Сообщений в теме: 51

[Olga D]

Здание в ипотеке (зарегистрирована).
В залог передавалось и право аренды земли под зданием – теперь оформлена собственность и зарегистрирована ипотека на участок.
Затем была реконструкция, во время реконструкции здания произошло объединение двух зданий, имеющих ДВА земельных участка. Оба участка были выкуплены в собственность. Один из них получил «в наследство» ипотеку, а второй свободен от обременений третьих лиц, но в настоящий момент также находится под реконструированным зданием.
Официально было проведено так, что это было разрушение двух зданий и строительство на их месте нового здания. Таким образом, получается, что Здание в ипотеке стоит частично на земле свободной от обременений.
Есть ли основания для признания договора ипотеки недействительным.
Можно ли перепродать землю, например, или опять же расторгнуть договор ипотеки, так как имеет место новое здание, стоящее частично на другой земле, не переданной в залог.   

[Ludmila]

Можно ли перепродать землю, например, или опять же расторгнуть договор ипотеки, так как имеет место новое здание, стоящее частично на другой земле, не переданной в залог.

Ваш вариант ответа на вопрос?
Причём хочу заметить, что на все Ваши вопросы ВАС РФ ответил год назад. И если открыть К+, там можно будет найти ответ на все вопросы.

Вернее, даже так:

Затем была реконструкция, во время реконструкции здания произошло объединение двух зданий, имеющих ДВА земельных участка.

ВАС РФ ответил год назад.

Оба участка были выкуплены в собственность.

ВАС РФ ответил 6 лет назад.

Один из них получил «в наследство» ипотеку, а второй свободен от обременений третьих лиц, но в настоящий момент также находится под реконструированным зданием.

Частично ВАС РФ ответил год назад, частично шесть лет назад.

Есть ли основания для признания договора ипотеки недействительным.

ВАС РФ ответил шесть лет назад.

Можно ли перепродать землю, например, или опять же расторгнуть договор ипотеки, так как имеет место новое здание, стоящее частично на другой земле, не переданной в залог.

ВАС РФ ответил шесть лет назад.

Не простая ипотека

А что этой теме сложного? Надо только открыть три ВАСовских документа, двум из которых уже шесть лет.

[Olga D]

Спасибо: четко, емко, структурировано. Хоть бы реквизиты тогда указали, раз уж написать ответ решили

[Ludmila]

Я ещё подсказку дам: вопросы поставлены неправильно. Но правильная постановка вопросов и, главное, поиск ответов на правильно поставленные вопросы - это задача не для форума, это задача, для решения которой требуется изучить кучу документов.

[Ludmila]

Давайте так. Если Вы в своём первом сообщении находите серьёзную юридическую ошибку, то я выкладываю Вам реквизиты тех ВАСовских документов, о которых говорила, и даю направление для постановки прваильных вопросов. Впрочем, для того, чтобы дать направление для постановки правильных вопросов, у меня второе условие: название банка - в тему или в личку. Если это оказывается мой работодатель, то давать направление не буду, если это не он, то тогда дам.

Сообщение отредактировал Ludmila: 12 January 2012 - 00:27

[Olga D]

Давайте так. Если Вы в своём первом сообщении находите серьёзную юридическую ошибку, то я выкладываю Вам реквизиты тех ВАСовских документов, о которых говорила, и даю направление для постановки прваильных вопросов. Впрочем, для того, чтобы дать направление для постановки правильных вопросов, у меня второе условие: название банка - в тему или в личку. Если это оказывается мой работодатель, то давать направление не буду, если это не он, то тогда дам.

Нет, спасибо. Я не настолько тупа, чтобы не найти перечисленные документы. Обойдусь без Вашей помощи.

[Ludmila]

Найти перечисленные документы - полдела. А вот правильно поставить вопрос намного сложнее.


Добавлено позже: а ошибку лучше найдите. От этой ошибки в Вашей ситуации зависит очень многое.

