Сообщений в теме: 203

[odysseus]

Главное - чтобы хотя бы один из юристов услышал собственников хотя бы своего бизнеса.

согласен на 100%, вы правы

 

Ну тогда выясняйте у своего руководства, владение недвижимостью на праве собственности - это обязательное условие Б, или для Б важно только получение соответствующей прибыли, а участие в собственности рассматривается только как способ получения прибыли?

руководство не мое, я не обслуживаю ни А, ни Б, я временно наблюдаю за обоими и делаю выводы в интересах и для третьей стороны

 

от руководства Б - получение в собственность ЗУ и построенного объекта обязательное условие, получение прибыли исходя из сложности технологического процесса от использования объекта, административных и прочих препятствий, не рассчитывается ранее чем лет через 5-6, а за это время может многое измениться и с миром в целом и с А в частности, Б хотелось бы быть собственником, так как при метаморфозах с А уже Б будет диктовать самостоятельно свои условия работы объекта, а при метаморфозах с миром в целом, Б (в лице его хозяев) хотя бы продаст недвижимость и займется другими вопросами своей жизнедеятельности )) Но конечно при благоприятном ходе истории возводимый объект важен именно для извлечения в будущем прибыли из его использования и именно прибыль важна. "Благоприятность" только вещь очень хрупкая.

 

имхо, важно ещё понять в чем причина конфликта...

назовем это, человеческий фактор...потому что он превалирует, среди прочих...сам же конфликт между "человеками" своим источником имеет то, что

А решило, что коль оно деньги вложило, то и его долю неплохо бы увеличить

 

..............

Вот только А и Б упорно не хотят понять, что в ситуации, когда у А основная доля в праве собственности, а без Б управление этим объектом затруднительно или вовсе невозможно, договариваться им придётся по-любому.

Это они понимают, по сумме договориться не могут и договариваются настолько долго, что не исключено, что и не договорятся на момент ввода в эксплуатацию и вот тогда начнется апогей расцвета рисков, тогда уже может и не получиться договориться и завалят весь проект полностью..либо заморозят на н-нное количество времени, за которое могли бы уже оба получать доход от использования объекта

 

Очень странно, что в данном случае ТШ нет.

очень странно что в данном случае нет ни денежной оценки вкладов, ни внятного подробного описания вкладов участников, зато есть договор подряда, который заключался в момент, когда стороны решили расторгнуть ДПТ (но почему то не расторгли, а вспомнили о нем намного позже и передумали расторгать). А вы про терм-шиты. Предупреждая вопрос сам я терм-шиты в чистом виде не разрабатывал пока еще.

 

Собственно говоря, независимо от того, что явилоась непосредственной прчиной конфликта, вина в его возникновении тут на юристах сторон.

это и входит в круг моих задач - "вина на юристах сторон, рисков правовых и финансовых полно, но особенно у А". Вот только про "особенно у А" пока что не склеивается

 

 

Но когда к юристу приходит задание сделать договор, такие предложения надо выдвигать.

Мы не знаем, что и как в данном случае происходило

в этой части и не узнаете, пан и пани, даже я не знаю что там происходило, когда предлагалась конструкция с ДПТ, не исключаю, что юристы были одурманены иллюзией вечной дружбы между А и Б, а потому договор в той редакции что имеем, не вобрал в себя содержание всех обязательств, которые "подразумевались" собственниками А и Б и присутствовали в устных джентельменских соглашениях. Перед заключением договора подряда наметился определенный конфликт (или создалась напряженность еще не так заметная и очевидная для всех), поэтому заключая договор подряда, А (насколько мне сообщили) посчитало, что ДПТ легко будет признать или незаключенным или недействительным или новированным в подряд, а Б посчитало,что у А все это не пройдет и потому решило хапнуть оплату на подряде, а потом заявить свои права на исполнение ДПТ и атаковать А тем, что объект и будущую прибыль от него все равно придется делить в долях на условиях ДПТ. Потом произошла максимальная эскалация конфликта и тут уже и А и Б поняли, что риски то есть у обоих и в дураках также оба и могут остаться, а схемы с ДПТ и подрядом были не сильно удачны для обоих.

