Сообщений в теме: 18

[Капитан Блад]

Добрый день!
Помогите с оценкой ситуации, пожалуйста.
Компания съезжала с арендованного офиса. За месяц по договору подали арендодателю нотис, он на нем расписался. В оговоренный день мы из офиса выехали, арендодатель пришел, забрал у нас ключи.
И затих, только предоставил акты и счет на оплату помещения до даты съезда. Мы ждали, что он нам передаст акт приема-передачи для подписания. Не дождались. месяц спустя сами к нему поехали с актом (датировав датой переезда). Арендодатель отказался подписывать акт, мотивируя это тем, что мы не сделали в помещении ремонт перед сдачей. Поэтому должны продолжать платить аренду до тех пор, пока мы не отремонтируем помещение, а он его не примет по акту.
В договоре указано, что мы "делаем косметический ремонт помещения" и "передаем помещение по акту". Акт он подписывать не будет, пока мы не сделаем ремонт. Если платить откажемся, подаст на нас в суд, и слупит арендную плату за весь период по сегодняшний день + стоимость ремонта, который он сейчас производит.
Как думаете, каковы шансы обеих сторон в данном деле?

[Kerk]

мало информации.
что значит "оговоренный день"
как прописаны в договоре последствия не делания ремонта
как прописан срок аренды и обязанности сторон после прекращения договора аренды,...

[Капитан Блад]

оговоренный день - мы в нотисе написали о намерении расторгнуть договор в срок по 24 апреля 2011 - т.е. за месяц до даты выезда. Арендодатель расписался на нотисе, возражений не поступило.
Ответственность не прописана. Есть фразы:
1. Арендатор обязуется за свой счет производить текущий и косметический ремонт
2. Передать объект при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности.
3. За месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя об освобождении помещения, в том числе при досрочном освобождении.
4. Изменение условий договора, его расторжение или прекращение допускаются пр соглашению сторон.

[Erling]

Общее правило такое:

Статья 622 ГК. Возврат арендованного имущества арендодателю.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно всё упирается в то, описано ли в договоре состояние, в котором имущество должно быть возвращено. И как оно описано. "Косметический ремонт" - понятие растяжимое.

[Капитан Блад]

Erling,
у нас все упирается в другое: может ли арендодатель не подписать акт приемки помещения, поскольку оно ему не нравится? Есть какая-то практика по этому поводу? Я кратко полистал интернет (к сожалению, пока больше времени не было), там упоминалось, что суды как раз на акт приема-передачи смотрят как на факт передачи имущества. А тут арендодатель уклоняется от его подписания.

[nick_ruller]

Капитан Блад, Если вы докажите факт уклонения, то это одно дело.
А так арендодатель в суде заявит, что вы своевременно не вернули и сами уклонялись от сдачи.

[Erling]

Капитан Блад, Если вы докажите факт уклонения, то это одно дело.
А так арендодатель в суде заявит, что вы своевременно не вернули и сами уклонялись от сдачи.

+1, на акте свет клином не сошёлся. Но к спору надо готовиться, собирать доказательства уклонения арендодателя от подписания акта.

[Mr. Link]

Ну для начала я бы ему этот актик заказным письмом с уведомлением отправил.
Так уклоняться сложнее будет.

[Rally]

Правильно коллеги говорят.

Разговоры к делу не пришьешь. Юридические лица разговаривают письменно.

Передавайте нарочным, курьерской доставкой, по почте акт с сопроводительным письмом. В письме напишите, что акт переданный тогда-то не подписан, поэтому передаем повторно.

А текущий и косметический ремонт, раз уж в договоре не указаны конкретные работы то это условие относиться к поддержанию помещения в исправном состоянии, не требовался. Вы ведь передаете помещение "в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности", я надеюсь ?

[Капитан Блад]

Rally, стены за шкафами пылью покрылись, кое-где следы от дротиков в стене остались
Я пока так вижу (прав или нет?):
1. Наше письмо о том, что мы съезжаем, есть и принято Арендодателем.
2. Есть подписанный с нашей стороны акт приема-передачи от 24.04, не подписанный Арендодателем и без ремарок на нем.
3. Есть письмо от арендодателя, которое он вручил нашей сотруднице 20.05, когда она пришла с подготовленным нами актом, что (как я писал в первом сообщении) он не согласен с приемом помещения, акт подписывать не будет. Полагаю, что письмо это есть в единственном числе, и у него нет подтверждений того, что он его отправил.
4. Аренду мы оплатили как раз по дату съезда, новых счетов нам выставлено не было.
Т.е., если:
а) письмо из п. 3 есть только у нас, я готовлю заказное письмо, что мы съехали, акты подготовили, но вы их почему-то не подписываете, отправляем вам повторно, все оплачено, ждем акты, просим не тянуть.
б) у него есть подтверждение, что он это письмо отправил, то отправляю заказное письмо, что акты мы вам дали, вы месяц тянули, теперь требуете ремонт, никаких подтверждающих документов не предоставляете, поэтому претензий не признаем, требуем подписать акт
Так? с такими документами у кого в суде больше шансов? Мы бы, как порядочные люди, могли бы ему истыканную стенку покрасить, если бы он не повел себя таким образом ("раз акт не предоставили, проморгали, нужно вас наказать")

