Сообщений в теме: 83

[Ludmila]

Чуть позже напишу. Мои тут решили, что если я 16 лет назад смотрела два договора лизинга, то запросто разберусь в госконтракте, предусматривающем лизинг.

[Ludmila]

Вот примерно такая разница...

Прикрепленные файлы

•  Сравнение недействительности и прекращения залога права.docx   12К   232 скачиваний

[Jazzanova]

Людмила спасибо за информацию.
По квалификации ДДУ соображения следующие:
если залог права аренды земли будет оспорен в судебном порядке, то всякая ддушка также должна быть оспорена в судебном порядке, иначе она действительна, так как в период, когда заключалась сделка право аренды имело силу. Насыпайте альтернативные позиции, если у кого есть что

Сообщение отредактировал Jazzanova: 02 October 2013 - 13:21

[Ludmila]

если залог права аренды земли будет оспорен в судебном порядке, то всякая ддушка также должна быть оспорена в судебном порядке, иначе она действительна, так как в период, когда заключалась сделка право аренды имело силу. Насыпайте альтернативные позиции, если у кого есть что

Мне сдаётся, что тут другой критерий. Если договор аренды ничтожен, то теоретически могут быть ничтожны и ДДУ. Однако такой подход представляется не порочным.
А если договор аренды оспорим, то ДДУ очень даже действительны.

[Jazzanova]

да, про ничтожные сделки даже не говорю, очевидно, что при исходной ничтожности права аренды ничтожны и ДДУ
меня интересовали случаи оспаривания договора аренды по суду

[Ludmila]

Отправлено Сегодня, 14:53 да, про ничтожные сделки даже не говорю, очевидно, что при исходной ничтожности права аренды ничтожны и ДДУ

Позволю себе не согласиться. Поясню чуть позже.

[Ludmila]

Теперь поясняю.
Если заниматься буквальным толкованием, то ДДУ, заключённые до 01.09.2013 г., должны признаваться ничтожными. После 01.09.2013 г. - отдельный разговор, так что пока речь буду вести о ранее заключённых договорах.
Но если задаться целью разобраться в вопросе поглубже, всё окажется не так просто и очевидно.
В 214-ФЗ упомянуты два случая, когда сделка может быть признана недействительной только по иску дольщика: это привлечение средств по договорам, не упомянутым в 214-ФЗ, и недостатки в проектной декларации.
Казалось бы, в этих случаях как раз и надо было бы говорить о ничтожности сделок - нарушения закона очевидны, и дольщик относительно добровольно и относительно осознанно заключает сделку, противоречащую закону.
Почему тогда законодатель прямо устанавливает, что сделка в указанных случаях может быть признана недействительной только по иску дольщика?
Думается, что тому есть две причины:
1) защита слабой стороны;
2) застройщик не должен извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения. А выгоду в случае признания ДДУ недействительной сделкой он извлекает.

Теперь рассмотрим, чем отличается ситуация с ничтожностью договора аренды земельного участка от описанных ситуаций.
Да, в общем-то, только одним: если в указанных выше ситуациях дольщик может знать о нарушении закона застройщиком, то в случае ничтожности договора аренды дольщику даже при должной степени заботливости и осмотрительности выявить весьма проблематично: мало того, что для этого необходимо либо самому обладать необходимыми познаниями или нанять юриста, так ещё и даже при юр. экспертизе выявить риск признания договора аренды недействительной сделкой весьма проблематично. Это же надо выяснить, рассчитана ли арендная плата в соответствии с законодательством, не было ли других заявок и т.д. Откуда физик может узнать, были ли другие заявки?
В остальном ситуация с недействительностью права аренды один в один копирует вышеуказанные случаи: стороны всё те же: сильная сторона - застройщик и слабая сторона - дольщик; точно так же нарушение закона допущено застройщиком; точно так же при признании сделки недействительной застройщик из своего недобросовестного поведения извлекает выгоду... Так почему в этом случае подход должен быть иным?

