Сообщений в теме: 37

[CCG]

Может ли договор аренды земельного участка между двумя физиками быть заключен в устной форме на срок 3 месяца? Если нет, то в силу какой статьи?

[LegalAdviser]

посмотрите положения части первой ГК, глава "Сделки" и часть 2 ГК, глава "Аренда"

[Liarim]

CCG, признайтесь, это задачка?

посмотрите положения части первой ГК, глава "Сделки" и часть 2 ГК, глава "Аренда"

посмотрел... соответствующей статьи там не нашел...
только если сумма сделки превышает 1000 руб.
предположим, что арендная плата составляет 300 руб. в мес.
при таких условиях получается, что договор может быть заключен в устной форме.

[CCG]

Да смотрел уже и пришел к выводу, что может. Но интуитивно чувствую, что где может быть запрет... вот и пытаюсь услышать мнения коллег.

Сообщение отредактировал CCG: 24 May 2011 - 19:28

[Liarim]

разрешено все, что не запрещено... не нашел в законе запрета, значит можно...

[CCG]

CCG, признайтесь, это задачка?

посмотрите положения части первой ГК, глава "Сделки" и часть 2 ГК, глава "Аренда"

посмотрел... соответствующей статьи там не нашел...
только если сумма сделки превышает 1000 руб.
предположим, что арендная плата составляет 300 руб. в мес.
при таких условиях получается, что договор может быть заключен в устной форме.

Да нет это не задачка. Просто сижу пишу дью дил, анализирую договор аренды земельного участка на предмет его незаключенности (статья 432 ГК). Да и задался таким вопросом.

разрешено все, что не запрещено... не нашел в законе запрета, значит можно...

Вот и я пришел к такому же выводу... но просто на практике такого не встречал...

[LegalAdviser]

CCG,

дью дил

ху из ит?


Liarim,

посмотрел... соответствующей статьи там не нашел...
только если сумма сделки превышает 1000 руб.
предположим, что арендная плата составляет 300 руб. в мес.
при таких условиях получается, что договор может быть заключен в устной форме.

Liarim,

разрешено все, что не запрещено... не нашел в законе запрета, значит можно...

Позвольте с Вами не согласиться и обратить Ваше внимание на п. 3 ст. 607 ч. 2 ГК РФ:
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Данные об объекте можно указать только письменно!!! Поэтому договор аренды может быть заключен только в письменной форме

но просто на практике такого не встречал

очень часто при сдаче жилья... это только последнее время стали письменно все прописывать... акты при въезде и выезде писать... и то не всегда... иначе невозможно доказать не период. сумму оплаты, что было в помещении и т.п.

анализирую договор аренды земельного участка на предмет его незаключенности (статья 432 ГК)

не парьтесь, устный договор аренды-незаключенный договор аренды

Сообщение отредактировал LegalAdviser: 24 May 2011 - 20:09

[CCG]

LegalAdviser, сложно согласиться с Вашим мнением относительно того, что договор аренды может быть заключен только в письменной форме в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, иначе зачем законодателю было нужно описывать пукнт 1 статьи 609, по смыслу которого возможны случаи заключения договора аренды в устной форме... Было бы проще указать на это в императивном порядке.
Пункт 3 статьи 607 ГК РФ описывает общие условия о согласованности предмета аренды (анологичные положения содержаться и в других положениях ГК посвященных иным видам договором), а из Вашей трактовки следует, что никакой договор нельзя заключать устно, иначе не будет доказательств согласования предмета... (ну может я Вас не правильно понял).

А дью дил - это due diligence:)

Сообщение отредактировал CCG: 24 May 2011 - 20:29

[LegalAdviser]

А дью дил - это due diligence:)

о как

сложно согласиться

ваше право, на конфе этот вопрос обсуждался в различных вариациях, воспользуйтесь поиском, я при своем мнении, как можно согласовать объект устно? точнее, как потом подтвердить, что он был согласован?

