Сообщений в теме: 14

[RLV79]

Вам в силу ст. 37 102-ФЗ все равно необходимо согласие банка и от него Вы никуда не денетесь, если не хотите возникновения последствий указанных в ст. 39.
Предусматривать в договоре Вашу обязанность оплаты банку необязательно, т.к. эта обязанность (в случае продажи Вам этого здания) возникнет у Вас в силу закона (ст. 38).

[Карабас]

Лучше будет сторонам договориться, и произвести предоплату, за счет которой перекроется долг банку. Далее будет погашена регистрационная запись об ипотеке на объект недвижимости, далее - стандартная купля-продажа... И все, без всяких "схем".
Единственный нюанс: сроки.

Сообщение отредактировал Карабас: 19 April 2006 - 15:57

[Ludmila]

Как считаете коллеги: схема безупречна ?

Если

Банк никаких согласий на отчуждение заложенной недвижимости давать не хочет.

то нет, не безупречна.

Какие возможны подвохи со стороны Банка или Продавца ?

Со стороны Банка - ну, в частности, признание через суд сделки недействительной...
Или иные последствия по ст. 39 ФЗ "Об ипотеке", как тут правильно сказали...

Какой вариант сделала бы я.
Заключила бы между продавцом и покупателем договор займа. Покупатель выдал бы заём, продавец за счёт этого вернул бы кредит и погасил запись об ипотеке. Уже после этого - продавать.
Но на такой вариант, скорее всего, не пойдёт покупатель - гарантий, что ему продадут потом здание, нет никаких..

[Ludmila]

Людмила,а Вы уверены,что Покупатель пойдет на такие условия?

Хммм... Вы бы дочитали моё сообщение предыдущее до конца... Я же сказала:

Но на такой вариант, скорее всего, не пойдёт покупатель

Хотя, если продавцом и покупателем выступают взаимосвязанные юрлица, иногда и не на такие условия идут...

[RLV79]

Когда Покупатель оплатит эти деньги на счет Банка договор займа будет считаться исполненным, а учитывая, что залог акцессорное обязательство, то залог тоже прекращается с момента получения денег Банком.

Ага. Покупатель положит деньги на счет банка для погашения требований продавца, а продавец откажется от заключения сделки.

[BRD]

А каков момент прекращения ипотеки? По-моему ипотека как обеспечение не может существовать при отсутствии обеспечиваемого ею обязательства не смотря на наличие регистрации. Поэтому прекращается она при оплате:

учитывая, что залог акцессорное обязательство, то залог тоже прекращается с момента получения денег Банком

RLV79

Вам в силу ст. 37 102-ФЗ все равно необходимо согласие банка и от него Вы никуда не денетесь, если не хотите возникновения последствий указанных в ст. 39

Если согласия банка не спрашивать, то дкп будет оспоримым. По всей видимости банк узнает о дкп лишь получив оплату от покупателя (речь о нежилье?). Продавец вправе поручить исполнение покупателю (1-313). Узнав о дкп банк узнает и о том, что он перестал быть залогодержателем и последствия по ст. 39 не наступят.

или я туплю?

Сообщение отредактировал BRD: 19 April 2006 - 17:06

[Ludmila]

если Банк полностью получит займ (500 000 рублей) ?

Во-первых, помимо займа, должны быть уплачены проценты за пользование кредитом и проч. платежи.
Во-вторых, у банка никакой гарантии нет, что ему действительно всё выплатят. И договор может быть оспорен банком до получения им денег.

Добавлено в [mergetime]1145444880[/mergetime]

По всей видимости банк узнает о дкп лишь получив оплату от покупателя (речь о нежилье?).

Не обязательно. Может получить выписку из ЕГРП о заявлении правопритязаний на предмет ипотеки.

[RLV79]

ст. 39
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Так что все зависит от интересов банка.

[Ludmila]

И все тот же вопрос какой смысл банку в этом случае признавать договор недействительным ?

Если банк получает деньги в полном объёме, то, конечно, никакого смысла нет.
Но это только в том случае, если он всё получает.
Если банк узнаёт (из выписки из ЕГРП, например) ДО получения денег, то смысл есть.

И ещё. Пока не будет погашена запись об ипотеке в ЕГРП, переход права собственности Вам не зарегистрируют.

[LOW]

В рег. палату фирма А и Б пойдут для регистрации перехода права собственности после оплаты денег Банку.

В данном случае вы должны, учитывая исполнение кредитного договора, снять обременение в Рег. палате - это можно сделать одновременно при подаче документов на переход права.
ИМХО вполне реальная схема.