Сообщений в теме: 21

[scors]

Квартира приобретена на деньги матери через 5 лет после развода (в разводе с мужем более 10 лет). Она дарит эту квартиру дочери (в 2009г.), находящейся в браке с гр-м США и проживающей постоянно в штатах. Затем, дочь решает забрать мать к себе. Зачем-то оформляют снова дарение на мать (январь 2011г.). Сейчас мать (80 лет) продает квартиру. Хочет в договоре указать 1 млн.руб (рыночная около 2,5млн.руб.), ссылаясь на какие-то тонкости в законодательстве США.

Вопрос: Какие подводные камни могут всплыть? Может ли американский супруг оспаривать дарение дочь-мать (по нашему СК не может)? 1 млн. это скорее к нашему налоговому законодательству относится?

Может что не так сформулировал - простите великодушно нецивилиста.

[марыся]

. Зачем-то оформляют снова дарение на мать (январь 2011г.).

Ну это то как раз понятно, зачем снова оформили на мать. Дочь не проживает в РФ, следовательно она - не налоговый резидент, а значит подлежит налогообложению по НДФЛ не по ставке 13%, а по ставке 30%, и пользоваться налоговым вычетом в 1 млн. рублей дочь так же не может. Поэтому продавать будет мать.
И мать хочет в договоре указать сумму не более 1 млн. руб., чтоб совсем не платить налог. На месте покупателя я бы не велась на такие "хотелки" продавца. В договоре должна стоять реальная цена.

[scors]

Продавец встал в позу. Или 1 млн. в договоре и расписка на оставшуюся сумму, или отдаем двойной задаток.
Но у меня есть на руках предварительный договор с реальной суммой. Каковы шансы удовлетворить в суде наше требование о понуждении заключить основной договор, если такое условие есть в пред.договоре?
А если они продадут другому (по большей цене) каковы шансы на успех иска о переводе прав покупателя на меня?
А если у нас в пред.договоре 2,5млн., а новый покупатель купил за 2,7, то мы заявляем иск о переводе прав покупателя за 2,5 или 2,7?
А если они с новым покупателем договорятся сдать в ФРС договор на 1 млн, то мы и переводим на себя права на квартиру за 1 млн.?

Просто думаю, стоит ли бороться и под страхом будущих исков заставить вписать реальную сумму в договор или плюнуть на этих комбинаторов.

[kuropatka]

Какие подводные камни могут всплыть?

))))

Может ли американский супруг оспаривать дарение дочь-мать (по нашему СК не может)?

По нашему СК - как раз таки может. Если, к примеру, его согласие не получили.

1 млн. это скорее к нашему налоговому законодательству относится?

Да.

НК РФ
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

На месте покупателя я бы не велась на такие "хотелки" продавца. В договоре должна стоять реальная цена.

Именно так.

у меня есть на руках предварительный договор с реальной суммой. Каковы шансы удовлетворить в суде наше требование о понуждении заключить основной договор, если такое условие есть в пред.договоре?

Хорошие - если ПД без пороков, а вы докажете, что сами своевременно и полностью исполняли ПД. Как у вас описана процедура заключения основного договора?

А если они продадут другому (по большей цене) каковы шансы на успех иска о переводе прав покупателя на меня?

Никакие. Только убытки с продавца. И неустойку, если она предусмотрена ПД.


Вопрос только - а чего это бабку, отъезжающую на ПМЖ в Штаты, вдруг так беспокоят будущие налоговые обязательства перед РФ?

Еще забыл указать про применимость права США:

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества
2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Насколько понимаю, в отношение недвижимости аналогичные нормы есть во всех разитых государствах.

[Kuprina]

как раз таки может

почему, учитывая

Она дарит эту квартиру дочери

[kuropatka]

почему, учитывая scors сказал(а):
Она дарит эту квартиру дочери

Право на оспаривание супругом сделки, совершенной без его согласия, не зависит от того, находилась ли недвижимость в единоличной либо общей собственности.

[scors]

Благодарю за внимание к моей теме.
Бабулька не сдается )) Варианты следующие:
1. Договор на 1 млн. (с росчерком о получении 1 млн. в самом договоре) + расписка на 1,5 (Вопрос: надо ли указывать в расписке, что договор на 2,5, а расписка на 1,5?)
2. Договор на 1 млн. Расписка на полную сумму 2,5
3. Договор на 1 млн. Расписка на 2,5 + нам договор на 2,5 (Вопрос: будет ли этот незарег.договор рассматриваться как дополнительное доказательство реальных расходов на приобретение квартиры в будущих боданиях с ИФНС (в случае продажи до 3-х лет) или это тухлый и бесполезный документ?)

