Сообщений в теме: 22

[Saas]

согласно последним изменениям в закон о регистрации разрешено регистрировать право собственности на землю, в частности, в СНТ без межевания.

у кого-нибудь была практика покупки такого участка? фрс пропускало с кадпланом без точных границ?

если да, то как новый покупатель потом межевал участок?

в лучае превышения площади над указанной в свидетельстве, как думаете, есть шанс новому покупателю по аналогии с т.н. амнистией оформить з\у по фактическим границам?

[oksana_vrn]

у кого-нибудь была практика покупки такого участка? фрс пропускало с кадпланом без точных границ

Практики не было, но думаю оснований у ФРС "не пропустить" нет. Если регистрация ПС Продавца на ЗУ уже прошла, то в деле уже есть кадпаспорт(кадплан), и повторно его требовать они не имеют права.

в лучае превышения площади над указанной в свидетельстве, как думаете, есть шанс новому покупателю по аналогии с т.н. амнистией оформить з\у по фактическим границам?

А что ему оформлять-то? Покупатель уже будет собственником ЗУ. Если он решит провести межевание и в результате площадь ЗУ изменится, то он будет ставить ЗУ на кадастровый учет в связи с "изменением уникальных характеристик" ЗУ (ст. 16 ФЗ О государственном кадастре недвижимости", получит кадастровый паспорт на ЗУ с измененной площадью и внесет в ФРС изменения в ЕГРП.

[Saas]

Практики не было, но думаю оснований у ФРС "не пропустить" нет. Если регистрация ПС Продавца на ЗУ уже прошла, то в деле уже есть кадпаспорт(кадплан), и повторно его требовать они не имеют права.

с одной стороны да. но с другой такой участок не соответствует понятию з/у в ст. 6 ЗК, т.к. его границы фактически не установлены.

А что ему оформлять-то? Покупатель уже будет собственником ЗУ. Если он решит провести межевание и в результате площадь ЗУ изменится, то он будет ставить ЗУ на кадастровый учет в связи с "изменением уникальных характеристик" ЗУ (ст. 16 ФЗ О государственном кадастре недвижимости", получит кадастровый паспорт на ЗУ с измененной площадью и внесет в ФРС изменения в ЕГРП.

да, но

4. При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено преобразованием земельного участка или уточнением его границ.

3. Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев преобразования земельного участка при выделе из него доли в натуре, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

9. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется [B]с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе[/B] на земельный участок, и фактического землепользования.

т.е. для уточнения границ берется площадь из пр.уст. документов, а она как раз и "неправильная".
"правильную" границу в настоящий момент подтверждает акт согласования границ с соседями.

пример:
владелец 1 в 2002 году оформил з/у без "амнистии" на 800 кв.м., хотя фактическая площадь была 900 кв. м.
далее отчудил з/у соответственно площадью 800 кв.м. владельцу 2.
владелец 2 может сейчас внести изменения в кадастр, уточнив площадь до 900 кв.м., если в пр.уст. документе - договоре указано 800 кв.м.?

[Buutch]

у кого-нибудь была практика покупки такого участка? фрс пропускало с кадпланом без точных границ?

Еще два года назад такие сделки проходили регистрацию, главное, чтобы кадастровый номер был.

[Saas]

Buutch
спасибо, а не было случаев последующего межевания (новым собственником) и оформления в собственность по ФАКТИЧЕСКОЙ площади в случае ее превышения над указанной в свидетельстве?

Сообщение отредактировал saas: 16 October 2008 - 15:45

[DMV]

Buutch
спасибо, а не было случаев последующего межевания (новым собственником) и оформления в собственность по ФАКТИЧЕСКОЙ площади в случае ее превышения над указанной в свидетельстве?

ФРС отказывает обычно в таких случаях, т.к. то, что покупатель купил, уже увеличить нельзя, придётся судиться с ФРС и еще неизвестно чем это закончится. Обычно в таких случаях геодезисты переделывали межевое дело, чтобы площадь соответствовала свидетельству. Увеличить можно только в пределах технической погрешности, ее размер устанавливают специальные нормативы, но это ничтожные размеры. Общую площадь участка может увеличить т.е оформить участок в границах фактического использования, только первоначальный собственник на площадь не превышающую минимально возможный неделимый размер ЗУ в данной местности.

[Saas]

DMV

ФРС отказывает обычно в таких случаях

а что, были исключения?

а как думаете, если в правоустанавливающем документе - договоре об отчуждении, указана площадь 800 кв.м., а координаты з/у на плане - это было в 2002г, т.е. когда планы утверждали местные земкомы, и эти планы являлись неотъемлемой частью договора - установлены по фактическим границам, и если пересчитать эту площадь получится 900 кв.м., есть шанс нынешнему владельцу оформить 900 кв.м.?

