Сообщений в теме: 83

[Стерх]

Добрый день, вопрос следующий: в соответствии с 214-ФЗ при осуществлении застройщиком строительства на арендованном им з/у у участников ДДУ возникает залог права аренды этого з/у. А как быть, если застройщик строительство прекратил, ареднодатель договор аренды расторг (по мотивам прекращения СМР или денег)? Что с залогом права аренды? и "дольщиками", и недостроем?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 September 2013 - 13:44

[Jazzanova]

если заложенное имущественное право прекратилось, то прекратился и залог такого права

Сообщение отредактировал Jazzanova: 18 May 2009 - 18:01

[s_ramazanov]

есть дольщики (214 ФЗ), договор в ФРС зарегистрирован? в ЕГРП должны быть обременения по ЗУ, ФРС не пропустит расторжение договора аренды ЗУ с обременением, не иначе как с письм. согласия дольщика

Что с залогом права аренды? и "дольщиками", и недостроем?

в любом случае право требования по договору останется

Сообщение отредактировал s_ramazanov: 18 May 2009 - 18:42

[Машуля]

Возникла похожая ситуация: арнедодатель передал земельный участок в аренду, а арендатор передал в субаренду. Субарендатор заключил договоры долевого участия с физикам, с момента регистрации ДДУ у физиков находится в залоге право субаренды на ЗУ. В настоящий момент арендатором не исполняются обязанности перед арендодателем по внесению арендной платы.
Возможно ли расторгнуть договор аренды?
Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать арендные права в залог, при этом в 214-ФЗ об этом ничего не упоминается, или несмотря на то что согласия не было, залог все равно возникает в соответствии с 214-ФЗ?

[Jazzanova]

залог возникает в силу закона, то есть независимо от согласия арендодателя
договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренном в договоре и в законе

[Машуля]

основания для расторжения договора в судебном порядке имеются. Может кто-нибудь на практике сталкивался с этим? что будет с залогом и дольщиками?

[GellaX]

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК залог прекращается с прекращением заложенного права. Так как предметом залога является право аренды земельного участка, с прекращением данного права в результате расторжения договора ипотека в силу закона должна прекратиться.
С удовольствием бы увидела возражения.
На практике не сталкивалась.

[Машуля]

Вот что нашла в инструкции о погашении записи в ЕГРП утв. приказом № 82 от 09.06.2005
"..регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.."
Вот думаю, не будет ли потом отказа в гос.регистрации решения суда о расторжении договора аренды, т.к. дом недостроен, право собственности дольщики не оформили?

[Вадим Черданцев]

Вопрос поднят хороший.

Аргумент про прекращение заложенного права = отличный.

Но.

Как понимать п. 9 ст.13 214-ФЗ, говорящий: "К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом"

Сам 214-ФЗ предусматривает залог в силу закона для защиты интересов дольщиков. Прекращение залога по основанию пп.3. п.1 ст.352 в случае аренды означало бы ПРОВАЛ регулирования отношений по долевому строительству. Что не исключено

[GellaX]

с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом"

214-ФЗ не установил этих самых особенностей. Получается еще один косяк нашего законодателя. Впрочем, на незавершенку залог сохранится.

[Jazzanova]

Впрочем, на незавершенку залог сохранится.

если застройщик заявит в росреестр о регистрации такого залога
Вадим Черданцев,
ваш довод понятен и есть в нем логика
если установлен залог в силу закона, то подобный залог прекращается по основаниям предусмотренным законом, но никак не договором

однако, трудно представить ситуацию, когда залог права аренды сохраняет силу
при расторгнутом договоре аренды
подобная ситуация нарушает право собственности без должных на то оснований.

[GellaX]

если застройщик заявит в росреестр о регистрации такого залога

не совсем
если застройщик обратится за государственной регистрацией права собственности на незавршенный строительством объект. ДДУ "автоматически" обременяют незавершенку, как и права на земельный участок.