[Mr. Link]

Есть письмо от арендодателя, которое он вручил нашей сотруднице 20.05, когда она пришла с подготовленным нами актом, что (как я писал в первом сообщении) он не согласен с приемом помещения, акт подписывать не будет.

Письмо Арендодателя при правильной подачи подтверждает тот факт, что Вы освободили помещение и пытались его сдать.
Соответсвенно арендную плату с Вас взыскивать не за что. Остается только ремонт.

[ztr]

помимо вышесказанного, готовьтесь доказать факт нахождения по новому адресу (договор аренды на новый адрес, переписка с контрагентами, новый договор с почтой и т.д.)Поможет в доказывании факта освобождения помещения.

[Kostilio]

Практики полно, на худой конец
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу N А56-41448/2008
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.
Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.
Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.
Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске..."

[Tony V]

На мой взгляд, датель не вправе отказаться принять вещь, он вправе требовать убытков в случае ненадлежащего исполнения, а не арендной платы. Иначе требование о возврате вещи становится неимущественным, что есть бред.
По СПб было одно дело (не моё).
Сейчас по Поволжью отказали датору в иске - жду постановление, потом в надзор.

Практики полно, на худой конец

ну не полно, сэр.

[Святослав]

С учетом п.13 Обзора ВАС по аренде, если договор прекращен, помещение фактически освобождено, и арендатор совершил все зависящие от него действия по сдаче помещения арендодателю (односторонний акт со свидетелями), то АП не может начисляться: нет ни одного основания для этого - ни договора, ни фактического пользования.
Вопросы, связанные с состоянием помещения, решаются за пределами ДА.

[Абриарвий]

Составите акт о том, что Вы съехали в надлежащий срок и заверти его соседними организациями -если такие есть, можете такой же акт подписать с обслуживающим персоналом- о то, что помещение было освобождено с ____- то же доказательство своевременного освобождения.
Иные доку свидетельствующие о том, что Вы фактически не использовали помещение, в том числе, что использовала иное в это время и иные доки!!!

[AxUD]

У меня похожая ситуация, но условия другие.
Договором предусмотрено досрочное расторжение по соглашению сторон.
Я вышел с предложением к арендодателю о расторжении именно по соглашению сторон.
Арендодатель воспринял мое предложение, как односторонний отказ от договора, за который предусмотрены аховые штрафы.
Ответа (отказа) от арендодателя не было.
По прошествии 2 недель (как и предлагал) я прибыл для вывоза имущества и подписания акта возврата.
Естественно, ни того ни другого арендодатель (его УК) мне сделать не дали.
Я просто закрыл помещение и сообщил, что больше не буду им пользоваться.
Один нюанс: все это было записано на видео, которое я потом предоставлю в суд.
Так что полностью согласен с теми, что обязанность по оплате прекращается фактическим прекращением пользования помещением.
Если, конечно, вы "соломку постелили" как я, например.

[_Тина_]

И всё-таки, не совсем понятно, арендаторы отказываюся от аренды досрочно? Эта возможность предусмотрена договором?

[AxUD]

_Тина_

Конечно предусмотрено. И за односторонний отказ предусмотрены штрафы.

Все дело в том, что мы не отказываемся досрочно. Мы выходим с предложением о расторжении по соглашению сторон.
Как говорится, почувствуйте разницу.
Арендодатель, конечно же, откажется от этого и будет ссылаться на отказ.
Но это не отказ, а именно предложение о расторжении по соглашению сторон (ч.1 ст.450).
Получив отказ (либо прямое игнорирование со стороны Арендодателя) на предложение, Арендатору ничто не мешает действовать в соответствии с предложением: освободить помещение, а если этому мешают, то просто перестать пользоваться.
Нет пользования - нет и оплаты.
А удерживать имущество Арендодатель не вправе, потому что оно оказалось у него против воли Арендатора.