[Ludmila]

от руководства Б - получение в собственность ЗУ и построенного объекта обязательное условие,

Ну тогда вариант № 1 отпадает. Остаются два.

 

получение прибыли исходя из сложности технологического процесса от использования объекта, административных и прочих препятствий, не рассчитывается ранее чем лет через 5-6, а за это время может многое измениться и с миром в целом и с А в частности,

К такой ситуации совершенно не подходит конструкция ДПТ.

 

очень странно что в данном случае нет ни денежной оценки вкладов, ни внятного подробного описания вкладов участников, зато есть договор подряда, который заключался в момент, когда стороны решили расторгнуть ДПТ (но почему то не расторгли, а вспомнили о нем намного позже и передумали расторгать). А вы про терм-шиты.

Да нет, как раз-таки странности с ДПТ понятны, а вот отсутствие термшита непонятно. Ну да это лирика.

 

 

Теперь смотрите, вельможный пан.

У Вас получается, что ДПТ будет действовать и после регистрации ПС на объект. А выход из ДПТ по ГК РФ вещь не особо сложная. И если один из товарищей выходит из договора, ситуация становится патовой.

А потому на Вашем месте я бы стала думать в двух направлениях.

Вариант 1. Заключение соглашения о порядке распоряжения и пользования имуществом в ОДС. Причём можно заключить и сейчас, с условием его вступления в силу после регистрации ОДС.

И вот там прописывать порядок управления имуществом, несения расходов по содержанию и проч. А главное - установить, что при отчуждении доли отчуждающий сособственник должен передать свои права и обязанности по этому соглашению.

И тогда мир ли, война ли, А в качестве сособственника или иное лицо, - интересы Б защищены.

Вариант 2. Отказ от долевой собственности и внесение имущества в УК ОООшки, с распределением долей между А и Б в той же пропорции, что  в ДПТ.

Тут, конечно, придётся прописывать много корпоративных процедур - по порядку одобрения сделок с объектом и т.д. А также придумывать фигуру какого-нибудь технического директора и положением о нём наделять его полномочиями по заключению отдельных видов сделок.

 

Какой вариант лучше, надо долго и упорно считать. Считать, исходя из кучи факторов - нужно ли ограничивать отчуждение долей в ПС/УК ООО, возможность слива активов А без участия Б, в т.ч. путём создания кредиторской задолженности, налоговые последствия, расходы по каждому варианту... Просчитывать это я не буду, это задача Ваша и/или юристов Б. 

Да, и термшит всё же лучше сделать.

А, и ещё.

Надо думать над тем, можно ли создать какие-то денежные обязательства при... эээээ.... недобросовестных действиях каждой из сторон и обеспечить их, например, поручительством собственников бизнеса. Можно такие договоры поручительства сделать сейфовыми, но главное - чтобы они были.

И в термшит это всё тоже зашивать надо.

[odysseus]

Вариант 1.

логично

 

Вариант 2.

слишком мудрено, но подумать можно и над этим

 

это задача Ваша и/или юристов Б.

юристов Б, Володя не подписывался на енто

 

А, и ещё. Надо думать над тем, можно ли создать какие-то денежные обязательства при...

там уже и А и Б хорошенько так "подумало", что чОрт ногу сломит, но думаю в ветке не стану об этом писать, это уже будет не про ДПТ, а других договорах и о том, как каждый копал укрытие, а выкопал яму, из которой еще нужно придумать как самому выбраться.

[Ludmila]

слишком мудрено,

Я не сомневалась, что Вы сходу, ничего не просчитав, раскритикуете как минимум один вариант.

Дело-то не в том, что мудрёно, а что нет. Дело в конечных целях собственников бизнеса. Если абстрагироваться от налогового планирования, то схема с ООО выглядит более привлекательной, если личность контрагента имеет для собственников существенное значение. Если конечная цель - гарантировать сохранение отношений при отчуждении доли в объекте, то более приемлемым выглядит вариант № 1. Но чтобы сказать точно, что более приемлемо, надо прорабатывать каждый вариант попунктно.

