Сообщений в теме: 29

[Мишелика]

Здравствуйте.
Ситуация такая: Заключили ДКП объектов недвижимости., зарегистрировали. Покупатель оплату не произвел. На претензии не отвечает. Пользует неоплаченное имущество уже более 2х лет.
Мы обратились с иском о расторжении ДКП, о возврате переданных объектов недвижимости и о признании права собственности на объекты недвижимости. В иске ссылаюсь на п. 2 ст. 450 ГК РФ и на Абзац 3 п. 65 Постановления N 10/22 от 29.04.2010г , в котором разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Судья мне говорит. "Вы давайте, посмотрите недействительность сделок и уточните требования. Как я Вам вынесу решение о расторжении договора, если договора уже нет? Это же вам не аренда. Только признание недействительным"

Для меня это первый подобный иск. Такое требование судьи, честно говоря, мне не понятно. Я не вижу оснований для признания недействительным этот ДКП. Разве может невыполнение обязательств покупателем по оплате быть таким основанием ? Как мне кажется это именно существенное нарушение договора ( п.2 ст.450 ГК)

Что скажете?

[Ludmila]

По-моему, Вы правы, а судья тупит.
Тут до судьи надо довести одну простую мысль: переход права собственности к покупателю не прекращает договор купли-продажи в целом. Доводилось встречаться с таким заблуждением: мол, если переход права собственности зарегистрирован, то договор прекратился надлежащим исполнением. А что договор купли-продажи состоит не только из обязательства передать покупателю имущество, в расчёт не принимается.
Где-то у меня даже была статья на данную тему...

Бред на тему "Нельзя раторгнуть договор купли-продажи, если по нему не было оплаты", был изложен в статье "Парадокс регистрации", опубликованной в журнале "Юрист" в 2004 году (есть в К+).
В ответ на этот берд в "Юристе" впоследствии были опубикованы две статьи:
1) Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости. (тоже есть в К+).
2) Наумова Л.Н. К вопросу о "парадоксе регистрации". Вот эту статью в электронном виде пока не нашла.

[veverica]

Как я Вам вынесу решение о расторжении договора, если договора уже нет?

Люда, погоди )))
Мишелика, у вас как вопрос оплаты в договоре отражен?

[Мишелика]

veverica, отражен следующим образом :

1. Цена по договору составляет 3 рубля.
2. Оплата производится Покупателем в течение 180 банковских дней со дня подписания Договора сторонами путем пречисления денежных средств на расчетный счет Продавца или иной счет, указанный продавцом.
2. Покупатель несет расходы, связанные с гос.регистрацией ляляля, эти расходы не включаются в сумму указанную в п.1.

Да, еще условия п.5 ст.488 ГК о залоге объектов не применяются к отношениям сторон.

Сообщение отредактировал Мишелика: 28 September 2012 - 10:32

[veverica]

ага... тогда я не пОняла, почему суд считает, что договора уже нет? договор с физиком, а рассматривает общая юрисдикция? ))

значит у вас все нормально, а у судьи - нет )) только как вы будете доказывать, что деньги от ответчика во исполнение договора не получали? ответчик вообще как-то ситуацию комментирует?

*я пойду пока домой, а вы пишите, пишите )))))))*

Сообщение отредактировал veverica: 14 September 2012 - 16:14

[Мишелика]

veverica, Ответчик прислал письмо о том, что в связи с тяжелой финансовой ситуацией оплатить не может,иск признает, просит рассмотреть в его отсутствие. Красота! А судья не хочет

ЗЫ: Договор между юриками, арбитраж МО

Сообщение отредактировал Мишелика: 14 September 2012 - 16:51

[orahis]

только как вы будете доказывать, что деньги от ответчика во исполнение договора не получали?

Вы считаете, топикстартеру нужно это доказывать?Я всегда считал, что отрицательные факты не подлежат доказыванию, а недавно одна судья тоже намекнула, что хорошо бы доказать то, что ответчик не вносил арендную плату за спорный период. По-моему, это в корне неверно, или я не прав?