[CCG]

А дью дил - это due diligence:)

о как

сложно согласиться

ваше право, на конфе этот вопрос обсуждался в различных вариациях, воспользуйтесь поиском, я при своем мнении, как можно согласовать объект устно? точнее, как потом подтвердить, что он был согласован?

В пользу мнения о возможности заключения договора аренды в устной форме также свидетельствует судебная практика, например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.05.2000 по делу № А05-7317/99-401/4.

По поводу подтверждения:
1) свидетельские показания;
2) аудио материалы;
3) стороны не отрицают, что предмет ими был согласован;
4) и т.д.

Просто, при всем уважении, если следовать Вашей логике, то действиетльно получается, что ни один договор нельзя заключать в устной форме, так как нельзя доказать устную согласованность сторонами его предмета. Согласитесь, звучит странно.

Сообщение отредактировал CCG: 24 May 2011 - 20:43

[LegalAdviser]

ни один договор нельзя заключать в устной форме, так как нельзя доказать устную согласованность сторонами его предмета

почему, договоры, которые исполняются в момент их заключения

[CCG]

ни один договор нельзя заключать в устной форме, так как нельзя доказать устную согласованность сторонами его предмета

почему, договоры, которые исполняются в момент их заключения

А как же тогда быть с покупкой билета в театр на спектакаль премьера которого будет только через 3 месяца (в данном случае заключается сделка по оказанию услуги в виде организации и показа культурно-зрелищного мероприятия. при этом данная сделка заключается устно, а ее исполнение будет только через три месяца)?

[LegalAdviser]

CCG,

А как же тогда быть с покупкой билета

а билет это не письменное подтверждение?

[CCG]

CCG,

А как же тогда быть с покупкой билета

а билет это не письменное подтверждение?

Конечно же билет это письменное подтверждение устной сделки исполнение которой наступает на 3 месяца позднее ее заключения (в приведенном примере). Данное обстоятельство опровергает Ваше утверждение о том, что устные сделки могут совершаться только в случаях, преполагающих их исполнение в момент заключения сделки.

Сообщение отредактировал CCG: 25 May 2011 - 12:19

[Liarim]

письменное подтверждение устной сделки

не-не... постойте... письменное подтверждение устной сделки - это перебор
другой вопрос, что ГК не принципиально не ограничивает устные сделки только теми, которые исполняются в момент совершения...

почему нельзя доказывать согласование предмета договора аренды земли с помощью свидетельских показаний?

[CCG]

письменное подтверждение устной сделки

не-не... постойте... письменное подтверждение устной сделки - это перебор
другой вопрос, что ГК не принципиально не ограничивает устные сделки только теми, которые исполняются в момент совершения...

почему нельзя доказывать согласование предмета договора аренды земли с помощью свидетельских показаний?

Liarim, билет явялется именно письменным подтверждением устной сделки, что само по себе не противоречит ее существу (об этом даже г-н Суханов Е.А. писал).

И просто, в порядке любопытства, чем является билет с Вашей точки зрения?

Сообщение отредактировал CCG: 25 May 2011 - 12:36

[Liarim]

И просто в порядке любопытства, чем является билет с Вашей точки зрения?

билет - это пропуск на спектакль.
если говорить о сделке по купле-продаже билета - эта сделка исполняется в момент совершения - билет-то передается.
если говорить о сделке, связанной с увеселительными услугами (ну или чем там), предоставляемыми на спектакле, то она не может быть заключена в устной форме - театр - ЮЛ. и тут д/б кассовый чек, который подтверждает письменную форму сделки.

об этом даже г-н Суханов Е.А. писал

я не говорил, что в институте валял дурака?..

[CCG]

И просто в порядке любопытства, чем является билет с Вашей точки зрения?

билет - это пропуск на спектакль.
если говорить о сделке по купле-продаже билета - эта сделка исполняется в момент совершения - билет-то передается.
если говорить о сделке, связанной с увеселительными услугами (ну или чем там), предоставляемыми на спектакле, то она не может быть заключена в устной форме - театр - ЮЛ. и тут д/б кассовый чек, который подтверждает письменную форму сделки.