[Jazzanova]

ну да, именно так
но мысль понятна..требуется волевое действие от застройщика
которого на практике может и не быть

[esv709]

Класс! Продаём квартиры по ДДУ,получаем деньги и тратим, а на аренду денег нет. Договор аренды расторгается, дольщики опять становятся обманутыми... Без квартиры и без права аренды земли... Да уж, видно судьба у дольщиков такая

[GellaX]

esv709, скажите, о эмоциональный, чем наличие в залоге права аренды з/у дольщиков утешит?

требуется волевое действие от застройщика
которого на практике может и не быть

п. 5 ст. 13 214-ФЗ предусматривает возможность понуждения застройщика к регистрации прав на незаврешенку. При разумном подходе дольщиков все вполне осуществимо, но толку от этого, ИМХО, не особенно много.

[Jazzanova]

Да уж, видно судьба у дольщиков такая

карма инвестора -)

5 ст. 13 214-ФЗ предусматривает возможность понуждения застройщика к регистрации прав на незаврешенку. При разумном подходе дольщиков все вполне осуществимо, но толку от этого, ИМХО, не особенно много

отчего же немного, поясните вашу мысль пожалуйста

[GellaX]

отчего же немного, поясните вашу мысль пожалуйста

Здесь исключительно практическая точка зрения.
Если застройщик не планирует достраивать объект, наличие в залоге прав на незавершенку и землю дольщиков не согреют и не вернут деньги, уплаченные за помещение.
Плюс не так-то просто найти покупателя на незавершенку, готового достраивать объект и исполнять обязательства перед "чужими" дольщиками. Если в доме реализованы все помещения, шансы становятся совсем скромными.

[esv709]

esv709, скажите, о эмоциональный, чем наличие в залоге права аренды з/у дольщиков утешит?

требуется волевое действие от застройщика
которого на практике может и не быть

п. 5 ст. 13 214-ФЗ предусматривает возможность понуждения застройщика к регистрации прав на незаврешенку. При разумном подходе дольщиков все вполне осуществимо, но толку от этого, ИМХО, не особенно много.

Так ведь если аренда лет так на 50 можно же хоть как-то договорится с застройщиком, дофинансировать и достроить? А вот после расторжения аренды достраивать на чужом земельном участке как (если земля в частной собственности)? Да и под незавершёнкой земля ведь уже чужая будет! Собственник земли снесёт ведь всё!

[Вадим Черданцев]

Впрочем, на незавершенку залог сохранится.

если застройщик заявит в росреестр о регистрации такого залога
Вадим Черданцев,
ваш довод понятен и есть в нем логика
если установлен залог в силу закона, то подобный залог прекращается по основаниям предусмотренным законом, но никак не договором

однако, трудно представить ситуацию, когда залог права аренды сохраняет силу
при расторгнутом договоре аренды
подобная ситуация нарушает право собственности без должных на то оснований.

К вопросу о судьбе земли. Меня этот вопрос тоже интересует: "Как это вообще возможно?"... На мой взгляд, институт собственности испытывает очередной наезд

К вопросу о небольшой пользе залога на землю/объект незавершенного строительства.

Здесь исключительно практическая точка зрения.
Если застройщик не планирует достраивать объект, наличие в залоге прав на незавершенку и землю дольщиков не согреют и не вернут деньги, уплаченные за помещение.
Плюс не так-то просто найти покупателя на незавершенку, готового достраивать объект и исполнять обязательства перед "чужими" дольщиками. Если в доме реализованы все помещения, шансы становятся совсем скромными.

Эта норма 214-ФЗ лучше того, что было. Конфетку можно дать законодателю за саму попытку защитить дольщиков. Хотели как лучше... С другой стороны, а как бы вы решили вопрос защиты интересов дольщиков? Я подумал - прикинул, ничего толкового не придумал.