Что должно происходить, по моему мнению, при недействительности договора аренды, в т.ч. при его ничтожности.
В любом случае право аренды не сохраняется, и права и обязанности по ДДУ к новому застройщику не переходят. А вот что происходит дальше, я пока до конца не решила. По всей видимости, обязательства застройщика по строительству и передаче дольщикам объектов прекращаются невозможностью исполнения, а взамен у дольщиков возникает право требовать от застройщика возврата денег со всеми вытекающими отсюда правами (на получение неустоек, в случае банкротства - на получение денежных сумм, причитающихся в процессе банкротства застройщика и т.д.).

[Jazzanova]

Ключевой вопрос в данном случае, полагаю - вправе ли застройщик заключать ДДУ при отсутствии факта ипотеки права аренды?
Невозможность исполнения - кстати интересный вариант.
С другой стороны с точки зрения доктрины крайне сомнительно, что недействительность способа обеспечения исполнения обязательств влечет недействительность обеспечиваемых обязательств. Может Вы знаете какие то примеры, аналоги?

[Ludmila]

Ключевой вопрос в данном случае, полагаю - вправе ли застройщик заключать ДДУ при отсутствии факта ипотеки права аренды?

Не вправе. Вопрос только в том, какие последствия и для кого это влечёт. На мой взгляд, это не должно влечь недействительности ДДУ. Наложение на застройщика штрафа за незаконное привлечение средств - должно, возникновение обязательств по возврату дольщика денежных средств и уплате неустоек и прочих платежей - должно, а вот недействительности ДДУ влечь не должно.

С другой стороны с точки зрения доктрины крайне сомнительно, что недействительность способа обеспечения исполнения обязательств влечет недействительность обеспечиваемых обязательств. Может Вы знаете какие то примеры, аналоги?

А ДДУ ставновятся недействительными не из-за недействительности ипотеки в силу закона. Они становятся недействительными (если ообще можно говорить об их недействительности) из-за недействительности договора аренды. И недействительность договора аренды влечёт недействительность как ДДУ (опять-таки: если считать их недействительнвми) и недействительность ипотеки в силу закона.

Вась, и чего ты ко мне на Вы начал обращаться?

[Jazzanova]

Ну я обращаюсь к неограниченному кругу пипл, но по ходу тему только мы обсуждаем -))
Для чего нужно право аренды на землю?
1) для получения РНС
2) для заключения ДДУ
3) для привлечение долевых инвестиций
4) для исполнения ДДУ со стороны застройщика (строительство и ввод в эксплуатацию здания, передача помещения инвестору).
Если три первых пункта выполнены и договор аренды земли признан недействительным после этого что тогда. Очевидно, что невозможность исполнения в данном случае неприменима, так как по недействительной сделке обязательства не возникают, соответственно и не могут прекращаться таким способом.
Если же принять твою сторону, то при отсутствии прав на землю застройщик не сможет выполнить четвертый пункт, допустим, как ты говоришь, обязательства прекратились невозможностью исполнения. Что дальше? А ничего. Средства подвисли у застройщика, особого смысла в таком толковании нет ни для одной из сторон сделки. При недействительности же застройщик возвращает инвесторам в порядке реституции деньги.
Судьба ОНС при этом еще более интересна, в частности случай, когда застройщик зарегистрировал ипотеку на ОНС в пользу долевых инвесторов. Здесь вообще совсем какой то жесткий юридический тупик. Что является следствием слабой юридеской проработки закона его разработчиками.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 02 October 2013 - 17:07

[Ludmila]

Очевидно, что невозможность исполнения в данном случае неприменима, так как по недействительной сделке обязательства не возникают, соответственно и не могут прекращаться таким способом.

Вась, мне кажется, ты путаешь причину и следствие. Сначала надо определить, что со сделкой. Если ДДУ недействителен, то о невозможности исполнения, конечно, говорить не приходится. Если ДДУ действителен, то обязательства по строительству и передаче объекта прекращаются невозможностью исполнения.

Если же принять твою сторону, то при отсутствии прав на землю застройщик не сможет выполнить четвертый пункт, допустим, как ты говоришь, обязательства прекратились невозможностью исполнения. Что дальше? А ничего. Средства подвисли у застройщика, особого смысла в таком толковании нет ни для одной из сторон сделки. При недействительности же застройщик возвращает инвесторам в порядке реституции деньги.

