Сообщений в теме: 12

[ippolita]

уважаемые коллеги, как вы считаете? будет ли ничтожным договор между физиками, по которому один физик обязуется купить на аукционе и передать в собственность другому физику часть купленной нежилой недвижимости.
я сомневаюсь в следующем: с одной стороны право собственности возникает с момента регистрации, поэтому пока не приобрел и не зарегистрировал, никому недвижку передать нельзя, с другой стороны, лизинг же действует, можно же обязаться передать в будущем в аренду не купленную и не зарегистрированную еще недвижку. почему нельзя обязаться передать в будущем в собственность? или можно? противоречит ли мой договор закону или нет?

[Alderamin]

уважаемые коллеги, как вы считаете? будет ли ничтожным договор между физиками, по которому один физик обязуется купить на аукционе и передать в собственность другому физику часть купленной нежилой недвижимости. я сомневаюсь в следующем: с одной стороны право собственности возникает с момента регистрации, поэтому пока не приобрел и не зарегистрировал, никому недвижку передать нельзя, с другой стороны, лизинг же действует, можно же обязаться передать в будущем в аренду не купленную и не зарегистрированную еще недвижку. почему нельзя обязаться передать в будущем в собственность? или можно? противоречит ли мой договор закону или нет?

Ваш необоснованный оптимизм поражает... Правила форума, значит, Вы не смогли понять, но считаете, что сможете понять ответы на свои вопросы? Вы себе слишком льстите...

[civileius]

уважаемые коллеги, как вы считаете? будет ли ничтожным договор между физиками, по которому один физик обязуется купить на аукционе и передать в собственность другому физику часть купленной нежилой недвижимости.

Договор действителен, обязательство по передаче в собственность возникнет. А вот собственность продавец не сможет передать до тех пор пор пока сам её не получит. Впрочем за неисполнение обязательства он будет отвечать.

[ippolita]

civileius, огромное спасибо!!! Подтвердив мои убеждения, вы избавили меня от сомнений, вызванных одним решением первой инстанции, признавшим аналогичную сделку ничтожной, как противоречащей закону (решение не обжаловалось). Еще раз благодарю!
Alderamin, не дай бог никого сравненьем мне обидеть!
Но как же критика Хавроньей не назвать,
Который, что ни станет разбирать,
Имеет дар одно худое видеть?

[Ludmila]

ippolita, я бы не была так излишне оптимистична, учитывая, что дело будет рассматриваться в СОЮ.
А вообще, конечно, Ваша наглость поражает (а ждать, что за Вас тут сделают Вашу работу, а Вам не придётся прилагать усилий самой для ответа на вопрос - это наглость).

лизинг же действует, можно же обязаться передать в будущем в аренду не купленную и не зарегистрированную еще недвижку. почему нельзя обязаться передать в будущем в собственность?

Лизинг тут ни при чём.

противоречит ли мой договор закону или нет?

Мы-то, не видя договора, откуда знаем, противоречит или нет? Вполне возможно, что противоречит.

Правила форума, значит, Вы не смогли понять, но считаете, что сможете понять ответы на свои вопросы? Вы себе слишком льстите...

+1.

[ippolita]

Уважаемые коллеги, я знакома с правилами форума, понимаю их и чту ваше время, не тратьте его зря на клекот...
Причина, по которой я пошла на риск быть вами исклеванной - это только недостаток времени. Особенность нашей профессии - это зачастую излишнее словоблудие, что практически нивелирует возможность найти ответ на конкретный вопрос в данном форуме за 10 минут, а посвятить изучению всех возможных факов пол дня у меня не было времени. Абсолютно аналогичной темы не нашла. Если у вас есть конкретные ссылки, будьте добры, направьте, буду очень признательна.
В отношении общей юрисдикции, вы правы, у меня есть решение первой инстанции СОЮ, в котором сделка признана ничтожной и не порождающей правовых последствий по той причине, что, по-мнению, суда, возложение на себя обязательства в отношении недвижимого имущества - это распоряжение данным имуществом, которое возможно только после регистрации права собственности на последнее. Решение не обжаловалось по настоянию клиента. Считаю, что решение подлежит отмене.

[Ludmila]

Уважаемые коллеги, я знакома с правилами форума, понимаю их

...и умышленно их нарушаю, так?

Причина, по которой я пошла на риск быть вами исклеванной - это только недостаток времени.

Этим оправдываются все нарушители правил.


А договор, с большой долей вероятности, закону не соотвествует, ага. За более подробными разъяснениями - к юристу в реале.

Особенность нашей профессии - это зачастую излишнее словоблудие, что практически нивелирует возможность найти ответ на конкретный вопрос в данном форуме за 10 минут, а посвятить изучению всех возможных факов пол дня у меня не было времени.

Это свидетельствует только о Вашем неумении анализировать информацию.

