Сообщений в теме: 57

[Vinido]

под уничтожением (гибелью) имущества, влекущим прекращение права собственности, понимается физическое уничтожение имущества,

означает юридическую гибель объекта, существовавшего до разделения.

Но если Вы по-прежнему уверены в своей правоте, ссылки в студию!

Вы нас не просвятите, где же правда? Физическое или юридическое то действо?
Особенно хотца увидать пример физического уничтожения земли (про Армагеддон я знаю)

[кум Тыква]

... кажеццо, нашелся пример воплощения бухгалтерского принципа преобладания экономического содержания над юридической формой ;)

Ludmila, тут не студия, да и вы явно не якубович. не будет ссылок.

по теме: земля действительно весьма особый объект, и прекращение существования земельного участка при его разделе - это юридическая фикция его гибели. прием этот используется законодателем для удобства регулирования некоторых отношений. но он потому и именуется фикцией, что в действительности того, о чем толкует закон, не существует. попытки же найти несуществующее в жизни может привести, в частности, к утрате некоторыми операциями с земельными участками всякого экономического смысла.
к счастью, далеко не все разделяют позицию Ludmila, занятую ей в весьма глумливой форме. и многие отделения фрс переносят запись об ипотеке на участки, возникшие в результате разделения ранее заложенного, на основании прежнего договора и согласия залогодержателя. неоднократно сопровождал такие сделки.

Vinido жму руку.

зы: а

про то, что "прекращение существования может быть временным"

, есть хороший пример в народном творчестве: принесли его домой, оказался он живой :)

[Ludmila]

не будет ссылок.

Т.е. обоснование своей точки зрения Вы привести не можете. Что и требовалось доказать.

Vinido

Давайте почитаем закон.

Давайте, Вам это точно не помешает.

Для начала про основания прекращения залога.

ГК РФ, ст. 352, п. 1. Залог прекращается:
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

земля - особый объект прав, который, например, нельзя создать для себя как иную вещь.

Особенно хотца увидать пример физического уничтожения земли (про Армагеддон я знаю)

Ну для начала научитесь различать понятия "земля" и "земельный участок".
Ст. 6 ЗК РФ, п. 1. Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;

Т.е. земля и земельные участки - это в целях ЗК РФ два разных понятия.
Ст. 11 ЗК РФ:
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Т.е. есть границы, определённые в соответствии с федеральным законом - есть земельный участок, нет этих границ - нет земельного участка.

Что же касается фищической гибели земли а Армагеддона, то это результат либо умышленной подмены Вами понятий, либо полного непонимания Вами вопроса.
Во-первых, есть такое понятие, как "юриическая гибель", но это понятие Вам неведомо.
Во-вторых, Армагеддон - это физическое уничтожение планеты Земля, а не отдельных земельных участков.
В-третьих, когда исчезают их границы, описанные в установленном законом прорядке, исчезают и земельные участки, находящиеся в этих границах (хотя земля как природный ресурс, конечно, продолжает существовать; но это совсем другой юридический термин).

Кстати, не забудьте показать мне место в ст. 22.2 ФЗ-122, где говорится о прекращении залога... По-моему там говорится прямо противоположное - об одновременной регистрации ипотек.

Да ну???? Можете показать, где это написано? Или Вы имеете в виду п. 5, где написано про регистрацию обременений? Так регистрироваться могут только те обременения, которые сохраняются. А в соответствии с ЗК РФ ипотека не сохраняется.
А что касается погашения ипотеки, то Вы в ФЗ "О госрегистрации..." не найдёте многих случаев указания на то, что запись об ипотеке должна погашаться автоматически. Например, что при прекращении заложенного права аренды или заложенного права участника долевого строительства погашается запись о залоге этого права; что при прекращении права собственности запись об ипотеке также погашается; что при продаже с торгов имущества по требованиям залогодержателя ипотека прекращается; да и многие другие случаи Вы там не найдёте. Это не значит, что ипотека не прекращается.

Добавлено немного позже:

прекращение существования может быть временным"
, есть хороший пример в народном творчестве: принесли его домой, оказался он живой

Замечательный аргумент для юридического форума!!!

В общем, уважаемые Vinido и кум Тыква, срочно учите матчасть!

[кум Тыква]

от же ж…
ну хорошо. итак.