[font=Helvetica Neue']

Сообщение отредактировал orahis: 14 September 2012 - 22:11

[veverica]

orahis, мне недавно суд предложил предоставить доказательства того, что я не получала корреспонденцию, направленную судом, а поскольку я таких доказательств добыть не смогла,- вынес решение не в мою пользу. а вы говорите, отрицательные факты не доказываются ))

иск признает, просит рассмотреть в его отсутствие

а вы тогда тоже заявите ходатайство и не являйтесь на заседание, в отсутствие ваших уточнений (или чего там он хочет) суд будет рассматривать по имеющимся в деле... в худшем случае - откажет, но любая вменяемая апелляция враз решение отменит.

[Мишелика]

Пока мне не предлагают доказать факт неоплаты , думаю если отзыв есть от ответчика о признании иска, то тут все ясно. Но вот с уточнением прямо не знаю как быть. Заявиться и сказать, что уточнять мы ничего не будет. Считаем требования не подлежащими уточнению, т.к....что? в иске я вроде бы все ясно изложила.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заключая договор, истец рассчитывал получить 64 393 780руб., однако ответчик не произвел оплаты. Таким образом, истец в полном объеме лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Считаю, что ответчик нарушил существенные условия договора и должен возвратить истцу полученные и не оплаченные объекты недвижимости.
Абзацем 3 п. 65 Постановления N 10/22 от 29.04.2010г разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Может порассуждать еще на тему наличия договора?Судья-то считает, что договора нет. Надо доказать, что, как говорила выше

, переход права собственности к покупателю не прекращает договор купли-продажи в целом.

Зы: А вот не являться на заседания никак нельзя. Собственник лично взял под контроль это дело, никак нельзя чтоб отказали

Сообщение отредактировал Мишелика: 17 September 2012 - 11:44

[Ludmila]

Может порассуждать еще на тему наличия договора?Судья-то считает, что договора нет. Надо доказать, что, как говорила выше Ludmila сказал: , переход права собственности к покупателю не прекращает договор купли-продажи в целом.

Так я для того ссылку на эти статьи и кидала. В статьях была аргументация, почему переход права собственности к покупателю не прекращает договор в целом.

[Мишелика]

Ludmila, я уже изучаю в К+ Наумову. Очень хорошо и понятно написано. Спасибо Вам за наводку!
Только меня смущает технический момент. Я судье предоставлю фактически не уточнение требований, а уточнение к требованиям, т.е. более широкое обоснование. Как бы обозвать мне это письмо? Уточнение к исковым требованиям?

[Ludmila]

Отправлено Сегодня, 10:12 Ludmila, я уже изучаю в К+ Наумову. Очень хорошо и понятно написано.

Спасибо за комплимент.

Как бы обозвать мне это письмо? Уточнение к исковым требованиям?

Ну обзовите это "Пояснения к исковому заявлению" или "Текст выступления представителя истца".

[Мишелика]

Я тут еще раз почитала свой иск. Наверное я все таки неправильно изложила исковые требования Они у меня звучат вот так:

1. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №... от...
2. Обязать ответчика возвратить истцу объекты недвижимости, переданные ему Передаточным актом от...., а именно:.....
3. Признать за истцом право собственности на следующие объекты недвижимости:.....

Видимо должно быть так:

1. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №... от...
2. Прекратить право собственности ответчика на следующее недвижимое имущество....
3. Признать право собственности за истцом на следующее недвижимое имущество...

Вот так наверное мне нужно уточниться и более детально обосновать п.1. а так же сослаться на ст.1102,1104 ГК (неосновательное обогащение) и должно быть все красиво
Что скажете?

Сообщение отредактировал Мишелика: 17 September 2012 - 13:08

[Мишелика]

Так, повесили определение. В нем судья предлагает уточнить именно первое требование. Вот печалька. Что ж делать-то?Игнорировать?) и уточнять второе требование?

[Ludmila]

1. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №... от...

Нормально.

2. Обязать ответчика возвратить истцу объекты недвижимости

Более-менее нормально.

3. Признать за истцом право собственности на следующие объекты недвижимости:.....

Вот это, мне кажется, неправильно...