[Ludmila]

как каждый копал укрытие, а выкопал яму, из которой еще нужно придумать как самому выбраться.

А зачем выбираться? Надо объединить ямы, и получится приличный котлован.

[odysseus]

Надо объединить ямы, и получится приличный котлован.

это тоже не самый худший из вариантов для исполнения моих задач, мне хуже если Б не выберется, а А выберется, а вот если оба это конечно не есть хорошо для Б, но лучше, чем ситуация с безоговорочной победой А

[Ludmila]

это тоже не самый худший из вариантов для исполнения моих задач, мне хуже если Б не выберется, а А выберется, а вот если оба это конечно не есть хорошо для Б, но лучше, чем ситуация с безоговорочной победой А

Тогда, пан, копайте глубже, пока не докопаетесь до верховодки. А там  выплывайте потиху.

[Dremlin]

 

A_Lex сказал(а) 22 Апр 2014 - 23:30: т.е., исполнение каких обязанностей А должно стать основанием права Б - обязанности "поделиться"? если бы А не привлекло к выполнению работ именно Б, то скорее всего работы и не были бы выполнены, опыт, знания и деловая репутация замечательно раскрылись при исполнении Б договора подряда

Я имел в виду, что, по мнению IAY, единственно возможный иск Б - обязательственный, но при этом непонятно, о неисполнении какой обязанности со стороны А идет речь - товарищ же не передает результат другому товарищу.

 

А посмотрите Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 4007/12, там как раз доктор прописал вариант обязательственного иска

 

 

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном
участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или
в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право
собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании
статьи 219 Гражданского кодекса может возникнуть только у товарища,
имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая
сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать
другому товарищу то, что ему причитается по договору. Следовательно,
суду необходимо было проверить исполнение данной обязанности и
определить, не является ли заявленный иск требованием об исполнении
этой обязанности или о разделе созданного имущества в судебном
порядке.

Как я понял, под иском о разделе созданного имущества имелся в виду выдел в натуре при наличии уже зарегистрированного права долевой собственности.

[A_Lex]

Dremlin, Целиком тему сложно прочитать, понимаю.

[Dremlin]

A_Lex, было, да?

[A_Lex]

Dremlin,

Непосредственно судакт, что вы привели нет, просто, изложенный в нем вывод следует и, по большей части, текстуально воспроизводит п. 7 ПП ВАС 54.

[Dremlin]

A_Lex, и верно {голова+пепел}

[A_Lex]

Непонятно, что это за иск. ВАС просто применяет аналогию с ДКП. Насколько правомерна такая аналогия, учитывая, что сущность отношений по ДПТ совсем иная?

Допустим, это НО. Но как товарищ-собственник ЗУ может на основании закона приобрети то, что ему не должно принадлежать?

И во что это может вылиться на практике, если у тов.-собственника есть свои покупатели будущего строения?

[Ludmila]

Пан Владимир, а вообще вся эта окопная война не кончится до тех пор, пока А и Б не поймут, что в данном случае от правовой составляющей вовсе не зависит,  у кого сильная переговорная позиция. Исходя из написанного Вами в теме, сильная переговорная позиция у Б, а у А переговорная позиция крайне слабая. И потому Б имеет смысл на каждое предложение А отвечать требованием об увеличении своей доли, при этом всё время повышая ставку.

но лучше, чем ситуация с безоговорочной победой А

Оснований для победы А нет ровным счётом никаких. Если только Б не сглупит и не выбросит белый флаг самостоятельно.

[odysseus]

Оснований для победы А нет ровным счётом никаких.

а если объект возведут, зарегиструют право за А, то у Б не будет вещного иска (как многие в ветке полагают), а обязательственный иск это не так опасно, особенно когда А объект продаст на сторону.

 

вся эта окопная война не кончится до тех пор, пока А и Б не поймут, что в данном случае от правовой составляющей вовсе не зависит, у кого сильная переговорная позиция.

