Договор аренды земли на срок более 1 года. Гос. регистрация произведена.
Согласно договору аренды КУГИ имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы путем направления уведомлений арендатору об изменении условий. Подлежат ли обязательной регистрации такие уведомления? Речь идет об уведомлениях об изменении ставки (в У.Е.), а не об изменениях курса У.Е.
|
|
||
|
|
||
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИЗМЕНЕНИЙ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ: НАДО ЛИ И КАК
Автор Wzhik, 02 Sep 2003 23:35
Сообщений в теме: 175
#2
-Nati-
Отправлено 03 September 2003 - 01:58
Помоему нужно читать договор аренды. Есть практика, где в договорах аренды указываетться арендная плата не в "цифровом" выражении, а в формуле типа, земельный налог по ставкам МО умножить на 10 кратную ставку и т.д. Тогда уведомление регистрировать не нужно. А если эта "ставка" меняет арендрую плату, то регистрировать нужно.
#3
Отправлено 03 September 2003 - 02:40
Речь идет об изменении коэффициентов в связи с изменениями методики расчета арендной платы
#5
Отправлено 03 September 2003 - 15:51
"Величина квартальной арендной платы за земельный участок, выраженная в условных едигицах (У.Е.) составляет 11111 У.Е."
Уведомление об изменении арендной платы:
"В соответствии с распоряжением губернатора СПб .... и на основании п. 3.6. договора уведомляю Вас, что:
1. Новая величина квартальной арендной платы ... с "__" ____ 2002 г. составляет 22222 У.Е."
Уведомление об изменении арендной платы:
"В соответствии с распоряжением губернатора СПб .... и на основании п. 3.6. договора уведомляю Вас, что:
1. Новая величина квартальной арендной платы ... с "__" ____ 2002 г. составляет 22222 У.Е."
#7
Отправлено 03 September 2003 - 16:13
Так с дополнительными соглашения все понятно - на это есть разъяснения ВАС. А вот как быть с правом КУГИ в одностороннем порядке изменять плату путем направления уведомлений (без доп. соглашений). По идее, вроде бы, тоже надо регистрировать такие уведомления.
#9
Отправлено 03 September 2003 - 18:31
Wzhik
Форма договора аренды земли - простая письменная. Закон не требует сотставления одного документа. Значит в силу ст. 434 ГК договор м.б. заключен путем обмена документами.
В вашем случае для изменения договора надо только соблюсти форму - есть оферта (письмо КУГИ), д.б. и акцепт - Ваше письмо в КУГИ.
С этими двумя документами вперед на регистрацию.
Форма договора аренды земли - простая письменная. Закон не требует сотставления одного документа. Значит в силу ст. 434 ГК договор м.б. заключен путем обмена документами.
В вашем случае для изменения договора надо только соблюсти форму - есть оферта (письмо КУГИ), д.б. и акцепт - Ваше письмо в КУГИ.
С этими двумя документами вперед на регистрацию.
#10
Отправлено 03 September 2003 - 19:38
mnatsa, я согласен с Вами об обмене документами для заключения договора (только как теоретик); но применительная практика однозначно применяет нормы об аренде зданий к аренде нежилых помещений, а в силу ст. 651 - только путем составления одного документа. Но для случая, приведенного
Wzhik
можно привести следующую эталонную (для СПб по крайней мере) практику:
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 апреля 2003 г. N А56-29734/02
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Матлиной Е.О., судей Грачевой И.Л., Шпачевой Т.В., при участии от ФГУП "ИПК "Лениздат" Гавриловой Ю.В. (доверенность от 07.02.2003 N 9014), от КУГИ Санкт-Петербурга Косоротовой Е.В. (доверенность от 23.08.2002 N 5072-42), от ГУЮ "Городское бюро регистрации права на недвижимость" Степановой Ю.В. (доверенность от 04.01.2003 N 10),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФГУП "ИПК" "Лениздат" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2003 по делу N А56-29734/02 (судья Пасько О.В.),
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Издательско-полиграфический комплекс "Лениздат" (далее - ФГУП "ИПК "Лениздат") обратилось в арбитражный суд, с учетом уточнения требований, с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГУЮ "ГБР") о признании недействительной регистрации от 26.10.2001 N 78-01-222/2001-471 изменений относительно величины и порядка расчета арендной платы к договору аренды N 13-ЗД-00627 от 11.04.96 земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варфоломеевская улица 6.
