Сообщений в теме: 93

[КарТА]

Арендатор желает оптимизировать свои налоги и предлагает А-дателю "выделить" из Арендной платы по долгосрочному договору аренды в дополнение к платежам, указанным в ДА отдельным платежом некую разовую "плату за право заключение долгосрочного договора аренды", на эту сумму естественно уменьшив саму арендую плату и разбить ее на 6 частей платить ее в в рассрочку течение 6 месяцев... По деньгам - одно и то же... Но сильно смущает правовая основа такого платежа - плата за что?? за воздух?? тогда это будет неоснов.обогащение у А-дателя на сумму "платы за право заключение договора аренды".. Коллеги, ваше мнение? Риски для А-дателя? Заранее спасибо

[Lbp]

КарТА
Вы бы формулировочку дали из договора. Иначе разговор ни о чем.

[kosyakman]

Тут на форуме в свое время обсуждалась возможность брать плату за заключение договора. То бишь за сам факт возможности заключить договор. Не знаю как там с точки зрения налоговой квалификации и рисков, вытекающих из оной, но с гр.-правовой точки зрения так сделать, наверное, скорее можно нежели нельзя.

[юнга]

я вот не втыкаю по поводу "оптимизации" у арендатора.

арендные платежи то понятно в затраты уйдут.

а вот платежи за "право заключения" да еще и периодические врядли налоговая признает обоснованными расходами.

попахивает разводкой арендодателя

[Lbp]

юнга

попахивает разводкой арендодателя

Я человек наивный... В чем здесь вообще глубокий смысл? У А-ля реализация в любом случае. И все. Точка. Вопросы ток у Ар-ра... Но зачем этот гемор в принципе?

[КарТА]

юнга

попахивает разводкой арендодателя

Я человек наивный... В чем здесь вообще глубокий смысл? У А-ля реализация в любом случае. И все. Точка. Вопросы ток у Ар-ра... Но зачем этот гемор в принципе?

в том то и дело, что реализация с точки зрении бухг-рии... им все равно откуда деньги пришли, лишь бы договор был... а что в нем написано - бухг-рия не вникает.... весь вопрос в другом... через какое то время А-р просто может истребовать уплаченную "плату за право заключения договора аренды" как неосновательное обогащение Арендодателя... АП - возмездное использование чужого имущества за плату (речь кстати об аренде помещения), коммуналка в данном случае понятна и давно отработана...

неужели некая плата "в дополнение к платежам, предусмотренным настоящим договором Арендатор выплачивает А-дателю плату за право заключения долгосрочного договора аренды, а также за преимущественное право на заключение нового долгосрочного договора аренды на новый срок после истечения срока действия текущего" можно признать "сделкой"?!
ст.1102 ГК лицо, которое без установл=х, законом или сделкой оснований приобрело имущество обязано возвратить неосновательно приобретенное.

Сделка в сделке?!

[Armida]

а как предлагают оформить эту разовую плату-допником или перезаключением договора?
что сдается в аренду-земля или помещения? кто выстпает на стороне дателя?
по вопросу законности существования такой платы вообще-практика ФАС МО отдает приоритет наличию такого права, принцип свободы договора и т .д.

[КарТА]

Обнаружила ссылки на плату за заключение договора аренды имущества муниц. или федер.собственности либо на плату за заключение договора аренды зем.участка, оять же муниц. и фед.собственности.
Такую плату можно поставить в расходы для уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль.


Добавлено немного позже:

а как предлагают оформить эту разовую плату-допником или перезаключением договора?
что сдается в аренду-земля или помещения? кто выстпает на стороне дателя?
по вопросу законности существования такой платы вообще-практика ФАС МО отдает приоритет наличию такого права, принцип свободы договора и т .д.

форму пока не обсуждали.. думаю им все равно, хоть допопм, хоть прямо в тексте договора АРЕНДЫ, не самостоятельным договором.
В аренду сдается помещение в ТЦ. А-датель - ООО.

Armida, поделитесь пож-ста, ссылкой на практику. Заранее благодарю!

[Cherubael]

КарТА

тогда это будет неоснов.обогащение у А-дателя на сумму "платы за право заключение договора аренды".. Коллеги, ваше мнение?

