Сообщений в теме: 25

[Duncan MacLeod]

Смотрим

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав


1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ)

Гражданский кодекс (ГК РФ)

Статья 185. Доверенность
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Законом не предусмотрена нотариальная форма для сделок купли-продажи недвижимости.

Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Вопрос.
Учитывая приведённую выше норму ГК и ФЗ "О госрегистрации ..." может ли представитель стороны при регистрации сделки купли-продажи квартиры действовать на основании доверенности оформленной в простой письменной форме?

Если следовать п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации..." получается неувязка.

Договор купли-продажи квартиры можно составить и заключить в простой письменной форме.
Составил договор, изложил его на бумаге, представители сторон его подписали, приложили к этому договору доверенности тоже в простой письменной форме и этого достаточно.

А вот если дальше действовать через представителя то для регистрации договора, составленного в простой письменной форме и не требующего нотариального удостоверения, в регпалату необходимо предоставить нотариальнкю доверенность.

[Pastic]

Учитывая приведённую выше норму ГК и ФЗ "О госрегистрации ..." может ли представитель стороны при регистрации сделки купли-продажи квартиры действовать на основании доверенности оформленной в простой письменной форме?

нет НИ МАЛЕЙШЕЙ связи между формой договора купли-продажи и доверенностью для гос.регистрации, нотариальная форма которой прямо установлена законом.

[Duncan MacLeod]

Это правильно.

Только мне непонятна логика законодателя.
Для совершения сделки через представителя с недвижимостью - доверенность нотариальная не нужна.
Для регистрации результатов этой сделки через представителя - нужна нотариальная доверенность.

И далее.
Для совершения сделки через представителя с недвижимостью - доверенность нотариальная не нужна.
Для получения информации об этой недвижимости представителем собственника - нотариальная доверенность.

В чём логика?

Сообщение отредактировал Вобликов: 07 December 2012 - 11:02

[grin095]

Ищите логику не в связи этих двух процессов, пусть даже и вытекающих друг из друга, а в том, зачем сделали исключение для оформления представительства в органах регистрации.

[Duncan MacLeod]

Ищите логику не в связи этих двух процессов, пусть даже и вытекающих друг из друга, а в том, зачем сделали исключение для оформления представительства в органах регистрации.

Как раз я об этом.

Хотелось бы понимать для чего в одном случае требуется доверенность нотариальная, а в другом случае достаточно доверенности в простой письменной форме?

Из чего исходит законодатель, когда устанавливает обязанность иметь нотариальную доверенность7

Ведь по общему правилу на все случаи гражданский правоотношений(ст. 185 ГК) достаточно доверенности в простой письменной форме.
И только как исключение требуется нотариальная форма при совершении сделок.
И то не для всех, а только для тех, которым закон предписал нотариальное оформление.

Далее.
Законы не должны противоречить ГК РФ (ст. 3).
Только для сделок предусмотрена в виде исключения нотариальная доверенность.
ГК также и устанавливает, что для нотариально оформляемых сделок представитель может действовать имея доверенность в простой письменной форме, если это установлено законом.
Регистрация результатов сделки в регпалате - даже не сделка.
А для не сделок ГК РФ вообще не предусматривает возможность нотариальной доверенности для представителя.
Следовательно, требование п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации." о нотариальной форме доверенности противоречит ГК РФ.

Сообщение отредактировал Вобликов: 07 December 2012 - 11:00

[grin095]

Да нет никакого противоречия. ГК дает условия для нотариальных сделок. А для других случаев не дает условий, а значит по умолчанию простая письменная или как конкретизируется законодательством.
Что касается требования нотариального удостоверения доверенности. Я конечно не могу знать мысли авторов этой идеи. Могу только предполагать, потому что в комментариях обычно не заморачиваются объяснением этого факта, прости пишут - надо.
Так вот мысли мои следующие.
Обязательность нотариального удостоверения могли сделать исходя из целей самой государственной регистрации, как стадии заключения сделки.
Именно на этом этапе государство планирует отсекать нарушения и т.п. пороки, в том числе по субъектному составу.
Если правообладатель дает нотариально удостоверенную доверенность, значит, по замыслу законодателя, он как минимум знает о совершаемой сделке, ведь чаще всего доверенности оформляются с указанием конкретной сделки. Ну а нотариус является "гарантом" (есть желание поставить кавычки) того, что проверена дееспособность и т.п. и личность правообладателя.