Решением суда от 21.01.2003 в иске отказано.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе ее податель просит решение от 21.01.2003 отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В судебном заседании представитель ФГУП "ИПК "Лениздат" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе; представители КУГИ и ГУЮ "ГБР" указали, что считают обжалуемый судебный акт правомерным.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ и ФГУП "ИПК "Лениздат" заключили договор от 11.04.96 N 13-ЗД-00627 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варфоломеевская улица, дом 6, который был зарегистрирован 16.08.96 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.
Пунктом 3.6 указанного договора аренды предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.
На основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.2001 N 269-р "О внесении изменений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р", которым изменена действующая методика определения арендной платы за земельные участки, КУГИ утверждено распоряжение от 05.04.2001 N 497-р "О порядке применения методики определения арендной платы за земельные участки".
Пунктом 2.2 указанного распоряжения КУГИ было предписано в срок до 24.06.2001 произвести перерасчет арендной платы в соответствии с утвержденной методикой по действующим договорам аренды земельных участков, предусматривающим ежемесячное внесение арендной платы.
КУГИ Санкт-Петербурга направило ФГУП "ИПК "Лениздат" уведомление от 20.06.2001 N 667/85 об изменении в одностороннем порядке арендной платы за земельный участок, в соответствии с которым величина арендной платы с 01.07.2001 составила 11 278,999 условных единицы в квартал.
На основании заявления КУГИ от 18.10.2001 N 1034 и уведомления об изменении размера арендной платы от 20.06.2001 ГУЮ "ГБР" произвело 26.10.2001 регистрацию изменений величины и порядка расчета арендной платы к договору аренды от 11.04.96 N 13-ЗД-00627 за N 78-01-222/2001-471.
Суд кассационной инстанции считает довод подателя кассационной жалобы о том, что КУГИ необоснованно изменил величину арендной платы за земельные участки, несостоятельным, так как указанные изменения были внесены на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.2001 N 269-р.
В соответствии со статьей 452 названного кодекса изменения, которые вносятся в договор, совершаются в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную ссылку подателя кассационной жалобы на необходимость при государственной регистрации изменений, внесенных в договор аренды земельного участка, подачи заявлений всеми участниками сделки.
Согласно положениям статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что сведения о нарушении порядка государственной регистрации уведомления о внесении изменении в договор аренды в материалах дела не представлены, вывод суда об отказе в иске кассационная инстанция считает правильным и, не усматривая при принятии судом обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального либо процессуального права, не находит оснований для его отмены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2003 по делу N А56-29734/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Издательско-полиграфический комплекс "Лениздат" - без удовлетворения.
Председательствующий Е.О.Матлина
Судьи И.Л.Грачева
Т.В.Шпачева
Wzhik
можно привести следующую эталонную (для СПб по крайней мере) практику:
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 апреля 2003 г. N А56-29734/02
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Матлиной Е.О., судей Грачевой И.Л., Шпачевой Т.В., при участии от ФГУП "ИПК "Лениздат" Гавриловой Ю.В. (доверенность от 07.02.2003 N 9014), от КУГИ Санкт-Петербурга Косоротовой Е.В. (доверенность от 23.08.2002 N 5072-42), от ГУЮ "Городское бюро регистрации права на недвижимость" Степановой Ю.В. (доверенность от 04.01.2003 N 10),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФГУП "ИПК" "Лениздат" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2003 по делу N А56-29734/02 (судья Пасько О.В.),
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Издательско-полиграфический комплекс "Лениздат" (далее - ФГУП "ИПК "Лениздат") обратилось в арбитражный суд, с учетом уточнения требований, с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГУЮ "ГБР") о признании недействительной регистрации от 26.10.2001 N 78-01-222/2001-471 изменений относительно величины и порядка расчета арендной платы к договору аренды N 13-ЗД-00627 от 11.04.96 земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варфоломеевская улица 6.