позиция № 1: в соответствии со ст. 352 гк, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи. согласно п. 1 ст. 11.4 земельного кодекса, земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. поскольку прекращение существования земельного участка при его разделе суть то же самое, что и гибель этого участка, то при разделе земельного участка его залог прекращается.

позиция № 2: в соответствии со ст. 352 гк, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи. согласно п. 1 ст. 11.4 земельного кодекса, земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. поскольку прекращение существования земельного участка при его разделе суть не то же самое, что и гибель этого участка, то при разделе земельного участка его залог сохраняется.

позиция № 1 проста. действительно, есть вещь – есть залог, нет вещи – нет залога. закон говорит, что вещи нет – значит, вещи нет. есть границы – есть участок, нет границы – нет участка. однако что-то в этом настораживает, некое неудобство, вроде занозы: а не есть ли качественная характеристика этой простоты такова, что сравнение ее с воровством выйдет в пользу последнего?

заноза первая обнаруживается недалече от пресловутой ст. 11.4 земельного кодекса, в пункте 6 ст. 11.6: «Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон». при этом, согласно п. 1 этой же статьи: «При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается». позвольте-позвольте! то есть предмет залога у нас погиб, и залог, согласно ст. 352 гк, должен ведь прекратиться? тем более, что в ст. 352 нет оговорок про «за исключением предусмотренных законом случаев». однако же вот – участка нет, а залог есть… может, он есть от того, что стороны должны новый договор заключить? да нет, законодатель установил, что «право залога распространяется», а не что «стороны вправе распространить право залога»…
получается несколько странная ситуация. заложенный участок постигла гибель (пускай юридическая, в силу указания закона, но все же гибель!), возник новый участок, а право залога не только не прекратилось, но еще и распространилось на весь возникший участок, размеры (и, соответственно, стоимость) которого увеличились! а как же ст. 352 гк? может, ст. 11.6 земельного кодекса следует рассматривать как специальную норму? в чем же тогда смысл специального регулирования залога объединенных земельных участков при том, что в отношении разделенных участков специальное регулирование отсутствует? ведь, с точки зрения экономики, при объединении участков залогодержатель получает большее обеспечение того же долга, т.е. его положение улучшается, а при разделении участков его же положение не улучшается как минимум, а, следуя позиции № 1, и вовсе становится хуже некуда…

заноза вторая сидит в тексте тех статей гк, где употребляется понятие «гибель» - ст.ст. 211, 235, 344, 352. тут позволю себе позаимствовать цитату: «По смыслу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации под уничтожением (гибелью) имущества, влекущим прекращение права собственности, понимается физическое уничтожение имущества, прекращение его существования как объекта материального мира». очень хорошо сказано (причем, заметьте, сказано без ссылок на законы). особенно хороши слова «физическое уничтожение» и «как объекта материального мира». из этого следует, что юридическая гибель, под которой не может пониматься физическое уничтожение, прекращение существования объекта материального мира, не является гибелью по смыслу, как минимум, ст. 235 гк. и весьма сомнительно, чтобы законодатель вкладывал в понятие «гибель», используемое в ст.ст. 211, 344, 352 гк, какой-либо иной смысл.

так что же происходит при разделении или при объединении земельных участков? изменяются их границы. а что такое границы земельного участка? очевидно, что это не объект материального мира, и искать в законодательстве подтверждение этой мысли, очевидно, бессмысленно, как бессмысленно искать на земельном участке его границы – они не есть реальность, данная нам в ощущениях. и все же они существуют в виде линий на кадастровых планах, в виде набора географических координат и тому подобных сугубо нематериальных явлений. про юридическую фикцию я уже писал… вот законодатель и повелевает нам считать несуществующее существующим, чтобы нам же, неразумным, отношения между собой удобно строить было – клочок земли купить, продать, подарить. заложить, опять же…