Сообщение отредактировал grin095: 07 December 2012 - 11:26

[Duncan MacLeod]

grin095,

Твоё мнение понятно.

Но теперь давай про доверенность в процессе.
Там для ведения дела в суде через представителя желание такового либо со слов участника дела заносится в протокол, либо представитель должен явиться в процесс с нотариальной доверенностью, либо удостоверенной иначе.

А теперь о логике представления в дело нотариальной или иным образом заверенной доверенности..

Истец подал исковое заявление. По почте отправил.
Сам в заседание не явился, но прислал представителя.
С доверенностью в простой письменной форме. Подпись истца никто не удостоверил (нотариус, руководитель предприятия и иные должностные лица). Кроме этого истец пишет в заявлении, что он не против того, что иск будет рассмотрен без его личного участия, но с участием представителя, доверенность которому он выдал.

Суд с такой доверенностью представителя в заседание не допускает и при отсутствии истца дело откладывает.
А после второго раза прекращает вообще, оставляя иск без рассмотрения.

Логики нет. Закон требует заверения подписи участника дела в доверенности.
А зачем?
Ведь никто в здравом уме не пойдёт в суд в качестве представителя кого то, если его об этом не попросят.

Представь себе ситуацию. Ты приходишь в суд, смотришь список дел и по своей воле, только по своему хотению идёшь в процесс представлять того, кого ты не видел, не знаешь и знать не будешь.
В заседании представляешь доверенность с подписью истца или ответчика. Подпись тобой подделана.

Абсурд.
Следовательно, доверенности в простой письменной форме достаточно.
Доверенность с заверением подписи доверителя нотариально или заверения иным должностным лицом избыточна.

В отношениях гражданских тоже повсюду такая избыточность.
Всё требует государство с гражданина лишние, требует и требует.

Сообщение отредактировал Вобликов: 07 December 2012 - 15:21

[Дед_Антип]

Логика законодателя очень простая. Ну, когда она есть...
Достаточно посмотреть, как менялись требования к "оформлению" ДКП недвижимости и регистрации.

Проблема: заключение договора "под нажимом". Пожилого человека заставили подписать - он лишился квартиры.
Как решить: хотя бы в одном месте проверить, что действует добровольно и осознает последствия.

Что было в законе раньше: либо ППФ - тогда обе стороны обязаны явиться не регистрацию. Либо удостоверить нотариально - тогда регистрировать договор может любая из сторон. Но рег. орган не обязан проверять "добровольность" действий граждан.

Сейчас "остаток" - нотариальная доверенность. Хоть кто-то смотрит, насколько "добровольно и с песней".

Какие вопросы? Вроде все понятно.

А "в целом" логики у законодателей, в общем, нет.

Да, по ГК РФ и ГПК РФ доверка для суда "может не заверяться" - достаточно ППФ. О проблемах судов - никто не подумал. В проекте ГК было положение, что такие доверенности (выданные не в самом органе/лице, перед которым ...) - можно не принять. Логика (намечающаяся) была понятна: либо заверь, либо приди в суд - и подпиши доверенность в присутствии судьи. Без заверения. Но судья видит, "кто, что и кому доверяет".
Но это из проекта убрали.

(З.Ы. Практика посещения судов и заверение доверенностей "на практике" - не обсуждается. Только "логика законодателей" или ее отсутствие.
Примерно на уровне "вы можете зарегистрироваться в чужой квартире, но если собственник не согласен - он вправе подать заявление и отменить/снять/...".
Вы вправе (вроде как) по доверенности в ППФ подать иск (без намерения реально судиться), далее - отказаться. Через год чел (истец) хочет подать "реальный" иск а ему: "так вы же год назад отказались и отказ принят судом...".
Логика законодателя, блин...).

[Duncan MacLeod]

Надо избавляться от ненужной избыточности.

Везде, и не только относительно доверенностей.

[Дед_Антип]

"Тут Вам не там".

За модель принято западное законотворчество, исполнение - российское плюс идиотизм чиновников плюс изначально предполагаемое отсутствие добросовестности (нашей с вами) и добропорядочности плюс "несрабатывание" (игнор властью) презумпции невиновности - в ответ народ откровенно презирает власть и делает все возможное, чтобы ей нагадить.