Решением суда от 21.01.2003 в иске отказано.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе ее податель просит решение от 21.01.2003 отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В судебном заседании представитель ФГУП "ИПК "Лениздат" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе; представители КУГИ и ГУЮ "ГБР" указали, что считают обжалуемый судебный акт правомерным.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ и ФГУП "ИПК "Лениздат" заключили договор от 11.04.96 N 13-ЗД-00627 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варфоломеевская улица, дом 6, который был зарегистрирован 16.08.96 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.
Пунктом 3.6 указанного договора аренды предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.
На основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.2001 N 269-р "О внесении изменений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р", которым изменена действующая методика определения арендной платы за земельные участки, КУГИ утверждено распоряжение от 05.04.2001 N 497-р "О порядке применения методики определения арендной платы за земельные участки".
Пунктом 2.2 указанного распоряжения КУГИ было предписано в срок до 24.06.2001 произвести перерасчет арендной платы в соответствии с утвержденной методикой по действующим договорам аренды земельных участков, предусматривающим ежемесячное внесение арендной платы.
КУГИ Санкт-Петербурга направило ФГУП "ИПК "Лениздат" уведомление от 20.06.2001 N 667/85 об изменении в одностороннем порядке арендной платы за земельный участок, в соответствии с которым величина арендной платы с 01.07.2001 составила 11 278,999 условных единицы в квартал.
На основании заявления КУГИ от 18.10.2001 N 1034 и уведомления об изменении размера арендной платы от 20.06.2001 ГУЮ "ГБР" произвело 26.10.2001 регистрацию изменений величины и порядка расчета арендной платы к договору аренды от 11.04.96 N 13-ЗД-00627 за N 78-01-222/2001-471.
Суд кассационной инстанции считает довод подателя кассационной жалобы о том, что КУГИ необоснованно изменил величину арендной платы за земельные участки, несостоятельным, так как указанные изменения были внесены на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.2001 N 269-р.
В соответствии со статьей 452 названного кодекса изменения, которые вносятся в договор, совершаются в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную ссылку подателя кассационной жалобы на необходимость при государственной регистрации изменений, внесенных в договор аренды земельного участка, подачи заявлений всеми участниками сделки.
Согласно положениям статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что сведения о нарушении порядка государственной регистрации уведомления о внесении изменении в договор аренды в материалах дела не представлены, вывод суда об отказе в иске кассационная инстанция считает правильным и, не усматривая при принятии судом обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального либо процессуального права, не находит оснований для его отмены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2003 по делу N А56-29734/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Издательско-полиграфический комплекс "Лениздат" - без удовлетворения.
Председательствующий Е.О.Матлина
Судьи И.Л.Грачева
Т.В.Шпачева
#12
Отправлено 03 September 2003 - 22:00
Axel, никто не оспаривает возможность регистрации изменений на основании односторонних уведомлений.
Вопрос звучал так:
И есть ли такая практика?
Вопрос звучал так:
А значит, можно ли ссылаться в случае отсутствия такой регистрации на ничтожность изменений, произведенных на основании таких уведомлений?Подлежат ли обязательной регистрации такие уведомления?
И есть ли такая практика?
#13
-Nati-
Отправлено 03 September 2003 - 22:26
А если прочитать сам договор аренды? Я видела примерно такой и в договоре было указана, что изменение методики расчета доводиться до арендодателя в форме одностороннего письменного уведомления и подлежит регистрации.
А вообще все ответы ищите в самом договора аренды
А вообще все ответы ищите в самом договора аренды
#14
Отправлено 04 September 2003 - 13:51
Уведомления нет, а вот любые изменения в данном случае, помоему, подлежат государственной регистрации. Вне зависимости от того в каком порядке они делаются (одностороннем или согласованном).
ст. 452 ГК однозначно говорит, что изменения должны осуществляться в той же форме, что и договор если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.
Договор аренды недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Что касается второй части формулировки - если иное не вытекает из договора и о.д.о. . То по моему в данном случае это формулировка некорректна. Положения договора не могут противоречить действующему законодательству, следовательно мы не можем заложить в договор положение о том, что его изменения осуществляются в иной форме, чем это установлено ГК.
Кстати - а изменение курса у.е. в данном случае будет изменением договора или нет? Ведь фактически размер арендной платы меняется. У меня почему то есть сомнения, что будет, а следовательно и оно должно подлежать регистрации, хотя может это уже и слишком радикально.