Сообщение отредактировал Ludmila: 12 January 2012 - 11:45

[Olga D]

Найти перечисленные документы - полдела. А вот правильно поставить вопрос намного сложнее.


Добавлено позже: а ошибку лучше найдите. От этой ошибки в Вашей ситуации зависит очень многое.

Ну для меня не важно как поставлен вопрос, мы же не на экзамене. Тем более ответов по существу я туту все равно не дождусь. Важнее понять картину в целом. Я практически во всем разобралась. Остался вопрос со вторым участком, который сейчас по факту занимает часть здания и который не обременен.

[Ludmila]

Ну для меня не важно как поставлен вопрос, мы же не на экзамене.

Именно что не на экзамене. На экзамене проще - ответил на конкретно поставленный вопрос, получил отметку, и всё. А Вам надо достичь определённой цели. Чтобы её достичь - надо правильно поставить вопрос, потому что только правильно поставив вопрос, можно получить правильный ответ.

Я практически во всем разобралась.

И что получается?

Остался вопрос со вторым участком, который сейчас по факту занимает часть здания и который не обременен.

Ну по этому поводу ВАС РФ всё чётко сказал ещё шесть (уже почти семь) лет назад и год назад.

[Olga D]

Ну для меня не важно как поставлен вопрос, мы же не на экзамене.

Именно что не на экзамене. На экзамене проще - ответил на конкретно поставленный вопрос, получил отметку, и всё. А Вам надо достичь определённой цели. Чтобы её достичь - надо правильно поставить вопрос, потому что только правильно поставив вопрос, можно получить правильный ответ.

Я практически во всем разобралась.

И что получается?

Получается следующее:
несмотря на преобразование объекта ипотеки ( я просто сама не знаю каким образом это происходило через гибель объекта или через замену), в УФРС все зарегистрировано, а, значит, предполагается, что либо было согласие на прекращение права собственности залогодателя от залогодержателя с последующей заменой объекта на вновь зарегистрированный, либо если через реконструкцию, то изменение парматров, площадей и характеристик не влечет прекращение ипотеки, если на момент регистрации договора такой реконструкции не было.

Остался вопрос со вторым участком, который сейчас по факту занимает часть здания и который не обременен.

Ну по этому поводу ВАС РФ всё чётко сказал ещё шесть (уже почти семь) лет назад и год назад.

Вы имеете в виду это:

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

[Ludmila]

Ну вот можете, когда хотите. По крайней мере, мыслите в правильном направлении.

Вы имеете в виду это:

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Именно это я и имею в виду. А год назад ВАС РФ сказал, что если заложенный участок объединён с тем, который не в залоге, то залог распространяется на объединённый участок (см. 10-й Пленум). У Вас, насколько я понимаю, объединения участков не было, но точно этого я не знаю, потому и сказала на всякий случай про позицию ВАС, высказанную год назад.
Вы, кстати, и ошибку нашли. Посему выполяню своё обещание.

Затем была реконструкция, во время реконструкции здания произошло объединение двух зданий

См. п. 10 Пленума № 10 от 17.02.2011 г.

Один из них получил «в наследство» ипотеку, а второй свободен от обременений третьих лиц, но в настоящий момент также находится под реконструированным зданием.

Таким образом, получается, что Здание в ипотеке стоит частично на земле свободной от обременений.

Ну, собственно, Вы же сами и процитировали.

Можно ли перепродать землю

См. п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 11 Пленума № 11 от 24.03.2005 г. Нельзя продать землю без здания, если собственник у земли и у здания один и тот же. Это ничтожная сделка.

А теперь название банка в студию. Если это не мой работодатель, можем продолжить обсуждение.

Затем была реконструкция,

А, и ещё по этому вопросу см. п. 1 Обзора № 90 и ВАСовское постановление по делу "Арус" (номер сейчас некогда искать).