с позиции № 2 ухищрения законодателя вполне объяснимы. ведь если бы границы земельных участков существовали в реальном мире, и каждый пересекающий их чувствовал бы, скажем, вспышку света, или колокольный звон, или привкус непрожаренного бифштекса – зачем было бы законодателю специально указывать, что при разделе и объединении прежние земельные участки перестают существовать? каждый и так мог бы убедиться в этом на собственной шкуре – ну вот буквально вчера на этом самом месте простреливало в пояснице, а сегодня – ничего ;)
и отсутствие упоминания о сохранении залога при разделе участка в присутствии упоминания об этом для случая объединения участков тоже вполне объяснимо. раз по смыслу закона физической гибели участка, как объекта материального мира, при его разделе не происходит, и физически он не изменяется – так зачем же перегружать закон специальными указаниями на очевидные вещи? а в случае с объединением необходимость специального указания как раз имеется – ведь предмет залога физически прирастает частью, залогом не обремененной, и при этом юридически гибнет. возникает коллизия: с одной стороны, основания для прекращения залога отсутствуют, а с другой стороны – нет оснований и для обременения залогом того участка, который ранее его предметом не был… как быть? очевидно, создать специальную норму.

есть, кстати, в ст. 352 гк п. 1, в котором указано, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя. вот и имеем:
а) волеизъявление залогодержателя на замену предмета залога в виде письменного согласия на раздел заложенного земельного участка;
б) волеизъявление залогодателя на замену предмета залога в виде письменного решения о разделе заложенного участка с согласия залогодержателя;
в) государственную регистрацию сделки по замене предмета залога в виде государственной регистрации прав на возникшие в результате раздела участки – собственности за залогодателем и ипотеки за залогодержателем.
и чему это противоречит? я имею в виду закон, а не позицию № 1.

и главный вопрос – есть ли в позиции № 1 практический и юридический смысл, кроме создания совершенно никому не нужных неудобств для сторон ипотеки? или весь смысл позиции № 1 в том, чтобы написать

Вопрос интересный и очень неоднозначный... Чуть попозжее напишу...

[Nota_Bene]

расскажу свою сказку про белого бычка.

мы залогодатели, заложен земельный участок. выдана закладная.
решили поделить участок еще в прошлом году, получили согласие залогодержателя (который по совместительству законный владелец закладной).
и что же, ФРС нам отказало. сначала приостановка, потом то-се, срок и вышел.

что было сказано в приостановлении (если кратко):

1) ссылка на ст. 11.8 ЗК РФ - д.б. сохранены обременения на образуемые ЗУ;
2) ст. 22.2. закона о регистрации: право собственности на образуемые ЗУ д.б. зарегистрировано одновременно с обременениями;
вывод (дословно) "в случае раздела земельного участка, переданного в залог по договору ипотеки, необходимо заключение дополнительного соглашения к договору ипотеки, регистрация которого осуществляется одновременно с регистрацией права собственности".
дальше вспоминают о закладной
3) ст. 23 ФЗ об ипотеке - запрет на внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке, если есть закладная, за искл. случаев, предусм. п. 6 ст. 13 ФЗ об ипотеке (т.е. надо менять условия закладной).
дальше общий вывод (сформулирован довольно туманно, надо сказать): "таким образом, регистрация права собственности на ЗУ, образованный в результате раздела ЗУ такого-то, находящегося в залоге у Компании такой-то, права которой удостоверены закладной, взможна только в случае соблюдения вышеуказанных норм".

забыли, правда, объяснить, как эти нормы можно соблюсти)

до раздела участка нет новых объектов недвижимого имущества, соответственно, передать в ипотеку их нельзя.

ладно, предположим, что, как и говорит ФРС, подать мы должны все одновременно (т.е. документы на раздел + документы, решающие судьбу ипотеки), а зарегистрируют они это все с разницей в минуту - сначала раздел, а потом "вполне законно" ипотеку.
в данном случае неважно, как оно по правде должно быть, важно, чтобы мы сделали то, что просят, чтобы получить то, что надо (такой менталитет у компании). задачи обмануть банк нет, мы заинтересованы дружить и чтобы с ипотекой в итоге все было хорошо.

дальше последовательность действий видится так (еще раз - с т.з. достижения нужного результата и только):

1) подаем документы по разделу + меняем условия закладной.
2) при этом соблюсти все требования статьи 14 мы не в состоянии (т.к. на момент подачи у нас просто нет этой информации);
3) фрс при этом готово все зарегистрировать.
4) в итоге делим участок и получаем обратно закладную, которая... тут мне не совсем ясно, что она из себя представляет. она больше не закладная вовсе (посл. абзац п. 1 ст. 14), потому что в ней нет обязательных сведений или она осталась в первоначальном виде, потому как все эти наши соглашения суть не заключены (ст. 432 ГК), хотя и зарегистрированы..
5) в общем, что-то такое мы получаем и тут же делаем следующее соглашение об изменений условий закладной, приводя в порядок то, что было не в порядке после первого соглашения.