Правильно ли я понимаю, что когда мы ИФНС докажем реальные 2,5 они доначислят бабуле 13% на вершок из 1,5? Это практикуется?

[kuropatka]

Бабулька не сдается ))

Вы, как я понимаю, тоже.

1. Договор на 1 млн. (с росчерком о получении 1 млн. в самом договоре) + расписка на 1,5 (Вопрос: надо ли указывать в расписке, что договор на 2,5, а расписка на 1,5?)

Если что - вы как планируете судиться с бабулькой, находящейся в Штатах?

2. Договор на 1 млн. Расписка на полную сумму 2,5

Аналогично.

3. Договор на 1 млн. Расписка на 2,5 + нам договор на 2,5 (Вопрос: будет ли этот незарег.договор рассматриваться как дополнительное доказательство реальных расходов на приобретение квартиры в будущих боданиях с ИФНС (в случае продажи до 3-х лет) или это тухлый и бесполезный документ?)

Сомнительно, что от этого будет хоть какая-то польза.

Правильно ли я понимаю, что когда мы ИФНС докажем реальные 2,5 они доначислят бабуле 13% на вершок из 1,5? Это практикуется?

Да, но редко.


Еще вам варианты:
1. Вы пишете бабке расписку, что "в случае предъявления Продавцу налоговых претензий Покупатель обязуется доплатить 195 т.р." Психиатрически это ее успокоит, а ничтожность обязательства никуда не денется.
2. Подписываете договор на 1 млн и еще один - на 2,5. Пишете бабке долговую расписку на 1,5 млн, которые отдаете после госрегистрации перехода права. Региструете договор с 1 млн, после чего бабка возвращает вам долговую расписку и пишет, что получила эти 1,5 млн именно в счет доплаты за квартиру.
3. Берете у бабки доверенность на походы в Росреестр, подписываете договор на 1 млн и еще один - на 2,5. После чего явочны порядко сдаете на регистрацию договор с 2,5 млн.
4. Посылаете бабку нах и требуете дисконт в 195 т.р.

[Wzhik]

почему, учитывая scors сказал(а):
Она дарит эту квартиру дочери

Право на оспаривание супругом сделки, совершенной без его согласия, не зависит от того, находилась ли недвижимость в единоличной либо общей собственности.

Это где же такая норма в СК?

[Dremlin]

форум глючит, зараза
scors, короче, не вижу особых рисков. Наши СОЮ прекрасно принимают такие расписки как доказательство реальной цены квартиры - именно той, что указана в расписке.
Чтобы не потерять задаток - направляйте письменное предложение заключить догвоор на условиях ПДКП. Тогда ответственность за нарушение обязательства будет на продавце. Хотя надо смотреть, как сформулировано условие о задатке.
В любом случае, уже сказано: как вы собираетесь судиться с бабкой в Штатах?

[scors]

Совсем не хочется вешать на себя бремя доказывания реальной суммы.
Думаю, сразу после отказа иск подавать о понуждении к заключению договора и ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета ФРС на регистрацию каких-либо действий с квартирой. Какова вероятность применения обеспечительных мер? А если просто письмо закинуть и как в Москве «информационную блокировку» ФРС сделает?
Может это бабульку и ее маклера образумит. Я же могу потом в любое время отказаться от иска.

[kuropatka]

Право на оспаривание супругом сделки, совершенной без его согласия, не зависит от того, находилась ли недвижимость в единоличной либо общей собственности.


Это где же такая норма в СК?

абз.2 п.3 ст. 35.

Совсем не хочется вешать на себя бремя доказывания реальной суммы.

А вы переложите это на продавца - подписываете договор на миллион, плюс допсоглашение на 1,5, платите миллион, регите - а расчет по допсоглашению после регистрации.

Думаю, сразу после отказа иск подавать о понуждении к заключению договора и ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета ФРС на регистрацию каких-либо действий с квартирой.

Сложно и долго.