[Olga D]

См. п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 11 Пленума № 11 от 24.03.2005 г. Нельзя продать землю без здания, если собственник у земли и у здания один и тот же. Это ничтожная сделка.

Да но можно разрезать участок: землю под зданием выделить в отдельный, а остаток оставить себе, что впоследствии исключит взыскание на весь з.у.
А с этим отрезком пусть сами потом разбираются (залогодержатель) я имею в виду.
Название в личку написала.

[Ludmila]

Да но можно разрезать участок: землю под зданием выделить в отдельный, а остаток оставить себе, что впоследствии исключит взыскание на весь з.у.

Можно. При одновременном соблюдении двух условий:
а) участок является делимым;
б) отрезать Вы будете от участка, который не заложен, либо получите согласие залогодержателя на раздел, продажу, и, по-хорошему, на погашение ипотеки в отношении "отрезка".

Название в личку написала.

Пока не пришло.

Работодатель не мой, хотя я знаю человека, которому достанется счастье разгребать эту ситуацию, когда Вы пойдёте в суд (если пойдёте).
Итак, продолжаем разговор.
Ольга, а ЦЕЛЬ у Вас какая? Конечная цель, не промежуточная.

Могу предположить, что промежуточная цель - порушить ипотеку по любым возможным основаниям. А какая конечная?

[Olga D]

Да но можно разрезать участок: землю под зданием выделить в отдельный, а остаток оставить себе, что впоследствии исключит взыскание на весь з.у.

Можно. При одновременном соблюдении двух условий:
а) участок является делимым;
б) отрезать Вы будете от участка, который не заложен, либо получите согласие залогодержателя на раздел, продажу, и, по-хорошему, на погашение ипотеки в отношении "отрезка".

Название в личку написала.

Пока не пришло.

Работодатель не мой, хотя я знаю человека, которому достанется счастье разгребать эту ситуацию, когда Вы пойдёте в суд (если пойдёте).
Итак, продолжаем разговор.
Ольга, а ЦЕЛЬ у Вас какая? Конечная цель, не промежуточная.

Могу предположить, что промежуточная цель - порушить ипотеку по любым возможным основаниям. А какая конечная?

Конечная она же промежуточная думаю.

[Ludmila]

Конечная она же промежуточная думаю.

Конечная не может быть промежуточной. Вот представьте, что Вы порушили-таки ипотеку. Банк идёт в суд с требованием о досрочном возврате кредита в связи с утратой обеспечения, налагает арест на то же здание участки, обращает на них взыскание... Ну да, если они не в залоге, то получает удовлетворение наряду с другими кредиторами.
Если Вы успеете подать здание и участки раньше, чем их арестуют, и остального имущества не хватит на удовлетворение требований банка, то банк будет банкротить Вашу компанию, и в процессе банкротства сделки по продаже будут оспорены...
Я к чему это всё. С промежуточной целью разобраться - это, конечно, хорошо. Только если Вы не понимаете, ДЛЯ ЧЕГО Вы это делаете, всё, что Вы сделаете, будет сделано ЗРЯ. Порушить ипотеку - это не самоцель, это инструмент.
Ну да ладно, это лирика. Теперь поговорим о промежуточной цели. О том, можно ли порушить ипотеку.

Сначала поговорим об ошибке, от которой многое зависит.

Затем была реконструкция, во время реконструкции здания произошло объединение двух зданий

Официально было проведено так, что это было разрушение двух зданий и строительство на их месте нового здания.