они оба это прекрасно понимают, пытаются договориться...но пытаться еще не значит договориться, тем более на выгодных для обоих условиях (ведь на невыгодных "договора" и не будет)

Оснований для победы А нет ровным счётом никаких.

затянуть аккуратно стройку и дождаться когда срок договора ПТ истечет, а объект еще не будет построен на 100%...или пробовать в судебном порядке расторгнуть договор со ссылкой что Б никак не исполняет договор. Ну как вариант, попробовать можно, наверное.

[Ludmila]

Пан, ещё раз: правовая составляющая к переговорной позиции не имеет ровным счётом никакого отношения. По крайней мере, в данном случае.

Вот смотрите, что  можно извлечь из Ваших слов.

1. Объект специфический, на котором требуется специальное управление (подозреваю, что это что-то типа ГЭС/АЭС, нового завода или чего-то ещё в этом духе).

2. Для управления объектом нужны знания, навыки и связи Б (подозреваю, что Б либо монополист, либо его конкурентов можно посчитать по пальцам - например, какая-то спецконторка при Росатоме).

3. РнС было получено благодаря знаниям и связям Б. Разрешения на ввод в эксплуатацию пока нет.

4. А вложило в объект вполне реальные денежные средства.

 

Теперь возьмите листок бумаги, разделите его вертикальной чертой на две части и просчитайте, что будет, если А зарегистрирует ПС на себя одного, а ДПТ признаю незаключённым, прекращённым и т.п.

Отсутствие действующего ДПТ означает, что у Б нет обязанности по управлению объектом. Самостоятельно управлять объектом А, как я поняла из  Ваших слов, не сможет. Если Б не монополист, то А придётся обращаться к конкурентам Б, но при помощи несложных юридических приёмов Б может максимально затруднить заход на объект любых управляющих. Что это значит? Это значит, что прибыли объект не приносит ни А, ни Б.

Теперь выписывайте в  колонках потери каждой из сторон.

 

Что теряет Б? Только то, что оно заплатило... скажем так, "консультантам из мэрии". При этом расходы на таких консультантов, скорее всего, раскиданы по всем проектам Б. Но даже и эти расходы можно попробовать отсудить как НО. Нет денежной оценки вкладов? Не беда. Стороны установили пропорцию и подтвердили, что каждая сторона свой вклад внесла. Дело за малым: установить, сколько денег вложил в строительство А. Вот та сумма, которую удастся доказать, принимается за 78% (или сколько там у А), исходя из этого, рассчитывается, сколько в деньгах будет 22%, и профит. Но это лирика. Давайте пока исходить из худшего: Б теряет суммы, уплаченные консультантам.

 

Что теряет А? Оно уже понесло немалые расходы, которые не окупаются, и вынуждено нести расходы по содержанию объекта. Ещё веселее, если А влезло в кредит... В общем, в отличие от Б, у которого потери ограничиваются разовой потерей небольшой (по сравнению с А) суммы, А теряет деньги ежемесячно.

И вот тогда, когда до А это дойдёт, оно всё равно пойдёт на поклон к Б с просьбой поуправлять объектом. Но Б, не связанное уже условиями ДПТ, сможет диктовать А практически любые условия...

 

И это, пан, я рассматриваю только ту ситуацию, когда обе стороны действуют в раках закона. А если Б не столь щепетильно, то всё ещё проще. Пан, как Вы думаете, сложно ли при приёмке объекта сыскать расхождения с проектной документацией, СНиПами и всякими прочими техническими требованиями, если сыскать их дюже трэба? Так вот, Б, пользуясь своими связями, может сделать так, что разрешение на ввод в эксплуатацию А не получит. Да, оно вправе будет оспорить отказ в суде. Но всё это время объект будет простаивать, а А нести убытки. Да и сможет ли доказать неправомерность отказа, тоже вопрос...

 

Так вот, а теперь скажите: у кого тут сильная переговорная позиция?

(ведь на невыгодных "договора" и не будет)

Будет. Если Б найдёт нормального переговорщика.