на самом деле нормальная, в принципе, практика - в СПб такая плата предусмотрена в договорах аренды земельных участков (для комплексного освоения в целях жилищного строительства)... правда эта плата определяется по итогам торгов, но всё же

поделитесь пож-ста, ссылкой на практику.

не Питер, но всё же:

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2004 № КГ-А40/9033-04

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Так как истец перечислил денежную сумму в качестве оплаты за право заключения договора, а договор с истцом был заключен и в установленном порядке не признан недействительным, следовательно, оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения не имеется.
Доводы заявителя в кассационной жалобе в этой связи отклоняются, как необоснованные.

[КарТА]

Cherubael, благодарю Вас.
Но хочу отметить, я писала выше, что нашла упоминание про такую возможную плату в части аренды земельны участков муниц. и федер. собственности. Так эта плата и торги установлены законом или иными правовыми актами в контексте все той же ст.1102 ГК, поэтому она в принципе к подобной ситуации неприменима.

[Armida]

КарТА
практика на работе в К+, завтра поищу, либо сами найдете...но насколько я помню, речь шла об аренде зем участков.

а также за преимущественное право на заключение нового долгосрочного договора аренды на новый срок после истечения срока действия текущего"

формулировку в этой части я бы не стала принимать-у арендатора итак преимущественное право на заключение договора на новый срок-это прямо следует из ГК, если договором иное не предусмотрено, а действия, нарушающие это право, всегда можно оспорить в суде-требовать перевода аренды на себя и возмещение убытков.

[ViRUS]

Плата за право заключения возможна. ГК не запрещает договоры в нем не поименованные. Право на заключение договора - тоже товар и стоит денег. В отношение государственного и муниципального имущества - нормативные документы подтверждают наличие возможности продажи права на заключение договора. При этом тут нет специального какого-то статуса у публичной собственности, ибо ГК исходит из равенства публичной и частной собственности.
В данный момент мы как раз находимся в суде по взысканию с ООО платы за право заключения договора аренды. При этом весь платеж (около 400 млн.) разбит на полугодовые платежи (примерно по 100 млн.). Взыскали по первой инстанции первый платеж (98 млн.) плюс проценты за просрок (по второму платежу только направили исковое, а срок уплаты остальных еще не подошел). В апелляции скорее всего уйдем на мировое.
По вышеизложенной ситуации если есть опасения недопонимания со стороны налоговых органов или еще кого - не смешивайте все в один договор. Сделайте договор купли-продажи права и договор аренды на его основании.

[Капитон]

ViRUS

Плата за право заключения возможна. ГК не запрещает договоры в нем не поименованные.

только желательно увидеть объект гражданских прав (128-141 ГК). Нельзя же заключить договор без объекта.

[ViRUS]

Я бы сказал, что нельзя заключить договор без предмета
А тут предмет договора есть.
Если Вас волнует, где в этой сделке фигурирует объект гражданских прав - то субъективное право является таким же объектом гражданских правоотношений, как имущество, деньги, денные бумаги и т.п.

[scan]

Что за объект такой "право на заключение договора"? Т.е. если его можно передать, в том числе возмездно (а передача\уступка права -это вроде как цессия), то значит можно и заложить? Интересно, кто-нить примет в залог "право на заключение договора"?? И чем это право подтверждается? Обычаем делового оборота? И из чего это право возникает?

[ViRUS]

scan
А давайте тогда с начала:
Что такое, по Вашему, вообще субъективное гражданское право?

[Armida]

была бы это поставка, можно сразу обосновать это условие нарушением антимонопольных правил.

Сообщение отредактировал Armida: 13 April 2010 - 19:30

[kosyakman]

была бы это поставка, можно сразу обосновать это условие нарушением антимонопольных правил.

да ну? для начала, наверно, надо доказать, что субъект, требующий денех за заключение д-ра является доминирующим на рынке или субъектом естественной монополии? А если он обычный комерц, пусть себе устанавливает, если считает, что он такой интересный контрагент, что за право заключить с ним договор, кто-то готов платить...

[Armida]

да ну? для начала, наверно, надо доказать, что субъект, требующий денех за заключение д-ра является доминирующим на рынке или субъектом естественной монополии? А если он обычный комерц, пусть себе устанавливает, если считает, что он такой интересный контрагент, что за право заключить с ним договор, кто-то готов платить..

да ну! ст. 13 ФЗ О торговле читали?и где там упоминание о субъектах, занимающих доминирующее положение?торговые сети все.