Это взаимоисключающие вещи. Смотрим в Градостроительном кодексе понятия реконструкции и строительства и находим, что это РАЗНЫЕ вещи. Что, впрочем, Вы и признали:

( я просто сама не знаю каким образом это происходило через гибель объекта или через замену)

Если имела место гибель объекта, то ипотека прекратилась (ст. 352 ГК РФ). Правомерно ли она зарегистрирована на новое здание - зависит от того, что с залогом земельного участка (см. ниже).
Если имела место реконструкция, то ипотека не прекратилась. См. п. 1 Обзора № 90, дело Арус, 10-й пункт 10-го Пленума. Хотя это всё немного о другом, тенденция одна: изменение предмета ипотеки не влечёт прекращения ипотеки.
Чтобы разбираться с тем, что у Вас имело место - гибель или реконструкция, - надо смотреть документы. Смотреть, на что выдавалось разрешение - на реконструкцию или на новое строительство, - смотреть, есть ли документы, подтверждающие снос (например, справки БТИ о сносе), смотреть, как всё это оформлялось в ЕГРП - прекращалось ли право собственности на старые здания и регистрация права собственности на вновь созданный объект или же всё проходило как изменение характеристик существующего объекта, и т.д. и т.п.

а, значит, предполагается, что либо было согласие на прекращение права собственности залогодателя от залогодержателя с последующей заменой объекта на вновь зарегистрированный, либо если через реконструкцию, то изменение парматров, площадей и характеристик не влечет прекращение ипотеки, если на момент регистрации договора такой реконструкции не было.

Юрист не имеет права ПРЕДПОЛАГАТЬ. Трясите с тех, кто отвечает у Вас за сделку, все документы на реконструкцию или что там у вас было, разрешения залогодержателя (хотя бы копии) и всё прочее, что удастся с них вытрясти.

Теперь про участок.

В залог передавалось и право аренды земли под зданием – теперь оформлена собственность и зарегистрирована ипотека на участок.

Ипотека на участок как возникла? Вы передали участок в ипотеку на основании допника к договору ипотеки или просто регорганы технически перенесли запись об ипотеке на участок при погашении записи об ипотеке прекратившегося права аренды?
Если Вы сами передавали участок в ипотеку, то с вопросом, что имело место - реконструкция или новое строительство, - можно не заморачиваться, т.к. на всё, что построено на заложенном участке, возникает ипотека в силу закона (ст.65 закона об ипотеке), т.е. в таком случае основания для регистрации ипотеки на новое здание были. Если, конечно, не получилось так, что залог земельного участка у Вас возник ПОСЛЕ залога нового здания.
А вот если технически перенесли - есть повод задуматься, насколько законно это было сделано, заложен ли участок и имеются ли основания для распространения ипотеки на новое здание...

[Olga D]

Конечная она же промежуточная думаю.

Конечная не может быть промежуточной. Вот представьте, что Вы порушили-таки ипотеку. Банк идёт в суд с требованием о досрочном возврате кредита в связи с утратой обеспечения, налагает арест на то же здание участки, обращает на них взыскание... Ну да, если они не в залоге, то получает удовлетворение наряду с другими кредиторами.
Если Вы успеете подать здание и участки раньше, чем их арестуют, и остального имущества не хватит на удовлетворение требований банка, то банк будет банкротить Вашу компанию, и в процессе банкротства сделки по продаже будут оспорены...
Я к чему это всё. С промежуточной целью разобраться - это, конечно, хорошо. Только если Вы не понимаете, ДЛЯ ЧЕГО Вы это делаете, всё, что Вы сделаете, будет сделано ЗРЯ. Порушить ипотеку - это не самоцель, это инструмент.
Ну да ладно, это лирика. Теперь поговорим о промежуточной цели. О том, можно ли порушить ипотеку.

Все это уже в процессе, есть решение о взыскании, да даже есть еще и предстоящее банкротство.

Сначала поговорим об ошибке, от которой многое зависит.

Затем была реконструкция, во время реконструкции здания произошло объединение двух зданий

Официально было проведено так, что это было разрушение двух зданий и строительство на их месте нового здания.

