Сообщений в теме: 14

[@Mur]

Мы хотим купить участок, берем под это кредит в банке, банк даст кредит только под залог (еще ДО покупки, естественно, так как покупаем на его деньги), а продавец не хочет свою недвижимотсь сначала заложить, а потом заключать с нами договор купли-продажи и идти с ним в регпалату.
Продавец боится, что мы кинем в момент, когда он заложит имущество в банке. Типа вдруг мы не проплатим, и придется ему иметь отношения с банком.
Получается мы должны уговорить продавца заложить недвижимость в банк, а затем как-то сразу провести деньги (кредит) из банка ему на счет, минуя наш счет. На это он согласен.

Вопрос - как и чем убедить продавца не бояться заложить имущество в банке и спокойно ждать, когда мы перечислим кредитные деньги.

Аккредитив?

[napokr]

с чего вы взяли, что залог недвижимости будет установлен до купли-продажи? залог будет установлен после перехода к вам права собственности на объект недвижимости, вернее - он будет зарегистрирован одновременно с регистрацией вашего права собственности на объект недвижимости.

[@Mur]

с чего вы взяли, что залог недвижимости будет установлен до купли-продажи? залог будет установлен после перехода к вам права собственности на объект недвижимости, вернее - он будет зарегистрирован одновременно с регистрацией вашего права собственности на объект недвижимости.

Чтобы участок заложить, мы должные его сначала купить, или нет? Но продавец не хочет идти оформлять сделку в регпалату до момента прихода денег на его р/с. Банку по барабану,то заложит участок - прежний владелец или новый, он просто не дает необеспеченный залогом кредит. Тут много всяких глупых вопросов - например, как в таком случае продать заложенный участок? Письмо из банка в регпалату, что он не возрадает против продажи участка именно нам, получателям кредита?

[pivalex]

napokr а если регистратору документы на регистрацию ипотеки попадут ранее документов на переход права собствености?

у вас безвыходная ситуация- пока не будет ипотеки - банк не выдаст деньги. пока не будет денег - не будет собственности на предсет ипотеки. пытайтесь уговорить собственника здания.

[napokr]

Вы с банком-то обсуждали варианты действий?
Возможны варианты:
1) заключаете трехсторонний договор покупатель-продавец-банк, по которому банк после заключения договора перечисляет деньги продавцу. подаетесь на регистрацию - и там регистрируют одновременно ваше ПС и залог в пользу банка. вопрос, будет ли согласен банк. это зависит от того, кто является продавцом. если продавец - физик, то обычно деньги не перечисляются ему, закладываются в ячейку
2) 3-хсторонний договор. деньги платятся банком продавцу после регистрации. вопрос, согласен ли продавец. чтобы его успокоить - 1) аргументы в пользу серьезности банка и то, что он сможет взыскивать деньги не с вас, а непосредственно с банка 2) ДКП будет считаться заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации, так что риска особого в этом плане нет.

думаю,что проблем никаких нет, просто нужно все выяснить в банке. вы у ни х не первые такие

Добавлено в [mergetime]1191435942[/mergetime]

napokr а если регистратору документы на регистрацию ипотеки попадут ранее документов на переход права собствености?

подается все одновременно. договор к-п трехсторонний. в договоре залога написано, какое обязательство обеспечивается этим залогом. тут не может быть никакой регистрации ипотеки до регистрации перехода права.
технически - заявление на регистрацию ипотеки подают банк и покупатель.
так что ипотеку на объект, который принадлежит продавцу (если вдруг право собственности не перешло) технически не смогут зарегить без заявления продавца.

это абсолютно стандартная практика.

у вас безвыходная ситуация- пока не будет ипотеки - банк не выдаст деньги. пока не будет денег - не будет собственности на предсет ипотеки. пытайтесь уговорить собственника здания.

я бы не была столь категорична. у меня ощущение, что автор поста просто не обсуждал подробности кредита с банком.

[@Mur]

я бы не была столь категорична.  у меня ощущение, что автор поста просто не обсуждал подробности кредита с банком.

Совершенно верно, в банк ездил директор, а не я. Дир вернулся к вечеру и сумбурно выложил вот эту историю. Я не сталкивался раньше с такими договорами (делал лишь залог НАШЕГО имущества в банк для кредита). Сейчас почитал закон об ипотеке, комментарии и удивлен - почему в банке действительно не предложили именно типовой трехсторонний договор? Поеду завтра сам с их юристом говорить. Кстати, вопрос: по этому договору деньги сразу из бюанка идут к продавцу, минуя наш счет?

Сообщение отредактировал @Mur: 04 October 2007 - 02:28

[Ludmila]

Сейчас почитал закон об ипотеке, комментарии и удивлен - почему в банке действительно не предложили именно типовой трехсторонний договор?

Зависит от того, что Вы приобретаете. Если земельный участок и/или жилой дом, то схема с трёхсторонним договором может прокатить. Если на участке есть какая-то нежилая недвижимость, то такая схема не пройдёт ни в коем случае.
Но даже если схема допустима, не факт, что её пропустят регорганы. Зачастую они не принимают такие договоры.

Кстати, вопрос: по этому договору деньги сразу из бюанка идут к продавцу, минуя наш счет?

Ни в коем случае. Сначала на Ваш счёт, а потом уже на счёт продавца.

Добавлено в [mergetime]1191479235[/mergetime]

по которому банк после заключения договора перечисляет деньги продавцу

Такого условия (если Вы имеете в виду, что сумма кредита зачисляется на счёт продавца, минуя счёт заёмщика) быть не может в принципе.

в пользу серьезности банка и то, что он сможет взыскивать деньги не с вас, а непосредственно с банка

Бред.

