не нужно.значит здесь не нужно никаких доп соглашений составлять и тем более регистрировать?
#70
Отправлено 05 October 2006 - 12:05
Если обременения имеются у арендодателя как собственника земли, то это его проблема и касается она не моего права аренды, а его права собственности.
ИМХО, я бы на месте арендатора, т.к. предусмотрена подача такого соглашения на регистрацию одной из сторон, вообще бы не беспокоилась по этому поводу.. Дополнительное соглашение подписали с двух сторон, а уже арендодатель должен побеспокоиться о том, чтобы зарегистрировать его в ФРС и снять обременение в ЕГРП с своего земельного участка.Это конечно так, что вам как арендатру по боку чужие трудности.
#71
-uzi-
Отправлено 05 October 2006 - 13:38
Цитата
Нет никакого обременения.
Есть обременение земельного участка арендой
Есть обременение не участка, а права собственности.
Это проблемы арендодателя, но не арендатора.
Обременений права аренды у арендатора нет.
Цитата
В свидетельстве так и сказано - обременений нет.
В каком свидетельстве?
В свидетельстве о госрегистрации права (договора) аренды, имеющемся у арендатора.
Цитата
Совсем другое право, другие правоустанавливающие документы, другое лицо, и другой порядок госрегистрации
Это вы об чем?
Это о том, что право собственности арендодателя и право аренды арендатора - это разные вещи.
Дополнительное соглашение подписали с двух сторон, а уже арендодатель должен побеспокоиться о том, чтобы зарегистрировать его в ФРС и снять обременение в ЕГРП с своего земельного участка.
Согласен.
Но вопрос остается.
Подлежит ли госрегистрации доп. соглашение в свете толкований ВАСи (см. пост 2) ??
#72
Отправлено 05 October 2006 - 15:02
Есть обременение не участка, а права собственности.
тоже бред,Обременений права аренды у арендатора нет.
Это где-это, в каком регионе выдают свидетельства о регистрации права арендыВ свидетельстве о госрегистрации права (договора) аренды, имеющемся у арендатора.
И при чем здесь это? Ясен перец, что это разные вещи, но договор аренды обременяет собственность арендодателя.Это о том, что право собственности арендодателя и право аренды арендатора - это разные вещи.
Подлежит.Но вопрос остается.
Подлежит ли госрегистрации доп. соглашение в свете толкований ВАСи (см. пост 2) ??
#73
-uzi-
Отправлено 06 October 2006 - 03:11
Если Вы не в теме, и не в курсе что существуют и выдаются свидетельства государственного образца о праве аренды, которое у меня перед глазами, то дискутировать с Вами на таком уровне как:Обременений права аренды у арендатора нет.
тоже бред
В свидетельстве о госрегистрации права (договора) аренды, имеющемся у арендатора.
Это где-это, в каком регионе выдают свидетельства о регистрации права аренды?
я не вижу смысла и не собираюсь.Подлежит ли госрегистрации доп. соглашение в свете толкований ВАСи (см. пост 2) ??
Подлежит.
Засим считаю вопрос открытым и в рамках данного форума не разрешенным.
#74
-Гость-
Отправлено 06 October 2006 - 03:28
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 1998 года N 219
Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
73. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 1998 года N 219
Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
73. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.
#75
Отправлено 06 October 2006 - 12:08
Если вы так уверены в своей правоте, зачем здесь вопросы задавать.я не вижу смысла и не собираюсь.
Убеждайте себя сами дальше.
Вот и хорошо, сам с собой поговорилЗасим считаю вопрос открытым и в рамках данного форума не разрешенным.
Почитайте вот это:73. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
2. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Удостоверение гос регистрации путем выдачи свидетельства осуществляется только при регистрации возникновения прав, а также при регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Выше приведенная ст.26 предусматривает проведение гос. регистрации аренды посредством государственной регистрации договора аренды.
Если где-то выдают свидетельства о праве аренды это не значит, что это истина в последней инстанции. У нас много чего выдают.
А может быть это вы не в теме и путаете выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах со свидетельством?
