Сообщений в теме: 16

[Pastic]

Договор аренды. По условиям - в случае неоплаты арендной платы в течение 2-х раз подряд, арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. У арендатора задолженность за полгода, арендодатель пишет ему предложение расторгнуть договор добровольно, не получив ответ - обращается в АС. После получения копии искового арендатор пугается, бежит к арендодателю, стороны подписывают график погашения задолженности. График арендатором соблюдается. Однако арендодатель передумал и решил на иске настаивать (нашел более интересного арендатора).
Я - на стороне арендатора
Внимание, вопрос: есть ли основания считать, что график погашения задолженноости (подписан руководителями сторон, заверен печатями) есть соглашение о новации, предусматривающее иной способ исполнения (оплата в иные сроки)?

[LawArt]

Pastic

есть ли основания считать, что график погашения задолженноости (подписан руководителями сторон, заверен печатями) есть соглашение о новации

Думаю, к сожалению, нет. Замена срока исполнения обязанности по оплате из арендного обязательства, полагаю, не может выступать в качестве новации.

[Dr.Gonzo]

тут очень важный вопрос - арендатор уплачивает арендную плату (не задолженность) за пользование помещением после обращения в АС и подписания графика погашения задолженности?

[Dr.Gonzo]

блин, набрал сообщение, инет вылетел

по новой

смысл в чем:
1. В договоре помимо обязанности по оплате существует, как правило, еще куча разных обязанностей.
если арендатор исполнял свои обязанности по оплате, можно будет доказать, что он исполнял и другие обязательства по договору, со стороны арендодателя тоже можно будет нарыть конклюдентных действий. Из этого следует, что стороны в своих отношениях руководствовались именно действующим догвором аренды, у которого есть срок.

2. Несмотря на то, что арендатором допущена просрочка оплаты, стороны договорились об альтернативном способе исполнения обязательства по оплате.

3. Чтобы признать это новацией, придется доказывать, что стороны договорились именно о прекращении пред.обязательств (нужно смотреть, решен ли вопрос о возможности применения штрафных санкций и т.д.)

[Pastic]

тут очень важный вопрос - арендатор уплачивает арендную плату (не задолженность) за пользование помещением после обращения в АС и подписания графика погашения задолженности?

Да

ИМХО новации здесь нет, тк нет замены одного обязательства другим.

Итак, у арендатора было обязательство об уплате ххх рублей в срок до хх.хх.хх. Стороны договорились, что вместо этого обязательства арендатор берет на себя обязательство по уплате xxx рублей в срок до yy.yy.yy. В соответствии с ч.1 ст. 414 ГК РФ, новацией признается замена ервоначального обязательства, существовавшего между сторонами другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Почему бы не считать изменение срока исполнения изменением способа исполнения?

[Chiko]

Pastic

Интересный вопрос.......
Кажется, новации здесь нет. По крайней мере стороны намерение новировать обязательство явно не проявили - ведь в графике ничего не сказано о том, что когда арендатор должен оставить помещение; если бы аренды новировалась в заем, стороны бы это обязательно оговорили.
Думаю, что отсрочка уплаты долга не есть изменение способа исполнения, способ изменяется, когда вместо уплаты денег стороны договорариваются, к примеру, о поставке продукции (см. Пост. През. ВАС 4852/97)

[BlackLawyer]

Pastic , ваш поледний вопрос:

Почему бы не считать изменение срока исполнения изменением способа исполнения?

Новация - это замена первоначального обязательства другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения
Предмет обязательства - это "что" - вещь, работа, услуга, уплата денег; а способ исполнения - это "как" (по частям/сразу, сроки и еще что-то).
Так что в принципе изменение срока исполнения обязательства
Но я, как и другие коллеги, думаю что в вашем случае это не пременимо. Для новации прежде всего необходимо прекращение прежнего обязательства. У вас речь идет об уже просроченном обязательстве и вы не изменяете сроки иполнения обязательсва по арендной плате, а устанавливаете порядок погашения имеющейся задолженности (неуверен что точно выразился).

Я бы рекомендовал Вам обратить внимание еще вот на что (на всяк случай):
1. Вы написали, что арендатор направил предложение расторгнуть договор добровольно. С учетом правил ст 619 ГК, арендодатель должен был в этом письменном предложении сначала предложить вам устранить нарушения договра в разумный срок. Если в письме этого не было, то досудебный порядок не соблюден - следовательно отказ в рассмотрении.
2. В указанном письменном предложении (или в договоре) должен был быть указан срок для ответа - если ни в договоре, ни в письме его нет - то срок = 30 дней. В последнем случае, если обращение в суд было до истечения 30 дневного срока - также не собдюден досудебный порядок.
3. Имеется ли в деле подтверждение получения вашим арендатором уведомления Арендаора "о расторжении". Если такого однозначного подтверждения нет, то суд также должен рассмотреть это как несоблюдение досудебного порядка.