Так ведь если аренда лет так на 50 можно же хоть как-то договорится с застройщиком, дофинансировать и достроить? А вот после расторжения аренды достраивать на чужом земельном участке как (если земля в частной собственности)? Да и под незавершёнкой земля ведь уже чужая будет! Собственник земли снесёт ведь всё!

А разве в ГК нет ответа на этот вопрос?

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

[esv709]

Вадим Черданцев: "А разве в ГК нет ответа на этот вопрос?"

Ну да, есть ответ.
Только арендную плату застройщик не платит, а земельный налог собственнику платить надо, да ещё с драконовскими повышающими коэффициентами. И потом взыскивать с застройщика-банкрота задолженность по аренде и по инвестиционному договору. Залоги в третьей очереди удовлетворения требований, а арендодатель с инвестиционным договором на 20% квартир в пятой...В итоге собственник земли останется крайним в этой истории...

И ещё: если застройщик арендует гораздо больших размеров зем.участок чем необходим для незавершёнки, собственник при действующем договоре аренды даже раздел сделать не сможет, так как требуется согласие арендатора-банкрота. Т.е.права аренды всего земельного участка передут к покупателю незавершёнки. В итоге собственник останется и без денег и без земли, на которой можно было построить 10 таких домов...По моему залог права аренды может иметь очень большое значение для дольщиков...

[Вадим Черданцев]

Вадим Черданцев: "А разве в ГК нет ответа на этот вопрос?"

Ну да, есть ответ.
Только арендную плату застройщик не платит, а земельный налог собственнику платить надо, да ещё с драконовскими повышающими коэффициентами. И потом взыскивать с застройщика-банкрота задолженность по аренде и по инвестиционному договору. Залоги в третьей очереди удовлетворения требований, а арендодатель с инвестиционным договором на 20% квартир в пятой...В итоге собственник земли останется крайним в этой истории...

И ещё: если застройщик арендует гораздо больших размеров зем.участок чем необходим для незавершёнки, собственник при действующем договоре аренды даже раздел сделать не сможет, так как требуется согласие арендатора-банкрота. Т.е.права аренды всего земельного участка передут к покупателю незавершёнки. В итоге собственник останется и без денег и без земли, на которой можно было построить 10 таких домов...По моему залог права аренды может иметь очень большое значение для дольщиков...

Залог права аренды несомненно имеет большое значение для дольщиков. Вопроса залога права аренды - один из самых противоречивых вопросов 214-ФЗ ИМХО. Я знаю не один объект, где застройщик арендует землю на очень небольшой срок. Едва, чтобы дом достроить....
Интересная тема.

[GellaX]

а как бы вы решили вопрос защиты интересов дольщиков?

статистически чаще я выступаю на стороне застройщика. Как представителя застрощика мои идеи более или менее реальной защиты прав дольщиков не устраивают.

Залог права аренды несомненно имеет большое значение для дольщиков.

Какое? Помимо того, что душу греет?
esv709, мне пока что встречалась аренда з/у, находящихся в гос./муниципальной собственности. В данном случае и последствия несколько иные. Заключая договор аренды с застройщиком, собственник участка заранее знает, что его права прекратятся с момента гос. регистрации права собственности на квартиры дольщиками. Ни разу не встречала случаев, когда по окончании строительства площадь з/у под домом уменьшалась. В собственность дольщиков поступал участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проект строительства обычно предусматривает благоустройство прилегающей территории.
Ввязываясь в инвестиционный проект надо предусматривать эти последствия и возможные риски.

[esv709]

а как бы вы решили вопрос защиты интересов дольщиков?

статистически чаще я выступаю на стороне застройщика. Как представителя застрощика мои идеи более или менее реальной защиты прав дольщиков не устраивают.

Залог права аренды несомненно имеет большое значение для дольщиков.