[scors]

Вариант с допсоглашением, кончено, изящен и раскладывает головную боль на двоих (с моей отсрочкой на 1-3 года), но не избавляет от неё. К тому же бабуля без полной суммы в кармане врядли подпишет доки. Но, все равно, попробую подготовить несколько комплектов документов.

Иск о понуждении скорее "психиатрическая" мера. Хотел узнать насколько реально получить обеспечительные меры по такому иску. Сама новоамериканка уже на чемоданах и ей вся эта судебная возня не нужна.

[kuropatka]

Иск о понуждении скорее "психиатрическая" мера. Хотел узнать насколько реально получить обеспечительные меры по такому иску.

У нас было бы вполне реально. Но практика по регионам разная.

Сама новоамериканка уже на чемоданах и ей вся эта судебная возня не нужна.

Вот и какого черта ей париться о налогах? Наоборот, могла бы за долю малуую немножко завысить стоимость - чтоб у вас потом вычет по НДФЛ был побольше.

[scors]

При подготовке моих вариантов ДКП возник вопрос: как правильно оформить продаваемую с квартирой мебель и технику (входит в общие 2,5млн.)?
Мне представляется, что перед подписанием основного ДКП необходимо составить некий предпродажный Акт осмотра квартиры с перечнем всего продаваемого в нагрузку имущества + фото. А в ДКП вбить соответствующий пункт, что квартира продается с мебелью и техникой поименованной в предпродажном акте осмотра, и включенной в общую стоимость квартиры.
Подскажите, пожалуйста, насколько данный вариант жизнеспособен и как правильно сформулировать этот пункт?

[Dremlin]

scors, вполне реальный вариант.
Я обычно настаивал на включении в договор пункта с описанием всего оборудования, потенциально поддающегося замене, если это оборудование было достаточно дорогим: хорошая газовая плита, хорошие двери. Если барахло - то не стоит бумагу тратить. Сделайте этот ваш акт приложением к договору, только не забывайте, что вообще-то ДКП недвижимости составляется в виде одного документа, подписанного сторонами (потому-то практика признания расписок как своеобразного дополнения договора - напрочь кривая)

[kuropatka]

как правильно оформить продаваемую с квартирой мебель и технику (входит в общие 2,5млн.)?

Я бы делал отдельным договором - ну или пунктом в общем договоре. Но в любом случае с обозначением отдельной цены, чтоб прибавить к официальному 1 млн еще и необлагаемые 250 т.р. за движимое имущество.

[Wzhik]

kuropatka, абз.2 п.3 ст. 35 СК касается только общего имущества супругов. Никакого отношения к личной собственности каждого из супругов он не имеет, чему доказательства многочисленные комментарии СК, судебная, нотариальная практика и практика ФРС.
Я понимаю, что в любой норме можно найти всё, что пожелаешь, но вряд ли нужно доводить всё до абсурда?

[kuropatka]

Никакого отношения к личной собственности каждого из супругов он не имеет, чему доказательства многочисленные комментарии СК, судебная, нотариальная практика и практика ФРС.

А можно примеры судебной практики? Просто этот вопрос уже многократно обсуждался на форуме и вроде как пришли к единому мнению, что заголовки статей НПА в РФ не имеют нормативной силы.

[Kuprina]

что заголовки статей НПА в РФ не имеют нормативной силы.

Вы хотите сказать, что супруг может запретить мне распоряжаться моим личным имуществом? ну и какие его права при этом могут быть нарушены?

[kuropatka]

Вы хотите сказать, что супруг может запретить мне распоряжаться моим личным имуществом?

Естественно.

ну и какие его права при этом могут быть нарушены?

Он мог вложения существенные сделать в это имущество, вы могли изменить его режим по соглашению и т.д. Закон исходит из того, что сделки, для которых устанавливается квалифицированная форма, - особенно чувствительны. так что для них позволительно сделать исключение из презумпции согласия супруга. Ну и dura lex тоже.

[Dremlin]

Он мог вложения существенные сделать в это имущество, вы могли изменить его режим по соглашению и т.д

Право на оспаривание сделки по распоряжению имуществом зависит от действительного статуса имущества, а не от предполагаемого (возможного). Супруг сделал значительные вложения в личное имущество другого супруга, супруги заключили брачный контракт - это имущество стало общим. Не сделал - осталось личным. В первом случае право на оспаривание есть. Во втором - нет.