[mnatsa]

Согласен с BlackLawyer и другими. Новации нет, но есть соглашение о порядке устранения нарушения (исполнения обязательства по оплате) в срок установленный сторонами договора.
ВАС считает, что для обращения в суд надо не только послать
письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, но после этого требование о расторжении договора. Только потом в суд.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11 января 2002 г. N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения.
Вопрос в том заключение соглашения о порядке устранения нарушения отменяет ли это право арендатора требовать расторжения. Скорее всего да, но лучше погасить долг полность сейчас.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 августа 2002 г. N КГ-А40/5285-02

Федеральный арбитражный суд Московского округа при участии в заседании: от истца - ДГМИ г. Москвы - Цветков Ю.Ю., дов. от 08.01.02 N 1с-5; от ответчика - OOO "Хьюмотс" - Зубов И.В., дов. от 12.08.02,
рассмотрев кассационную жалобу OOO "Хьюмотс" на решение от 16 мая 2002 года по делу N А40-14104/02-64-162 Арбитражного суда г. Москвы,
установил:
департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы обратился в арбитражный суд с иском к OOO "Хьюмотс" о расторжении договора от 14.02.2001 N 1-147/2001 на аренду нежилого помещения в связи с неоплатой арендной платы за период с 1 квартала 2001 года по 1 квартал 2002 года и выселением ответчика из нежилого помещения площадью 97,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Благовещенский пер., дом. 3, стр. 1.
Требования заявлены на основании ст.ст.450, 619, 622 ГК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ДЕЗ ТУ "Тверское".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2002 иск удовлетворен.
При этом суд исходил из того, что ответчик не оплачивает арендную плату с 1 квартала 2001 года, что является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ и выселении ответчика согласно ст. 622 ГК РФ.
На указанный судебный акт ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и отказе в удовлетворении иска, поскольку арендатор оплатил задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа.
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе. Представитель истца подтвердил о поступлении денежных средств по оплате арендных платежей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен договор от 14.02.2001 N 1-147/2001 на аренду нежилого помещения площадью 97,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Благовещенский пер., д. 3, стр. 1. Договор зарегистрирован 27.07.2001.
ДГМИ г. Москвы обратился с иском, о расторжении договора в связи с неоплатой арендатором арендной платы за период с 1 квартала 2001 года по 1 квартал 2002 года.
Платежным поручением от 11.07.2002 N 101 OOO "Современное оборудование-СТ" оплатило за OOO "Хьюмотс" арендную плату и арендную плату и пени за просрочку платежа в сумме 368.335 руб. 48 коп.
Представитель истца в судебном заседании подтвердил получение денежных средств.
Поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд устранены, то достаточных оснований для расторжения договора не имелось.Учитывая изложенное, решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст.ст. 171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.05.2002 по делу N А40-14104/02-64-162 отменить.
В иске отказать.
Возвратить из федерального бюджета OOO "Хьюмотс" 7.845 руб. 37 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

[Pastic]

mnatsa, большое спасибо

[housewife]

Не стала создавать новую тему. В договоре аренды нежилого помещения прописаны такие условия: 
"8.3. По истечении срока установленного настоящим договором для внесения Арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором при отсутствии поступления денежных средств Арендодателю в полном объеме, Арендатору предоставляется займ  денежных средств, соответствующий сумме задолженности по настоящему договору (новация), сроком на один месяц по ставке 0,1 % в день от сумм задолженности Арендатора по соответствующим платежам."

 

Арендатор не внес до 10.04 арендную плату за апрель. Следовательно по цитате из договора данное обязательство по оплате аренды прекратилось с 11.04 и начало действовать заемное обязательство сроком с 11.04 по 11.05. Арендатор не погашает задолженность, продолжает пользоваться помещением, кормит арендодателя устными заверениями, что погасит задолженность.

 

Продолжает ли действовать сам договор аренды с 11.04?

Если арендатор оплатит хотя бы 10 руб., то новации не случится?

Сообщение отредактировал housewife: 24 June 2015 - 12:46

[housewife]

Нашла ответ. Может кому пригодится. В общем данный пункт можно отнести к разряду бреда и не обращать внимания. )
 
"Нельзя включать положение о новации обязательства в текст основного договора сразу при его заключении. Новировать еще не существующее обязательство невозможно."
 
Постановление ФАС Центрального округа от 18.07.2012 по делу N А14-3735/2011:

Согласно п.1 ст.414 и ст.818 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). По соглашению сторон долг, возникший из договора аренды, может быть заменен заемным обязательством. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа.

 

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны определенно это выразить. Из соглашения сторон должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них определенные правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

 

Суд правильно отметил, что стороны включили в договор аренды условие о новации несуществующего обязательства, то есть замену несуществующего на момент заключения договора долга на заемное обязательство.

 

В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

 

Поскольку отдельного письменного соглашения сторон о новировании прежнего обязательства с указанием суммы долга в денежном выражении, признанной должником, в материалы дела не представлено, суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

 

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленное в п.2.1 договора аренды №7/14 от 05.12.2008 условие о новации, является заключенным с момента возникновения у ответчика долга по арендной плате, отклоняется, т.к. основан на неверном толковании норм материального права. Ссылка на то, что суду следовало взыскать задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами несостоятельна, поскольку данные требования предметом иска не являлись.

[ФемидаФемина]

Вот не смотря на все это, у нас был судья, который между делом (при рассмотрении искового заявления о взыскании лизинговых платежей по договору лизинга), видя соглашение о реструктуризации задолженности, радостно заявлял - "новация!" А вообще я тоже считаю, что это не новация ни разу.

[greeny12]

Вот не смотря на все это, у нас был судья, который между делом (при рассмотрении искового заявления о взыскании лизинговых платежей по договору лизинга), видя соглашение о реструктуризации задолженности, радостно заявлял - "новация!" А вообще я тоже считаю, что это не новация ни разу.

это условие о трансформации неисполненного в срок денежного обязательства в заемное обязательство, при том, что размер каждого ЗО заранее определен при заключении договора лизинга. Соответственно, задолженности по ДЛ не возникает. Тут просто применяются правила о новации. Совершенно неосновательно предполагать, что еще несрочное обязательство по уплате, например, последнего или любого ЛП нельзя прекратить в любое время выдачей векселя с нужными сроками и суммой (это риск ЛП, ведь возможно и досрочное прекращение лизинга). 

Сообщение отредактировал greeny12: 25 June 2015 - 13:23