ст. 452 ГК однозначно говорит, что изменения должны осуществляться в той же форме, что и договор если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.
Договор аренды недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Что касается второй части формулировки - если иное не вытекает из договора и о.д.о. . То по моему в данном случае это формулировка некорректна. Положения договора не могут противоречить действующему законодательству, следовательно мы не можем заложить в договор положение о том, что его изменения осуществляются в иной форме, чем это установлено ГК.
Кстати - а изменение курса у.е. в данном случае будет изменением договора или нет? Ведь фактически размер арендной платы меняется. У меня почему то есть сомнения, что будет, а следовательно и оно должно подлежать регистрации, хотя может это уже и слишком радикально.
#15
Отправлено 04 September 2003 - 14:14
Ну и к выше сказаному письмо ВАС от 16.02.2001 п.9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Изменение в одностороннем порядке возможно только в двух случаях: указанных законом или соглашением сторон. В данном случае такая возможность предусморенна договором. Следовательно мы говорим об изменении договора на основании соглашение сторон.
Но а вообще, если честно, я считаю, что одностороннее изменение договора на основании положений закрепленных в самом договоре исходя из буквы закона НЕВОЗМОЖНО.
Изменение в одностороннем порядке возможно только в двух случаях: указанных законом или соглашением сторон. В данном случае такая возможность предусморенна договором. Следовательно мы говорим об изменении договора на основании соглашение сторон.
Но а вообще, если честно, я считаю, что одностороннее изменение договора на основании положений закрепленных в самом договоре исходя из буквы закона НЕВОЗМОЖНО.
#16
Отправлено 04 September 2003 - 14:38
Практика ВАС и ФАС СЗО такова - в случае определения платы в у.е. изменение курса У.Е. не является изменением договора, поскольку не влечет изменение механизма определения арендной платы в У.Е.Кстати - а изменение курса у.е. в данном случае будет изменением договора или нет?
#17
Отправлено 04 September 2003 - 16:07
Wzhik
возможно ФАС не корректно формулировал свои аргументы, но речь однозначно идет о регистрации уведомлений, регистрация обременения уже произведена (при первичной регистрации договора аренды).Axel, никто не оспаривает возможность регистрации изменений на основании односторонних уведомлений.
#18
Отправлено 21 July 2004 - 15:53
Заключён ддолгосрочный договор аренды недвижимости (нежилого помещения). Он подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента завершения такой регистрации. А что делать, если впоследствии в договор вносятся изменения и дополнения? Подлежат ли они также госрегистрации (либо сами изменения, либо договор в новой редакции)? Ведь ГК РФ говорит, что изменение договора производится в той же форме, что и договор, а госрегистрация, как известно, не является формой договора
#21
Отправлено 27 July 2004 - 15:16
Да, точно, вот я и сам нашёл:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Обзор
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"
9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Добавлено @ [mergetime]1090920248[/mergetime]
Или вот ещё:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 октября 2002 г. N КГ-А40/6755-02
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца: Коломиец Н.В., дов. от 22.05.2002 N 18-юр/183, Калашников Н.А., дов. от 06.02.2002 N 18-юр/82; от ответчика: Погребная И.В., дов. от 14.06.2002 N ЗЗ-и-10547/2,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - Москомзема, на решение от 14 июня 2002 г. и постановление от 9 августа 2002 г.
по делу N А40-15791/02-7-177
Арбитражного суда города Москвы
по иску ФГУП УФПС города Москвы о признании недействительным дополнительного соглашения к Москомзему,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие управления федеральной почтовой связи города Москвы (ФГУП УФПС города Москвы) "Московский почтамт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (Москомзем) о признании недействительным дополнительного соглашения к договору от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 14.06.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.08.2002, в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным.
Не согласившись с решением и постановлением, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов, как принятых с нарушением норм материального права, и принятии нового решения об отказе в иске по основанию законности оспариваемого истцом соглашения.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Отзыв на жалобу истцом не представлен.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя доводы жалобы поддержала, представители истца возражали против удовлетворения жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции находит жалобу обоснованной, и подлежащей удовлетворению, а решение и постановление - отмене, в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка площадью 10554 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Подольских курсантов, вл. 28.
Соглашением от 21.12.99, оспариваемым истцом, стороны расторгли указанный договор.