Почему ничего? У дольщиков есть право требовать расторжения договора и возврата им денег. При этом прав у них больше, чем при недействительности договора.

[Jazzanova]

Насчет большего объема прав долевых инвесторов при действительности ДДУ согласен. Может быть ты и права, тогда долевым инвесторам придется расторгать договор в судебном порядке в каждом конкретном случае с иском о возврате средств и оплате неустойки. Если же суды займут позицию по недействительности ДДУ, тогда им светит только возврат средств по реституции, не более того.

[Ludmila]

Ludmila, мы ведь говорим о способах защиты, а как там сложится на практике - зависит от конкретной ситуации

С этим я согласна.

[Jazzanova]

оффтопы про землю под МКД вынес в соответствующую ветку в подраздел земельное право
http://forum.yurclub...showtopic=84945
убедительная просьба больше не оффтопить, так как оффтопами размывается контент и вам самим же будет труднее пользоваться форумом как источником информации

[Chiko]

Я не очень понял, почему договор долевого участия должен рассматриваться как недействительный в случае ничтожности / оспоримости / незаключенности договора аренды. Это типа чтобы еще лучше защитить дольщиков, что ли?

[Ludmila]

Я не очень понял, почему договор долевого участия должен рассматриваться как недействительный в случае ничтожности / оспоримости / незаключенности договора аренды. Это типа чтобы еще лучше защитить дольщиков, что ли?

Нет. Логика (только в случае ничтожности договора аренды) примерно следующая. И сразу оговорюсь, что мы пока говорим про договоры, заключённые до изменения ГК РФ.
1. Ничтожная сделка ничтожна с момента её совершения и не влечёт никаких последствий. Следовательно, права аренды у застройщика не было изначально.
2. Заключение ДДУ возможно только при наличии у застройщика права аренды. А права аренды не было, т.к. сделка ничтожна.
3. ДДУ заключён с нарушением закона (т.к. у застройщика не было права аренды).
4. Сделка, не соответствующая закону, ничтожна.

Ну так вот, мне эта логика кажется не совсем правильной, скажем так.

[Jazzanova]

меня больше интересуют случаи оспоримости договоров аренды застройщика в частности когда признаются недействительными торги, на основании которых заключен договор аренды на застройку участка
что тогда с ДДУ - какой способ защиты применять?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 03 October 2013 - 21:21

[Chiko]

Ludmila, про недействительность и лучшую защиту дольщиков - был сарказм

Я думаю, что недействительность аренды конечно же не должна влечь недействительности ДДУ. Это вытекает из правовой политики - см. п. 2.1 ст. 1 214-ФЗ. Там вообще страшно подумать - договор заключен в обход 214-ФЗ, а его недействительным можно признать только по иску дольщика. Почему? Да потому что недействительность ломает все гарантии, которые есть у гражданина, инвестирующего деньги в строительство.

Теперь о догматике.
В 168 (берем прежнюю редакцию) есть указание на ничтожность, если законом не предусмотрена (1) оспоримость или (2) иные последствия. Я могу доказать и (1), и (2).

(1) - это та самая норма п. 2.1 ст. 1 214-ФЗ (получается, что договор не ДДУ, так как нет аренды, поэтому включается п. 2.1)
(2) - это административные санкции за привлечение средств граждан без прав на землю.

Jazzanova,

Мне кажется, что ответ должен быть таким же.

[Ludmila]

Я думаю, что недействительность аренды конечно же не должна влечь недействительности ДДУ. Это вытекает из правовой политики - см. п. 2.1 ст. 1 214-ФЗ. Там вообще страшно подумать - договор заключен в обход 214-ФЗ, а его недействительным можно признать только по иску дольщика. Почему? Да потому что недействительность ломает все гарантии, которые есть у гражданина, инвестирующего деньги в строительство.

