Сообщений в теме: 72

[Molkin]

Странно, но до сих пор нет темы, в которой можно было бы выработать общими усилиями "Договор управления МКД" в различных его ипостасях.

[Molkin]

Большинство присутствующих на форуме юристов представляют интересы УК, соответственно создание договора с учетом всех требований НПА - не в их интересах!

Вы правы.
Собственно, лично мне хотелось бы составить как раз такой договор с максимумом полномочий УК.
Однако, соблюдение требований НПА, только вот не рекомендательного характера, также необходимо.
Поэтому и хочется вынести на обсуждение.
Как технически будет выглядеть - не совсем представляю. Свои тексты договоров выкладовать захотят не все, да и анализировать весь текст нескольких договоров займет много времени.
Может быть начинать не с текстов, а с начала? Обсудить вначале структуру, затем постепенно по разделам пройтись.

А Вы, -yis7-, будете критиковать с точки зрения потребителя и внимательно следить за законностью. (Если сочтете нужным)

[petroff]

их есть у меня пачка, но обсуждать ВАААБЩЕ не вижу смысла. это можно было делать год назад, а сейчас нужно брать конкретный договор и высказываться по непонравившимся пунктам с учетом собственного опыта.
ИМХО.

[Molkin]

-yis7-

Отчасти согласен с petroff, кипы и пачки обсуждать бессмысленно.

их есть у меня пачка, но обсуждать ВАААБЩЕ не вижу смысла. это можно было делать год назад, а сейчас нужно брать конкретный договор и высказываться по непонравившимся пунктам с учетом собственного опыта.

Однако разные мнения получились.
С конретными договорами - не очень интересно.
Почему?
Выкладываются тексты, их сразу много, и для внимательного анализа необходимо много времени.
Причем выкладываются не самые лучшие. Те, которые так и так вылизаны, возможно приберегаются))).
Лучше уж попробовать медленно, по разделам, но попробовать создать свой.
Причем, даже не беря никакой за основу. "С нуля", так сказать.

[petroff]

Molkin

Причем выкладываются не самые лучшие. Те, которые так и так вылизаны, возможно приберегаются))).

к бабке не ходи!

Лучше уж попробовать медленно, по разделам, но попробовать создать свой.

как я погляжу, у тебя много свободного времени.

[Molkin]

вопрос на стыке потребительского и жилищного права:
1. Может ли потребитель услуги (в данном случае жилищно -коммунальной) предъявлять претензии по услуге , которую не оплатил?
2. Можно ли вписать (как осуществить - дело другое) в договор управления ограничение или приостановление оказания жилищных услуг в случае появления задолженности?

[petroff]

1. а может потребитель не оплачивать в одностороннем порядке, если он не потребил?
2. обязательно! грозно прописав со ссылкой на ПП 307! ПП не каждый прочитает, а в договоре увидит точно!

[Molkin]

1. а может потребитель не оплачивать в одностороннем порядке, если он не потребил?
2. обязательно! грозно прописав со ссылкой на ПП 307! ПП не каждый прочитает, а в договоре увидит точно!

1. не убедил. Для судей такого аргумента обычно хватает, но... не всегда. Треба ссылка на НПА. Услуга - она же оказана, а то, что потребитель не оплатил ее - будет ли это условием, снимающим любую отвественность с Исполнителя.
Перестает ли действовать Статья 14 ЗоЗПП?

Имущественная ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товара (работы, услуги)
1. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме.
2. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет.

Пойду спрошу в потребительской ветке.

2. petroff Я спрашивал конкретно про жилищные услуги, а не про коммунальные, или если соблюдать формулировки - то про содержание и ремонт. Этот вопрос связан с первым.