Полагая, что Соглашение не вступило в законную силу в связи с отсутствием его государственной регистрации, ФГУП УФПС "Московский почтамт" обратилось в суд с иском о признании его недействительным (ничтожным).
Отказывая в иске, суд первой и апелляционной инстанции указал, что в соответствии со статьей 4 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем соглашение о расторжении договора ввиду отсутствия его государственной регистрации является незаключенным, а договор от 10.02.94 N М-05-000425 - действующим.
При этом суд сослался на статьи 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, выводы суда первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным при рассмотрении спора, судом не применены нормы права, подлежащие применению.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента его вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанный договор аренды заключен сторонами до вступления в силу Закона.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку договор аренды был заключен до принятия Закона, он в силу закона не подлежал государственной регистрации.
Учитывая, что Соглашение от 21.12.99 является составной частью договора аренды от 10.02.94 N М-05-000425, его государственная регистрация не требовалась.
При таких обстоятельствах, отказ в иске со ссылкой на незаключенность Соглашения о расторжении договора является неправомерным, в связи с чем решение и постановление являются незаконными и подлежат отмене.
Основания для удовлетворения иска о признании Соглашения недействительным (ничтожным) по причине отсутствия государственной регистрации также отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 14.06.2002 и постановление от 09.08.2002 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15791/02-7-177 отменить.
В иске отказать.
Правда, суд исходил из того, что госрегистрация является формой сделки. На самом деле, это не форма сделки. Хотя суды до сих пор выносят противоречивые решения, зачастую указывая пусть и не в резолютивной, а в описательной части решения на то, что госрегистрация является и формой сделки, и не формой сделки
Добавлено @ [mergetime]1090920319[/mergetime]
Или вот ещё:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 октября 2002 г. N КГ-А40/6755-02
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца: Коломиец Н.В., дов. от 22.05.2002 N 18-юр/183, Калашников Н.А., дов. от 06.02.2002 N 18-юр/82; от ответчика: Погребная И.В., дов. от 14.06.2002 N ЗЗ-и-10547/2,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - Москомзема, на решение от 14 июня 2002 г. и постановление от 9 августа 2002 г.
по делу N А40-15791/02-7-177
Арбитражного суда города Москвы
по иску ФГУП УФПС города Москвы о признании недействительным дополнительного соглашения к Москомзему,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие управления федеральной почтовой связи города Москвы (ФГУП УФПС города Москвы) "Московский почтамт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (Москомзем) о признании недействительным дополнительного соглашения к договору от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 14.06.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.08.2002, в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным.
Не согласившись с решением и постановлением, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов, как принятых с нарушением норм материального права, и принятии нового решения об отказе в иске по основанию законности оспариваемого истцом соглашения.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Отзыв на жалобу истцом не представлен.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя доводы жалобы поддержала, представители истца возражали против удовлетворения жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции находит жалобу обоснованной, и подлежащей удовлетворению, а решение и постановление - отмене, в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка площадью 10554 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Подольских курсантов, вл. 28.
Соглашением от 21.12.99, оспариваемым истцом, стороны расторгли указанный договор.
Полагая, что Соглашение не вступило в законную силу в связи с отсутствием его государственной регистрации, ФГУП УФПС "Московский почтамт" обратилось в суд с иском о признании его недействительным (ничтожным).
Отказывая в иске, суд первой и апелляционной инстанции указал, что в соответствии со статьей 4 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем соглашение о расторжении договора ввиду отсутствия его государственной регистрации является незаключенным, а договор от 10.02.94 N М-05-000425 - действующим.
При этом суд сослался на статьи 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, выводы суда первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным при рассмотрении спора, судом не применены нормы права, подлежащие применению.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента его вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанный договор аренды заключен сторонами до вступления в силу Закона.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку договор аренды был заключен до принятия Закона, он в силу закона не подлежал государственной регистрации.
Учитывая, что Соглашение от 21.12.99 является составной частью договора аренды от 10.02.94 N М-05-000425, его государственная регистрация не требовалась.
При таких обстоятельствах, отказ в иске со ссылкой на незаключенность Соглашения о расторжении договора является неправомерным, в связи с чем решение и постановление являются незаконными и подлежат отмене.
