Сообщений в теме: 25

[mnatsa]

Вопросы, связанные с правом пользования жилым помещением (ст. 292 ГК), неоднократно обсуждались на этом форуме. Однако ясности как не было, так и нет. Хочется вместе с Вами попытаться систематизировать ранее высказанные суждения, начав с оснований.

Основания возникновения права пользования.

Право пользования вне зависимости от того вещное оно или обязательственное всегда является производным от права собственности.
Право пользования возникает у лица всегда на основании сделки (т.е. действия, направленного на возникновение права). Причем такая сделка может быть только двух или многосторонней в зависимости от фактических обстоятельств. Одной из сторон сделки является лицо, приобретающее право пользования, а второй стороной всегда собственник жилого помещения или его законный владелец (пользователь).
На основании каких сделок может возникнуть право пользования?
ГК дает нам следующий перечень возможных сделок: найм, аренда, безвозмездное пользование, рента, и ее разновидность - пожизненное проживание с иждивением, а также иные сделки по отчуждению жилого помещения, обусловленные правом пожизненного пользования отчуждающего лица (например, купля-продажа c правом пожизненного проживания продавца).
Исключение: право пользование может возникнуть на основании завещательного отказа. Думаю, что это не сделка, однако принятие наследства обусловленного завещательным отказом все-таки сделка.
Возникает вопрос, возможны ли непоименованные в ГК сделки, на основании которых может возникнуть право пользования?
Во-первых, это приобретение права пользования на основании ст. 54 ЖК РСФСР. Причем как следует из судебной практики (с которой я не согласен, но вынужден считаться), эта сделка может быть совершена конклюдентными действиями сторон: вселение - со стороны вселяющегося члена семьи, содействие (не препятствование) вселению - со стороны нанимателя с предварительного согласия иных лиц, проживающих в данном жилом помещении.
Во-вторых, брачный договор (ст. 42 СК РФ), в котором может быть предусмотрены основания возникновения и прекращения права пользования жилым помещением для одного из супругов.
В третьих, право пользование возникает у члена ЖСК и иных лиц, имеющих право на паенакопление, до полной выплаты пая за квартиру.

Возникает закономерный вопрос: достаточно ли заключения соответствующего договора для приобретения права пользования?
Да, если пользователь на момент его заключения уже пользуется (в отдельных случаях и владеет) жилым помещением (получатель ренты, продавец).
Нет, если он только собирается это сделать. Для возникновения права необходимо вселиться в определенное договором жилое помещение.
Вселение – это действия сторон сделки, направленные на осуществление беспрепятственного доступа (входа) лица (пользователя) в определенное жилое помещение и его проживания (пребывания) в нем. (см. п. 1 ст. 76 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ).
Таким образом, в этом случае налицо сложный юридический состав, включающий в себя две стадии: заключение договора и фактические действия сторон по вселению.
Я думаю, что необходима и третья стадия - регистрация по месту жительства. Каждый законопослушный гражданин должен быть зарегистрирован по месту жительства - своего постоянного или преимущественного проживания.
В другом обсуждении было принято за аксиому, что право пользования членов семьи собственника является вещным.
Я думаю, что такой подход не соответствует закону. Является право вещным или обязательственным зависит от основания его приобретения.
Несомненно, что вещным является право, возникшее в следующих случаях:
– у члена ЖСК до полной выплаты пая за квартиру
– у получателя ренты
– у продавца (дарителя) квартиры по договору, обусловленного правом пожизненного пользования отчуждающего лица

Во всех остальных случаях право является обязательственным. С наймом, арендой, безвозмездным пользованием все понятно.
А что происходит при приватизации можно разобрать на типичном примере:
Квартира находится в социальном найме семьи из трех взрослых человек. По соглашению сторон квартира приватизируется только одним членом семьи. Соответственно отношения между новым собственником и двумя другими членами семьи основаны на договоре найма. И при переходе права собственности на квартиру их права в силу ст. 292 ГК сохраняются, но они носят исключительно обязательственный характер. Они не члены семьи прежнего собственника, т.к. прежний собственник государство. Хотя чем больше анализируешь нормы ЖК о соцнайме, тем больше кажется, что здесь право пользования содержит в себе много элементов присущих вещному праву.

Остается на мой взгляд несколько не проясненных вопросов:

Какими правами обладают несовершеннолетние дети, вселенные в квартиру родителем /родителями – собственниками. Это безв. пользование или иные отношения, вытекающие из СК?
Какими правами обладают члены семьи члена ЖСК, которые не имеют права на паенакопление (дети, родители и т.д.), но наличие которых учитывалось при предоставлении в ЖСК квартиры определенного размера.