[odysseus]

подозреваю, что это что-то типа ГЭС/АЭС, нового завода или чего-то ещё в этом духе

правильно подозреваете, примерно это и есть

 

подозреваю, что Б либо монополист, либо его конкурентов можно посчитать по пальцам - например, какая-то спецконторка при Росатоме

тоже верно

 

РнС было получено благодаря знаниям и связям Б. Разрешения на ввод в эксплуатацию пока нет.

да, хотя РнС получить могло бы и А, именно в этом вопросе у А точно хватило бы сил, Б скорее нужно для помощи в строительстве и последующей эксплуатации

 

А вложило в объект вполне реальные денежные средства.

да, в свою очередь Б средств вложило минимум

 

Теперь выписывайте в колонках потери каждой из сторон.

обе стороны договорятся, вопрос только на каких условиях..А хочет больше чем ее процент по ДПТ, но Б отступать не желает))

 

Что теряет Б? Только то, что оно заплатило... скажем так, "консультантам из мэрии"

не обязательно что только "что заплатило консультантам"...например Б могло оказаться очень самоуверенным субъектом и понабрать в банках кредитов, гасить которые есть возможность только первые годы, потом ожидается гасить например в том числе из прибыли полученной от использования объекта (вот при таких вводных Б может потерять в разы больше чем А, ну это для примера, может быть много слабых сторон у Б). Все это к тому, что переговорные позиции в любую минуту могут быть пересмотрены и сильная сторона Б станет не такой уж сильной. Пани, многие сильные сперва вещи оказываются мыльными пузырями. Но это лирика.

 

В общем, в отличие от Б, у которого потери ограничиваются разовой потерей небольшой (по сравнению с А) суммы, А теряет деньги ежемесячно. И вот тогда, когда до А это дойдёт, оно всё равно пойдёт на поклон к Б

А может продать ЗУ врагам Б и погасить свои издержки, пусть не получит сверхприбыл, но для Б то гадость сделает, а гадость сделать злодею приятно порой))

 

я рассматриваю только ту ситуацию, когда обе стороны действуют в раках закона. А если Б не столь щепетильно

тут понятно, может быть все что угодно

 

Так вот, а теперь скажите: у кого тут сильная переговорная позиция?

в начале ВОВ все думали что у Германии...потом у США...а оказалось что у наших)) В общем ответ - сложно сказать, оба запутались и рисковать не хочет каждый, но и договориться не выходит пока что))

 

Будет. Если Б найдёт нормального переговорщика.

возможно, но лично у меня задачи другие, я не имею интерес для А и Б на долгие перспективы

[Ludmila]

например Б могло оказаться очень самоуверенным субъектом и понабрать в банках кредитов, гасить которые есть возможность только первые годы, потом ожидается гасить например в том числе из прибыли полученной от использования объекта (вот при таких вводных Б может потерять в разы больше чем А, ну это для примера, может быть много слабых сторон у Б).

 

переговорные позиции в любую минуту могут быть пересмотрены и сильная сторона Б станет не такой уж сильной.

 

многие сильные сперва вещи оказываются мыльными пузырями.

 

Я не сомневалась, пан, что Вы не станете прикидывать, как бы полученные сведения применить в решению Вашей задачи, а будете объяснять, почему их применить невозможно вообще - ни к Вашей конкретной ситуации, ни как некий алгоритм.

 

А может продать ЗУ врагам Б и погасить свои издержки, пусть не получит сверхприбыл, но для Б то гадость сделает, а гадость сделать злодею приятно порой))

Пан, это настолько смешно, что я даже не стану комментировать. Это просто несусветная глупость.

 

Знаете, пан, если будет поставлена задача помочь несчастной кошке, сделав так, чтобы она не слышала звука привязанной к её хвосту консервной банки, мы с Вами будем решать задачу по-разному. Вы будете рассуждать на тему, почему невозможно сделать такой аппарат, который поможет кошке передвигаться со скоростью звука, с удовольствием обсуждая ТТХ аппарата и кошки. Налюбовавшись техническими выкладками, Вы придёте к выводу о нерешаемости задачи и предложите пристрелить кошку, дабы прекратить её мучения. Ну а я просто изловлю кошку и отвяжу банку от её хвоста.