Какое? Помимо того, что душу греет?
esv709, мне пока что встречалась аренда з/у, находящихся в гос./муниципальной собственности. В данном случае и последствия несколько иные. Заключая договор аренды с застройщиком, собственник участка заранее знает, что его права прекратятся с момента гос. регистрации права собственности на квартиры дольщиками. Ни разу не встречала случаев, когда по окончании строительства площадь з/у под домом уменьшалась. В собственность дольщиков поступал участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проект строительства обычно предусматривает благоустройство прилегающей территории.
Ввязываясь в инвестиционный проект надо предусматривать эти последствия и возможные риски.

А вот я заранее делю общий участок на маленькие под каждый многоквартирый дом, и только потом предусматриваю аренду на застройщика, а вот один мой хороший знакомый строит первый дом на участке, расчитанном на 5 домов и продаёт по ДДУ! Я ему говорю: так дольщикам ведь отойдёт весь участок. Если захочешь разделить на маленькие участки, то надо прекратить право собственности на большой участок и зарегистрировать права собственности на много маленьких. При этом аренда большого автоматически прекращается, а новые договоры аренды собственник заключить уже может и незахотеть, тем более, если арендатор уже вложился в проектную док-цию или проект планировки или понёс ещё какие затраты, арендодателю есть смысл продать маленькие участки на новое юр.лицо и благополучно обанкротится. Причём если застройщиком будет собственник земли, и его угораздит оформить ДДУ, то раздел участка при оформленном залоге на собственность участка вообще невозможен. И таких застройщиков с огромными участками встречаю достаточно часто. Как они выходят из сложившейся ситуации, если собственник земли и застройщик не аффилированы - пока не знаю... если кто поделится своими соображениями буду очень признателен...

[GellaX]

А вот я заранее делю общий участок на маленькие под каждый многоквартирый дом

пропустила. Думала, что речь идет об участке под 1 дом.

[Вадим Черданцев]

а как бы вы решили вопрос защиты интересов дольщиков?

статистически чаще я выступаю на стороне застройщика. Как представителя застрощика мои идеи более или менее реальной защиты прав дольщиков не устраивают.

Залог права аренды несомненно имеет большое значение для дольщиков.

Какое? Помимо того, что душу греет?
esv709, мне пока что встречалась аренда з/у, находящихся в гос./муниципальной собственности. В данном случае и последствия несколько иные. Заключая договор аренды с застройщиком, собственник участка заранее знает, что его права прекратятся с момента гос. регистрации права собственности на квартиры дольщиками. Ни разу не встречала случаев, когда по окончании строительства площадь з/у под домом уменьшалась. В собственность дольщиков поступал участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проект строительства обычно предусматривает благоустройство прилегающей территории.
Ввязываясь в инвестиционный проект надо предусматривать эти последствия и возможные риски.

А вот я заранее делю общий участок на маленькие под каждый многоквартирый дом, и только потом предусматриваю аренду на застройщика, а вот один мой хороший знакомый строит первый дом на участке, расчитанном на 5 домов и продаёт по ДДУ! Я ему говорю: так дольщикам ведь отойдёт весь участок. Если захочешь разделить на маленькие участки, то надо прекратить право собственности на большой участок и зарегистрировать права собственности на много маленьких. При этом аренда большого автоматически прекращается, а новые договоры аренды собственник заключить уже может и незахотеть, тем более, если арендатор уже вложился в проектную док-цию или проект планировки или понёс ещё какие затраты, арендодателю есть смысл продать маленькие участки на новое юр.лицо и благополучно обанкротится. Причём если застройщиком будет собственник земли, и его угораздит оформить ДДУ, то раздел участка при оформленном залоге на собственность участка вообще невозможен. И таких застройщиков с огромными участками встречаю достаточно часто. Как они выходят из сложившейся ситуации, если собственник земли и застройщик не аффилированы - пока не знаю... если кто поделится своими соображениями буду очень признателен...

Извините, а что вы понимаете под "застройщиком". Я понимаю этот термин согласно Градостроительному кодексу, 214-ФЗ, которые и без того разные по содержанию.