[ippolita]

В теме общие вопросы сделана поблажка для таких как у меня ситуаций: если СРОЧНО нужны рыба, постановление и т.п. Я воспользовалась словом "срочно". Темы проанализировала. Ссылаетесь на постановления ВАС, в частности №54, о продаже будущей недвижимости. Наши СОЮ на постановления ВАС практически не смотрят... Ссылки на решения СОЮ и ВС, в частности, не нашла. Если есть, скиньте, пожалуйста, практику ВС аналогичную ВАС по этому вопросу. Анализировать вариации

А договор, с большой долей вероятности, закону не соотвествует,

не представляется возможным в силу отсутствия конкретики. Замените ваши назидательные пассы конкретными комментариями относительно возможной ничтожности договора (опустив замечания о том, кто в реале юрист, кто нет). Предмет договора: обязанность передать часть нежилого помещения в будущем после приобретения его на аукционе по продаже муниципального имущества. Аукцион состоится в августе. Пленум Вас от 11.07.11 №54 такую передачу в будущем между юр. лицами допускает. Почему считаете ничтожным?

[Ludmila]

В теме общие вопросы сделана поблажка для таких как у меня ситуаций: если СРОЧНО нужны рыба, постановление и т.п.

Почитайте п. 3 Правил (в правом нижнем углу). Нет там ничего подобного. Срочно, не срочно - будьте любезны соблюдать Правила.

Что касается остальных Ваших вопросов.
1. Из Вашей конкретной ситуации усматривается более чем конкретный риск, прямо вытекающий из ГК РФ. Тот факт, что ВАС РФ это риском не считает, нормы ГК РФ не отменяет. Крайне смелые выводы ВАС РФ в СОЮ значения иметь не будут, СОЮ будет судить по ГК РФ, а не по трактовке ВАС РФ, и в удовлетворении исковых требований обязан будет отказать. Это исходя из изложенного Вами в теме.
Возможно, будут и иные основания для отказа, но это надо разбираться в Вашей ситуации более детально, а у меня такого желания нет.
2. Про ничтожность я не говорила. Несоответствие сделки закону может влечь и иные последствия, помимо ничтожности.
3. Есть как минимум два или три способа полностью снять риски. Почему они Вас не устраивают, я не знаю. Если Вы их просто не рассматривали, то сообщаю, что делать за Вас Вашу работу я не намерена.

[Dmitry-lawyer]

Договор действителен, обязательство по передаче в собственность возникнет. А вот собственность продавец не сможет передать до тех пор пор пока сам её не получит. Впрочем за неисполнение обязательства он будет отвечать.

Браво! Короче и лучше не скажешь!

Подтвердив мои убеждения, вы избавили меня от сомнений, вызванных одним решением первой инстанции, признавшим аналогичную сделку ничтожной, как противоречащей закону (решение не обжаловалось).

А чем суд мотивировал данный вывод?

[ippolita]

Dmitry-lawyer,

сделка признана ничтожной и не порождающей правовых последствий по той причине, что, по-мнению, суда, возложение на себя обязательства в отношении недвижимого имущества - это распоряжение данным имуществом, которое возможно только после регистрации права собственности на последнее.

Тот факт, что ВАС РФ это риском не считает, нормы ГК РФ не отменяет.

ст. 131? 551?
в этой части полностью согласна с цивелиус - можно возложить на себя обязательство, нельзя передать.
+ ст. 551 - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. т.е. регистрируют не обязательство, а переход и право.

3. Есть как минимум два или три способа полностью снять риски. Почему они Вас не устраивают, я не знаю. Если Вы их просто не рассматривали, то сообщаю, что делать за Вас Вашу работу я не намерена.

моя работа, рассмотреть риски. если вы поделитесь своими о них соображениями, с удовольствием рассмотрю. Напоминаю, речь идет о приобретении на аукционе, иначе приобрести ее не представляется возможным.

Ludmila, один конкретный риск у меня есть, но он не касается регистрации и продажи в будущем. гляньте сюда http://forum.yurclub...ic=63971&st=469 может скажете что интересное, без словесных экзерциций, я вас в этой теме, кажется, видела.

Сообщение отредактировал ippolita: 17 July 2012 - 03:18

[Dmitry-lawyer]

ippolita,

сделка признана ничтожной и не порождающей правовых последствий по той причине, что, по-мнению, суда, возложение на себя обязательства в отношении недвижимого имущества - это распоряжение данным имуществом, которое возможно только после регистрации права собственности на последнее.

Это пипец! П. 2 ст. 455 скурен, что ли?

[Ludmila]

ст. 131? 551?

Нет. У Вашей задачи несколько условий. По одному из них (отсутствие у продавца права собственности на момент заключения договора) Вас хорошо проконсультировал civileius. В К+ практики СОЮ по данному вопросу - выше крыши.
Риски вытекают как минимум из одного из оставшихся условий задачи. И вот тут всё сложнее.

Это пипец! П. 2 ст. 455 скурен, что ли?

В арбитражных судах та же практика была до 54-го Пленума. Арбитражные суды в довольно больших количествах признавали договоры купли-продажи будущей недвижки недействительными. Как мы изощрялись, когда надо было такую сделку провернуть! Там был целый пакет документов подготовлен, чтобы подстраховаться. И всё равно только после 54-го Пленума спокойно взлохнули.