Ну да ладно...

[ivanof]

абзацу 7 пункта 5 статьи 18 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ... свидетельство о государственной регистрации прав и иные документы выдаются лицу ... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности...

Подать на регистрацию можно, получить нельзя.

Сообщение отредактировал ivanof: 25 October 2013 - 19:47

[lukich]

Подниму тему.
Статьей 185.1. ГК РФ определен перечень случае, когда доверенность должна быть нотариально удостоверена, среди них нотариальная форма доверенности требуется на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.
Исходя из этого, теперь получается для заключения договора на распоряжение объектом недвижимости, например на куплю-продажу, ипотеку, аренду, представителям сторон обязательно нужна нотариальная доверенность, ведь это фактически распоряжение зарегистрированными в ЕГРП правами. Правильно понимаю?

[X-File]

Поддержу вопрос. В свете 185.1 ГК РФ требуется ли нотариальная форма доверенности от имени юридического лица для госрегистрации прав с объектом недвижимости. Росреестр настаивает на нотариальной. Пункт 4 статьи 185.1 разве не является исключением из общего правила п.1 этой же статьи?

[Sania]

X-File, видится, что росреестр тут прав (не забывайте про требования в законе о регистрации)

Хотя на хрена этот пункт (п.4 ст.185.1 о выдаче, а не о удостоверении доверенности) перенесли из ст.185 не понятно - там он был бы логичней.

[X-File]

Сань, привет.

Спасибо за отклик. 

 

не забывайте про требования в законе о регистрации)

статья 16 имеется в виду?

 

Хотя на хрена этот пункт (п.4 ст.185.1 о выдаче, а не о удостоверении доверенности) перенесли из ст.185 не понятно - там он был бы логичней.

угу. Вот я и думаю. Как подогнать, что это исключение из п.1. Там фигня такая. Застройщик заключил агентсткий договор по типу поручения с другой конторой и выдал доверенность. От имени агента доки сдавал директор. Хотят приостановить, сегодня последний день. Правда регистратор соглашается, что норма новая и практики применения нет, равно как и разъяснений по этому поводу. Предлагает обжаловать их действия. Ну, да, мля, а в это время дольщик пошлет все подальше и истребует двойной задаток. Вот и не знаю, как лучше поступить. Я им уж и последующее одобрение предложил, принципалу явиться и проставить свою подпись и печать на ДДУ. Они тоже теперь репу чешут.

[Sania]

приостанавливают, потому что ДДУ подписан директором агента без нотариальной доверенности или подан на регистрацию этим директором?

[X-File]

приостанавливают, потому что ДДУ подписан директором агента без нотариальной доверенности или подан на регистрацию этим директором?

и подписан без нотариальной и подан на госрегистрацию без нее же.

[Sania]

подписан без нотариальной

есть основания для приостановки - лечится последующим одобрением

 

подан на госрегистрацию без нее же

основания для отказа, а не приостановки.

Всё - ясен пень - чистейшее ИМХО

Держите, если можно, в курсе

[X-File]

есть основания для приостановки - лечится последующим одобрением

я им также и указал. Вроде пошли на встречу. Договор пока не отдали. То есть со 100% достоверностью говорить не могу. Но и решение о приостановлении не выдали.

основания для отказа, а не приостановки.

да, есть над чем подумать в данном случае.

[kastorcius]

уважаемые юристы,
вопрос оффтоповый, но новую тему заводить смысла нет.
суть такова:
1. организация (ооо) имеет представителя с нотариальной доверенностью
2. согласно доверенности, представитель представляет интересы ООО в органах росреестра, имеет право подавать и получать документы в означенных органах
3. полномочия представителя на заключение и расторжение договоров НЕ прописаны в доверенности
4. организация имеет договор аренды земли с администрацией
5. по окончании срока действия договора администрация предлагает расторгнуть договор посредством допсоглашения гендиру ООО
6. гендиректор отправляет администрацию подальше, хоть в суд
7. немного погодя гендиректор и представитель узнают, что допсоглашение-таки было подписано представителем и им же подано в росреестр, где было благополучно зарегистрировано
8. ???
9. в допсоглашении стоит чья-то закорючка (без рукописной расшифровки) и печать (настоящая)
10. в расшифровке и тексте допсоглашения фигурирует представитель ООО на основании некоей доверенности (без реквизитов)
11. ООО хочет восстановить справедливость и признать расторжение сделки незаконным

как вы оцените ситуацию? стоит ли идти в суд? я лично думаю, что стоит, потому что произошла довольно наглая подстава, товарищи

[Abaz]

Сань, привет.