Это взаимоисключающие вещи. Смотрим в Градостроительном кодексе понятия реконструкции и строительства и находим, что это РАЗНЫЕ вещи. Что, впрочем, Вы и признали:

( я просто сама не знаю каким образом это происходило через гибель объекта или через замену)

Если имела место гибель объекта, то ипотека прекратилась (ст. 352 ГК РФ). Правомерно ли она зарегистрирована на новое здание - зависит от того, что с залогом земельного участка (см. ниже).
Если имела место реконструкция, то ипотека не прекратилась. См. п. 1 Обзора № 90, дело Арус, 10-й пункт 10-го Пленума. Хотя это всё немного о другом, тенденция одна: изменение предмета ипотеки не влечёт прекращения ипотеки.
Чтобы разбираться с тем, что у Вас имело место - гибель или реконструкция, - надо смотреть документы. Смотреть, на что выдавалось разрешение - на реконструкцию или на новое строительство, - смотреть, есть ли документы, подтверждающие снос (например, справки БТИ о сносе), смотреть, как всё это оформлялось в ЕГРП - прекращалось ли право собственности на старые здания и регистрация права собственности на вновь созданный объект или же всё проходило как изменение характеристик существующего объекта, и т.д. и т.п.

а, значит, предполагается, что либо было согласие на прекращение права собственности залогодателя от залогодержателя с последующей заменой объекта на вновь зарегистрированный, либо если через реконструкцию, то изменение парматров, площадей и характеристик не влечет прекращение ипотеки, если на момент регистрации договора такой реконструкции не было.

Юрист не имеет права ПРЕДПОЛАГАТЬ. Трясите с тех, кто отвечает у Вас за сделку, все документы на реконструкцию или что там у вас было, разрешения залогодержателя (хотя бы копии) и всё прочее, что удастся с них вытрясти.

Теперь про участок.

В залог передавалось и право аренды земли под зданием – теперь оформлена собственность и зарегистрирована ипотека на участок.

Ипотека на участок как возникла? Вы передали участок в ипотеку на основании допника к договору ипотеки или просто регорганы технически перенесли запись об ипотеке на участок при погашении записи об ипотеке прекратившегося права аренды?
Если Вы сами передавали участок в ипотеку, то с вопросом, что имело место - реконструкция или новое строительство, - можно не заморачиваться, т.к. на всё, что построено на заложенном участке, возникает ипотека в силу закона (ст.65 закона об ипотеке), т.е. в таком случае основания для регистрации ипотеки на новое здание были. Если, конечно, не получилось так, что залог земельного участка у Вас возник ПОСЛЕ залога нового здания.
А вот если технически перенесли - есть повод задуматься, насколько законно это было сделано, заложен ли участок и имеются ли основания для распространения ипотеки на новое здание...

технически перенесли. Сначала было заложен право аренды, потом этот участок выкуплен.

Спасибо.

[Ludmila]

технически перенесли. Сначала было заложен право аренды, потом этот участок выкуплен.

Ну и тогда вариантов немного.
1. Если здание было снесено,а не реконструировано - то доказывать, что ипотека и на здание, и на участок зарегистрирована незаконно, т.к. ипотека на здание прекратилась в связи с его гибелью, ипотека права аренды прекратилась в связи с прекращением заложенного права, а оснований для регистрации ипотеки на сам земельный участок не имеется.
Вопрос о том, имеются ли основания для "переноса" ипотеки с права аренды на сам земельный участок, весьма неоднозначен, но развивать его я тут, если Вы не против, не буду.
Вопрос о том, докажете ли Вы, что произошла гибель здания - отдельный вопрос. В каком направлении можно действовать тут, я сказала.
2. Если здание было реконструировано, то ипотека на здание сохранилась. В таком случае можно "отбивать" только ипотеку участка. Это имеет смысл в том случае, если стоимость участка существенна, т.к. даже в случае признания ипотеки на участок прекратившейся взыскание будет обращено и на здание, и на участок. Просто из стоимости участка залогодержатель будет удовлетворяться не в преимущественном порядке. Если стоимость участка большая и имеются требования кредиторов, дружественных должнику, на приличную сумму, то этим можно и заморочиться. Если же стоимость участка невелика и должнику всё равно, кому пойдут эти деньги, то заморачиваться не стоит.