[veverica]

Мишелика, ст. 486 ГК:

Статья 486. Оплата товара
1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

То есть получается, что в силу прямого указания закона вы не вправе требовать расторжения ДКП? Патамучта отказаться от договора вы могли бы, если бы покупатель не принял товар и не оплатил бы его. То же самое сказано в одном из пяти абзацев п. 65 ППВС/ВАС №10/22 )) Может это суд имеет ввиду, когда требует с вас уточнения требований?
В любом случае, я бы назвала письмо "обоснованием исковых требований" и рассказала суду, что ДКП - это двусторонняя возмездная сделка, стороны которой имеют взаимные права и корреспондирующие им обязанности. Так, продваец по ДКП обязан передать покупателю предмет сделки, в то время как покупатель обязан представить встречное исполнение - оплату. Поскольку в вашем случае продавец надлежащим образом выполнил свои обязанности (подтверждается тем, что ДКП прошел государственную регистрацию, переход права на объект зарегистрирован, право собственности покупателя на объект зарегистрировано), а покупатель - нет (подтверждается чистосердечным признанием иска ответчиком), ДКП не исполнен в полном объеме, а значит продолжает действовать в неисполненной части.

А вот не являться на заседания никак нельзя. Собственник лично взял под контроль это дело, никак нельзя чтоб отказали

а вы скажите собственнику как-нибудь ненавязчиво, что явка не гарантирует вынесение решения в пользу явившейся стороны ))

З.Ы. а вообще, что такое "признание договора недействительным"? этот договор ничтожный или оспоримый? что курит суд? какие основания для недействительности суд вообще усмотрел? мнимость чтоли?..

Сообщение отредактировал veverica: 17 September 2012 - 15:27

[Мишелика]

Ludmila, А почему требование о признании права собственности Вам кажется неверным? А как же тогда ДКП суд расторгнет, право соб-ти у ответчика прекратит, а что будет у нас основанием для регистрации нашего права?
Александр З, ну это как последний вариант, т.к. тяжелая артиллерия
[

Вы давайте, посмотрите недействительность сделок и уточните требования.

А что Вас смущает в данном предложении судьи?

Смущает то, что я не вижу оснований для признания д-ра недействительным. А Вы?

[Мишелика]

То есть ответчик обманул истца, изначально не планируя оплачивать сделку?

[veverica]

А почему требование о признании права собственности Вам кажется неверным? А как же тогда ДКП суд расторгнет, право соб-ти у ответчика прекратит, а что будет у нас основанием для регистрации нашего права?

излишнее требование, имхо.
вы во 2 пункте требований фактически просите реституции, а в соответствии с пунктом 52 пленума ВС/ВАС №10/22, если в резолютивной части решения решен вопрос о наличии или отсутствии права (даже без прямого обязалова УФРС внести соотв. записи в ЕГРП),- это есть основание для внесения соотв. записи в ЕГРП.

Оспоримая сделка ст.166 + последствия ст.167.

с чего бы вдруг сделка стала оспоримой, ась? если не брать в расчет ваш бред, никаких оснований для применения последствий недействительности сделки нет.

[Мишелика]

veverica,

То есть получается, что в силу прямого указания закона вы не вправе требовать расторжения ДКП? Патамучта отказаться от договора вы могли бы, если бы покупатель не принял товар и не оплатил бы его. То же самое сказано в одном из пяти абзацев п. 65 ППВС/ВАС №10/22 )) Может это суд имеет ввиду, когда требует с вас уточнения требований?

Ну а как же тогда право на расторжение д-ра при существенном нарушении одной из сторон его условий? Я думаю, что это именно наш случай. А суд требует уточнится по недействительности именно потому, что так проще применить последствия признания сделки недействительной.
При расторжении д-ра стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. А мы требуем.. Но есть же и ст.1102,1104 ГК, которая дает нам право в случае расторжения договора требовать возврата переданного покупателю имущества. ( Это в Определении ВС РФ от 12.04.2011 N 43-В11-1)
А с Вашим предложением объяснить суду что есть ДКП вполне согласна

излишнее требование, имхо.

Да. Точно так. Ну наверное не стоит его теперь исключать из исковых требований?
То есть фактически мне ничего не нужно менять в исковых требованиях. Просто сделать, как Вы и предложили: "обоснование исковых требований".