об этом даже г-н Суханов Е.А. писал

я не говорил, что в институте валял дурака?..

По Вашему предметом сделки является сам билет и все???
Т.е. получается если спектакаль отменят...вы пойдете в кассы (или же сам театр) и скажите возращайте денюжки...то следуя Вашей логике Вам должны ответить...Товарищ, наш билет который мы Вам продали в порядке, краска цела, бумага не истерлась,...а за спектакаль мы отвечаем...мы его (спектакаль) Вам не продавали....))))

Liarim, при покупке проезда в метро на месяц вы приобретаете право пользоваться услугами метро, а билет явялется письменным подтверждением Вашего право возникшего из устной сделки...

Кстати загляните в п. 1 ст. 162 ГК РФ, которая допускает письменные доказательства устной сделки.

Сообщение отредактировал CCG: 25 May 2011 - 12:50

[LegalAdviser]

CCG, устал я с Вами

Почитайте же внимательно ст. 609 ГК!!!

1. Пункт 1 устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.
2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму.
Следовательно договор аренды з/у даже между физиками должен быть в письменной форме!

CCG,

Да нет это не задачка. Просто сижу пишу дью дил,

А дью дил - это due diligence:)

due diligence - всестороннее исследование деятельности компании, её финансового состояния и положения на рынке

так всетаки это задачка?

договор аренды земельного участка между двумя физиками

или речь идет о компании из физиков которые собрались побухать?

Сообщение отредактировал LegalAdviser: 25 May 2011 - 12:54

[CCG]

CCG, устал я с Вами

Почитайте же внимательно ст. 609 ГК!!!

1. Пункт 1 устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.
2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму.
Следовательно договор аренды з/у даже между физиками должен быть в письменной форме!

Господин, LegalAdviser, все хорошо только вы упустили из виду п. 2 ст. 26 ЗК РФ, говорящую о том, что договор аренды заключенный сроком менее чем один год не подлежат государственной регистрации... К тому же забыли о пункте 2 ст. 161 где говорится, что соблюдение письменной формы не требуется если сделка может быть заключена в порядке 159 статьи.

Так что, извините, но Ваши тезисы не убедительны...

[LegalAdviser]

Liarim,

почему нельзя доказывать согласование предмета договора аренды земли с помощью свидетельских показаний?

потому, что ст. 162 ГК РФ не позволяет доказывать что-либо по сделкам, которые должны были быть заключены в письменном фиде свидетельскими показаниями


CCG,

если говорить о сделке, связанной с увеселительными услугами (ну или чем там), предоставляемыми на спектакле, то она не может быть заключена в устной форме - театр - ЮЛ. и тут д/б кассовый чек, который подтверждает письменную форму сделки.

билет явялется письменным подтверждением Вашего право возникшего из устной сделки...

поскольку сделка с юр. лицом - то только письменная форма. ст. 161 ГК

Кстати загляните в п. 1 ст. 162 ГК РФ, которая допускает письменные доказательства устной сделки.

в случае, если соблюдена форма сделки

вот-почитайте:
Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

вы упустили из виду п. 2 ст. 26 ЗК РФ, говорящую о том, что договор аренды заключенный сроком менее чем один год не подлежат государственной регистрации...

превосходно, а вы упустили из виду 1-й пункт этой статьи

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

как вы планируете подтверждать право аренды? какими документами?

[CCG]

Liarim,

почему нельзя доказывать согласование предмета договора аренды земли с помощью свидетельских показаний?

потому, что ст. 162 ГК РФ не позволяет доказывать что-либо по сделкам, которые должны были быть заключены в письменном фиде свидетельскими показаниями


CCG,

если говорить о сделке, связанной с увеселительными услугами (ну или чем там), предоставляемыми на спектакле, то она не может быть заключена в устной форме - театр - ЮЛ. и тут д/б кассовый чек, который подтверждает письменную форму сделки.

