Всем привет
Приобретается здание. Земля под ним принадлежит продавцу на праве ПБП.
Задача инвестора максимально снизить инвестиционные риски.
Далее здание планируется реконструировать.
по гк к покупателю переходят права на зу под зданием в том же объеме что и у продавца
по зк покупатель который не является коммерческим предприятием вроде как и не вправе иметь зу на праве ПБП
Какие есть мысли об этой коллизии?
Задача инвестора в этой ситуации тревиальна - максимально снизить инвестиционный риск
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 8
#2
Отправлено 06 September 2006 - 13:52
Jazzanova
О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства
Постановление
Пленум Высшего Арбитражного суда РФ
11
24.03.2005
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства
Постановление
Пленум Высшего Арбитражного суда РФ
11
24.03.2005
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
#3
Отправлено 06 September 2006 - 14:08
то есть переоформления сидетельства на пбп на покупателя не потребуется
как я понимаю
какая вообще на текущий момент хотя бы приблизительная схема действий покупателя в этой ситуации
как я понимаю
какая вообще на текущий момент хотя бы приблизительная схема действий покупателя в этой ситуации
#4
Отправлено 06 September 2006 - 16:40
Jazzanova
Мне доводилось оформлять право ПБП на коммерческую организацию в период действия нового ЗК, использовав аргументы: ст.552 ГК, соответствующий пункт в договоре на переход прав на землю, приложение к договору, в котором были обведены границы ЗУ, "необходимого для эксплуатации здания". А так же аргумент: срок, в который коммерческим организациям предписано перейти на аренду или собственность, еще не наступил, значит, они могут владеть землей на праве ПБП. К тмоу же при этом не происходит предоставления з/у, права переходят в том виде, как они существовали у продавца здания.
Сейчас, на Вашем месте, я бы включил в договор к-п здания условия о переходе прав на з/у со ссылкой и цитированием ст.552 ГК и приложением плана з/у. А так же - думаю, будет нелишним потребовать от продавца оформления кадастрового учета з/у, чтобы зафиксировать его границы и единство и исключить в дальнейшем споры, что мол, не весь з/у необходим для эксплуатации здания.
Мне доводилось оформлять право ПБП на коммерческую организацию в период действия нового ЗК, использовав аргументы: ст.552 ГК, соответствующий пункт в договоре на переход прав на землю, приложение к договору, в котором были обведены границы ЗУ, "необходимого для эксплуатации здания". А так же аргумент: срок, в который коммерческим организациям предписано перейти на аренду или собственность, еще не наступил, значит, они могут владеть землей на праве ПБП. К тмоу же при этом не происходит предоставления з/у, права переходят в том виде, как они существовали у продавца здания.
Сейчас, на Вашем месте, я бы включил в договор к-п здания условия о переходе прав на з/у со ссылкой и цитированием ст.552 ГК и приложением плана з/у. А так же - думаю, будет нелишним потребовать от продавца оформления кадастрового учета з/у, чтобы зафиксировать его границы и единство и исключить в дальнейшем споры, что мол, не весь з/у необходим для эксплуатации здания.
#5
Отправлено 06 September 2006 - 17:17
Кондор
я Вам очень признателен за Ваш комментарий
сам паралельно смотрел этот вопрос
пбп по сути вещное право на земельный участок
соответственно должно быть зарегистрировано
по п. 2 ст. 8 право возникает с момента госрегистрации
соответственно по идее переход права пбп должен регистрироваться в ЕГРП
как было у вас?
регистрировалось ли ПБП в ЕГРП и какова была процедура?
c одной стороны в егрп должны вносится несколько записей
первая о переходе права собственности на здание
вторая о переходе ПБП на земельный участок на покупателя
однако вправе ли продавец здания уступать ПБП без согласия собственника участка?