Кроме того, у Вас могут быть и иные основания для признания договора ипотеки недействительной сделкой или незаключённым договором, но тут опять-таки надо смотреть документы. Алгоритм проверки я описывала в комментарии к закону об ипотеке, а он есть в К+. Там, правда, многое устарело, но самим алгоритмом воспользоваться можно, нудно только ссылки на законодательство и практику проверять.

Все это уже в процессе, есть решение о взыскании, да даже есть еще и предстоящее банкротство.

А если банкротство, то можно ещё подумать на предмет оспаривания сделок конкурсным управляющим по закону о банкротстве. А если внимательно почитать ВАСовский Пленум по соответствующей главе закона о банкротстве, то можно увидеть, что там, хоть и вскользь, но упоминается ещё одно основание для оспаривания сделок банкрота, и вот по этому основанию могут выходить и другие кредиторы должника (в т.ч. дружественные ему).

Вот видите, как многое меняется от правильно поставленного вопроса.
Если поставить вопрос так:

Есть ли основания для признания договора ипотеки недействительным.
Можно ли перепродать землю, например, или опять же расторгнуть договор ипотеки, так как имеет место новое здание, стоящее частично на другой земле, не переданной в залог.

то получается ответ "нет". А если поставить вопрос "есть ли основания для признания ипотеки прекратившейся", то можно получить совершенно другие ответы.

[EaGl381]

Можно ли считать договор ипотеки нежилого помещения (право собстенности зарегистрировано, разрешения на строительство нет, по БТИ красные линии) прекращенным если по решению суда оно будет признано самостроем, залогодатель будет обязан его снести.

[яНЕзнаю]

Доброго времени суток !

К огромному сожалению у меня нет прав на создание темы - с момента регистрации прошло несколько дней ( возможно , что причина в этом ).

СУТЬ ВОПРОСА :

На более 20 форумов мною были размещены посты с одними и теми же вопросами.

Учитывая огромную аудиторию пользователей Вашего портала обращаюсь к Вам с уважительной просьбой :

Помогите мне пожалуйста ответить на несколько вопросов.

1. "Закон об ипотеки " - «Обязательным, согласно статье 31 данного закона, является только страхование имущества от рисков утраты и повреждения, то есть от пожара, залива и прочих факторов, которые могут нанести ущерб заложенной банку недвижимости. Банк дополнительно может потребовать от заемщика застраховать еще что-либо, в частности, риск утраты жизни и здоровья, а также титул, но может и не потребовать» - Слово ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ является для банком основным для выдачи ипотечного кредита БЕЗ СТРАХОВКИ ? Банк в праве игнорировать эту статью ?

2. Кредит 40.000 долларов был оформлен сроком на 1 год ( с пролонгацией на год в случае своевременных платежей ) под залог собственной квартиры. В договоре чётко прописано чернилами - потребительский кредит (ипотека ).

В течение года платежи выплачивались в срок + в течение двух месяцев после пролонгации. После этого платежи по кредиту не выплачивались. Банк естественно обращается в суд. Ответчик обращается неоднократно в банк с просьбой продлить договор. Ответчик готов выплачиать по кредиту - но банк ему отказывает ( что и в праве был сделать.