[@Mur]

Был в банке (называть не буду, имеет международную лицензию и прочие атрибуты красивой жизни), беседовал с менеджерами. Сначала удивили меня тем, что просили ОБНОВИТЬ свидетельство о регистрации (мы им по другой сделке дали пакет документов), выданное аж !!! в августе!!! этого!!!!! года!!!. Типа, оно уже устарело. Заметьте, речь не о снятии обременения или чего еще, просто желательно ... кхм.. поновее (но это к делу не относится)

Так что ребята там сидят своеобразныые. Инициативы, естественно, никакой, чуть что, звонок в Москву. О трехстороннем договоре что-то слышали, но пока у них такого нет, юриста тоже нет, он в краевом центре. Короче, на мой вопрос, запарафируют они мой проект трехстороннего договора, если я такой предложу, долго думали, потом отказались ) (я бы тоже не стал )
Кстати, кинул бы кто рыбу такого договора, чтобы велосипед не изобретать, самому стало интересно.
Плз!!!
[/quote]
В общем, надо просто убеждать продавца подписать заявление на залог в регпалате.

Сообщение отредактировал @Mur: 04 October 2007 - 17:04

[Ludmila]

@Mur, ответьте сначала на вопрос: Вы приобретаете "голый" земельный участок или на нём какие-то здания есть?

И учтите, что схема будет такая: сначала банк зачисляет Вам на счёт деньги. Кстати, картотеки к счёту у Вас нет? Или какого-нибудь приостановления операций? Потом с Вашего счёта деньги перечисляются продавцу.
Про схему "банк перечисляет деньги напрямую подавцу" забудьте сразу и бесповоротно.

[napokr]

Про схему "банк перечисляет деньги напрямую подавцу" забудьте сразу и бесповоротно.

Ludmila , я знаю, что у Вас огромный опыт работы в банковской сфере. У меня такого нет даже близко.
Но - сталкивалась буквально недавно на практике. Дело в Санкт-Петербурге. Мы (юрлицо) "покупали" нежилую недвижимость (помещение в многоквартирном доме) - по договору долевого участия напрямую у Застройщика. Брали ипотечный кредит в банке. Был заключен трехсторонний договор, по которому банк НАПРЯМУЮ, минуя наш счет, отправлял деньги застройщику.
Я знаю, что по ипотечным кредитам физических лиц происходит также. Возможно, такие варианты проходят только когда дело имеем именно с Застройщиком.
Почему такого не может быть?

И учтите, что схема будет такая: сначала банк зачисляет Вам на счёт деньги

Кстати, автор так и не указал, кажется, кто он такой (в смысле - юрик, физик), какой именно объект они покупают и кто продавец (юрик, физик...)

[Ludmila]

Брали ипотечный кредит в банке. Был заключен трехсторонний договор, по которому банк НАПРЯМУЮ, минуя наш счет, отправлял деньги застройщику.

У Банка лицензию ещё не отобрали? Скоро отберут.
Выдача кредита, минуя счёт заёмщика, прямо запрещена законодательством. За такие нарушения вообще-то лицензии у банков положено отзывать.

И, кстати, ипотека Ваша - ничтожная сделка... Если хотите, могу дать подробные инструкции, как кинуть банк, оставив его без ипотеки.
В Вашем примере - это самый классический случай ничтожности договора ипотеки...

[napokr]

У Банка лицензию ещё не отобрали? Скоро отберут.

Как интересно. Я подумаю над Вашим предложением
Банк кстати серьезный. И потом кредит рефинансировали. У второго банка тоже не возникло никаких вопросов...

[Kazancev]

Продавец боится, что мы кинем в момент, когда он заложит имущество в банке. Типа вдруг мы не проплатим, и придется ему иметь отношения с банком.

Продавец может передать участок в залог банку в обеспечение исполнения им или третьим лицом какого-либо обязательства - например обязательства Продавца по кредитному договору перед Банком. Покупатель выступает поручителем по кредитному между Продавцом и Банком. Подписывается договор купли-продажи земельного участка, составляется акт приема передачи, с указание в договоре что участок находится в ипотеке, доки сдаются в Палату. Банк перечисляет денежную сумму, равную стоимости участка, Продавцу, между Покупателем и Продавцом - договор о переводе долга по кредитному договору (с согласия банка). Такое возможно же? Покупатель принимает на себя долг Продавца в счет исполнения своих обязательств по договору купли-продажи....
Может так?

Сообщение отредактировал Kazancev: 04 October 2007 - 21:02

[Ludmila]

Банк кстати серьезный. И потом кредит рефинансировали. У второго банка тоже не возникло никаких вопросов...

Ну, значит, оба банка несерьёзные и у обоих можно лицензию отзывать.


Зарегистрировано в Минюсте РФ 29 сентября 1998 г. N 1619
------------------------------------------------------------------

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 1998 г. N 54-П

ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ (РАЗМЕЩЕНИЯ)
КРЕДИТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
И ИХ ВОЗВРАТА (ПОГАШЕНИЯ)
(в ред. Положения, утв. ЦБ РФ 27.07.2001 N 144-П)

2.1. Предоставление (размещение) банком денежных средств осуществляется в следующем порядке:
2.1.1. юридическим лицам - только в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на расчетный или корреспондентский счет / субсчет клиента - заемщика, открытый на основании договора банковского счета (далее по тексту настоящего Положения - банковский счет клиента - заемщика), в том числе при предоставлении средств на оплату платежных документов и на выплату заработной платы;

[@Mur]

Посетили с шефом еще один банк, который в каждом городе есть - там ребята тоже не могут сделать трехсторонний договор, предложили на короткое время (пока купля -продажа регистрируется) обойтсь без залога. КРУТООО!!!

Сообщение отредактировал @Mur: 05 October 2007 - 23:06