я Вам очень признателен за Ваш комментарий
сам паралельно смотрел этот вопрос
пбп по сути вещное право на земельный участок
соответственно должно быть зарегистрировано
по п. 2 ст. 8 право возникает с момента госрегистрации
соответственно по идее переход права пбп должен регистрироваться в ЕГРП
как было у вас?
регистрировалось ли ПБП в ЕГРП и какова была процедура?
c одной стороны в егрп должны вносится несколько записей
первая о переходе права собственности на здание
вторая о переходе ПБП на земельный участок на покупателя
однако вправе ли продавец здания уступать ПБП без согласия собственника участка?
#6
Отправлено 06 September 2006 - 19:31
Jazzanova
В ЕГРЮЛ регистрировались.
Получали два свидетельства: одно - на право собственности на здание, другое - на право постоянного бессрочного пользования з/у.
Основание для обоих прав - договор купли-продажи здания.
Только в данном случае ведь он и не распоряжается з/у...
Он продал здание, на что и была направлена его воля), а права на з/у перешли к новому собственнику здания в силу закона - ст.552 ГК, 35 ЗК.
Для такого перехода волеизъявления продавца, в общем-то, и не нужно.
НО: очень желательно, чтобы меньше вопросов было по поводу границ.
В ЕГРЮЛ регистрировались.
Получали два свидетельства: одно - на право собственности на здание, другое - на право постоянного бессрочного пользования з/у.
Основание для обоих прав - договор купли-продажи здания.
Конечно - не вправе!однако вправе ли продавец здания уступать ПБП без согласия собственника участка?
Только в данном случае ведь он и не распоряжается з/у...
Он продал здание, на что и была направлена его воля), а права на з/у перешли к новому собственнику здания в силу закона - ст.552 ГК, 35 ЗК.
Для такого перехода волеизъявления продавца, в общем-то, и не нужно.
НО: очень желательно, чтобы меньше вопросов было по поводу границ.
#8
Отправлено 06 October 2006 - 17:57
ФЗ О введении в действие Земельного кодекса: При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.
Приобретение прва ПБП после вступления в силу ЗК вызывает большие сомнения.
На мой взгляд в данной ситуации ГК должен применяться с учетом выназванного ФЗ.
В соответствии со ст. 20 ЗК ЗУ на праве пбп "предоставляются". Возможен ли иной порядок приобретения права пбп?
Мое мнение, после приобретения ПС на здание следует выкупать ЗУ.
Приобретение прва ПБП после вступления в силу ЗК вызывает большие сомнения.
На мой взгляд в данной ситуации ГК должен применяться с учетом выназванного ФЗ.
В соответствии со ст. 20 ЗК ЗУ на праве пбп "предоставляются". Возможен ли иной порядок приобретения права пбп?
Мое мнение, после приобретения ПС на здание следует выкупать ЗУ.
#9
Отправлено 06 October 2006 - 19:39
Jazzanova
Чем смогу - всегда помогу.
Tatiana
Предоставить з/у на праве ПБП может только собственник участка - государство или муниципалитет. Негосударственные организации претендовать на предоставление им з/у на праве ПБП - не могут. Все правильно и законно.
А иной порядок приобретения прав - разумеется - возможен!
Он и предусмотрен в ст.552 ГК и 35 ЗК. Так что, нам даже не удастся поспорить о соотношении норм ГК и ЗК: в данном вопросе противоречий между ними - нет.
Чем смогу - всегда помогу.
Tatiana
В соответствии со ст. 20 ЗК ЗУ на праве пбп "предоставляются". Возможен ли иной порядок приобретения права пбп?
Предоставить з/у на праве ПБП может только собственник участка - государство или муниципалитет. Негосударственные организации претендовать на предоставление им з/у на праве ПБП - не могут. Все правильно и законно.
А иной порядок приобретения прав - разумеется - возможен!
Он и предусмотрен в ст.552 ГК и 35 ЗК. Так что, нам даже не удастся поспорить о соотношении норм ГК и ЗК: в данном вопросе противоречий между ними - нет.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