Череда судов - Басманный суд гор.Москвы -> Преображенский суд -> Мосгорсуд -> Преображенский суд - иск о выселение лишения прав регистрации.
У ответчика единственное жильё. Но ... естественно банк ссылается на статьи ГК в которых ясно сказано - НЕЛЬЗЯ ВЗЫСКАТЬ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ КРОМЕ ИПОТЕКИ -

Есть один момент который скорее больше похож на сочувствие , а возможно давление на жалость , но :
Заёмщику 31 год , квартира была приобретена на собственные средства (успешная работа в модельном бизнесе). За 5 лет судебной тяжбы ухудшается здоровье (нервы ) удаляют злокачественную опухоль молочной железы (рак), далее химиятерапия и после этого ещё одна операция - Удаляют полностью грудь. В течение всего этого времени проблемы с сердцем с 46 кг. при росте 176 см. девушка поправляется на ... 52 кг. Сердце.
Через несколько дней очередная операция по удалению опухоли. Прости за возможно излишнию информацию.
Сейчас , в настоящее время заёмщик приехал в суд где на 12:00 МСК назначено слушание о её выселение.
И если все суды правы , скажите пожалуйста Уважаемые Юристы , Люди - почему ? Почему существуют одно из нижепреведённых постановлений :

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ
ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "НОМОС-РЕГИОБАНК"
НА НАРУШЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ И СВОБОД
АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 446 ГРАЖДАНСКОГО
ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И
ПУНКТОМ 1 СТАТЬИ 78 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
заслушав заключение судьи Г.А. Жилина, проводившего на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предварительное изучение жалобы ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК",

установил:

1. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК" оспаривает конституционность абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации, согласно которому взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, и пункта 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающего особенности обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.
Как следует из представленных материалов, между ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК" и гражданином А.И. Корбановым был заключен кредитный договор от 30 июля 2008 года, по которому одним из поручителей выступила гражданка С.В. Корбанова. В целях обеспечения полного и своевременного возврата кредита между ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК" и А.И. Корбановым (заемщик) и С.В. Корбановой (поручитель) был заключен договор об ипотеке от того же числа, предметом которого являлась квартира, принадлежащая А.И. Корбанову и С.В. Корбановой.
Решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 14 сентября 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 10 декабря 2010 года, исковые требования ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК" в части взыскания с ответчиков задолженности по кредитному договору в связи с неисполнением обязательств удовлетворены, а в части обращения взыскания на заложенную квартиру оставлены без удовлетворения. Определениями судьи Хабаровского краевого суда от 5 мая 2011 года и судьи Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2011 года ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК" отказано в передаче надзорных жалоб для рассмотрения в судебном заседании судов надзорной инстанции.
По мнению ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК", оспариваемые им законоположения не соответствуют статьям 17, 19, 45 и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку не допускают возможности обращения взыскания на заложенную квартиру, являющуюся единственной пригодной для постоянного проживания лица, которая была им предоставлена в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному не с целью приобретения, строительства или реконструкции жилого помещения.
2. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1). При этом права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только для обеспечения баланса конституционно защищаемых ценностей, в частности для защиты прав и законных интересов других лиц (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации).
Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2011 года N 5-П).
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря 2010 года N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Приведенные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, согласно которым граждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (часть первая статьи 24 ГК Российской Федерации), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421 и 819 ГК Российской Федерации; статьи 1 и 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Исключением из этого правила является имущество граждан, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством (часть вторая статьи 24 ГК Российской Федерации).
Запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, предусмотрен абзацем вторым части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации. Во взаимосвязи со статьей 24 ГК Российской Федерации данное нормативное положение предоставляет гражданину-должнику имущественный (исполнительский) иммунитет, с тем чтобы - исходя из общего предназначения данного правового института - гарантировать должнику и членам его семьи, совместно проживающим в принадлежащем ему помещении, условия, необходимые для их нормального существования. Соответственно, находясь в рамках дискреционных полномочий федерального законодателя, оно выступает гарантией социально-экономических прав таких лиц в сфере жилищных правоотношений, что само по себе не может рассматриваться как чрезмерное ограничение прав кредитора, противоречащее требованиям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 июля 2007 года N 10-П).
Однако при этом запрет обращения взыскания не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О).
Таким образом, положения абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в системе действующего правового регулирования не содержат неопределенности и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя, в связи с чем жалоба ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК" не может быть принята к рассмотрению Конституционным Судом Российской Федерации.
Как следует из данной жалобы, ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК", по существу, усматривает нарушение своих конституционных прав в неправильном, с его точки зрения, применении оспариваемых им норм при рассмотрении спора в суде. Между тем вопрос о проверке правильности применения нормативных положений к установленным фактическим обстоятельствам дела, о законности и обоснованности принятых судебных постановлений относится к полномочиям судов общей юрисдикции и в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она определена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", не входит.
Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "НОМОС-РЕГИОБАНК", поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель
Конституционного Суда
Российской Федерации
В.Д.ЗОРЬКИН