меня этот вариант, конечно, очень смущает. во-первых и в-главных, до конца не ясно, что действительно произойдет с закладной, когда к ней пришьют дополнительные листы и напишут то, что напишут. во-вторых, побаивается этого варианта и банк, потому что чем больше документов в принципе должен подписать должник (и он сам в целом решает "подписать" или "не подписать"), тем страшнее.

в попытке придумать, как сделать это хоть чуточку более законным, я пришла к следующему.
1) надо аннулировать закладную (без выдачи новой).
2) потом, как и раньше, подать документы для раздела участка + изменение к договору ипотеки.
3) получить все, что мы хотим.
4) выдать новую закладную.

этот вариант мне нравится больше, потому что ст. 9 закона об ипотеки все же мягче подходит к описанию предмета ипотеки. зная кадастр. номер участка, его месторасположение, зная, что это будет собственность и название отдела ФРС, осущ-го регистрацию, можно, в общем и целом, попробовать доказать, что предмет описан.
противоречие со статьей 5 и логикой вещей (нельзя передавать в ипотеку имущество, права на которое не зарегистрированы) снимается хотя бы отчасти тем, что фрс собирается сначала зарегистрировать собственность.

в этом варианте, на мой взгляд, документы, полученные после регистрации, будут чище (потому что все-таки можно спорить о соответствии/несоответствии статье 9, но явного противоречия статье 14 уже не будет).

не до конца понимаю, можно ли "просто так" аннулировать закладную. без выдачи новой.
по логике - почему бы и нет.
с др. стороны, та же 23 статья - в регистрационную запись об ипотеке изменения вносить нельзя, если права удостоверены закладной. исключение - заключение соглашения, предусм. п. 6 ст. 13.
т.е. нельзя, получается, просто допник к договору и любое упоминание о ней исключить?
а если идти в п. 6 ст. 13, получается, что надо заключить соглашение об изменении условий закладной, которое предусматривает аннулирование этой самой закладной? неплохое такое изменений условий закладной) но, может, так оно и должно быть?..

у меня нет конкретного вопроса, наверное. интересно было бы услышать (если кто-то дочитал), что все же произойдет с закладной, если фрс зарегистрирует изменение к ней, не содержащее существенных условий.

или, может, за прошедшее время кто-то придумал, как без ущерба для ипотеки поделить заложенный участок.

[modest]

Вот здесь разъяснение, что такое земельный участок.

 

[UglyCub]

как обстоят дела сейчас с разделом участка который в залоге у дольщиков? 

 

в решении по этому делу -  А41-4619/13 какой-то тупик вырисовывается 

 

Как правильно указал суд первой инстанции, действующее законодательство

предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу

Закона об участии в долевом строительстве, только при представлении с заявлением

разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства и документа,

подтверждающего передачу всех объектов долевого строительства участнику долевого

строительств

 

не знаю теперь как застраивать земельный участок площадью 100 га 

[Kazan2502]

"Возможность внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке предусмотрена пунктом 2 статьи 23 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, изменения и дополнения условий договора об ипотеке возможны в случае, если они соответствуют законодательству об ипотеке и составлены в той же форме, что и договор".

 

"Позиция ответчика, согласно которой юридическая судьба вновь образованных земельных участков должна находиться в зависимости от судьбы зданий, расположенных на других участках, противоречит указанному

принципу".

 

Из последнего дела не понятно как это все прошло через регпалату.

Прикрепленные файлы

•  A47-8341-2015_20151228_Reshenie.pdf   236.59К   165 скачиваний
•  A03-20706-2012_20140116_Postanovlenie kassacionnoj instancii.pdf   238.47К   128 скачиваний
•  A53-8073-2015_20151228_Postanovlenie apelljacionnoj instancii.pdf   294.06К   134 скачиваний

Сообщение отредактировал Kazan2502: 01 January 2016 - 19:54