Спасибо за отклик. 

 

не забывайте про требования в законе о регистрации)

статья 16 имеется в виду?

 

Хотя на хрена этот пункт (п.4 ст.185.1 о выдаче, а не о удостоверении доверенности) перенесли из ст.185 не понятно - там он был бы логичней.

угу. Вот я и думаю. Как подогнать, что это исключение из п.1. Там фигня такая. Застройщик заключил агентсткий договор по типу поручения с другой конторой и выдал доверенность. От имени агента доки сдавал директор. Хотят приостановить, сегодня последний день. Правда регистратор соглашается, что норма новая и практики применения нет, равно как и разъяснений по этому поводу. Предлагает обжаловать их действия. Ну, да, мля, а в это время дольщик пошлет все подальше и истребует двойной задаток. Вот и не знаю, как лучше поступить. Я им уж и последующее одобрение предложил, принципалу явиться и проставить свою подпись и печать на ДДУ. Они тоже теперь репу чешут.

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

 

X-File, при заключении ДДУ вы распоряжаетесь зарегистрированными в реестре правами?? 0_о

Имхо, нет.
 
Тогда получается, что поскольку ДДУ не требует нотариальной формы, а требует только гос.регистрации договора, доверенность также не обязательно должна быть нотариально заверена. Но, для проведения регистрации нужен либо сам продавец либо представитель с нотариальной доверенностью:

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ(ред. от 30.12.2012)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
требует
Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав
1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Однако, для подписания ДДУ, нотариальная доверенность не обязательна.

 

есть основания для приостановки - лечится последующим одобрением

хм, основания для приостановки регистрации ДДУ - подпись без нотариальной доверенности - имхо, слишком круто, даже для нашего государства.

[X-File]

Тогда получается, что поскольку ДДУ не требует нотариальной формы, а требует только гос.регистрации договора, доверенность также не обязательно должна быть нотариально заверена.

как этот вывод соотносится с приведенной вами нормой права

 

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

[Abaz]

 

Тогда получается, что поскольку ДДУ не требует нотариальной формы, а требует только гос.регистрации договора, доверенность также не обязательно должна быть нотариально заверена.

как этот вывод соотносится с приведенной вами нормой права

 

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

 

1. Сами догадывайтесь.
2. При чем тут регистрация ДДУ и его подписание? Регистрировать ДДУ без нотариальной - нельзя, а подписывать  - можно. Инфа 146%.

 

 

есть основания для приостановки - лечится последующим одобрением

я им также и указал. Вроде пошли на встречу. Договор пока не отдали. То есть со 100% достоверностью говорить не могу. Но и решение о приостановлении не выдали.

 

[X-File]

1. Сами догадывайтесь.

послушайте, если вы уж постите здесь по доброй воле, то доводите до логического завершения свои начинания или просто воздержитесь от них.

Логики в них я не увидел, в связи с чем задал уточняющий вопрос.

 

2. При чем тут регистрация ДДУ и его подписание?

для чего это деление?

и это

 

Регистрировать ДДУ без нотариальной - нельзя, а подписывать  - можно.

Для чего сторонам подписанный, но не зарегистрированный ДДУ? 

Надеюсь вам понятно, что цель сторон - заключить договор, а не просто подписать его.

[BloodForFun]

Регистрировать ДДУ без нотариальной - нельзя, а подписывать  - можно.

 

Для чего сторонам подписанный, но не зарегистрированный ДДУ? 

 

X-File, совершением сделки, если она заключается в письменной форме, является подписание документа. Соответственно и договор должен быть заключен на основании нотариальной доверенности. 

 

Просто многие, включая регистраторов, читают словосочетание "совершение сделки" и не понимают его. 

Сообщение отредактировал BloodForFun: 15 May 2014 - 18:58