Еще вопрос про условия договора управления (ДУ):
Как можно максимально обеспечить защиту УК от расторжения договора?
Расторжение ДУ по ЖК - осуществляется в соотвествии с ГК, т.е. никаких особых условий. Кроме одного. но косвенного - того, что способ управления может быть изменен в любое время.
Означает ли это автоматическое прекращение договора управления собственника с УК?
Фактически - вроде бы да, поскольку УК уже не может после этого осуществлять управление.
А юридически? Является ли изменение способа управления императивной нормой предуматривающей обязательное расторжение ДУ? Прямо об этом не сказано. Очевидно, что одна сторона - УК при этом понесет убытки, связанные с расторжением договора, как прямые, так и косвенные.
Что же можно предусмотреть в ДУ для уменьшения рисков и убытков?


1. Запретить выбрать иной способ управления нельзя - покольку является неотъемлимым правом.
2. Можно ли ввести ограничения этого права... Но! Касающиеся именно расторжения ДУ, а не выбора способа. Скажем:
- Можно ли предусмотреть нерасторжение ДУ в случае выбора иного способа управления?
- Можно ли предусмотреть временное ограничение для расторжения?К примеру- в случае расторжения договора при выборе иного способа управления договор расторгается через 6 месяцев после принятия такого решения?
- Можно ли предусмотреть денежную ответственность Собственника за досрочное расторжение ДУ? В размере оплаты за содержание и ремонт за 6 месяцев скажем? У собственников появятся раздумья по поводу того, стоит ли дергаться, готовы ли они понести такие расходы.
- Будут ли случаи при расторжении договора с УК при выборе иного способа управления аналогичны расторжению договора при выборе иной управляющей компании. Или при замене одной УК на другую одностороннее расторжение уже не прокатит?

В комментариях ЖК про ДУ - одна вода.
Вот пассаж из комментариев по ред. Крашенинникова:

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Возникает законный вопрос: зачем управляющей организации такое количество описаний состава общего имущества или такое количество одинаковых документов, прилагаемых к договору?

Конец абзаца
У кого он спрашивает? У меня, читателя? У себя, одного из авторов ЖК? У Господа Бога?

Сообщение отредактировал Molkin: 10 August 2006 - 13:00

[Molkin]

Еще вопрос:
3. Дата заключения договора управления.
Что будет пониматься под моментом заключения договора управления(ст.433 ГК РФ)?
у меня три варианта:
1.

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

то есть тот день, когда собственник соизволит появится на предмет заключения договора.
либо
2. Дата заключения будет для всех собственников одна - и будет определена в решении общего собрания скажем (это в случае если УК пришла на заселенный дом) или будет совпадать с моментом привлечения УК к работе по дому - скажем с момента приемки дома в эксплуатацию.
либо
3.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Может быть по аналогии моментом заключения договора будет признаваться момент регистрации права собствености с которым связано возникновение бремени содержания? И в таком случае будет неважно, когда именно фактически был подписан договор (получение акцепта).

как вообще смотрится такой вот встреченный мной пункт в ДУ:
Настоящий договор вступает в силу с момента подписания. Права и обязанности по настоящему договору возникают с даты государственной регистрации прав собственности Заказчика на Объект недвижимости.

[petroff]

Будут ли случаи при расторжении договора с УК при выборе иного способа управления аналогичны расторжению договора при выборе иной управляющей компании. Или при замене одной УК на другую одностороннее расторжение уже не прокатит?

:R предусмотрена смена формы управления, а не смена УК, т.е. УК можно поменять тольок на ТСЖ или непосредственное, но не на другую УК.

Еще вопрос:
3. Дата заключения договора управления.

ИМХО п.2:

2. Дата заключения будет для всех собственников одна - и будет определена в решении общего собрания скажем (это в случае если УК пришла на заселенный дом) или будет совпадать с моментом привлечения УК к работе по дому - скажем с момента приемки дома в эксплуатацию.

иначе у каждого свой дембиль будет.

[Molkin]

ИМХО п.2:

Цитата
2. Дата заключения будет для всех собственников одна - и будет определена в решении общего собрания скажем (это в случае если УК пришла на заселенный дом) или будет совпадать с моментом привлечения УК к работе по дому - скажем с момента приемки дома в эксплуатацию.

иначе у каждого свой дембиль будет. 