[mnatsa]

Pastic

QUOTE
Какими правами обладают несовершеннолетние дети, вселенные в квартиру родителем /родителями – собственниками

Обычные члены семьи собственника.

Вопрос в том, можем ли применить к их отношениям юридические конструкции предусмотренные ГК

Права и обязанности члена жилищно - строительного кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями определяются уставом кооператива.

А если уставом не предусмотрено?

Зы: может, в Глобальные?

Лучше в недвижимости, чтобы потом перейти к практике

[mnatsa]

Pastic

Почему же нет?

А какие?

[mnatsa]

Статья в ДА, связанная с темой

Прикрепленные файлы

•  ________________.doc   29.5К   3423 скачиваний

[Светлана Т.Г.]

Можно ли прописать детей 7 и 16 лет, проживающих с матерью около 5 лет в 2 кв. -32 м.(прописанных у матери в комунальной комнате -18 м не приват.) по месту жительства и прописки их отца (который не проживает больше года) Квартиросъёмщик свекровь, не проживает в ней около 5 лет, может ли она и бывший муж выгнать детей и мать в комнату по месту прописки? Жильё не приватизировано.

[Zork]

Для этого заказал и изготовил техпаспорт, отпечатал текст договора дарения и записался в очередь в Учреждение юстиции на оформление сделки

Подписан был договор или нет? Если нет, то и говорить не о чем. Новые собственники придут, её выселят. Оснований для признания права собственности нет.

[Zork]

Нужно выйти в суд с иском о признании ее членом семьи умершего собственника и признания права собственности на эту квартиру,

и что это даст?
это ведь не соцнайм

[Кылдыбатыр]

Ну и поиск стал на Конференции, еле нашел нужную ветку. Но суть не в этом... .
Договор купли-продажи квартиры заключен в 1997 г. К новому собственнику вместе с полной триадой, также перешли права пользования квартирой членами семьи бывшего собственника.
Могу ли я, для того, чтобы прекратить право пользования членов семьи бывшего собственника, применить к даной ситуации нормы ГК РФ касающихся договоров найма? Изменит ли что-то тот факт, что члены семьи бывшего собственника не проживают в квартире более 10 лет. Иск о вселении ими был выигран, но исполнительный лист к исполнению предъявлен не был.

Сообщение отредактировал blues.ru: 03 August 2008 - 22:55

[Кылдыбатыр]

Ни каких комментариев?

[Molkin]

если уж тема претендует на то,чтобы быть теоретической и в некотором роде системной, то я бы хотел обратить внимание на право пользования жилым помещением будущего собственника. Какого его юридическое происхождение, чем обуславливается, как коррелируется с тем, что фактически право собственности именно на помещение еще не существует.
Если на форуме уже есть где то умные рассуждения на эту тему - ткните.
Спасибо

[Кылдыбатыр]

то я бы хотел обратить внимание на право пользования жилым помещением будущего собственника.

Интересно..., а в силу чего, в будущем, возникнет право собственности?

[Molkin]

Интересно..., а в силу чего, в будущем, возникнет право собственности?

"будущий собственник" - такой вот термин зафиксирован в ФЗ - ЖК РФ. Возникнет в силу ДДУ, либо каких еще договоров, дающих право приобретения квартир. Речь идет о вновь возводимом жилье, конечно же.

[Кылдыбатыр]

"будущий собственник"

А статью не назовете?

[Molkin]

ч.1. ст.139.
По тексту там -"лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах", для краткости общеупотребительное название - "будущие собственники".

[Кылдыбатыр]

ч.1. ст.139.
По тексту там -"лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах", для краткости общеупотребительное название - "будущие собственники".

Ваша кратность является только Вашей кратностью, а в самом законе сослагательное склонение не употребляется.
А в Вашем конкретном случае, собственником, любое лицо может стать только после гос.регистрации права собственности, которое возникнет только после гос.приемки объекта недвижимости.

З.Ы. А моя идея, в этой теме, ни кому не нравится? Или нет желающих подискутировать?

Сообщение отредактировал blues.ru: 13 August 2008 - 23:31

[Dremlin]

blues.ru
я не понял, лица, имеющие право пользования - те, которые имели право на приватизацию, но не участвовали? Тогда...

При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер

- Обзор практики ВС за 4 кв. 2005

[Кылдыбатыр]

я не понял, лица, имеющие право пользования

- в моем случае это - члены семьи "бывшего собственника", которые вселялись в квартиру до января 2005 г., как члены семьи собственника.
Сама сделка ( купля-продажа), тоже была заключена до 2005 г.