Спасибо.

С искренним уважением к Вам
Алексей

[Ludmila]

К огромному сожалению у меня нет прав на создание темы - с момента регистрации прошло несколько дней ( возможно , что причина в этом ).

http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=320583
http://forum.yurclub...howtopic=321433
http://forum.yurclub...howtopic=322065
http://forum.yurclub...howtopic=332678

Сообщение отредактировал Ludmila: 22 May 2012 - 15:40

[NoMeansNo]

Подниму тему. Ситуация немного схожая с темой топикмейкера. В ипотеку залогодержателю был передано здание магазина. Через некоторое время залогодатель проводит переоборудование магазина и делает из него рыб.цех. при этом он получил разрешение на строительство и оформил это как строительство нового объекта. На самом же деле сноса магазина не было. Рыб цех построен на базе здания магазина. Теперь залогодатель просит залогодержателя разрешения на снятие магазина с кад. учета и постановку на кад. учет рыб. цеха. Как я понял при таком раскладе после снятия магазина с кад. учета и регистрации рыб. цеха. - ипотека слетает (т.к. происходит гибель магазина и образование нового объекта). Или тут можно по аналогии применить позиции ВАС относительно изменения предмета ипотеки (по аналогии с реконструкцией, разделением помещений итд)?

Сообщение отредактировал NoMeansNo: 14 January 2014 - 19:06

[Dmitrii_ar]

Если я правильно понял ранее прочитанное, то нужно смотреть как была оформлена ипотека земли? Если участок тоже был указан в договоре ипотеки, то во-первых, о гибели объекта можно не заморачиваться, а во-вторых рыбный цех попадает в залог в силу ч.1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке" ?

[Dmitrii_ar]

У кого-нибудь есть пример ипотеки здания с одновременной ипотекой не земельного участка, а его части?
Хочу конкретизировать - речь идет об ипотеке части делимого земельного участка, у которой определены границы, которой присвоен свой номер, которая отражена в кадастровом паспорте на общий земельный участок. Для чего это делается?-есть большой земельный участок, на котором расположены несколько зданий и под каждым "нарезана" часть земельного участка, предназначения для эксплуатации каждого здания. Есть необходимость заложить одно из зданий, не обременяя ипотекой весь земельный участок, но и не выделяя часть земельного участка в отдельный объект недвижимости.

Сообщение отредактировал Dmitrii_ar: 17 February 2014 - 17:59

[sshsecurity]

Dmitrii_ar,
а разве законодательство такое допускает?

[Dmitrii_ar]

Dmitrii_ar,
а разве законодательство такое допускает?

Вопрос возник после прочтения следующего: 1) ч. 6 Земельного кодекса объектами земельных отношений называет не только ЗУ, но и часть земельного участка (ЧЗУ); ч. 3 ст. 63 З-на "Об ипотеке" на мой взгляд гласит, что ипотека ЧЗУ допускается, есть закладываемая ЧЗУ соответствуют требованиям о предельных размерах земельных участков; Пленум Высшего Арбитражного суда РФ и Пленум Верховного суда РФ указали на возможность ипотеки именно части земельного участка (п. 45 совместного Постановления Пленума ВАС РФ № 8 и Верховного суда РФ № 6 от 11 июля 1996 года).