А по другим вопросам?
Про дату:
в первом случае - там где УК привлечена уже в заселенный дом - понятно.
А если это новостройка? Предлагаешь намертво вбивать дату начала срока действия?
А договор будет тоже от того числа (заднего) или от момента реального подписания?

[ADSemenov.ru]

____ Я представитель стороны собственников. К настоящему моменту у меня сложились следующие убеждения насчёт УК (или ТСЖ). —

____ 1. Никаких "принятий на баланс" общего имущества МКД — только на "забаланс". Имущество было, есть и остаётся в собственности МКД.
____ 2. Раздельный учёт по каждому МКД. Накопительные фонды должны остаться собственностью МКД. Не исключено их использование на других домах, но по установленным в договоре правилам.
____ 3. Форма договора — поручения, агентирования (или доверительного управления имуществом?) — любая, но исключающая налогообложение накопительных фондов МКД и "качание прав" энергопоставщиками.

[vlan]

дата заключения не очень важна
на основании п.2. ст425 ГК действие договора - с момента приема в эксплуатацию, при смене права собст-ти на квартиру - с момента возникновения этого права

[Molkin]

дата заключения не очень важна
на основании п.2. ст425 ГК действие договора - с момента приема в эксплуатацию, при смене права собст-ти на квартиру - с момента возникновения этого права

Наиболее верный вариант

[petroff]

ADSemenov.ru

Раздельный учёт по каждому МКД. Накопительные фонды должны остаться собственностью МКД.

а какие у Вас накопительные статьи? капремонт, резервный и от сдачи в аренду ОДС. я ничего не пропустил?
если этого нет, то к концу месяца на лицевом счете может быть только ноль или минус из-за неплательщиков. так? если плюс, то надо делать перерасчет, где-то вылезла прибыль по коммуналке.

Добавлено в [mergetime]1155321695[/mergetime]
я вот чего еще подумал:
главное не дата заключения, а дата окончания. она для всех одна и должна быть жестко прописана в конце договора.

[ADSemenov.ru]

капремонт,

____ Да хотя бы и капремонт. Средства же переходят из одного налогового (отчётного) периода в другой. Соответственно, если они принадлежат УК (ТСЖ), то и облагаются по общим правилам. Коммуналка здесь ни при чём. По коммуналке только "комиссионные" подлежат налогообложению.

[petroff]

пока в НК не внесут изменения, будут споры с ИФНС. ИМХО.

[ADSemenov.ru]

пока в НК не внесут

____ В НК не внесут, потому как нет надобности — договора надо правильно оформлять (без перехода собственности на средства).

[Molkin]

ADSemenov.ru & petroff
Пожалуйста, ближе к теме темы...эээ...заглавию. Хотца формулировок условий и их обсуждений, а не очередных глобальных размышлений "Редкая птица-ТСЖ доживет до середины января".)))
Остались без внимания следующие вопросы:
- Можно ли вписать (как осуществить - дело другое) в договор управления ограничение или приостановление оказания жилищных услуг в случае появления задолженности?
- Как можно максимально обеспечить защиту УК от расторжения договора?
...Что же можно предусмотреть в ДУ для уменьшения рисков и убытков?

ADSemenov.ru

1. Никаких "принятий на баланс" общего имущества МКД — только на "забаланс". Имущество было, есть и остаётся в собственности МКД.
____ 2. Раздельный учёт по каждому МКД. Накопительные фонды должны остаться собственностью МКД. Не исключено их использование на других домах, но по установленным в договоре правилам.
____ 3. Форма договора — поручения, агентирования (или доверительного управления имуществом?) — любая, но исключающая налогообложение накопительных фондов МКД и "качание прав" энергопоставщиками.

1. Все правильно, ибо остальное будет противоречить ЖК РФ.
2. Честно говоря, не формулировал этого, поскольку дома новые. Про кап ремонт и речи нет пока. А разовые сборы...хмм... сборы в случае чего идут налом в черную.
3. Договор управления - такая форма предусмотрена фед.законодательством и должна быть именно в таком виде (фактически объединяющая положения нескольких договров из ГК). а не как-то иначе. Суть того. что написано понятно, хотелось бы увидеть юридическую конструкцию, формулировки договора.