например так: владелец в порядке особого производства в судебном порядке устанавливает юр. факт - владение на праве собственности з/у площадью 900 кв.м. - т.е. в границах, указанных в плане.
обоснование - этот участок ему был отчужден по договору - план - неотъемлемая часть договора. границы согласованы и с соседями и определены для сторон договора. спора нет.

есть в таком случае риск признания договора незаключенным из-за неопределенности одного из параметров объекта - площади?

[maripo]

у кого-нибудь была практика покупки такого участка? фрс пропускало с кадпланом без точных границ?

Я купила такой участок в мае этого года. Межевание не было проведено. Единственное отличие в том, что предыдущий хозяин судился по границам участка, есть решение суда. В кад. плане написано, что площадь требует уточнения. Площадь на деле больше, соток на 2.

а не было случаев последующего межевания (новым собственником) и оформления в собственность по ФАКТИЧЕСКОЙ площади в случае ее превышения над указанной в свидетельстве?

Вот сейчас и решаю вопрос по межеванию. Ходила в кадастровую палату, узнавала, пропустят ли результаты межевания с большей площадью, чем указано в св-ве о регистрации. Правда, еще прилагала решение суда. Сказали, что межуйте, площадь дополнительная будет по дачной амнистии - бесплатно. Но не знаю, как будет на деле.
И еще - это рискованно покупать такие участки. У меня хоть есть решение суда, и то соседи выставили свои границы, пытаются захапать от теперь моего участка. Если собираетесь купить такой участок, поговорите с соседями, нет ли у них "наполеоновских" планов, уточните границы и т.д.

Сообщение отредактировал maripo: 16 October 2008 - 18:00

[Saas]

maripo , спасибо, просьба поясните,

Ходила в кадастровую палату, узнавала, пропустят ли результаты межевания с большей площадью, чем указано в св-ве о регистрации

т.е. геодезист будет рисовать границы по факту?

Правда, еще прилагала решение суда.

я так понимаю, по решению площадь все равно меньше фактической, той которую желаете дооформить?

какой регион если не секрет?

Сказали, что межуйте, площадь дополнительная будет по дачной амнистии - бесплатно

Но не знаю, как будет на деле.

т.е. роснедвижимость сама процедуру точно не знает? как она собирается отнестись к несоответствую площади в межевом плане и правоустанавливающем документе?

DMV
Buutch
oksana_vrn
вам всем спасибо!

[Mеl]

Еще два года назад такие сделки проходили регистрацию

что не исключало риск ничтожности таких сделок в силу императивной нормы, установленной ст. 37 ЗК

можно также почитать ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ от 16.03.2004 N 15671/03 по делу N 3-68/03(А-683/03)

[maripo]

т.е. геодезист будет рисовать границы по факту?

да, буду мерять по факту

я так понимаю, по решению площадь все равно меньше фактической, той которую желаете дооформить?

Т.к суд был по границам участков с соседями, и было принято решение не в пользу бывшего хозяина, ему пришлось отодвинутся на 1,5 метра, то СНТ разрешило, а суд утвердил право быв. хозяина оформить в собственность фактическую площадь, которой они пользовались много лет. Но они это не сделали, устали от судов. Вот я и узнавала, имею ли я сейчас право на эту фактическую площадь.
Дача в Карелии

[Saas]

Pokemaster
если такие участки, как и в моем случае по ст. 43 221-ФЗ не признавались ранее учтенным объектом


у меня в частности, право собственности в 2002 году было зарегистрировано в регпалате.

[maripo]

т.е. роснедвижимость сама процедуру точно не знает? как она собирается отнестись к несоответствую площади в межевом плане и правоустанавливающем документе?

Нет, они, как раз-то сказали, что все нормально, межуйте, имеете все права на фактическую площадь.. А я сомневаюсь в силу знания, что всяко может быть после того, как документы лягут к ним, чиновникам, на стол..

Сообщение отредактировал maripo: 16 October 2008 - 18:48

[Saas]

имеете все права на фактическую площадь

интересно, чем они это право обоснуют. ведь впереди еще ФРС.

[Ионыч]

интересно, чем они это право обоснуют. ведь впереди еще ФРС.

Если размер "прибавки" площади меньше минимального размера для данного ВРИ, то проблем не должно быть, это оговорено в законодательстве.

[Saas]

Ионыч площадь меньше,

это оговорено в законодательстве.

но вопрос, где именно?


maripo не очень хорошее в общем-то решение. там много чего, но вод вывод....

Решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики
от 30 мая 2008 г. N 2-167-08


очень большое. чтобы выложить. если нет у вас, могу скинуть

[maripo]

saas
Вычитала ответ на вопрос на сайте роснедвижимости

Возможно ли внесение в государственный земельный кадастр уточненной площади земельного участка по материалам межевания (772 кв.м), если такая площадь превышает указанную в правоустанавливающем документе на земельный участок (654 кв.м). Указанная разница площадей не превышает предельного минимального размера земельного участка соответствующего целевого назначения.
Однако территориальный отдел Управления Роснедвижимости отказывается вносить в государственный земельный кадастр уточненную площадь (772 кв.м), ссылаясь на то, что межевание земельного участка уже проводилось в 2003 году; земельный участок приобретался по договору продажи, а покупатель получил свидетельство о государственной регистрации права на площадь 654 кв.м. Правомерен ли такой отказ с точки зрения закона «о дачной амнистии»?
Дата ответа 04.07.2007
Структурное подразделение Руководство Управления Роснедвижимости по Московской области


Ответ:
      Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» предусмотрены следующие положения:
      1) в случае, если для проведения кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о межевании (пункт 2 статьи 5);
      2) в проведении кадастрового учета должно быть отказано, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (пункт 3 статьи 5);
      3) в случае, если сведения государственного земельного кадастра о площади и (или) местоположении границ ранее учтенного земельного участка нуждаются в уточнении, правообладателю земельного участка или уполномоченному им лицу одновременно с выпиской из государственного земельного кадастра о земельном участке, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать для уточнения указанных сведений. Последующее уточнение сведений осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее – Закон) для проведения кадастрового учета земельных участков, при подаче правообладателем такого земельного участка или уполномоченным им лицом заявки и перечисленных в указанной справке документов (пункт 4 статьи 5).
      Исходя из названных законоположений в государственный земельный кадастр могут вноситься новые (уточненные) значения площади и (или) описание местоположения границ земельного участка при условии, что такие сведения государственного земельного кадастра нуждались в уточнении.
      В частности, в соответствии с техническими условиями и требованиями проведения территориального землеустройства, изложенными в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, при совершении сделок с земельными участками землеустройство проводится при отсутствии сведений о земельном участке, удовлетворяющих требованиям нормативных правовых актов по ведению государственного земельного кадастра и (или) осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (отсутствие сведений, позволяющих понимать положение границ земельного участка на местности с точностью не ниже требуемой при межевании земельных участков).
      Например, в отношении ранее учтенного земельного участка, права на который удостоверены свидетельством на право собственности, межевание не проводилось, а при выполнении землеустроительных работ (позволяющих определить площадь земельного участка с большей достоверностью и точностью) выяснилось, что фактическая площадь участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на землю. При этом местоположение границ земельного участка согласовано и разница площадей не превышает предельный минимальный размер земельного участка данного вида разрешенного использования.
      Вместе с тем, если межевание проводилось и материалы межевания утверждены в установленном порядке, кроме того, земельный участок являлся объектом регистрируемого права на основании кадастрового плана, подготовленного по результатам межевания, повторное проведение межевания для уточнения характеристик земельного участка в документах государственного земельного кадастра не требуется. В этой ситуации Законом не связывается возможность нового межевания с объективной необходимостью уточнения сведений о земельном участке. Таким образом, отсутствуют предусмотренные Законом условия внесения в государственный земельный кадастр уточненной площади и описания местоположения границ земельного участка, притом что правоустанавливающий документ на землю не изменялся.
      Показательна в этом отношении норма, содержащаяся в проекте Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (принят во втором чтении), согласно которой при кадастровом учете земельного участка в связи изменением его площади и (или) описания местоположения его границы, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в учете, если такие изменения не обусловлены преобразованием земельного участка или уточнением его границы (часть 4 статьи 27).

Добавлено в [mergetime]1224167321[/mergetime]

если нет у вас, могу скинуть

Неплохо было бы...

[Saas]

maripo
спасибо. решение скинул

[maripo]

saas, и вам тоже..
Что-нибудь для себя почерпали?

[Mеl]

saas

если такие участки, как и в моем случае по ст. 43 221-ФЗ не признавались ранее учтенным объектом

Во-первых, какое отношение этот закон имеет к моменту, который я прокомментировала?
Речь шла о сделках 2-х или 3-х летней давности, а закон...

Внимание! В соответствии со статьей 48 данный документ вступил в силу с 1 марта 2008 года, за исключением
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2007 N 221-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

Во-вторых, здесь

..государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда (далее - ранее установленный порядок осуществления государственного учета)

речь идет как раз о порядке, который был установлен на момент вступления .... т.е. по состоянию на 1 марта 2008 года ))).
А порядок, установленный ранее, как раз включал в себя постановку земельного участка на кадастровый учет, со всеми вытекающими...

Только вот не стоит путать "постановку на кадастровый учет" и "учтен в земельном кадастре". Совершенно разные последствия.

[Saas]

Во-первых, какое отношение этот закон имеет к моменту, который я прокомментировала?

никакого

[Saas]

maripo
да, спасибо

[BUCH]

Позиция Управления Росреестра по Саратовской области по аналогичному вопросу.

Прикрепленные файлы

•  сделки ЗУ ЛПХ.pdf   340.33К   473 скачиваний

Сообщение отредактировал BUCH: 21 December 2011 - 10:50