Воооот!! Значит, у нас с тобой мысли сходятся. Причём при толковании "заключение договора в обход ДДУ влечёт возможность признания сделки недействительной только по иску дольщика, а ничтожность договора аренды участка влечёт ничтожность ДДУ" приводит ещё и к парадоксальной ситуации: дольщик, знающий, что сделка с ним заключается с нарушением закона, получает бОльшую защиту, чем дольщик, который даже при проявлении должной осмотрительности мог и не знать о нарушении закона (причём даже не по заключаемой с ним сделке).

(1) - это та самая норма п. 2.1 ст. 1 214-ФЗ (получается, что договор не ДДУ, так как нет аренды, поэтому включается п. 2.1)

Интересная мысль. Надо её дополнительно обдумать.

(2) - это административные санкции за привлечение средств граждан без прав на землю.

С этим согласна.

Jazzanova, Мне кажется, что ответ должен быть таким же.

Я более чем уверена, что во всех остальных случаях ДДУ действительны, ибо на момент их заключения застройщик был арендатором участка, а значит, нет даже формальных и за уши притянутых оснований говорить об их недействительности.

[Sania]

Так что, все-таки

в случае ничтожности / оспоримости / незаключенности договора аренды

невозможность исполнения ДДУ?

[Ludmila]

невозможность исполнения ДДУ?

Мне сдаётся, что да, с одним уточнением: невозможность исполнения не ДДУ в целом, а только обязанности по строительству и передаче объекта. Обязательства по возврату денег дольщикам, уплате неустоек и проч. не прекращаются.
А невозможность исполнения - т.к. строить на земельном участке может только то лицо, которое обладает правами на этот участок, и если бывший застройщик не обладает правами на участок, то и строить не имеет права, а значит, не может исполнить соответствующие обязательства перед дольщиками.

[Jazzanova]

Ludmila,Chiko,
возражу, а то если все будут согласны друг с другом никакого толку
ничтожность ДДУ полагаю будет зависеть от толкования процесса привлечения инвестиций, этот процесс можно рассматривать как краткосрочный (завершается моментом поступления денег на счет застройщика) и долгосрочный (завершается моментом ввода здания в эксплуатацию). Если суд остановится на втором варианте толкования, то имеет место факт привлечения долевых инвестиций в нарушение пункта 1 ст. 3 214-фз. Соответственно, применяется ст. 168 ГК РФ - ничтожность ДДУ, заключенных до 01.09.2013 г. Если суд остановится на первом варианте, то тогда ДДУ действителен, если деньги привлечены в период до оспаривания права аренды и применяется вариант Людмилы с невозможностью исполнения ДДУ в части строительства здания и передачи ОДС инвестору.
ДДУ заключенные после 01.09.2013 года даже при отсутствии права аренды на зу у застройщика, по видимому, все действительны пока не оспорены в суде.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 04 October 2013 - 15:41

[Sania]

Если суд остановится на втором варианте толкования, то имеет место факт привлечения долевых инвестиций в нарушение пункта 1 ст. 3 214-фз. Соответственно, применяется ст. 168 ГК РФ - ничтожность ДДУ, заключенных до 01.09.2013 г.

так последствия (оспоримость договора) указаны в п. 2.1 ст. 1 214-ФЗ. Почему - ничтожность?
Мне ближе точка зрения Chiko.

[Jazzanova]

оспоримость как последствие указана на случай, если привлекаются долевые инвестиции любым другим способом кроме тех, что поименованы в пункте 2.1 ст. 1 214-фз
а если долевые инвестиции привлечены по ДДУ, но оспорено право аренды, пункт 2.1 ст. 1 214-фз в данном случае, имхо не применяется, так как регулирует совершенно другую ситуацию - обход 214-фз
если на дату заключения дду право аренды было в силе, все существенные условия ДДУ в наличии, долевые инвестиции оплачены 100%..но потом аренда признана недействительной
именно об этой ситуации я говорю, может Chiko о чем то другом, а я об этом..

[Sania]

Jazzanova, понял Вас - Вы не согласны вот с этим заключением:

(получается, что договор не ДДУ, так как нет аренды, поэтому включается п. 2.1)