Сообщение отредактировал Armida: 13 April 2010 - 19:53

[kosyakman]

Armida

да ну! ст. 13 ФЗ О торговле читали?и где там упоминание о субъектах, занимающих доминирующее положение?

Ну если у нас весь оборот по ГК теперь оказывается сведен к "хозяйствующим субъектам, осуществляющим торговую деятельность по продаже продовольственных товаров посредством организации торговой сети, и хозяйствующим субъектам, осуществляющим поставки продовольственных товаров в торговые сети" то тогда да, убедили!

[Armida]

Ну если у нас весь оборот по ГК теперь оказывается сведен к "хозяйствующим субъектам, осуществляющим торговую деятельность по продаже продовольственных товаров посредством организации торговой сети, и хозяйствующим субъектам, осуществляющим поставки продовольственных товаров в торговые сети" то тогда да, убедили!

мое рассуждение о сравнении с регулированием в области поставок было ограничено основным ФЗ, регулирующим правовые основы условий договоров поставки (где законодатель обозначил всех субъектов, выступающих участниками данных договорных отношений- в том числе и с доминирующим положением, термином "хоз субъект, осуществляющий торговую деятельность, хоз субъект, осуществляющий поставки товаров"), а НЕ рассуждениями о множественности различных субъектов в гр. обороте вообще...
о недостатках этого ФЗ обсуждения ведутся в другой теме, в частности, о пробелах по порядку обоснования и доказывания нарушений антимонопольных правил.
В статье 9 того же Закона указано прямо, что взимание платы за отдельные изменения условий договора недопустимо. Если взять за аналогию платы за право заключить договор по аренде плату за право заключения договора поставки с ЛЮБЫМ хоз субъектом, либо за право "входа в сеть", изменение ассортимента, то в сфере поставки это однозначно трактуется как нарушение антимонопольных правил. По аренде же такое не явствует из имеющихся НПА.

Сообщение отредактировал Armida: 13 April 2010 - 20:17

[kosyakman]

Armida Не понимаю, кого и в чем вы пытаетесь убедить. По моему, договор поставки регулируется ГК РФ.
Закон о торговой деятельности имеет другую (специальную) сферу регулирования и распространять выводы, вытекающие из специфики торговой отрасли, на все договоры поставки (а тем паче обосновывать ими невозможность взимания платы за заключение д-ра поставки) неправильно.

[Armida]

Kosyakman
Ваше мнение - Ваше право...
Но давайте не уходить от темы, это был пример того, как законодательно в этой "специфике торговой отрасли" (которая распространяется не на все поставки) урегулированы условия договора поставки (в том числе регулирование условий касаемо возможности/запрета взимания платы за право заключить такой договор). Говоря простым языком, в этой "специф" отрасли данное условие урегулировано, а в аренде -нет. Все.
Разве я говорила о том, что этот ФЗ регулирует ВСЕ договоры поставки, в т. ч. и непродовольственных товаров?-нет. Не стоит моделировать мои фразы по -своему...

Сообщение отредактировал Armida: 13 April 2010 - 20:38

[scan]

ViRUS

scan
А давайте тогда с начала:
Что такое, по Вашему, вообще субъективное гражданское право?

Неее, если уж с начала, то что такое гражданское право . А если серьёзнее, то давайте проанализируем. Право всегда подразумевает встречную обязанность. Праву на заключение договора соответствует чья-то обязанность заключить договор. Допустим это. Следовательно, продавая право на заключение договора, по сути продаём право требования на заключение договора, то есть видны признаки цессии.
Но меня не это беспокоит, а то, что я, исходя из свободы заключения договора, не представляю существования абстрактной обязанности заключения договора. Нет, можно подумать, конечно, о случаях, когда заключение договора обязательно, но ведь эти случаи во-первых исключение, во-вторых имеют специальный субъектный состав.
ну и, по-моему, обязанность по заключению договора нашим законодательством реализуется через предварительный договор, соответственно в нём как раз и возможна перемена лиц.

[Armida]

Праву на заключение договора соответствует чья-то обязанность заключить договор

ничего подобного, кроме исключения, упомянутого Вами же, принцип свободы договора распространяется на обе стороны, никто не может, реализуя свое право на заключение договора, обязать императивно другую сторону заключить договор, не берем публичн договоры и т . д.