я вот чего еще подумал:
главное не дата заключения, а дата окончания. она для всех одна и должна быть жестко прописана в конце договора.

Почему?
Из-за тридцатидневного срока?

Еще один вопрос, а точнее задача:
Как максимально упростить множественность лиц (собственников одного помещения) в целях упрощения документооборота?
Цель - включить такие условия, чтобы со стороны собственника выступало одно лицо, представляющее интересы всех членов семьи- собственников. Желательно без оформления доверенности. Одно помещение-один контрагент, на котором будет лежать все обязанности по договору, в.ч. по оплате ЖКУ, а при судебном разбирательстве - быть ответчиком. Возможно ли это? (Ох, как хотелось бы, чтобы один собственник за всех остальных мог бы голосовать на ОССвМД, но для этого точно нужна доверенность).

Сообщение отредактировал Molkin: 14 August 2006 - 14:25

[begemot912]

а какие у Вас накопительные статьи? капремонт, резервный и от сдачи в аренду ОДС. я ничего не пропустил?
если этого нет, то к концу месяца на лицевом счете может быть только ноль или минус из-за неплательщиков. так? если плюс, то надо делать перерасчет, где-то вылезла прибыль по коммуналке.

            2. Честно говоря, не формулировал этого, поскольку дома новые. Про кап ремонт и речи нет пока.

--------------------Здесь на мой взгляд уместна инфа: My Webpage

Плата за техобслуживание складывается из расходов на текущий и капитальный ремонт, а также из амортизационных отчислений.

Сообщение отредактировал begemot912: 14 August 2006 - 15:09

[Molkin]

begemot912

ст.158 ЖК РФ п.2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Для включения капиталки нужно решение ОС. Его нет.
Также нет убедительного 100% надежного способа аккумуляции данного накопления без претензий со стороны налоговых органов.
У кого есть - прошу выложить схему.

[petroff]

Хотца формулировок условий и их обсуждений, а не очередных глобальных размышлений

а чо тут обсуждать? я вчера сел и написал очередной ДУ с учетом имеющегося опыта. следующий будет еще более другой. работать надо, тогда и мысли будут в голове, а если тут демагогию развордить, то будет только один ответ: "В ПРОКУРАТУРУ!".

- Можно ли вписать (как осуществить - дело другое) в договор управления ограничение или приостановление оказания жилищных услуг в случае появления задолженности?

я просто скопировал 82 (кажется) пункт ПП 307

Почему? 
Из-за тридцатидневного срока?

нет. патамучта он закончится для ВСЕХ в день определенный собранием.

Цель - включить такие условия, чтобы со стороны собственника выступало одно лицо, представляющее интересы всех членов семьи- собственников.

а вот тут как раз затык.

щас сел за написание ДУ для юриков. два помещения имеют по несколько собственников (долевая). кого вписать в договор? на кого счет? наверное буду писать на одного из них, а там посмотрим...

[ADSemenov.ru]

Также нет убедительного 100% надежного способа аккумуляции данного накопления без претензий со стороны налоговых органов.

____ Ну, если их просто "хапать", то способа нет. А если оформлять всё "по честному", то — даже слишком просто.

Ст. 251 НК. "... При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
... в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа ..."

____ Видимо, это может быть только часть средств на содержание и ремонт общего имущества (не коммуналка). В ДУ необходимо прописать в какой момент и при каких условиях возможно "списание" этих средств (переход собственности на них) с одного бухсчёта на другой. Ну и сами правила формирования...
____ Меня всегда интересовал другой вопрос: достаточно ли из ДУ сделать гибрид управления с займом (в части накопительных фондов) или для таких операций требуется банковская лицензия (или что-то вроде того)? Исходя из духа ЖК — ничего не должно требоваться, кроме самого договора.

Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 15 August 2006 - 18:52