Основания для удовлетворения иска о признании Соглашения недействительным (ничтожным) по причине отсутствия государственной регистрации также отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 14.06.2002 и постановление от 09.08.2002 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15791/02-7-177 отменить.
В иске отказать.
Правда, суд исходил из того, что госрегистрация является формой сделки. На самом деле, это не форма сделки. Хотя суды до сих пор выносят противоречивые решения, зачастую указывая пусть и не в резолютивной, а в описательной части решения на то, что госрегистрация является и формой сделки, и не формой сделки
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Обзор
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"
9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Добавлено @ [mergetime]1090920248[/mergetime]
Или вот ещё:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 октября 2002 г. N КГ-А40/6755-02
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца: Коломиец Н.В., дов. от 22.05.2002 N 18-юр/183, Калашников Н.А., дов. от 06.02.2002 N 18-юр/82; от ответчика: Погребная И.В., дов. от 14.06.2002 N ЗЗ-и-10547/2,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - Москомзема, на решение от 14 июня 2002 г. и постановление от 9 августа 2002 г.
по делу N А40-15791/02-7-177
Арбитражного суда города Москвы
по иску ФГУП УФПС города Москвы о признании недействительным дополнительного соглашения к Москомзему,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие управления федеральной почтовой связи города Москвы (ФГУП УФПС города Москвы) "Московский почтамт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (Москомзем) о признании недействительным дополнительного соглашения к договору от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 14.06.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.08.2002, в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным.
Не согласившись с решением и постановлением, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов, как принятых с нарушением норм материального права, и принятии нового решения об отказе в иске по основанию законности оспариваемого истцом соглашения.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Отзыв на жалобу истцом не представлен.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя доводы жалобы поддержала, представители истца возражали против удовлетворения жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции находит жалобу обоснованной, и подлежащей удовлетворению, а решение и постановление - отмене, в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка площадью 10554 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Подольских курсантов, вл. 28.
Соглашением от 21.12.99, оспариваемым истцом, стороны расторгли указанный договор.
Полагая, что Соглашение не вступило в законную силу в связи с отсутствием его государственной регистрации, ФГУП УФПС "Московский почтамт" обратилось в суд с иском о признании его недействительным (ничтожным).
Отказывая в иске, суд первой и апелляционной инстанции указал, что в соответствии со статьей 4 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем соглашение о расторжении договора ввиду отсутствия его государственной регистрации является незаключенным, а договор от 10.02.94 N М-05-000425 - действующим.
При этом суд сослался на статьи 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, выводы суда первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным при рассмотрении спора, судом не применены нормы права, подлежащие применению.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента его вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанный договор аренды заключен сторонами до вступления в силу Закона.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку договор аренды был заключен до принятия Закона, он в силу закона не подлежал государственной регистрации.
Учитывая, что Соглашение от 21.12.99 является составной частью договора аренды от 10.02.94 N М-05-000425, его государственная регистрация не требовалась.
При таких обстоятельствах, отказ в иске со ссылкой на незаключенность Соглашения о расторжении договора является неправомерным, в связи с чем решение и постановление являются незаконными и подлежат отмене.
Основания для удовлетворения иска о признании Соглашения недействительным (ничтожным) по причине отсутствия государственной регистрации также отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 14.06.2002 и постановление от 09.08.2002 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15791/02-7-177 отменить.
В иске отказать.
Правда, суд исходил из того, что госрегистрация является формой сделки. На самом деле, это не форма сделки. Хотя суды до сих пор выносят противоречивые решения, зачастую указывая пусть и не в резолютивной, а в описательной части решения на то, что госрегистрация является и формой сделки, и не формой сделки
Добавлено @ [mergetime]1090920319[/mergetime]
Или вот ещё:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 октября 2002 г. N КГ-А40/6755-02
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца: Коломиец Н.В., дов. от 22.05.2002 N 18-юр/183, Калашников Н.А., дов. от 06.02.2002 N 18-юр/82; от ответчика: Погребная И.В., дов. от 14.06.2002 N ЗЗ-и-10547/2,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - Москомзема, на решение от 14 июня 2002 г. и постановление от 9 августа 2002 г.