билет явялется письменным подтверждением Вашего право возникшего из устной сделки...

поскольку сделка с юр. лицом - то только письменная форма. ст. 161 ГК

Кстати загляните в п. 1 ст. 162 ГК РФ, которая допускает письменные доказательства устной сделки.

в случае, если соблюдена форма сделки

вот-почитайте:
Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

Но я же уже писал, что пункт 2 ст. 161 ГК РФ устанавливает исключения из данного правила (кас. сделки с юр.лицом). Так при покупки газировки в автомате, вы же путем совершения конклюдиентных действий заключаете сделку, как правило, с юр.лицом...тоже самое проездной в метро, бытовые сделки в магазинах и т.д.

Так, что извините, не хочу быть занудой, но пока все не убедительно...

Касательно п. 1 ст. 26 ЗК РФ - ФЗ о госрегистрации, не предусматривает обязательства регистрации договора аренды ЗУ сроком до года, так, что могу подтверждать показаниями сторон, свидетельскими показаниями и т.д.

Сообщение отредактировал CCG: 25 May 2011 - 13:32

[Liarim]

Т.е. получается если спектакаль отменят...вы пойдете в кассы (или же сам театр) и скажите возращайте денюжки...то следуя Вашей логике Вам должны ответить...Товарищ, наш билет который мы Вам продали в порядке, краска цела, бумага не истерлась,...а за спектакаль мы отвечаем...мы его (спектакаль) Вам не продавали....))))

в данном случай устная форма сделки не допустима...

Liarim, при покупке проезда в метро на месяц вы приобретаете право пользоваться услугами метро, а билет явялется письменным подтверждением Вашего право возникшего из устной сделки...

в данном - тоже не допустима устная форма...

LegalAdviser, я думал над п. 2 ст. 609, но, действительно, срок-то менее года...
я не ставлю под сомнение Вашу точку зрения по поводу несогласованности предмета, кроме того, аналогичную позицию мне высказали вчера, когда я задал этот вопрос знакомому юристу. Тем не менее, меня смущает вопрос

почему нельзя доказывать согласование предмета договора аренды земли с помощью свидетельских показаний?

Хотелось бы увидеть ваши комментарии на эту тему.
Уже увидел

тоже самое проездной в метро,

бытовые сделки в магазинах

не то же самое

Сообщение отредактировал Liarim: 25 May 2011 - 13:38

[CCG]

Liarim, во всех указанных случаях допустима устная форма сделки в силу п. 2 ст. 161 ГК РФ (я уже писал об этом)

[LegalAdviser]

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен (надеюсь Вы с этим спорить не будете) точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.
Фактически, чтобы идентифицировать з/у у него должен быть номер, т.е. все это тоже будет устно? не понимаю, увольте...
если 2 физика договорились, что один предоставляет право пользоваться, а второй пользуется и платит за это, и все это устно, то это не аренда, а "фактическое пользование"

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 "Государственная регистрация недвижимости" ГК, а также ст. 164 "Государственная регистрация сделок" ГК. В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При толковании норм ГК следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость - право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, но не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.
В соответствии с ГК арендные отношения - это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разд. III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.
Гражданский кодекс не устанавливает регистрации права аренды, но устанавливает обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т.е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. ст. 131 и 164 ГК.
Как уже было сказано, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Отсюда следует, что на договор аренды распространяется действие ст. 425 ГК, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК заключенным договор аренды земельного участка считается с момента его регистрации.

почему нельзя доказывать согласование предмета договора аренды земли с помощью свидетельских показаний?

Хотелось бы увидеть ваши комментарии на эту тему.

повторюсь:
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен (надеюсь Вы с этим спорить не будете) точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.
Фактически, чтобы идентифицировать з/у у него должен быть номер, т.е. все это тоже будет устно? не понимаю, увольте...