На этом позволю себе закончить тему и пойду гонять халявщиков. Ну а тема сия скоро будет погребена под тоннами шлака и прочего мусора.

[Ludmila]

А, и последнее.

 

в начале ВОВ все думали что у Германии...потом у США...а оказалось что у наших))

К именно что переговорной позиции это не имеет ровным счётом никакого отношения. Сравнение более чем некорректное.

[odysseus]

полученные сведения применить в решению Вашей задачи, а будете объяснять, почему их применить невозможно вообще - ни к Вашей конкретной ситуации, ни как некий алгоритм.

 

если будет поставлена задача помочь несчастной кошке, сделав так, чтобы она не слышала звука привязанной к её хвосту консервной банки, мы с Вами будем решать задачу по-разному.

 

К именно что переговорной позиции это не имеет ровным счётом никакого отношения. Сравнение более чем некорректное.

Пани Людмила, соглашусь, некорректное, погорячился...но пояснить я в общем-то хотел, что у мен яне стоит задачи помочь А и Б договориться или наладить алгоритм взаимодействия...в истории же с кошкой и ее хвостом у меня нет задачи помочь кошке, у меня задача найти того засра...ца, который учидил такую злую шутку над котейкой и покорать его, вопросом исхода из ситуации (и спасением котейки) занимаются другие))

 

Ну а тема сия скоро будет погребена под тоннами шлака и прочего мусора

ну и пусть, а впрочем я бы не прочь в теме обсудить впринципе проблемные вопросы договоров простого товарищества:

 

1) чем грозит отсутствие денежной оценки вкладов в ДПТ сторонам?

2) что есть вклад - "деловая репутация, знания и т.д." и как его индивидуализировать в ДПТ?? а если такой вклад описан только указанными словами и все, то можно ли считать, что договор заключен?

3) возможен ли вещный (!!!) иск по окончанию строительства недвижимого объекта в рамках ДПТ при условии, что право собственности на ЗУ в ЕГРП на дату ввода объекта в эксплуатацию зарегистрировано только за одним товарищем?

4) разделяются ли расходы товарищей пропорционально внесенных ими вкладов, если все расходы которые понес один товарищ это была оплата по последующему договору (подряд, агентсткий, поставка, ДВОУ, лицензионный, займ (!!!) и т.д.) Можно ли одному товарищу заявлять о зачете встречных однородных требований (например заем в части вернул, а во второй заявил о зачете, так как заимодавец будучи вторым товарищем должен понести расходы в части пропорциональной своему вкладу)

5) и т.д. и т.п.

 

То есть, в теме я конечно не могу все нюансы описывать конкретных отношений конкретных лиц конкретного ДПТ, обсуждению предлагалась скорее модель взаимоотношений (но на примере реальной ситации).

[Ludmila]

Пан, обсуждение общетеоретических вопросов столь глобального масштаба я считаю пустой тратой времени, а соображениями практического плана, как грамотно структурировать сделку ДПТ, делиться в этой теме не намерена.

[odysseus]

соображениями практического плана, как грамотно структурировать сделку ДПТ

это не мои задачи, поэтому обсуждение о том, как структурировать сделку для меня полезны из общепознавательных целей, не практических

[Ludmila]

Так и я о том. Мне на данном этапе интереснее обсуждение, скажем так, общих принципов структурирования сделок, в т.ч. ДПТ, нежели чисто теоретические обсуждения. Интересно, какими инструментами можно обеспечить интересы каждого из товарищей. Но моё участие в теме приведёт к выкладыванию информации только мной.

[Ludmila]

Могу только одну наводку дать.

В одном законе есть очень чёткое и подробное описание того, что входит в понятие "деловая репутация". Правда, там фигурирует совсем другой термин, а понятие деловой репутации и вовсе не упоминается, но по сути это она и есть. Бери да вставляй в ДПТ.

[Ludmila]

А для описания порядка внесения деловой репутации в товарищество и описания её "объёма" достаточно к стыренному из закона описанию добавить один абзац.