по делу N А40-15791/02-7-177
Арбитражного суда города Москвы
по иску ФГУП УФПС города Москвы о признании недействительным дополнительного соглашения к Москомзему,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие управления федеральной почтовой связи города Москвы (ФГУП УФПС города Москвы) "Московский почтамт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (Москомзем) о признании недействительным дополнительного соглашения к договору от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 14.06.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.08.2002, в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным.
Не согласившись с решением и постановлением, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов, как принятых с нарушением норм материального права, и принятии нового решения об отказе в иске по основанию законности оспариваемого истцом соглашения.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Отзыв на жалобу истцом не представлен.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя доводы жалобы поддержала, представители истца возражали против удовлетворения жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции находит жалобу обоснованной, и подлежащей удовлетворению, а решение и постановление - отмене, в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор от 10.02.94 N М-05-000425 на аренду земельного участка площадью 10554 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Подольских курсантов, вл. 28.
Соглашением от 21.12.99, оспариваемым истцом, стороны расторгли указанный договор.
Полагая, что Соглашение не вступило в законную силу в связи с отсутствием его государственной регистрации, ФГУП УФПС "Московский почтамт" обратилось в суд с иском о признании его недействительным (ничтожным).
Отказывая в иске, суд первой и апелляционной инстанции указал, что в соответствии со статьей 4 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем соглашение о расторжении договора ввиду отсутствия его государственной регистрации является незаключенным, а договор от 10.02.94 N М-05-000425 - действующим.
При этом суд сослался на статьи 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, выводы суда первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным при рассмотрении спора, судом не применены нормы права, подлежащие применению.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента его вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанный договор аренды заключен сторонами до вступления в силу Закона.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку договор аренды был заключен до принятия Закона, он в силу закона не подлежал государственной регистрации.
Учитывая, что Соглашение от 21.12.99 является составной частью договора аренды от 10.02.94 N М-05-000425, его государственная регистрация не требовалась.
При таких обстоятельствах, отказ в иске со ссылкой на незаключенность Соглашения о расторжении договора является неправомерным, в связи с чем решение и постановление являются незаконными и подлежат отмене.
Основания для удовлетворения иска о признании Соглашения недействительным (ничтожным) по причине отсутствия государственной регистрации также отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 14.06.2002 и постановление от 09.08.2002 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15791/02-7-177 отменить.
В иске отказать.
Правда, суд исходил из того, что госрегистрация является формой сделки. На самом деле, это не форма сделки. Хотя суды до сих пор выносят противоречивые решения, зачастую указывая пусть и не в резолютивной, а в описательной части решения на то, что госрегистрация является и формой сделки, и не формой сделки
#22
--Nata--
Отправлено 17 August 2005 - 09:29
Надо ли регистрировать в юстиции доп.соглашение к договору аренды?
И еще подскажите плизз арендная плата может ли начисляться не с момента подписания акта приема-передачи помещения, а с момента регистрации в юстиции? Хотим сделать доп, что арендная плата начинает начисляться с момента окончания ремонта помещения (ремонт закончился как раз в момент регистрации).
И еще подскажите плизз арендная плата может ли начисляться не с момента подписания акта приема-передачи помещения, а с момента регистрации в юстиции? Хотим сделать доп, что арендная плата начинает начисляться с момента окончания ремонта помещения (ремонт закончился как раз в момент регистрации).
#23
Отправлено 17 August 2005 - 11:37
Nata, Ваши вопросы обсуждались неоднократно, пользуйтесь поиском. Или почитайте Информационное письмо Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Информационное письмо Президиума ВАС РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Информационное письмо Президиума ВАС РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
#24
Отправлено 17 August 2005 - 11:45
-Nata-
если тезисно, то ваш допник регить нужно, а момент начала оплаты перенсти на момент регистрации нельзя, т.к. договор реальный и вы должны платить с момента фактического получения помещения в пользование, то бишь с момента подписания акта его приемки. То, что вы там будете делать ремонт , арендодателя касаться не должно.
если тезисно, то ваш допник регить нужно, а момент начала оплаты перенсти на момент регистрации нельзя, т.к. договор реальный и вы должны платить с момента фактического получения помещения в пользование, то бишь с момента подписания акта его приемки. То, что вы там будете делать ремонт , арендодателя касаться не должно.
